一，要量力而行。厂房小的上千平方米，大的数万平方米，里面可能又分生活区和生产区，有生态绿化，有会议室和休闲区，也有员工宿舍，所以投入的资金也多。因此要根据自身的生产经营需求和资金实力选择不同性质或用途的厂房，投资时要根据自己的实力进行布局和租赁。

二，选择厂房投资时要看好城市规划，城市远景规划中的工业园区、物流园区，都是布置厂房的好地点。建议选择一些通过了政府消防、安全等审批的厂房，同时综合考虑交通地理位置、行业发展状况、厂房整体状况等因素，再行决定置业投资计划。

三，厂房租售双方都要注意一些细节问题。如果该地块是集体用地，要看是否有土地租赁合同，该地块是否有相关控制法规，地块年限是多少，土地、厂房的容积率是多大等，最好在交易前向有关部门和专业中介咨询清楚。

四，投资厂房一定要计算投资回报率。也就是说，厂房的售价、租金等要综合考量，不能贪图总价和单价的表面低廉，租不出去或转卖不掉就是不成功的投资。很多人都想在厂房的出租和转让中获利，但厂房投资也要灵活变通。目前长春已成为许多建材、物流企业的中转站，仓库的使用率和出租率都高于厂房。所以，赚钱机会虽不常有，但也要看好再出手。

面对进入调整期的楼市，经历过大风大浪的发展商积极探索新的出路，除住宅、商业地产外，近年来工业地产凭借投资回报稳定、获得政府支持等多方优势崭露头角，万科、绿地、合生创展、富力地产等房企均有不少项目正在开发，有些已获得稳定回报。

工业房地产，简言之就是工业性质的土地以及在这样的土地上建成的房屋及附属物，通常包括厂房、仓库和研发楼等。工业房地产又可以从不同产业角度分为物流类地产、科学园类(研发办公类)地产及制造业类地产。

戴德梁行的分析报告显示，过去十年间一线城市的住宅价格上涨10倍，写字楼价格上涨3倍，工业地产涨幅极小。

以广州白云相近地块的实际出让价格为例，2014年出让价格为2004年的8倍之多，增长额达5000元/平方米，工业用地价格从2004年到2014年，涨幅不超过200元/平方米。除土地本身的增值能力、工业物流用地普遍以底价成交、价格绝对值比商住用地低很多外，工业地产还容易获得政府支持，给出优惠政策、补贴、税收奖励等。

目前住宅租金回报率为2%，写字楼为5%，工业厂房则普遍达7%—10%，且租期一般在5—10年，相对稳定。因为低投入、高产出的特点，被地产大佬相中的工业地产项目越来越多，显示其作为房企新增长点的苗头。

国内房企“一哥”万科在收购徽商银行、宣布小股操盘、建立合伙人制之后，也借签河北廊坊项目宣布进军属于工业地产范畴的物流地产，万科愿景希望将此项目作为集团涉足物流地产的首批重点项目，借助新一届政府着力城市群规划下带来的产业重心转移、城市购物中心快速发展、电子商务崛起及移动互联网消费的推动，迅速建立全国性物流网络平台，打造万科品牌的城市服务商。

同属2013年“千亿房企”阵营的绿地集团，从2008年开始已着手布局工业地产，在参与全国各地城镇化发展的过程中凭借自身开发实力和产业运营能力，为各地量身打造结合“生态、产业、居住、休闲”等功能于一体的24小时活力新城。绿地“产城一体化”模式开创了产业发展与城市发展良性互动的新格局，目前集团的工业项目包括呼市高新技术产业示范区、海口绿地空港产业城、哈尔滨广告园、大庆科技园、绿地南昌国际博览城等。

本土龙头房企富力地产，其位于花都空港经济圈内的“富力空港物流园公用型保税仓、出口监管仓”2010年3月已正式挂牌，项目总占地面积2200亩，规划建设仓储面积100万平方米。目前，该项目仅有小部分仓库投入使用，但2013年已产生2000多万元现金收益，按该园区内30元/平方米/月的租金收益计算，一旦未来100万平方米仓储全面建成后，收益更加可观。

优势

工业地产回报率较高且稳

“过去的工业园区，主要是纺织、纺织、煤炭、钢铁、机械、化工等传统工业，属于人力密集型、污染严重、资源严重浪费、无配套、孤立、远离城区的地方，目前的工业园区则主要是生态工业园区、高新技术科技园、电子产业园等，进驻的企业以高新技术为指导的第三产业和高端制造业。新型工业园区人才、技术、资金高度密集，配套生活、休闲、娱乐区域，这种新的工业园区未来更有向产业新城发展的趋势，以多种产业形式形成产业集群，配套完善，集居住、办公、商业、休闲娱乐为一体。产业新城最大的特点就是将大力发展生活配套、商业配套及公共设施配套，产业新城时代需要更多专业化的城市运营商介入，这将是房地产模式与产业模式相结合的最佳时机。”戴德梁行广州公司工业及物流部主管黄文礼在接受记者采访时表示。

无论是新的工业园区或外来产业新城的开发上，房企都有优势，土地运营、金融渠道、政府关系等方面都帮助房企获得更高价值的土地资源，而较强的融资能力和金融运作水平，也是发展工业地产和帮助企业成长的息息相关因素。

展望

产业+房地产或成发展新模式

业内人士表示，随着传统制造业转移和产城融合发展、乡镇经济的现代化改造，未来珠三角的房企将获得更多进入工业地产的机会。

大量中低端产业向广东外围转移，这些企业所遗留下来的产业土地将形成新一轮工业地产发展的巨大商机。如何把广州周边的传统乡镇经济从基建到软环境一体化改造以使其符合现代产业和城市的发展，也将为广州工业地产的发展机会。

但专业人士也同时指出，未来产业新城的开发，如果发展商要在工业性质的用地上盖酒店、购物中心甚至住宅、公寓等配套设施，都会涉及到需要改变土地性质的问题，理想状态是在拿地或与企业合作的同时，该地块已有相应的综合配套规划。

一、什么是工业地产？

1．广义的房地产概念：房地产是全国范围内的存量建筑物、承载这些建筑物的土地和其它所有的空置土地。显然，房地产的价值在全国财富中占有最大的份额。

2．广义的房地产分类和工业地产的研究对象

工业地产研究的对象是上述分类中的商用物业和非房屋建设项目两类，还有居住物业可用于办公营商的商住楼宇部分、公用事业可经营部分。住宅小区裙楼部分用于商业，属于非居住物业一类。

3．工业地产的概念

房地产资本市场具有内在的发展产业，这一点与纯粹消费型地产明显不同。我们把这类地产称为工业地产。工业房地产，简言之就是工业性质的土地以及在这样的土地上建成的房屋及附属物，通常包括厂房、仓库和研发楼等。工业房地产又可以从不同产业角度分为物流类地产、科学园类(研发办公类)地产及制造业类地产。

如果说消费型地产以健康、生态、人居环境与自然相融合为最高级特征，那么产业型地产在满足消费型地产的功能的同时，则是在此基础上以其更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为其本质特征。

工业地产不仅为城市化进程和城市经营提供强有力的支撑，也将最大限度地聚合和带动产业的发展，满足城市功能的拓展，强化城市的辐射力。同时，传统房地产和商业业态原来所具备的核心要素沉淀为工业地产的基础要素，城市土地资源的开发从单一的盈利向多赢转变，从而给整个城市带来难以估量的财富。

二、工业地产特点：

1．工业地产追求的是实现资源价值最大化。而不是企业价值最大化。工业地产的出发点是将地产资源与其它资源整合,把土地开发升华为区域经济增长极的培育。

2．工业地产物业更注意特殊客户群的需求，提供菜单式定制化服务。

3．工业地产追求经济效益的同时，更注重社会效益。工业地产在营造适宜人居住环境的同时，注重人们的就业与个人事业的发展。

4．工业地产能促进区域价值呈机械式增值。从而带动城市增值。各个子项目完成，会形成整体强大的社会效益和经济效益。

5．工业地产是为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标。

6．工业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能。工业地产与传统商业地产的最大区别在于，它不单是以好地段所形成的自然辐射，而是在区位优势的基础之上，借助城市的其它资源优势，依托经济能量，开发出新的城市功能，促进城市的繁荣和升级。

中国的工业地产起步比较晚，目前还处于初级阶段。主要表现为工业地产市场参与的投资主体主要为政府及政府控制的国有企业，外资和民营企业参与的较少，很多人对于工业地产基础知识的了解更甚少。深圳工业地产性质和分类是怎样的，而深圳工业地产投资的价值又如何？

工业地产性质

工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。

工业地产的分类

重工业地产、轻工业地产、仓储地产、自由贸易区地产以及一些特殊类型的工业地产。

工业地产投资的价值

作为工业企业，工业地产不仅仅是生产资料，更是一项可以融资的资产，而且，随着工业地产价值的逐步发现，工业地产更可以实现企业资产保值、增值的功能。

工业地产传播特点： 传播内容复杂性、传播受众狭窄性、传播诉求功利性(功利：狭碍的效益、目的性)、传播辐射弱扩散性、传播主体分散性、传播反馈偶然性。

工业地产相对于住宅地产和商业地产的特点：

除了土地使用性质不同外，工业地产相对于住宅地产和商业地产还有以下特点：

1、工业地产的客户主要为企业和房地产信托投资基金;

2、工业地产的投资必须同时考虑区域经济的风险和产业经济的风险;

3、工业地产因为建筑层数少(一般钢结构1-2层，钢混结构3-8层)，所以建设周期短。

工业地产的经营模式

工业地产的经营模式主要有以下几类：

1、建成销售。适合于中国现在房地产证券化程度低的情况下，地产商实现资本快速周转的需要。

2、建成出租。适合于有一定资金实力的地产商或房地产信托投资基金追求长期稳定投资回报的需要。

3、 购买成熟的工业地产项目后出租。适合于房地产信托投资基金。

20世纪70年代末，中国第一个对外开放的工业园区——蛇口工业园创立，工业地产随之兴起，但当时大多局限为以厂房出租和卖地为主的经营方式。2003年，业内首次提出产业地产概念，并将之作为工业地产的升级与换代。那么，经过40多年的发展，目前我国的工业地产发展到什么程度，未来的发展趋势又是怎样的呢？

工业地产开发现状及历史

中国目前的工业地产开发，大多还停留在工业厂房、商铺等物业形态的单一开发层面。

20世纪70年代末，中国第一个对外开放的工业园区——蛇口工业园创立，工业地产随之兴起，但当时大多局限为以厂房出租和卖地为主的经营方式。2003年，业内首次提出产业地产概念，并将之作为工业地产的升级与换代。

区别于以往的工业地产，产业地产作为一种将地产、产业、城市三方面的发展有机结合、相互促进的商业模式，在提升城市的产业价值和产业能力、促进产业升级、聚集人口与资本、调整城市经济结构等方面具有独特功能。

当前，在住宅市场因遭遇前所未有的调控逐渐降温、商业地产也因竞争激烈开始出现过热迹象的背景下，产业地产呈现出快速发展态势，更是成了房地产企业战略转型的新方向，绿地、富力、合生创展等众多知名房地产企业都纷纷涉足产业地产领域。

伴随着国家“十二五”规划产业升级指导方针的出台，产业地产也越来越受到ZF与企业的重视。然而，发展势头迅猛的产业地产，必须具备专业的运营手段和强烈的革新意识，唯有如此，才能持续发展，长久经营。易居研究院作为易居（中国）总部研发机构，在为大型房企产业地产项目服务的基础上，形成了对产业地产定位及开发模式独到的见解，本期报告将易居研究院产业地产顾问团队的部分实践经验与同仁们分享，希望对当前形势下产业地产的发展有所帮助。

工业地产开发趋势

工业地产开发的趋势是与产业地产联姻，在符合区域经济发展总体布局与规划的前提下，进行一种综合开发。

当工业地产与产业地产合而为一，便诞生了一种综合性房地产开发。在一个产业集群或产业基地中，将囊括各种类型的房产形态：商铺、办公楼、标准厂房、仓储、展览馆及配套住宅等。

工业（或产业）地产实际上成为最复杂、最具挑战性的房地产开发领域。对于开发商而言，工业（或产业）地产则不仅蕴藏着新的利润空间，也将使其在区域经济发展乃至在宏观经济舞台上，发挥前所未有的重要作用。这将为房地产开发企业及其企业领袖的可持续发展，赢得更大更广阔的博弈空间。

工业地产是工业的载体，是区域经济的强力引擎。 在国内一些城市，为适应发展的需要，工业用地逐渐升级为符合新经济和新型工业化发展的产业需要，工业地产投资也日趋升温。工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。 “工业地产是一座有待开发的金矿”，“工业地产是规避风险的港湾”。无论是金矿还是港湾，都证明了工业地产巨大的价值所在，所以越来越多的地产企业转型走工业地产投资路线。那么购买者在购买工业地产时注意事项有哪些呢？

工业厂房投资不同于一般的商品房，无论对一个人还是一个企业来说都是一件既要花费大量资金、又要费心劳神的大事，因购房而发生的纠纷更是困扰购房者的一大烦心事。因此，在购买前除了了解有关预售合同的基本的内容外，还要特别注意的是工业地产开发“五证”的相关知识和注意事项，能够对纠纷的产生起到良好的防范作用。

工业地产从来都不是一个单纯的物业概念，也不是单纯的商业概念；它是跟地方政府招商引资以及地方工业经济的发展联系在一起的，具有很强的政治性和政策导向性的。一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”。所谓“五证”，是指正式的政府立项批文、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证），这也是法律对销售方的基本要求。

《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产管理法》对工业地产预售的条件做出以下规定：

1. 已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑，政府有权令其拆除。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性。

2. 政府立项批文是政府管理部门对该项目初步设计、项目建议书的批复。政府单位颁发的正式的立项批文是该项目是否符合有关法规、符合政府政策导向和城市发展规划的一个重要保障.。政府针对项目的批文又分两种：招商引资形势的项目批文和个人购买的工业用地批文。这两种批文的区别在于前者可以自由分割转让，而后者无权分割转让。如果想要转让，需要将土地回收给政府由政府来挂牌拍卖。所以个人买地建厂房还是有一定的风险性，需要慎重考虑多方因素。

3. 持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。 核发此证的目的是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。

4. 持有建设用地规划许可证。是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。核发的目的是确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合益。

5. 按照预售的房产计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益。

工业地产市场是一种要素市场，其存在背后是工业的发展需要。工业地产购买者如果是自己生产需要首先要看清楚整个项目的规划设计和配套设施是否合自己的需要、位置以及交通是否便利；如果是地产投资则不但要看注意以上的几点，还要结合政府的政策和规划，考虑以后的考虑其升值空间。同时要合理评估自己的经济能力。而在买房时也要看开发商项目证件是否具备了销售条件。注意整个项目的开发计划工程进度以及配套完善的时间，这关系到买房者的入驻时间等情况。

产业地产作为地产行业的一个分支，有其独有的商业模式，包括产业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供产业地产产业与服务等一系列活动。

产业地产脱胎于工业地产、商业地产，既与工业地产、商业地产有一定的类属性，又具有其自身特征，突出体现于：

一、实现资源价值最大化
产业地产追求的是资源价值最大化，而不是企业价值最大化。产业地产的出发点是将地产资源与其它资源整合，把土地开发升华为区域经济增长极的培育。比如高新科技产业地产项目，地产开发商不能仅仅围绕地产利润进行开发建设，而要兼顾高新科技产业特点，在规划设计上努力为高新科技业的发展创造较好的生产、营运、办公环境创造条件，以实现经济、社会等资源价值的最大化。

二、注重产业环境营造
产业地产的表现形式，主要为城市近郊或者郊区的工业园，有时表现为整个“产业城市”。产业地产的建设并不局限于营造适宜人居住的环境，而更注重人们创业的需要。

三、投资要求较高
产业园区的功能性非常强，综合性也比较全，对于投资，要求的专业能力比较高。产业地产的开发虽以政府导向为主，但其运作过程是完全市场化的。由于注重以地产为基础，以产业为依托，因此对产业地产开发商的资金实力要求较高。产业地产资金占用周期较长，并且不完全注重资金效益，而必须努力实现资源效益的最大化，因此产业地产投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。产业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是产业地产大投资的特点所决定的。这也为政府正确选择产业地产商确立了一把准尺。

四、基础设施作用关键
基础设施建设是产业地产快速启动、形成雏形的基础，只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目/企业的入驻。在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是最先引起注意的因素。供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件，自然也是其关注的重点。因此，产业地产在规划上必须充分认识到基础设施对整个产业地产运营的关键作用，在成本投入上甚至应该向基础设施倾斜更多。

五、投资和回报周期长
产业地产有着比住宅地产、商业地产更复杂的操作流程，涉及政府、投资人、运营商、投资企业，从选择、建筑设计、招商、运营、后续服务支撑，都需要专业的团队。产业地产是长期性投资，因为它的表现能力不强。产业地产讲究的是长期回报，要结合自身的实力，需要开发商把眼光拉长到10年、20年甚至更长时间。没有配套产业，没有后续资金支持，没有统一的招商管理，肯定是不行的。

一个产业区或是综合体的形成，不光是招商引资，或是将园区物业卖出去那么简单。首先要有整体的规划，其次是招商、运营、配套服务、物流配送等等等等。如果不能形成一个产业链，盲目投资产业地产，那么很容易就催生泡沫。

六、增值服务成为亮点
近年来投资者对产业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势，即投资软环境的建设。软环境中最为关注的就是能否充分体现出增值服务。