谁在撬动深圳厂房的价格?

 

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深圳,以其优越的地理位置,在小平同志“画了一个圈”之后,成为了国内国际商家企业的必争之地。一个个往昔南海之滨的小渔村,摇身一变化为寸土寸金的宝地。中国经济的崛起,从这里开始;中国经济的腾飞,由这里昂起龙头……

在改革开放进行了30多个年头后的今天,深圳,以其独有的魅力,和更加成熟的风姿,依然吸引着无数企业前来投资办厂。这片原本已是厂家云集的热土上,每天都在增添新的成员。厂房,这个企业生产、经营不可缺少的载体,成为了这片土地上的娇儿。

开办新工厂的人在找厂房;原厂要搬迁的人在找厂房;原厂要扩大的人在找厂房……许多的老板为找到一个满意的厂房而焦头烂额。

厂房在哪里?

深圳市分为九区,其中南山区、福田区、罗湖区、盐田区、宝安区、龙岗区、光明新区、龙华新区、坪山新区。

关内(原特区内)的厂房呈片状分布,大多数为深圳刚开发时逐步形成的工业园区。起先都是以临近香港为主,如盐田的沙头角一带。现在厂房比较集中的地方如莲塘、八卦岭、车公庙、西丽等。随着深圳特区的发展,近年来也新规划了一些新的工业区,如高新科技园。整体来说,深圳提出“建设国际化大都市”的战略构想后,对特区内的城市人居环境和商业环境提出了更高的要求,同时深圳市又把旅游业做为了大力发展的支柱产业来抓,这就更加令一些大型生产型企业不得不退避三舍。关内厂家大量外迁已是大势所趋。

关外(原特区外)的厂房呈带状分布。厂房主要集中在主要公路干道沿线,形成一个个小工业区,如一串串玉珠。

宝安区内沿107国道(深圳段)、松白(松岗至白芒关)公路、石龙(石岩至龙华)公路、龙观(龙华至观澜)公路等区镇间干道,分布大量厂房。其中以福永镇、沙井镇最为集中。福永、沙井地理位置十分优越,其交通条件极其便利,现已形成海、陆、空三维立体交通格局,宝安机场、福永码头、107国道、广深高速、机荷高速等深圳市重要通道集中于此,成为许多到深圳投资办厂的首选区域。

龙岗区内的厂房沿着深惠公路分布,由布吉镇、横岗镇、龙岗镇再到坪地镇、坑梓镇连成一线。其中以布吉镇与龙岗镇尤为集中。布吉依托深圳特区的北门的优越位置,云集了大量港台企业。龙岗镇是龙岗区的中心地带,区政府所在地,得天独厚。

深圳厂房,价格怎么这么贵?

每每当地产公司的经纪人向需要厂房的客户报价时,客户第一个反应就是:“怎么这么贵?”这个“贵”一方面来自客户在预定目标价格与面对的价格的差距,更主要的是来自现在的厂房价格与前几年的厂房价格的差距。

一位姓曾的老板说:“我99年在宝安城区租的厂房才15元一个平方,现在到你福永还要20块了”。似乎不可接受。

可事实就是如此,时间变了,价格也变了。

谁在撬动深圳厂房的价格?

1、厂房涨价——经济持续高速增长的必然
中国经济一直保持高增长,这是人所共知的。在这背后,具体的表现在工厂越开越多,越开越大。这就不难想像,对厂房的需求量,全中国都在增长。深圳做为中国经济的龙头,这样的反映更加明显和突出。今年CEPA开始实施之后,与香港最为接近的深圳更是深受其惠。厂房和工业用地需求量的大幅度提高,必然导致厂房价格的上扬。

2、最后的晚餐——深圳关外城市化高歌猛进
深圳关外宝安、龙岗两区城市化从2003年11月在龙华镇、龙岗镇开始试点,于今年3月开始在两区全面铺开。城市化的一个明显动作就将是原属于镇、村集体的土地收归国有。镇、村两级政府不再有这些土地的使用权。为了赶在“失去土地”前把握这“最后的晚餐”,各地镇、村,各开发公司,个人业主都纷纷使出全身解数,抢建厂房。大家心里都明白,这“最后的晚餐”也是最珍贵的,因为以后就没这样的好事,关外的厂房资料必将紧缩。所以,要想品尝这“晚餐”,当然要付出比以前更高的价格来为此“埋单”。

3、赶进新厂房——深圳市“梳理行动”全面出击
从去年开始的深圳市“净畅宁”工程开展以来,到今年更深入一步,在全市范围内开始了“梳理行动”,主要清理违法违章建筑。这一次市政府态度十分明确,手段十分强硬,一大批违建厂房被拆除。以前有很大数量的小工厂在铁皮房、搭建棚中生产,在这一次“梳理行动”中遭到彻底驱赶。一时间,大量小厂急需转移根据地。关外的小面积厂房灸手可热,价格飙升。以前13元能租到的一楼厂房,现在已经涨到16元 还往往是“一口价”。

4、炒楼家族新品种——炒厂房
当房地产市场发展到一定程度,用房产来投资的人就应运而生了,这就是“炒楼”一族。同样的道理,当厂房租售市场出现一定的利润空间的时候,“炒厂房”的人也出现了。炒厂房者的对象一般是旧厂房,因为旧厂房的价格比较便宜,他们可以低价租进,然后以极低的成本进行简单翻新,再高价租出。沙井镇107国道旁有一栋厂房,业主原来的报价为8元/㎡,炒房者租进后,一楼以14元/㎡出租,二、三楼的租价也在11元/㎡左右。这样的价格,仍有很多人抢租。

5、皇帝的女儿不愁嫁——业主报价越喊越高
与4、5年前厂房一放就是一两年租不出去的情形相比,现在厂房业主的日子好过多了。一方面市场是厂房的需求量加大,另一方面厂房经纪待业也日趋成熟,为厂房供需双方提供了良好的信息通道。以前是业主的厂房空置了很长时间,不得不以较低价格出租,以减少损失。现在皇帝的女儿不愁嫁了,很多的厂房都租出了一个个好价格。于是,业主们也“牛”了起来,价格居高不下也就成了必然。

我们应该怎样找厂房?

1、委托一家正规的厂房中介公司是寻找厂房的捷径。
有过自己找厂房经验的老板都有一个共同的感觉——像一只无头苍蝇,不知从哪找起。东奔西走,偶尔找到一个,还很不理想。有时一个月下来,看不了两三处厂房。这是费时、费力的事情。但如果委托一家专业的厂房代理公司,情况就不一样了。这样的公司有大量的业务员在当地活动,对本地的厂房状况了如指掌,他们能在一天内带您看所有的符合您要求的厂房,提供最大的选择空间。同时,地产公司的经纪人有厂房租售的丰富经验,经常能给你一些好的建议,使你达到事半功倍的效果。

2、压价的方式要灵活,要采取曲线救国方针。
根据我们的经验,一般业主报价,谈价的空间只有0.5元/㎡的下降可能。这就让很多极想节约成本的客户很不满意。但市场行情已经决定了,价格的松动是非常困难的。但我们往往可以采取“曲线救国”的方针,避开单纯的租价,去谈装修期、配套、宿舍的租金等,这方面业主容易让步。

3、发现比较理想的厂房,要当机立断。
不少老板已经看到了比较理想的厂房,但还是想也许后面看到的更好,就要求经纪人推荐更多的厂房。这就像那个寓言中说的,到了最后才发理,最好的已经错过了。因为现在的厂房紧张,你能看上的,别人也能看上。同一个厂房,也许一天就有好几个客户来看,所以,你一犹豫,别人就租走了。往往让人惋惜。所以,在租厂房过程中,老板一定要能当机立断,不能犹豫。