《深圳经济特区股份合作公司条例》修订出台

信息来源:深圳特区报 信息提供日期:2019-09-24

  昨天,记者了解到,经深圳市第六届人民代表大会常务委员会第三十五次会议审议、表决,深圳市人民代表大会常务委员会发布了修正后的《深圳经济特区股份合作公司条例》(下称:新《条例》),推出产权制度改革等多项创新举措,建立健全规范有效的管理体制机制,完善法人治理,充分发挥党组织领导作用,并将适用范围推及全市各区,为深圳社区股份合作公司改革发展提供立法支撑。

  深圳社区股份合作公司(下称:公司)是深圳农村城市化进程中发展起来的农村集体经济组织,1994年,深圳为之“量身定制”了《深圳经济特区股份合作公司条例》。深圳从1992年成立第一家社区股份合作公司起,历经27年的发展,据统计,至2018年底,已达1043家。账面原始资产达1773亿元,股民超过30万人。随着市场经济体制改革的逐步深化和深圳经济社会不断发展,部分制度规范和具体条文已不适应公司改革发展的需要。为此,以破解公司监督管理和改革发展等方面的突出问题为导向,经过一年多的广泛深入调研、论证,9月4日,发布新《条例》。

  推动产权制度改革完善股权设置

  新《条例》大力推动产权制度改革——在探索完善股权设置方面先行示范。公司可以根据发展战略需要调整集体股的比例;可以采取募集新股、股权置换等股权改革方式引进战略投资者,或者投资设立、参股有限责任公司或股份有限公司;可以采用有偿配售、奖励等方式赋予公司高管、引进的高端技术和管理人才募集股股份,推动企业持续稳健发展;尊重实际,明确合作股、募集股可以在章程规定的范围内依法继承和转让,同时,在股东去世、出境定居等情形下,公司可以按照章程规定回购股份,既确保股东大会有序有效决策,又充分保障股东的合法权益。

  完善公司内部治理实现自主管理

  新《条例》完善公司内部治理——在引导、规范股份合作公司通过章程实现自主管理方面先行示范。新《条例》专门增加一章规定集体资产管理委员会的产生、组成、职权、议事规则等事项。其作为公司集体股代表,根据公司章程授权,履行集体股出资人职责,实行少数服从多数的集体决策制,指定一名代表参加股东大会表决按照股东人数一人计算,并以其所代表的股份行使表决权和提案权,通过做实集体股,充分发挥集体股与集体资产管理委员会对公司发展的促进作用。

  加强外部监管完善监管体制机制

  新《条例》加强股份合作公司的外部监管——在完善监管体制机制上先行示范。规定市、区股份合作公司监管部门和街道股份合作公司监管机构的职责,以及有关监管工作机制制度、促进发展的政策举措,建立了全市一盘棋的管理体制;明确由各区制定全区公司发展规划;同时要求对公司内部机构的产生、换届和工作规则,重大事项决策,董事长述职考核,薪酬和补贴发放,资产监管、“三资”交易、财务会计和证照四个监管平台建设,章程示范文本、违法违规行为查处等事项予以规范和监管,通过充分发挥指导、协调、监督、服务,促进公司规范运作、稳健发展。

  充分发挥社区党委的领导作用

  新《条例》充分发挥社区党委的领导作用——在强化新时代党的领导和党的建设方面上先行示范。规定了党建工作总要求,在加强公司党组织建设的同时,明确公司所在地的中国共产党社区党委领导、支持和监督公司发展,其中公司领导班子成员人选确定须经社区党委研究同意,公司土地使用权转让、合作开发和其他大额资产转让、抵押或者质押、保证等重大事项提交股东大会决策前须经社区党委研究审议;情况特别复杂的,应当由社区党委研究提出意见后提交公司所在地的街道党工委研究审议,集体股股利分配方案应当在社区党委的指导下制订,鼓励公司将集体股股利和留存税后利润用于促进公司持续发展。

深圳市人民政府印发关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施(试行)

来源:深圳市住房和建设局发布时间:2019-09-19 18:21

各区人民政府,市政府直属各单位:

  现将《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施(试行)》印发给你们,请认真组织实施。实施过程中遇到的问题,请径向市住房建设局反映。

深圳市人民政府

2019年9月9日

关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施(试行)

  为降低实体经济用房成本,持续优化营商环境,更好发挥政府引导作用,推动我市经济高质量发展,全力建设中国特色社会主义先行示范区,现就规范产业用房租赁市场、稳定租赁价格,提出如下试行措施。

  一、加强规划统筹,加大供应力度

  (一)持续推进产业空间提质增效。发挥政府统筹引导作用,制定本市工业区(含产业园区,下同)转型升级工作方案,合理确定旧工业区拆除重建、综合整治的范围、时序和规模。鼓励各区(含新区、深汕合作区,下同)采取异地置换、产权入股等方式,促进老旧工业区连片升级、功能优化,建设高标准产业空间。

  加强对旧工业区综合整治的引导和支持。旧工业区相关权利人可按规定增加一定比例的辅助性公用设施,适当增加满足基本需求的研发办公、配套商业空间,完善产业及配套功能,改善旧工业区环境品质。旧工业区综合整治涉及公共安全、市政基础设施、市容环境等费用,由市、区财政按政府投资事权划分规定分别承担;涉及水电增压扩容、消防设施改造、智慧园区建设、建筑节能改造等费用,由区财政按比例或分项予以一定补助。至2020年,全市完成旧工业区综合整治建筑面积不低于500万平方米。

  (二)加大创新型产业用房筹集供应力度。鼓励各区通过配建、收购、整治统租和“市场配置、政府补贴”等方式,加大创新型产业用房筹集力度;推动国有企业通过利用存量用地、城市更新、整治统租等渠道,加大创新型产业用房供应;对社区股份合作公司自主盘活老旧工业区等集体物业用作创新型产业用房的,各区给予一定财政资助。到2020年,全市新增建设筹集创新型产业用房建筑面积不少于800万平方米。

  二、加强行业监管,规范租赁行为

  (三)加强租赁合同备案管理。市房屋租赁主管部门(以下简称市租赁主管部门)应当会同市产业主管部门制订全市统一的产业用房租赁合同示范文本。除承租人要求外,单个产业用房租赁合同期限原则上不得少于1年;鼓励签订产业用房长期租赁合同。

  产业用房租赁双方应当签订租赁合同并按规定办理合同备案。推行产业用房租赁合同网上备案,逐步实施产业用房租赁合同网上签约制度。

  (四)实施租赁公示制度。产业用房对外出租的,出租人应当在工业区或产业用房显著位置竖立租赁公示牌,明确本工业区或产业用房的准入产业类型、最低租赁期限、租金指导价格及其他收费事项。未列入公示牌的收费事项,出租人不得以公摊名义向承租人收取费用。

  (五)加强用水、用电及其收费管理。产业用房租赁合同中应当明确水、电费的计费细项、计费标准、收取方式及用水、用电安全条款,严格执行政府定价。

  工业区因供电设施增容改造的设备购置和建安费用,出租人可按会计政策摊销,向用户分摊收取。出租人向电力专营单位缴纳的基本电费可按比例分摊至用户。用水、用电未抄表到户的工业区,各用户缴纳的水、电费用(含自用、公摊)总和不得高于出租人向水、电专营单位缴纳的水、电总费用。

  出租人应当每年定期对本年度工业区水、电费的收缴及相关公摊、分摊等情况进行公示,每次公示期不少于15日。

  (六)规范租赁公摊面积。产业用房出租时应当明确建筑面积及套内建筑面积、公摊面积,禁止擅自提高公摊面积比例。单栋产业用房分割出租时,各出租单元租赁建筑面积总和不得超过该栋产业用房总建筑面积。

  没有法定测量面积(以相关权证登记为准)的产业用房出租时,出租人应委托有资质的测绘机构对建筑面积及套内建筑面积、公摊面积进行测量后报区产业、租赁主管部门备案,并在出租时公示。完善相关配套措施,逐步实施产业用房按套内建筑面积出租。

  (七)规范物业服务及其收费标准。加强产业用房物业服务监管,制定实施工业区物业服务标准指引,并根据物业服务内容、服务要求和设施设备配置等情况,合理确定物业服务收费指导标准。

  (八)规范专业化租赁运营行为。在本市从事产业用房专业化租赁运营的机构应当按规定到市租赁主管部门办理备案手续。

  市租赁主管部门应当会同市产业主管部门拟订专业化租赁运营机构的规范性指引,明确相关职责和服务内容,有序引导其开展租赁及相关配套增值服务。各相关部门应当加强对专业化租赁运营机构改造产业用房的审查,完善规划、开工、竣工及相关验收等手续。

  (九)规范转租分租行为。除土地供应合同、产业发展监管协议和租赁合同另有约定外,产业用房原则上不得转租、分租;约定可以转租、分租的,产业用房应当按规定或约定出租,受转租人不得再次转租。

  (十)完善行业监管体系。建立产业用房租赁行为负面清单,明确出租、承租的禁止类行为。建立诚信监管体系和市场监管、规划和自然资源、产业、税务、生态环境、房屋租赁等部门的协同监管机制。加大对租赁行为的合规性审查及日常巡查,发挥网格化管理在产业用房租赁信息采集、日常巡查中的积极作用,发挥行业协会、行业联盟等组织的自律管理和监督作用,切实保障租赁当事人合法权益。

  加强对租赁当事人经营活动、履约行为监管,严厉打击出租人违规转让或以“以租代售”等形式变相转让行为和通过签订阴阳合同等方式规避监管、侵害承租人权益的行为,严厉打击承租人违规违约将产业用房用于其他用途的行为。

  三、加强产业监管,确保合理使用

  (十一)建立完善分类分级管理机制。坚持市场化改革方向,建立完善产业用房分类分级管理机制,市产业主管部门应当针对产业用房所属类型、空间位置、运营主体及产业导向等,实施分类分级监管。

  市产业主管部门应当制订全市统一的产业发展监管协议示范文本,加强产业用房使用监管。新建和升级改造(包括综合整治和拆除重建)的工业区,建设单位应当在土地供应或竣工验收环节与市或区产业主管部门签订产业发展监管协议,载明准入产业条件、转租分租限制及退出情形等事项,逐步将存量工业区产业用房纳入全市统一的产业监管范围。

  (十二)加强产业准入监管。规范产业准入类型,产业用房原则上应当面向符合我市产业导向及其他相关条件的企业、社会组织出租,不得出租给创客以外的个人,不得出租给房地产经纪机构和未经备案的专业化租赁运营机构。工业区配套宿舍原则上只能出租给本工业区或周边范围内的合法经营、纳税的企业及就业职工,涉及转让的,按相关规定执行。

  对规范经营且引入国家级高新技术企业、战略性新兴产业的产业用房市场主体,各区可采取给予一定的财政奖励等方式支持。

  (十三)优化国有及集体产业用房出租方式。国有企业、社区股份合作公司自有或运营的产业用房出租时,应当按照产业类别及企业成长性、贡献度、租金等因素,采用综合评分法直接面向工业企业、科技企业或生产性服务业企业出租。探索采用“限租金、限对象”等方式确定承租人。

  四、加强租金指导,稳定租赁价格

  (十四)编制租金指导价格。市租赁主管部门应当建立健全租金调查体系,根据产业布局规划、产业用房所处位置、配套条件等因素,编制全市产业用房租金指导价格。租金指导价格应当反映市场租金水平,原则上每年予以更新并向社会发布。

  (十五)加强租赁价格指导。引导下列产业用房租赁价格不高于最近年度发布的租金指导价格:

  1.国有企业、社区股份合作公司自有或运营的产业用房;

  2.财政投资及工业区综合整治时享受财政补助的产业用房;

  3.按规定完成安全纳管或者依法没收的原农村城市化历史遗留产业类违法建筑。

  引导其他各类产业用房租赁当事人合理约定租金。对于租金高出最近年度发布的指导价格15%的,市、区产业主管部门应当会同相关部门及时介入,经核实属恶意哄抬租金的,可对出租人采取约谈、实施信用惩戒等措施。

  五、加强平台建设,实现信息透明

  (十六)开展产业用房专项调查。市租赁主管部门应当会同市产业主管部门组织开展全市产业用房专项调查,及时准确采集产业用房基础信息(位置、权属、配套及相关物理属性等)和使用信息(入驻产业、租金、空置情况等),建立产业用房项目信息台账。专项调查原则上每两年一次,由各区政府具体实施。

  (十七)建立产业用房信息平台。拓展市产业用房供需服务平台交易、备案和租赁监管等功能,建立全市产业用房信息平台。理顺平台管理体制机制,加强全市产业用房信息平台与各区集体资产交易平台,与产业、市场监管、规划和自然资源等部门,与相关市场主体之间业务系统的数据互联互通。国有企业、社区股份合作公司的产业用房租赁信息应当纳入全市产业用房信息平台;引导其他市场主体的产业用房租赁信息逐步纳入信息平台。

  市租赁主管部门应当以产业用房信息平台为基础,建立健全产业用房租赁市场日常监测体系,加强市场监测分析,常态化发布市场信息,稳定市场预期。

  六、加强市场整顿,健全保障机制

  (十八)开展市场专项整治行动。各相关单位和个人应当按照本试行措施要求和相关规定,主动开展自查自纠,规范产业用房租赁行为。市、区相关部门应当在本试行措施实施后6个月内联合开展产业用房租赁市场专项整治行动,依法打击各类违法违规租赁行为。

  建立举报机制,对产业用房租赁当事人违法违规行为举报线索一经查实的,由各监管部门和执法单位依法实施处罚,并列入违规失信联合惩戒名单。

  (十九)加强租赁管理的统筹协调。由市住房建设局牵头,市产业、市场监管、规划和自然资源、国资、生态环境、城管和综合执法、公安、司法、财政等部门及各区政府(含新区管委会、深汕合作区管委会,下同)共同参与,建立市产业用房租赁管理联席会议制度,负责统筹协调以下事项:审议全市产业用房租赁管理相关政策,审议全市产业用房租金指导价格,推进全市产业用房专项调查、信息平台建设和运营,统筹开展产业用房租赁市场专项整治行动等。

  (二十)加大经费保障力度。市、区财政部门应当加大对全市产业用房专项调查、产业用房租金指导价格编制、产业用房租赁平台建设运营和基层网格员日常巡查等工作的经费保障力度。相关部门应加强项目执行和绩效的监控,确保资金使用效能。

  七、其他事项

  各区政府可参照本试行措施规定,制定实施本辖区规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的具体措施。

  创新型产业用房和本市保税区、合作区、自贸区及高新技术产业园区等特定区域内产业用房租赁另有规定的,从其规定。

  本试行措施自2019年10月1日起施行,有效期3年。

  注释:

  1.本试行措施所称产业用房,是指从事工业生产为主以及介于第二与第三产业之间,容纳研发、孵化、中试等创新型产业功能的建筑,包括工业厂房和研发用房。

  2.本试行措施所称专业化租赁运营机构,是指对自有或承租的工业区进行一定投入,改善工业区软、硬件条件后出租并为入驻企业提供各类除生产以外专业服务的机构。

深圳官方明确土地使用权续期

深圳官方明确土地使用权续期

2016年4月20日讯,深圳官方昨晚发文称,1995年9月18日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的土地,顺延至国家法定最高年期,不用补交地价。1995年9月18日后已签订的土地使用权到期后,如何续期、是否需要交纳地价等问题,正在研究制定相关政策。

房子土地使用权

1、1995年9月18日前签合同的不用补交地价

一九九五年九月十八日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的土地,顺延至国家法定最高年期,不用补交地价。

1996年深圳市政府依据市人大决定,发布了《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》。公告规定:凡与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地,其土地使用最高年期按国家规定执行,即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。

在该公告之日(一九九五年九月十八日)前已签订《土地使用权出让合同书》的,其土地使用年期按以上规定,自出让合同规定的起始日期推算、顺延即可,不须另签合同或换发《房地产证》,其中需变更产权的,在办理变更产权手续时确认、顺延。

2、原土地使用权不超50年

深圳作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者,1982年出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。该规定首次规定通过行政划拨方式供应经营性用地,并且规定了相应用途的土地使用年期,如工业用地30年,商业用地20年,商品住宅用地50年等。这与国家规定的行政划拨“无偿无限期”不同,这也是我市目前已经到期土地需要续期的主要原因。

1988年,《深圳经济特区土地管理条例》出台实施,条例明确特区国有土地实行有偿使用和有偿转让,有偿出让国有土地使用权可采取协议、招标和公开拍卖三种方式,土地使用年限根据实际需要确定,但不得超过50年。

1994年,《深圳经济特区土地使用权出让条例》,条例规定土地使用权最高使用年限为50年。

1995年9月15日深圳市第二届人民代表大会修改了《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十一条作如下修改:“土地使用权的最高使用年限为七十年,不同用途的土地使用年限按国家规定执行。”

来源:北京晚报

深圳旧工业区整治允许加扩建建筑不合法可简易确权

深圳旧工业区整治允许加扩建建筑不合法可简易确权

城市更新有三种类型,拆除重建、功能改变与综合整治。但与拆除重建相比,旧工业区功能改变和综合整治的社会诉求并不强烈。昨日上午,深圳市规土委在大鹏艺象IDTOWN召开了深圳市综合整治类旧工业区升级改造项目现场会,详细介绍深圳市工业区综合整治的各项新政策。

据介绍,去年底深圳市政府出台了《关于进一步加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(下称《暂行措施》),但在运作过程中发现各界的理解不完全一致,操作层面的做法不完全一样,因此今年9月初深圳市规土委发布实施了《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引(试行)》(下称《操作指引》),从政策层面和操作层面予以明确规定。

另据透露,深圳市城市更新局已获批成立,目前还未正式挂牌。

政策

土地合法、建筑不合法可简易确权

深圳市规土委副主任薛峰在项目现场会上介绍,截至目前,深圳已有57个拆除重建的产业升级项目获得规划审批,更新改造后将提供1245万平方米的产业用房。“但是工业区城市更新仅仅拆除重建是不够的。”薛峰指出,规土委专门就工业区升级改造综合整治方面政策召开现场会,并选在工业区综合整治首批试点项目之一的大鹏鸿华印染厂改造项目现场,正是希望优质企业积极参与旧工业区综合整治类城市更新工作。

城市更新局规划处处长谭权说,《暂行措施》在综合整治方面对企业有多个方面的政策优惠。包括鼓励适当提高开发强度,允许一定条件的加建、扩建;新建部分享受城市更新政策可以予以确权、办理房产证,按照城市更新政策对工业楼宇进行分割转让;历史用地处置后可实现合法化、综合整治地块可延长使用年期以及享受地价优惠政策等。

“《操作指引》从计划、规划、监管、审批到报建,把一个复杂的迷宫梳理成一条清晰的通道。”谭权称,计划主要由区政府进行审查、公示、公告,规土委按照要求进行审批,主体审查职能在区政府,更新单元规划明确之后,符合法定图则强制性内容的,由规划国土委管理局负责审批,涉及到调整土地法定图则强制性内容的,由管理局直接报建环委审批。

谭权还指出,报建方面,针对以前普遍存在的土地合法、建筑不合法的情况,有一个比较简易的建筑确权规定,只要符合更新单元规划,符合建筑消防质检要求,均可以进行规划确认,并按相关手续完善相应的处罚,之后进行正式报建工作。

案例

综合整治后园区租金是周边三倍

旧工业区经过综合整治改造之后可华丽变身艺术园区与创新产业园区,目前深圳有宝安西成工业区、宝安西乡街道臣田工业区、罗湖笋岗艺展中心、大鹏新区鸿华印染厂等试点项目。

本次现场会召开的地点就位于综合整治项目艺象ID TO WN。该项目脱胎于上世纪80年代末深圳工业建筑群遗产,前身是1989年建成的深圳鸿华印染厂,于2003年正式倒闭,至今保留着较完整的工业建筑群,分别由19座形态、大小各异的印染厂和办公楼组成。在废弃闲置将近十年之后,2013年通过综合整治,该项目变身为整合“创意设计、国际艺术交流、大师工作坊、教育培训、时尚发布、休闲旅游”等复合创意文化功能的国际艺术区。园区自2015年初开始正式招商,截至今年8月,已入驻商户21家,目前园区租金是周边类似工业园区的三倍。

深圳龙岗区非农建设用地相关问题政策解读

来源:深圳侨报

近期,部分社区群众咨询反映社区非农建设用地的相关情况,现特邀请龙岗规划国土管理局进行政策解读,以便于广大群众了解社区非农建设用地的政策规定和管理情况。

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深圳龙岗区非农建设用地相关问题政策解读

一、非农建设用地划定政策依据是什么?

答:1、龙岗区根据《深圳市宝安、龙岗区规划土地管理暂行办法》(深府[1993]283号)、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》(深府〔2004〕102号)及其他相关规定为原农村集体经济组织划定非农建设用地,主要包括工商、住宅及公建用地。

根据上述文件的规定,非农建设用地划定标准为:工商用地,按100平方米/人计算;居住用地,按100平方米/户计算,建筑面积不超过480平方米;公共设施用地,按200平方米/户计算。具体户籍户数、人口数以批准两区镇村建制转变之日的户籍数和人口数为准。

2、根据《深圳市宝安龙岗两区城市化非农建设用地划定办法》(深府[2005]65号),集体土地转为国有后,划定的非农建设用地由符合划定非农建设用地条件的原集体组织的继受单位或经济组织接收。继受单位现有已占用地应首先抵扣其非农建设用地指标,不足部分可新划非农建设用地,新划定的住宅用地应统筹建设。《深圳市龙岗区城市化转地工作实施细则》(深龙府[2005]46号)规定,以股份公司(原行政村)为单位划定非农建设用地。

二、非农建设用地落实情况如何?

答:深府[1993]283号文颁布以后,我区陆续为农村集体经济组织划定非农建设用地,其中1998年进行集中批量划定。深府〔2004〕102号文颁布以后,结合原批量划定的非农用地情况,我区开展了城市化转地非农建设用地的集中落地工作。

城市化转地时,龙岗区大部分原村民都一户建有一栋住宅,按照深府[2005]65号文件精神,已占用地应首先抵扣其非农建设用地指标。考虑少数未建房户的实际情况,龙岗区以股份公司(原行政村)为划定单位对1782户未建房户划定统建用地,目前上述未建房户统建用地已经按规定足额划定落实。

根据2005年8月30日《深圳侨报》中《关于龙岗区各居委会非农建设用地指标的通告》的公示内容,龙岗区八个街道人口数共计62009人,户数共计21175户,其中未建房户1782户。因此我区非农建设用地工商及公共设施用地指标应为1043.59公顷,未建房户统建用地应为17.82公顷。据统计,龙岗管理局辖区实际划定非农建设用地1606.87公顷,目前除极个别社区剩余部分指标未落实外,其余已基本划足。

三、非农建设用地的后续管理情况如何?

答:1、建立非农建设用地台账,开发管理系统。为了摸清非农建设用地家底,保障原农村集体经济组织继受单位及其成员的合法权益,我局于2012年6月组织开展了龙岗区非农建设用地调查清理工作。通过资料清理和外业核查,对每一宗非农建设用地建立档案,统一台账数据。同时开发非农建设用地管理系统,记录每一块非农建设用地调整、开发情况,实现非农建设用地的动态管理。

2、积极探索,制定规则。为解决非农建设用地开发使用的各类问题,我区于2011年12月通过了《龙岗区城市化转地后非农建设用地补划和调整置换暂行办法》(深龙府办[2011]82号)。该办法主要解决已落地非农建设用地与规划不符,无法开发建设的问题。主要包括如下主要内容:(1)对于已落地非农建设用地,可开发建设的,原则上按现规划、原规模开发建设;(2)对于规划为市政设施或位于生态线内的非农建设用地,进行异地调整置换,工业用地调整至居住或商业用地的按1:0.3折算,工商用地调整至居住或商业用地的按1:0.65折算。(3)鼓励非农用地调入城市更新项目,调入更新项目非农建设用地的不进行面积折算,等面积调整;(4)非农建设用地调整的,调整方案需经原农村集体经济组织继受单位股东代表大会表决同意。

该办法实施以来,我局结合规划情况,逐步对社区已落地非农建设用地进行调整,陆续解决了一批社区用地的问题。目前结合《暂行办法》实施情况,我区已开始起草《暂行办法》补充规定,以期对相关政策规定进行修改完善,进一步加强非农建设用地的管理。

四、原农村集体经济组织继受单位对于非农建设用地实现其资产价值的方式有哪些?

答:1、自行开发或上市交易。自2011年12月市政府颁布实施《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》(深府办[2011]198号)以来,对非农建设用地和征地返还用地进入市场进行了进一步的规范,明确了上市交易的程序和地价标准,有利于盘活原农村集体经济组织非农建设用地、促进土地的节约集约利用和原农村集体的可持续发展。根据该文件的规定,与规划相符的非农空地社区股份公司可自行开发,也可选择上市交易。

2、进行城市更新。对于建成区非农建设用地,如符合城市更新条件的,可申请进行更新改造。对于与规划相冲突的非农建设用地,按规定也可申请调入城市更新项目的范围。

五、原村民住宅用地是否可以进行土地使用权交易?

答:根据《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》(深府办[2011]198号)第三条规定“非农建设用地中的原农村居民住宅用地(含统建楼用地)和公共设施用地不得进行土地使用权交易。”

相关政策文件目录:

1、《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》(深府〔1993〕283号)

2、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》(深府〔2004〕102号)

3、《深圳市宝安龙岗两区城市化非农建设用地划定办法》(深府〔2005〕65号)

4、《深圳市龙岗区城市化转地工作实施细则》(深龙府〔2005〕46号)

5、《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》(深府〔2011〕198号)

6、《龙岗区城市化转地后非农建设用地补划和调整置换暂行办法》(深龙府办〔2001〕82号)

深圳市物业管理公司所涉及的税种及核算方法

序号 税种 计税依据 计算公式及税率 缴纳方式
1 营业税 计税依据是从事物业管理服务取得收入。备注:代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃(煤)气费、有线电视收视费、维修基金、房租的行为,属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务,不征收营业税。 应纳税额=营业额×税率(5%) 每月缴纳
2 城市维护建设税 根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(国发[1985]第19号)的规定,城市维护建设税的计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。 应纳税额=营业税税额×税率(1%) 每月缴纳
3 教育费附加 计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额。 应纳税额=营业税税额×费率(3%) 每月缴纳
4 房产税* 后附特殊情况说明 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号)的规定,房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内,对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。 ① 自用房产按从价计征:房产原值(评估值)减除30%的余值为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值) ×(1-30%)×1.2%。② 出租房产按从租计征:按照房产租金收入计征的,称为从租计征,房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。年应纳税额=房产租金×12% ① 纳税人将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起,缴纳房产税。② 纳税人自行新建房屋用于生产经营,从建成之次月起,缴纳房产税。③ 纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之次月起,缴纳房产税。

④ 纳税人购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起,缴纳房产税。

⑤ 纳税人购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起,缴纳房产税。

⑥ 纳税人出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起,缴纳房产税。

⑦ 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起,缴纳房产税。

5 城镇土地使用税 根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(国务院令第17号发布)的规定,城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据,按规定税额征收的一种税。 年应纳税额=∑(各级土地面积*相应税额) 每年缴纳出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用税;
6 车船使用税 根据《中华人民共和国车船使用税暂行条例》(国发[1986]90号)规定,车船使用税是对行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船舶,按照座位、吨位和规定的税额征收的一种财产行为税。计算公式为: 乘人汽车应纳税额=应税车辆数量*单位税额载货汽车应纳税额=车辆的载重或净吨位数量*单位税额摩托车应纳税额=应税车辆数量*单位税额 每年缴纳
7 印花税 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第11号)的规定,印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种应税凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额*税率,应纳税额=凭证数量*单位税额。 ① 财产租赁合同,按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的,按一元贴花;② 营业帐簿:(生产、经营用帐册)记载资金的帐簿,按实收资本和资本公积的合计金额万分之五贴花。③ 权利、许可证照:房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证,其他会计帐簿按件贴花五元 ① 租赁合同,签订合同备案当日缴纳;② 其他账簿等则按年缴纳
8 契税 根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)的规定,契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,以成交价格为计税依据。 契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天
9 企业所得税 企业所得税的征税对象是以物业管理以及代理所取得的收入和其他所得。 应纳税所得额=(收入总额一准予扣除项目金额±纳税调整)×22%(深圳市2010年所得税税率) 每季度预交,年度汇算清缴

 

后附说明:

 

一、房产税

1. 房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。 对投资联营的房产,在计征房产税时应予以区别对待。共担风险的,按房产余值作为计税依据,计征房产税;对收取固定收入,应由出租方按租金收入计缴房产税。

2. 对融资租赁房屋的情况,在计征房产税时应以房产余值计算征收,租赁期内房产税的纳税人,由当地税务机关根据实际情况确定。

3. 新建房屋交付使用时,如中央空调设备已计算在房产原值之中,则房产原值应包括中央调设备;旧房安装空调设备,一般都作单项固定资产入账,不应计入房产原值。

4. 由于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

 

深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)

《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》已经市政府五届六十四次常务会议审议通过,现予发布,自2013年5月1日起施行。

市长   许勤

2013年3月18日

深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)

第一章  总    则

  第一条  为保障被征收房屋所有权人的合法权益,维护公共利益,规范本市房屋征收与补偿活动,根据《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》),结合本市实际,制定本办法。

第二条  本办法适用于本市行政区域内因公共利益的需要实施房屋征收以及给予被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)补偿的活动。

第三条  区人民政府(以下简称区政府)负责本辖区内房屋征收与补偿工作。跨区的项目由所涉区政府分别负责房屋征收与补偿工作,确有必要由市人民政府(以下简称市政府)统筹的,须经市政府批准后,由市政府责成有关区政府或者相关部门具体负责房屋征收与补偿工作。

市规划国土部门负责对本市房屋征收与补偿工作的实施进行指导、监督与管理,履行下列职责:

(一)依法制定和完善本市房屋征收补偿政策体系、规范准则、运行规则与保障机制;

(二)依法制定和完善产权调换房屋的规划、建设、调配、产权制度等配套政策措施;

(三)在房屋征收决定作出前,组织对未经登记建筑的调查、认定和处理;

(四)建立房屋征收的评估、测绘机构预选库,并对从事房屋征收价格评估、面积测绘的评估、测绘机构进行监督管理;

(五)负责受理对征收工作的举报并及时依职权处理;

(六)其他房屋征收指导、监督、管理职责。

第四条  深圳市土地整备机构(以下简称市房屋征收部门)负责组织实施由市政府确定的房屋征收与补偿工作。

区政府依法确定的房屋征收部门(以下称区房屋征收部门)负责组织实施本辖区内的房屋征收与补偿工作,其中本辖区内设置有新区管理机构的,区政府应当另行确定新区房屋征收部门。

市、区房屋征收部门(以下简称房屋征收部门)履行如下职责:

(一)拟定房屋征收补偿方案;

(二)组织对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行前期调查;

(三)确定房屋征收范围后发布征收提示,在房屋征收决定公告后书面通知有关部门暂停办理房屋征收范围内的征收行为限制事项的受理、审批、登记等相关手续;

(四)专户存储、拨付与监管房屋征收补偿费用,提供周转用房或者安置房,对签约期限内达不成补偿协议的,负责报请政府作出补偿决定并予以公告;

(五)自行或者委托房屋征收实施单位实施签订补偿协议、组织选定房屋征收评估、测绘机构等征收与补偿的相关具体工作;

(六)负责房屋征收补偿档案的管理,公布分户补偿情况;

(七)负责对房屋征收工作人员进行培训和管理,做好房屋征收及补偿的宣传、解释工作,保障被征收人的合法权益;

(八)市、区政府交办的其他房屋征收与补偿工作。

第五条  房屋征收实施单位受房屋征收部门的委托,承担下列房屋征收与补偿的具体工作:

(一)对房屋征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行前期调查;

(二)与被征收人就房屋征收补偿进行协商谈判;

(三)开展被征收人选取房屋征收评估、测绘机构的具体组织工作;

(四)依法拆除被征收的房屋及其附属设施;

(五)房屋征收部门委托实施的其他房屋征收和补偿工作。

房屋征收实施单位不得以营利为目的。建设单位和以营利为目的的房地产开发公司、物业管理公司等法人和其他组织,均不得接受委托成为房屋征收实施单位,也不得与房屋征收实施单位存在投(出)资、被投(出)资的关系。

房屋征收部门应当对房屋征收实施单位的房屋征收与补偿行为进行监督,并对其在委托范围内实施的行为后果承担法律责任。

第六条  新区管理机构、街道办事处以及各级发展改革、财政、住房建设、人居环境、市场监管、公安、税务、侨务、劳动和社会保障、经贸信息、审计、城管、教育等部门,应当根据《条例》、本办法及政府规定的职责分工,充分履职,相互配合,联动协调,为房屋征收与补偿工作提供协助。

第七条  任何组织和个人对违反《条例》及本办法规定的行为,都有权向市、区政府和规划国土部门、房屋征收部门及其他有关部门举报。市、区政府和规划国土部门、房屋征收部门及其他有关部门接到举报后,应当及时核实、处理并对举报人信息进行保密,将核实、处理情况及时书面告知实名举报人。

监察部门应当加强对参与房屋征收与补偿工作的有关部门或者单位及其工作人员的监督检查。

第二章  房屋征收决定

  第八条  为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收房屋的,按照本办法规定纳入全市年度房屋征收计划后,由辖区政府实施房屋征收:

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建和城市更新的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

因政府土地整备确需征收房屋的,应当符合《条例》、本办法的规定,并纳入全市土地整备年度计划。全市土地整备年度计划对土地整备涉及房屋征收的计划安排,与全市年度房屋征收计划具有同等法律效力。

第九条  区(含新区)房屋征收部门应当按照国民经济和社会发展规划、近期建设和土地利用规划年度实施计划以及本办法第八条的规定,编制本区年度房屋征收计划草案,并于每年11月1日前将本区下年度的房屋征收计划草案送市房屋征收部门。

市房屋征收部门汇总各区下年度房屋征收计划草案形成全市年度房屋征收计划草案后,应当在每年12月1日前报市规划国土部门。市规划国土部门应当征求市发展改革部门意见进行审核,在每年12月31日前报市政府批准。

全市房屋征收计划经批准后,确有必要调整的,应当报市政府批准。

未列入全市年度房屋征收计划或者全市土地整备年度计划的,不得实施房屋征收。

 第十条  项目建设单位应当根据年度房屋征收计划,开展项目立项、选址等工作,取得规划选址与土地预审相关文件,并在取得规划选址与土地预审相关文件后3个工作日内提交房屋征收部门。

房屋征收部门根据规划选址与土地预审相关文件规定的用地范围,结合房屋产权等实际情况,确定拟征收房屋的具体范围(以下简称房屋征收范围);城市更新项目确需征收房屋的,房屋征收部门应当按照经批准生效的城市更新单元规划确定房屋征收范围;土地整备确需征收房屋的,房屋征收部门应当按照经批准的土地整备项目实施方案确定房屋征收范围。

第十一条  房屋征收范围确定后3个工作日内,房屋征收部门应当在房屋征收范围、政府网站以公告形式发布征收提示,告知自公告之日起至房屋征收决定公告之日止,因下列行为导致增加房屋征收补偿费用的,对增加部分将不予补偿:

(一)新建、改建、扩建、装修房屋;

(二)改变房屋和土地用途;

(三)已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建;

(四)新签订租赁期限截止日在征收提示发布之日起1年以后的房屋租赁合同;

(五)除婚姻、出生、回国、军人退伍转业、刑满释放和解除劳动教养等必须办理户口迁入、分户之外的其他户口迁入和分户;

(六)以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记、变更手续;

(七)其他不当增加补偿费用的行为。

征收提示公告后1年内尚未作出房屋征收决定,次年度房屋征收计划仍对房屋征收作出计划安排的,房屋征收部门应当在计划批准后3个工作日内再次发布征收提示。

房屋征收决定作出后,对违反本条第一款与第二款规定的征收提示、不当增加征收补偿费用的,对不当增加部分不得给予征收补偿。房屋征收补偿评估时,应当以征收提示发布时点作为评估的依据之一。

第十二条  房屋征收范围确定后,房屋征收部门应当组织对房屋征收范围内房屋权属、用途、面积等进行前期调查,并委托市政府确定的承担评估职能的非营利性机构编制房屋征收预算方案,对房屋征收项目费用进行概算。

房屋征收预算方案的编制费用列入房屋征收补偿费用,按照国家关于房地产中介服务收费有关咨询服务的收费标准执行。

前期调查和编制房屋征收预算方案,应当自房屋征收范围确定后30日内完成。

第十三条  房屋征收部门应当在房屋征收范围确定后30日内,结合前期调查和项目费用概算,拟定房屋征收补偿方案报辖区政府。

对新区房屋征收部门拟定的房屋征收补偿方案,区政府可以委托新区管理机构组织本办法规定的论证、征求意见、听证等活动。

第十四条  房屋征收补偿方案应当包括以下内容:

(一)房屋征收范围、补偿内容、补偿方式、补偿标准、项目补偿费用概算;

(二)作为产权调换的安置房的区位、数量、安置房调换标准、套型面积和结算基本价格、过渡方式、临时安置用房标准等;

(三)拟定的签约期限和提前搬迁奖励期限;

(四)奖励与补助标准;

(五)房屋征收补偿费用账户;

(六)其他应当纳入补偿方案的内容。

第十五条  辖区政府应当组织财政、发展改革、监察、审计等部门对房屋征收补偿方案进行论证。

辖区政府应当在房屋征收范围、政府网站将房屋征收补偿方案予以公布,并征求公众意见,征求意见期限不少于30日。

房屋所有权人有异议的,应当持本人身份证明、委托代理证明和房屋权属证明等文件,在征求意见期限内向房屋征收部门提交书面意见。

辖区政府应当在征求意见期满后30日内,将征求意见情况和根据公众意见对房屋征收补偿方案进行修改的情况,在房屋征收范围、政府网站及时公布。

第十六条  因本办法第八条第(五)项的需要征收房屋的,房屋征收范围内占房屋总建筑面积1/2以上、且占房屋所有权人总数1/2以上的房屋所有权人认为征收补偿方案不符合《条例》、本办法规定的,辖区政府应当组织房屋所有权人和公众代表,按照本市行政听证有关规定组织召开听证会,并根据听证会情况修改方案。

计算房屋所有权人数时,房屋共同共有或者按份共有的全体共有人按一个所有权人计算。

第十七条  房屋征收决定作出前,房屋征收部门应当依据广东省、本市有关社会稳定风险评估、重大决策专家咨询的有关规定,制定社会稳定风险评估方案和论证规程,在本办法第十五条第二款规定的征求意见期内同步组织有关部门和专家、学者对房屋征收范围内房屋征收的社会稳定风险进行评估论证。

经评估论证后,房屋征收部门应当出具风险评估报告,风险评估报告应当作出房屋征收风险等级评价,并提出可实施、暂缓实施或者不可实施的建议。

第十八条  房屋征收补偿费用实行专户存储、专款专用、专人管理、及时拨付原则。

房屋征收决定作出前,房屋征收部门应当会同有关部门落实房屋征收补偿费用,确保房屋征收补偿费用足额到位。

财政、审计部门应当依法对征收补偿费用使用情况进行监督和审计。

第十九条  因本办法第八条第(一)、(二)、(三)、(六)项征收房屋的,应当同时具备下列条件:

(一)拟征收房屋项目符合国民经济和社会发展规划的要求,并取得发展改革部门对项目建议书或者可行性研究报告的批复;

(二)拟征收房屋项目符合城市规划的要求,并取得规划选址与土地预审相关文件;

(三)已按程序进行社会稳定风险评估、征求意见;

(四)房屋征收补偿费用已足额到位,专户存储;

(五)具备符合本办法规定的征收补偿方案。

因本办法第八条第(四)项征收房屋的,应当同时具备前款规定条件,且建设项目已纳入辖区国民经济和社会发展年度计划。

因本办法第八条第(五)项征收房屋的,应当同时具备本条第一款第(一)、(三)、(四)、(五)项规定条件,且建设项目已纳入辖区国民经济和社会发展年度计划,并具有已经批准生效的城市更新单元规划。

政府实施土地整备确需征收房屋的,除应当符合本办法第八条、本条第一款第(一)、(三)、(四)、(五)项规定外,还应当符合土地整备年度计划的要求,并具有经市房屋征收部门审核的土地整备项目实施方案。

第二十条  房屋征收部门应当自本办法第十九条规定条件具备之日起3个工作日内,提请辖区政府或者报经新区管理机构核准后作出房屋征收决定。

辖区政府决定实施房屋征收的,应当在决定作出之日起5个工作日内在房屋征收范围、政府网站或者深圳特区报、深圳商报,将房屋征收决定公告3日,公告日不得为节假日。

房屋征收决定自公告之日起生效,规划国土部门不再另行作出收回被征收房屋对应的国有土地使用权的决定;根据房屋征收决定对被征收房屋进行的补偿,包括收回被征收房屋对应的国有土地使用权的补偿。

第二十一条  房屋征收决定公告应当载明项目名称、征收范围、征收补偿方案、征收实施单位、征收实施期限及征收行为限制、现场接待地点和联系方式、监督举报方式和行政复议、行政诉讼权利等事项。

前款所称征收行为限制,是指征收实施期限内,任何单位和个人不得在房屋征收范围内实施房屋转让和本办法第十一条第一款所列行为。被征收人违反规定的,对不当增加部分不予补偿。

第二十二条  房屋征收决定公告后,作出房屋征收决定的辖区政府及其房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋征收部门应当在房屋征收决定公告当日,书面通知规划国土、建设、户籍、产权登记、房屋租赁管理、抵押担保、市场监管等部门和单位暂停办理征收行为限制所列事项的受理、审批、登记等相关手续。

暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

第三章  房屋征收补偿和安置

  第二十三条  作出房屋征收决定的辖区政府对被征收人以及符合规定的合法使用人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值(含已经取得的合法国有土地使用权的价值)的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿等标准根据本办法附件《深圳市房屋征收补偿规则》确定。

第二十四条  房屋征收可以采取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合的补偿方式。除本办法及市政府另有规定外,征收非住宅房屋以及房屋以外的构筑物、其他附着物等实行货币补偿。

征收被征收人居住的住宅房屋,被征收人可以选择货币补偿、产权调换、货币补偿与产权调换相结合的方式进行补偿。因本办法第八条第(五)项的需要征收个人住宅,被征收人选择在城市更新地段进行房屋产权调换的,房屋征收部门应当提供在城市更新项目或者单元内的房屋,在城市更新项目或者单元内无法提供的,房屋征收部门可以就近提供。

第二十五条  对住宅房屋以产权调换方式进行征收补偿的,作出房屋征收决定的辖区政府应当提供相应的住宅进行调换,并按照下列规定结算差价:产权调换房屋套内建筑面积超过被征收房屋套内建筑面积的,超出面积部分以市场评估价结算差价;被征收房屋市场评估价格高于产权调换房屋市场评估价格的,以市场评估价的差额结算差价。

以非商品性质住宅房屋进行房屋产权调换的,其所调换房屋的产权仍受相应限制。符合相关规定的,被征收人可以补交规定差价后转为商品性质。

根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》(以下简称“两规”)及其配套政策处理取得非商品性质房地产权利证书的住宅房屋,以住宅房屋的房地产权利证书为产权调换基本单位,按照下列规定进行补偿:

(一)符合原村民非商品住宅建设用地标准(一户一栋政策)的,不超过建筑面积480平方米的部分给予产权调换,超出部分按照本办法附件有关规定给予货币补偿;

(二)被征收人为非原村民的,不超过建筑面积100平方米的部分给予产权调换,超出部分按照本办法附件有关规定给予货币补偿。

第二十六条  对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的补偿价格由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定,但本办法另有规定除外。

住宅房屋的被征收人选择货币补偿,但被征收房屋经评估的补偿价格低于该房屋在产权调换情况下本次房屋征收提供的所有产权调换房屋的平均市场评估价格的,房屋征收部门应当将该价差部分作为置业补助支付给被征收人。

对房屋以外的构筑物、其他附着物等货币补偿的金额,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构以重置价评估确定。

第二十七条  被征收房屋的建筑面积(包括套内建筑面积)与房屋用途的认定,以房地产权利证书、房地产登记簿记载的面积和用途为准;但房地产权利证书记载与房地产登记簿记载不一致的,以房地产登记簿记载为准。

房地产权利证书、房地产登记簿未记载或者记载不明的,可以根据合法有效的竣工测绘报告认定房屋建筑面积(包括套内建筑面积),根据合法有效的规划证明文件认定房屋用途。

根据前款规定仍无法认定被征收房屋的建筑面积(包括套内建筑面积)的,应当根据本办法第五章的规定进行测绘。

第二十八条  房屋征收部门应当与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内订立征收补偿协议。

征收补偿协议内容应当包括:补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、交付时间、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、产权注销方式、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、相关奖励或者补助等事项。

征收补偿协议书示范文本由市房屋征收部门依法编制并予以公布。

征收补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十九条  征收需整村搬迁、集体安置的住宅房屋,可以在征求被征收人意见基础上,依照城市规划要求并按规定程序决定进行异地重建安置。

征收原有公共基础设施或者公益事业用房,应当依照有关法律法规的规定和城市规划的要求予以重建;不能或者无需在原地重建的,按照原性质和规模予以异地重建或者按照重置价评估给予货币补偿。

第三十条  征收个人住宅房屋,被征收人选择货币补偿的,被征收房屋不记录为住房保障申请条件中的自有住房,被征收人符合《深圳市保障性住房条例》规定的住房保障条件的,可以依法申请住房保障。

第三十一条  征收产权性质为非经营性房屋或者工业用途房屋、但已依法取得营业执照的经营性用房,按照原合法用途予以补偿。

第三十二条  被征收房屋室内自行装修装饰费补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,按照评估确定的重置成新价给予补偿。

室内装修装饰由承租人投资的,出租人与承租人无约定或者不能达成协议的,房屋征收部门应当向出租人支付装修装饰补偿费;出租人与承租人有约定或者达成协议的,按约定或者达成的协议处理。

第三十三条  房屋征收范围内未经产权登记的建筑,属于《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称《决定》)第二条规定范围,已经申报但尚未进行处理的,按照下列规定进行补偿:

(一)符合“两规”处理条件但尚未处理的,根据“两规”及其配套政策确定其可以获得的产权状况,扣减其补办处理手续的地价、罚款后予以补偿。可获得非商品性质产权的住宅房屋,以栋为产权调换基本单位,可以参照本办法第二十五条第三款规定给予补偿;

(二)符合原村民非商品住宅建设用地标准(一户一栋政策)的农村城市化历史遗留违法建筑,不超过建筑面积480平方米的部分按照商品性质房屋扣减10%的公告基准地价后予以补偿,超出480平方米的部分给予建筑物重置价补偿;

(三)原农村集体经济组织继受单位所建的生产经营性、商业办公类建筑,位于非农建设用地范围内或者以非农建设用地指标扣减的,按照商品性质房屋扣减其补办处理手续的罚款、地价后予以补偿;罚款参照《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》规定标准的2倍执行,地价按照公告基准地价10%的标准执行;

(四)除以上规定情形外的其他农村城市化历史遗留违法建筑,经规划国土部门审查不属于依法应当拆除或者没收的,对建筑物不予产权调换,扣减参照“两规”相应情形(商业办公类参照生产经营性)规定标准的2倍罚款后给予重置价补偿。

对未经申报或者经规划国土部门审查属于依法应当拆除或者没收的农村城市化历史遗留违法建筑,不予补偿。

属于房地产登记历史遗留问题处理情形的,不再补办房地产登记手续,按照合法建筑扣减补办房地产登记手续的地价、相关税费后予以补偿。

第三十四条  下列原农村集体经济组织继受单位的被征收房屋,依照规定分别处理:

(一)在非农建设用地指标范围、征地返还用地内所建工业用途房屋,符合本市产业导向的,经市政府批准后按“工业进园”的规定给予安排用地,房屋及构筑物、其他附着物等按照重置价评估给予货币补偿;

(二)在非农建设用地指标范围、征地返还用地内的商业用途房屋,按本办法第二十六条的规定给予货币补偿或者按已批准的统建方案与住宅一起以统建安置的形式进行产权调换;

(三)在非农建设用地指标范围、征地返还用地内所建房屋,不符合本款第(一)、(二)项规定的,可以按照等价值原则进行土地置换,置换后的土地用途可以与置换前的用途不同。

征收国有出让土地上工业用房的,经市产业主管部门评估属鼓励发展项目的,可以按“工业进园”的规定给予安排用地,房屋及构筑物、其他附着物等按照重置价评估给予货币补偿。

本条规定的被征收人选择货币补偿的,依照本办法相关规定给予货币补偿。

第三十五条  征收未超过批准期限的临时建筑,只给予货币补偿。

临时使用土地合同已有约定的,按约定处理。没有约定的,补偿金额根据临时使用土地合同或者临时建设工程规划许可文件规定的使用性质和剩余使用期限及土地使用人支出的土地开发成本、收益等实际情况,经评估后确定。

第三十六条  征收华侨房屋的,按本办法有关规定予以补偿,国家、广东省另有规定的,从其规定。

征收华侨房屋的,在房屋征收决定公告后,房屋征收部门应当同时书面通知被征收人或者其代理人。被征收人或者其代理人接到通知后,应当在规定时间内与房屋征收部门办理房屋征收相关手续。因特殊情况不能按照规定期限办理的,被征收人或者其代理人应当在期限届满前向房屋征收部门提出延期申请。逾期不办理或者无法通知的,由房屋征收部门办理证据保全手续后,按照本办法第四十六条的规定报请作出房屋征收决定的辖区政府依法作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

本办法所称的华侨房屋包括:

(一)华侨、归侨的私有房屋;

(二)中华人民共和国成立后用侨汇建造的私有房屋;

(三)依法继承华侨、归侨的私有房屋。

第三十七条  外国领事馆房屋、军事设施、教堂、寺庙、文物古迹、历史文化保护区内的建筑物等特殊房屋的补偿,根据国家、广东省有关规定执行。

 第三十八条  征收设有抵押的房屋(包括在建工程),执行国家有关担保的法律、法规的规定。

被征收人应当与抵押权人就重新设立抵押权或者偿还债务签订相关协议,并按规定注销原抵押权登记。

被征收人与抵押权人达成书面协议的,房屋征收部门应当按照协议对被征收人给予补偿。达不成协议,房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的,应当将补偿款向公证机构办理提存并通知被征收人;对被征收人实行房屋产权调换的,抵押权人可以变更抵押物。

第三十九条  市房屋征收部门可以根据房屋征收的需要制订安置房建设储备年度计划。房屋征收补偿实行产权调换的,可以根据被征收人的意愿优先从已建好的安置房中安排。

安置房建设、供应和管理的具体办法,由市政府另行制定。

第四十条  房屋征收补偿协议签订时,被征收人应当按照协议的约定向房屋征收部门提交被征收房屋房地产权利证书及注销房地产权利证书委托书;没有房地产权利证书的,应当提交相应的产权证明文件及放弃房地产权利的声明书。房屋征收部门应当及时向房地产登记机构办理注销手续。

征收被查封的房地产的,房屋征收部门应当将征收事项通知查封机关。查封机关解除查封后,房屋征收部门应当及时向房地产登记机构办理注销等房地产登记手续。

第四十一条  因征收生产经营性房屋造成停产停业的,房屋征收部门应当给予适当补偿。具体补偿金额依照本办法附件的规定确定。

第四十二条  房屋征收部门应当按照本办法附件的规定,在征收补偿协议约定或者补偿决定确定的期限内向被征收人支付搬迁费。

选择房屋产权调换的,安置房交付前,房屋征收部门应当提供周转用房或者向自行过渡的被征收人支付临时安置费。搬迁费及临时安置费由征收当事人协商确定;协商不成的,按照本办法附件的规定确定。

第四十三条  被征收人在征收决定所规定的时限内签订补偿协议,按期腾空、交付房屋的,房屋征收部门应当区分不同情况给予不同的奖励。具体奖励规则由房屋征收决定确定,奖励总金额不超过房屋征收补偿协议确定的补偿金额的5%。

第四十四条  被征收人属于生活特别困难人员的,其被征收住宅房屋每户建筑面积小于45平方米(在本市内有其他住宅用房的合并计算),选择产权调换方式的,按家庭人口2人以下建筑面积不小于45平方米、3人以上建筑面积不小于60平方米的标准,由征收人提供成套住宅房屋作为产权调换房屋,规定面积以内部分不结算差价,超出部分按建筑成本结算差价;选择货币补偿的,按规定面积基数以本次房屋征收提供的所有产权调换房屋的平均市场评估价格给予补偿。

被征收人属于生活特别困难人员的,除依法给予征收补偿外,可以给予适当的补贴,但补贴金额不得超过房屋征收补偿协议所确定的补偿金额的5%。

本条所称的生活特别困难人员,是指按照有关规定享受最低生活保障待遇的本市户籍居民;被征收住宅房屋每户建筑面积,按照房屋征收决定公告时被征收人的户籍证明和房地产权利证书或者其他合法房产凭证确定。

第四十五条  房屋征收部门不得擅自延长约定的过渡期限,周转房的使用人应当按约定的期限腾退周转房。

因房屋征收部门的责任延长过渡期限的,对自行安排住处的被征收人,应当自逾期之日起增加临时安置费;使用房屋征收部门提供的周转房的,有权在延长过渡期限内使用周转房。

被征收人不按约定的期限腾退周转房的,应当按同区域、同类型房屋的市场租金支付逾期租金。

 第四十六条  房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成征收补偿协议的,或者被征收房屋所有人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的辖区政府作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当包括补偿方式、被征收房屋补偿金额、用于产权调换房屋的地点、面积和房地产评估价格、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式、过渡期限以及补偿费用支付期限等事项。

第四十七条  因被征收人不同意评估机构、测绘机构进场等原因导致房屋征收的评估、测绘无法正常进行的,房屋征收部门应当依法进行证据保全后,会同依照本办法确定的评估机构、测绘机构以实测占地面积、目测房屋层数等合理方式估定相关评估、测绘参数,以相关参数作为房屋征收的评估、测绘工作依据,最终确定被征收房屋补偿金额并作出房屋征收补偿决定,有类似被征收房屋的也可以比照类似被征收房屋的补偿金额予以确定。

第四十八条  房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的辖区政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在征收补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

第四十九条  被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由房屋征收部门就被征收房屋的有关事项依法进行证据保全后,辖区政府应当在法定起诉期限届满之日起3个月内依法申请人民法院强制执行。

人民法院裁定准予执行,并交由作出征收补偿决定的辖区政府组织实施的,房屋征收部门应当将人民法院准予执行的裁定及限期自行搬迁的通知在房屋征收范围、被征收房屋进行张贴。被征收人逾期仍未搬迁的,辖区政府应当组织城市管理、公安、工商、税务、水电、交通、通讯、消防、物业管理等部门和单位实施强制搬迁和拆除。室内未搬迁的物品无法交予当事人的,由辖区房屋征收部门妥善保管,并公告当事人认领。

3个月后仍无法交予当事人或者无合法所有人认领的,按确认无主财产的法律程序处理。无主财产按有关规定拍卖或者进行其他处理,所得款项扣除保管、拍卖、变卖等费用后仍有剩余的,缴交市财政。

人民法院裁定准予执行并组织实施的,辖区政府应当予以协助。

第四章  房屋征收评估

  第五十条  房屋征收评估包括被征收房屋(含国有土地使用权)、构筑物、其他附着物和搬迁费、临时安置费、征收经营性房屋所造成停产停业补偿费、被征收房屋室内自行装修装饰费以及产权调换安置房的评估等。

第五十一条  从事房屋征收评估工作的房地产价格评估机构,应当具备估价机构资质主管部门颁发的房地产(土地、资产)估价机构资质证书,取得市规划国土部门出具的在本市从事评估业务的备案凭证,并向市规划国土部门申请纳入房屋征收评估机构预选库。

第五十二条  市规划国土部门应当按照房地产价格评估机构的资质等级、评估业绩、信用档案、评估技术水平及人员结构等情况进行公开选取,建立房屋征收评估机构预选库,并向社会公示预选库名录。

房屋征收评估机构预选库每2年更新一次。

房屋征收评估机构预选库建立和管理的具体办法由市规划国土部门依照规定程序另行制定。

第五十三条  房屋征收决定公告后,房屋征收部门应当组织被征收人在公布的预选库名录中协商选定房屋征收评估机构。

房屋征收决定公布之日起5日内,房屋征收部门应当在房屋征收范围内公布评估机构名录。

在评估机构名录公布后10日内,被征收人应当以书面形式提交评估机构选取意向书。

协商选取房屋征收评估机构,须经半数以上被征收人同意;房屋征收部门应当委托被征收人协商选取的房屋征收评估机构进行评估。

第五十四条  房屋征收评估机构无法在第五十三条第三款规定的期限内通过协商选定的,房屋征收部门应当在公布的名录中采取摇号方式确定房屋征收评估机构。

房屋征收部门应当在摇号前5日在房屋征收范围内公告摇号时间和地点。摇号过程与结果应当有公证机关现场公证。

第五十五条  房屋征收评估机构确定后,房屋征收部门应当与其签订委托评估合同,并将受委托的房地产价格评估机构的资质证书、营业执照、注册估价师注册证、执业登记牌等复印件在房屋征收范围内现场公示。

评估费用由房屋征收部门承担。房屋征收评估费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行;未规定的,市估价行业组织可以制定相关收费指引进行引导。

第五十六条  房屋征收部门应当将评估机构形成的分户初步评估结果向被征收人公示,公示期不得少于7日,并安排注册估价师进行现场说明解释,听取意见。

公示期满后15日内,房屋征收部门应当将房屋征收评估机构提交的、经修正的分户评估报告转交被征收人,由被征收人签收;被征收人不签收的,房屋征收部门应当载明不签收的原因,将评估结论张贴于房屋征收范围以及被征收房屋。

第五十七条  房屋征收评估机构不得迎合征收当事人的不当要求,采取虚假宣传、承诺评估价格、给予回扣、诋毁他人抬高自己、虚假申报评估人员等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第五十八条  市估价行业组织应当成立深圳市房地产评估专家委员会(以下简称评估专家委员会),负责受理房屋征收评估技术鉴定。

评估专家委员会由房地产(土地、资产)估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面专家组成,其中房地产价格评估技术类委员不得少于委员总数的2/3。房地产价格评估技术类委员须具有注册房地产(土地、资产)评估师资格,并执业10年以上;或者取得硕士以上学位,从事房地产评估工作5年以上。

评估专家委员会管理办法和运作规则由市估价行业组织起草报市规划国土部门备案后实施。

第五十九条  被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的,房屋征收评估机构应当作出解释说明。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房屋征收评估机构书面申请复核评估。

原房屋征收评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变原评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。

房屋征收评估机构进行复核不得收费。

第六十条  被征收人或者房屋征收部门对房屋征收评估机构的复核结果仍有异议的,可以自收到复核结果之日起10日内,向评估专家委员会申请技术鉴定。

评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内对申请进行审查,同意受理的应当指派3人以上单数成员组成鉴定组承担鉴定工作,不同意受理的应当书面答复鉴定申请人。鉴定组组成人员中房地产(土地、资产)估价师应当超过半数。

鉴定费用由鉴定申请人承担。但鉴定结论认为评估报告存在技术问题的,鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行,未规定的,市估价行业组织可以制定相关收费指引进行引导。

第六十一条  评估专家委员会应当对申请鉴定的评估报告的评估程序、评估依据、技术路线、方法选用、评估假设、评估结果确定方式等评估技术问题提出书面鉴定意见。

鉴定意见认为评估报告不存在技术问题的,评估专家委员会应当出具维持评估报告的技术鉴定结论;鉴定意见认为评估报告存在技术问题的,评估专家委员会应当责成房屋征收评估机构改正错误并重新出具评估报告。重新出具的评估报告已改正错误的,评估专家委员会应当出具技术鉴定结论。

评估专家委员会的技术鉴定结论不得复核、重新鉴定,征收当事人无法达成协议的,由房屋征收部门按照本办法第四十六条规定报请作出房屋征收决定的辖区政府作出补偿决定。

第五章  房屋征收测绘

  第六十二条  从事房屋征收补偿查勘、测绘工作的测绘机构应当具备房产测绘的资格,并向市规划国土部门申请纳入房屋征收测绘机构预选库。

第六十三条  市规划国土部门应当根据测绘机构的资格、业绩、社会信誉、仪器设备配置水平、人员结构及内部管理等情况进行公开选取,建立房屋征收测绘机构预选库,并向社会公布预选库名录。

房屋征收测绘机构预选库每2年更新一次。

房屋征收测绘机构预选库建立和管理的具体办法由市规划国土部门依照规定程序另行制定。

第六十四条  根据本办法第二十七条规定可以确定被征收房屋建筑面积(含套内面积)的,不得申请测绘,不得纳入测绘范围。

房屋征收决定公告后,根据本办法第二十七条规定无法确定被征收房屋建筑面积(含套内面积)的,被征收人应当在征收决定确定的期限内向房屋征收部门申请查勘、测绘。

房屋征收决定确定的申请测绘期限截止后,房屋征收部门应当统计申请数量,核实是否需要进行测绘,公告测绘机构名录并告知被征收人协商选取测绘机构。

在测绘机构名录公告后10日内,被征收人应当以书面形式提交测绘机构选取意向书。

协商选取房屋征收测绘机构,须经占符合测绘申请条件的全部申请人半数以上被征收人同意;房屋征收部门应当委托被征收人协商选取的房屋征收测绘机构进行测绘。

第六十五条  房屋征收测绘机构无法在第六十四条第四款规定的期限内通过协商选定的,房屋征收部门应当在公布的名录中采取摇号方式确定房屋征收测绘机构。

房屋征收部门应当在摇号前5日在房屋征收范围内公告摇号时间和地点。摇号过程与结果应当有公证机关现场公证。

第六十六条  测绘机构确定后,房屋征收部门应当与受托房屋征收测绘机构签订书面房产测绘合同并将受托房屋征收测绘机构的资质证书、营业执照、测绘人员执业登记牌等复印件在房屋征收范围内现场公示。

测绘费用由房屋征收部门承担。

第六十七条  市测绘行业自律组织应当组织成立深圳市房屋征收测绘专家委员会(以下简称测绘专家委员会),负责对有争议的房屋测绘成果的合法性、规范性、准确性进行鉴定。

测绘专家委员会由本市从事房屋测绘教学、科研和实务工作的学者、专家和专业人士组成。

测绘专家委员会管理办法和运作规则由市测绘行业自律组织起草报市规划国土部门备案后实施。

第六十八条  房屋征收当事人对房屋测绘成果有争议的,可以在收到房屋测绘成果之日起10日内向出具房屋测绘成果的房屋征收测绘机构书面申请复核。

原房屋征收测绘机构应当自收到书面复核申请之日起10日内对房屋测绘成果进行复核。经复核,房屋征收测绘机构变更房屋测绘成果的,应当重新出具房屋测绘成果;房屋测绘成果未改变的,应当书面告知复核申请人。

房屋征收测绘机构进行复核不得收费。

第六十九条  房屋征收当事人对房屋征收测绘机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向测绘专家委员会申请鉴定。

测绘专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内对申请进行审查,同意受理的应当指派3人以上单数成员组成鉴定组承担鉴定工作,不同意受理的应当书面答复鉴定申请人。

鉴定费用由鉴定申请人承担。但鉴定结论认为测绘成果不合法、不规范或者不准确的,鉴定费用由原房屋征收测绘机构承担。鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行;未规定的,市测绘行业自律组织可以制定相关收费指引进行引导。

第七十条  经鉴定认为测绘成果合法、规范、准确的,测绘专家委员会应当出具维持测绘成果的鉴定结论。经鉴定认为测绘成果不合法、不规范或者不准确的,测绘专家委员会应当责成房屋征收测绘机构重新出具房屋测绘成果,并对重新出具的房屋测绘成果出具鉴定结论。

测绘专家委员会出具的鉴定结论不得复核、重新鉴定,当事人对其不服的,由房屋征收部门按照本办法第四十六条规定报请作出房屋征收决定的辖区政府依法作出补偿决定。

第六章  法律责任  

  第七十一条  被征收人对房屋征收决定、征收补偿决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第七十二条  市、区政府和规划国土部门、房屋征收部门、房屋征收实施单位、相关部门及其工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行职责或者不正确履行职责的,依法追究行政责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理;造成损失的,依法承担赔偿责任。

贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,并依法追究行政责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理;造成损失的,依法承担赔偿责任。

第七十三条  采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法追究行政责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理。

 第七十四条  采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,造成损失的,依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理。

违反本办法第十一条、第二十一条规定,不当增加房屋征收补偿费用同时涉及其他违法行为的,依法给予行政处罚,涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理。

 第七十五条  在房屋征收评估、测绘活动中,房地产价格评估机构及其从业人员、房地产测绘机构及其从业人员有违法违规行为的,由市规划国土部门或者其他行政主管部门依法查处,并记入其信用档案。

第七章  附    则 

  第七十六条  《条例》实施前已依法取得房屋拆迁许可证且现仍在有效期内的项目,继续沿用原有的规定办理。

《条例》实施前依法取得房屋拆迁许可证但现已失效的,原拆迁人可以参照本办法规定的补偿标准或者市场价格与原未签订拆迁补偿协议的被拆迁人协商达成民事补偿或者收购协议,不能达成的不得继续拆迁;符合《条例》、本办法规定的,应当依法征收。

第七十七条  本办法附件《深圳市房屋征收补偿规则》与本办法同时公布实施,市规划国土部门可以根据法律、法规、政策的变动和本办法的规定结合市场实际情况对其进行调整,报市政府批准后实施。

依法有偿收回国有土地使用权时,对地上建筑物、构筑物、其他附着物及相应国有土地使用权的补偿,可以参照本办法的补偿标准执行。

第七十八条  本办法第三十三条所称“依法应当拆除或者没收”的农村城市化历史遗留违法建筑,包括下列情形:

(一)《决定》第九条第一款第(二)至(六)项以及第十条所规定的情形;

(二)压占道路红线;

(三)在主要街道上影响城市景观;

(四)影响城市重点工程建设或者整体布局;

(五)破坏或者影响文物保护和风景名胜区;

(六)占用规划的市政基础设施。

第七十九条  本办法自2013年5月1日起施行。2007年2月17日深圳市人民政府发布的《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》同时废止。

附件

深圳市房屋征收补偿规则

第一部分:各类型非商品房货币补偿的计算方式

产权证明资料

房屋类型

货币补偿金额计算方式

备注

1

《房地产证》(非市场商品房)

私房

被征收房屋类似商品性质房地产的市场价格-10%公告基准地价

2

行政划拨用地性质的房屋

被征收房屋类似商品性质房地产的市场价格-35%公告基准地价×年期修正系数

3

房改房

被征收房屋类似商品性质房地产的市场价格-土地收益金(房改购买价的1%)

其他应当补交的费用按相关规定办理

4

其他协议出让土地的房屋

被征收房屋类似商品性质房地产的市场价格-应补交的地价

5

《房屋所有权证》(含原宝安县级以上政府发放的权属证书)

被征收房屋类似商品性质房地产的市场价格-10%公告基准地价(无土地使用年限)

6

《集体土地使用权证》

被征收房屋类似商品性质房地产的市场价格-10%公告基准地价(无土地使用年限)

其他应当补交的费用按相关规定办理,其中应当补交的规划建设管理费用不超过单项工程土建总造价的10%

7

《国有土地使用证》

被征收房屋类似商品性质房地产的市场价格

深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法

(深圳市人民政府令第161号 市政府四届五十四次常务会议审议通过

  自2007年3月15日起施行)

第一章 总 则

  第一条 为保障公共基础设施建设的顺利进行,维护被拆迁人的合法权益,根据有关法律、法规的规定,结合深圳市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市行政区域内公共基础设施建设项目的房屋拆迁、补偿安置及相关的管理活动。

  本办法所称公共基础设施建设项目,是指依照有关规定程序列入市、区人民政府(以下简称市、区政府)近期建设规划或者年度建设项目计划的交通、能源、环保、水务、重大体育文化设施等公共基础设施建设项目。

  第三条 公共基础设施建设项目实施房屋拆迁应当依照本办法规定对被拆迁人给予补偿安置;被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。

  第四条 市国土房产行政管理部门是全市公共基础设施建设项目房屋拆迁工作的主管部门(以下简称市主管部门);市征地拆迁办公室(以下简称市拆迁办)承办全市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理的具体工作。

  市主管部门和市拆迁办不得作为公共基础设施建设项目的拆迁人,不得接受拆迁委托。

  第五条 发展和改革、规划、公安、城市管理、财政、物价、审计等有关职能部门应当各司其职,互相配合,保证公共基础设施建设项目房屋拆迁工作的顺利进行。

  各区政府应当对本辖区范围内的公共基础设施建设项目房屋拆迁工作进行统筹安排,协助市主管部门及有关部门做好拆迁管理、补偿安置工作。

  拆迁项目所在街道办事处应当支持、协助、配合做好有关拆迁补偿安置工作。

  第六条 公共基础设施建设项目拆迁人一般是项目的建设单位,市、区政府可以确定项目代建机构或者批准成立拆迁事务机构作为特定项目的拆迁人(以下统称拆迁人)。

  经市、区政府批准,拆迁人可以委托拆迁项目所在街道办事处办理有关拆迁补偿安置的具体事宜。

  第七条 任何单位和个人有权对违反城市规划、拆迁审批程序、扩大拆迁规模或者滥用强制手段、野蛮拆迁等行为进行举报。

  市、区监察部门接到举报后,应当及时依法调查处理。

第二章 拆迁管理

  第八条 市主管部门应当会同有关部门及各区政府制定公共基础设施建设项目年度拆迁计划,并纳入全市年度拆迁计划,经市政府批准后实施。

  第九条 列入公共基础设施建设项目年度拆迁计划的,拆迁人可以凭公共基础设施建设项目立项批准文件、规划选址意见书和用地预审文件,向市主管部门提出拆迁前期核查申请,市主管部门应当及时给予书面答复。

  市主管部门同意进行拆迁前期核查的,拆迁人可以向有关单位或者个人核查拟拆迁范围内房屋的产权、使用以及租赁等情况。

  第十条 拆迁人应当制订项目房屋拆迁计划和拆迁补偿安置方案。

  政府投资的公共基础设施建设项目拆迁补偿安置资金的预算应当委托市房地产估价中心进行测算,涉及土地置换或者安排的应当按照规定程序报市政府批准。

  第十一条 公共基础设施建设项目拆迁人申请房屋拆迁许可证,应当向市主管部门提交下列资料:

  (一)建设项目立项批准文件;

  (二)建设项目用地规划选址意见书,包括土地位置、面积、开发强度等内容;

  (三)建设项目用地预审文件;

  (四)项目房屋拆迁计划和拆迁补偿安置方案,包括项目基本情况、拆迁范围、补偿方式、搬迁期限、被拆迁房屋状况、补偿安置资金预算及产权调换计划等内容;

  (五)拆迁补偿安置资金证明文件。

  拆迁申请事项经审查符合条件的,市主管部门应当自受理申请之日起30日内核发房屋拆迁许可证。

  第十二条 在办理拆迁补偿安置资金证明文件或者房屋拆迁许可证的过程中,需要有关部门加强协助的,拆迁人应当及时提请市、区相关领导机构协调解决。

  第十三条 市主管部门自核发房屋拆迁许可证之日起5个工作日内,应当将房屋拆迁许可证载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项,在深圳商报或者深圳特区报及市主管部门网站上公告。

  拆迁人取得房屋拆迁许可证后,应当在拆迁现场公示房屋拆迁许可证、拆迁工作流程、拆迁补偿安置方案、拆迁补偿安置标准、实施拆迁的单位名称、拆迁工作人员名单等,接受监督。

  市主管部门、市拆迁办、拆迁人及有关单位应当及时向被拆迁人及相关人做好宣传、解释工作。

  第十四条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限内实施拆迁。

  需要延长拆迁期限的,拆迁人应当在批准的拆迁期限届满15日前,向市主管部门提交延期拆迁书面申请,以及证明拆迁需要延期的拆迁协商记录等相关资料。市主管部门应当自收到延期拆迁申请之日起10个工作日内给予书面答复。

  第十五条 自拆迁公告发布之日起截至拆迁期限届满,任何单位和个人不得在拆迁范围内进行下列活动:

  (一)新建、改建、扩建房屋;

  (二)改变房屋和土地用途;

  (三)新签订租赁期限截止日在拆迁期限截止日以后的房屋租赁合同。

  市主管部门自核发房屋拆迁许可证之日起5个工作日内,应当书面通知规划、建设、户籍、产权登记、房屋租赁管理、抵押担保等部门和单位暂停办理前款所列事项的受理、审批、登记等相关手续。

  第十六条 公共基础设施建设项目房屋拆迁中对被拆迁房屋及构筑物、其他附着物等进行拆除迁移施工的,应当通过市建设工程交易服务中心依法委托具有建设行政主管部门颁发的爆破、拆除施工资质的企业进行施工。

  公共基础设施建设项目房屋拆迁中的查勘、测绘工作应当委托市政府设立的地籍测绘机构实施。法律、法规另有规定或者特殊情况需要的,拆迁人可以委托具备法定资质和良好信誉的其他测绘机构进行查勘、测绘。

  拆迁人应当与受委托的企业、机构签订书面委托合同,并自委托合同签订之日起15日内报市拆迁办备案。除本办法另有规定外,受委托的企业、机构不得再委托或者转让受托事务。

  第十七条 拆迁人应当在拆迁期限内与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议的主要内容包括:

  (一)拆迁人与被拆迁人;

  (二)拆迁依据与拆迁范围;

  (三)产权(凭证)资料;

  (四)拆迁补偿方式、补偿内容及金额;

  (五)搬迁期限及搬迁费用;

  (六)采用产权调换方式的,须注明产权调换房屋的地点、位置、楼层、面积、产权性质及年限、新旧程度、装修、室内配套设施、物业费及其他费用、小区及周边配套等;需要过渡安置的,还应当注明过渡安置房或者周转房的地点、面积、过渡期限、过渡费用等;

  (七)违约责任;

  (八)争端解决途径;

  (九)签约时间、地点,协议生效时间;

  (十)当事人签名、盖章;

  (十一)其他需要约定的事项。

  拆迁人不得要求被拆迁人先搬迁、后订立拆迁补偿安置协议。

  第十八条 拆迁人应当自拆迁补偿安置协议签订之日起30日内,将拆迁补偿安置协议报市拆迁办备案。

  项目拆迁补偿安置资金应当按照拆迁补偿安置方案的要求及时到位,全部用于房屋拆迁的补偿安置,不得挪作他用。

  第十九条 拆迁补偿安置协议订立以后,因履行拆迁补偿安置协议发生纠纷的,可以按协议约定的争端解决途径,申请仲裁或者向人民法院起诉。仲裁或者诉讼期间,拆迁人已提供约定的货币补偿、产权调换房屋或者周转房的,拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

  第二十条 在拆迁许可证有效期限内,拆迁当事人达不成拆迁补偿安置协议申请行政裁决的,由市主管部门进行调解,调解不成的,进行裁决。

  有下列情形之一的,市主管部门不予受理行政裁决申请:

  (一)对拆迁许可证合法性提出行政裁决的;

  (二)申请人或者被申请人不是拆迁当事人的;

  (三)拆迁当事人达成补偿安置协议后发生合同纠纷,或者行政裁决作出后,当事人就同一事由再次申请裁决的;

  (四)房屋已经灭失的;

  (五)市主管部门认为依法应当不予受理的其他情形。

  市主管部门应当自收到申请材料之日起5个工作日内,以书面形式作出受理或者不予受理的决定;决定不予受理的,应当说明理由。

  第二十一条 市主管部门应当自决定受理之日起30个工作日内作出裁决。

  在同一拆迁项目中,按被拆迁户数和被拆迁房屋建筑面积同时计算,拆迁补偿安置协议签订比例未达到80%,拆迁当事人申请行政裁决的,市主管部门应当就申请事项举行听证后方可裁决。举行听证的时间不计入前款规定的裁决时限。

  第二十二条 送达裁决书应当由拆迁人和被拆迁人签收。被拆迁人不在时,交其同住成年家属代为签收;被拆迁人是单位的,由其指定人员签收,或者由其他工作人员代为签收。代为签收的应当注明与被拆迁人的关系。拆迁人、被拆迁人或者指定人员、代为签收人拒绝签收时,送达人可以邀请两名无利害关系的证人到场,把裁决书留在其住所或者工作机构,并注明拒收原因和送达日期,由送达人、证人签名即视为已经送达。

  直接送达有困难的,可以在深圳商报或者深圳特区报及市主管部门网站上公告送达,公告截止日期为送达日期。

  第二十三条 拆迁当事人对裁决不服的,可以依法申请复议或者向人民法院起诉。拆迁人依照本办法已对被拆迁人给予货币补偿或者提供安置用房、周转房的,复议、诉讼期间不停止拆迁裁决的执行。

  第二十四条 被拆迁人及相关人在行政裁决规定的搬迁期限内未搬迁,拆迁人已提供行政裁决规定的货币补偿、产权调换房屋或者周转房的,由被拆迁房屋所在区政府责成有关部门强制执行,或者由市主管部门依法申请人民法院强制执行。

  实施强制拆迁前,拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项依法进行证据保全。

  第二十五条 拆迁补偿安置协议签订后,被拆迁人应当按照协议的约定向拆迁人提交被拆迁房屋房地产权利证书及注销房地产权利证书委托书;没有房地产权利证书的则应当提交相应的产权证明文件及放弃房地产权利的声明书。

  第二十六条 拆迁人拆除房屋及构筑物、其他附着物等,应当依法组织施工和渣土清运,保障拆除工程和施工安全,维护施工环境。

  第二十七条 市拆迁办应当依法加强对房屋拆迁实施情况和拆迁补偿安置情况的监督检查,建立、健全拆迁档案管理制度和统计资料报告制度。

  拆迁人应当及时整理并妥善保管拆迁资料,并应当在完成拆迁后30日内向市拆迁办移交拆迁资料。

第三章 拆迁补偿与安置

  第二十八条 公共基础设施建设项目房屋拆迁的补偿方式包括货币补偿和产权调换,一般采用货币补偿方式。

  除本办法另有规定外,拆迁生产经营性房屋、非住宅房屋以及房屋以外的构筑物、其他附着物等实行货币补偿。

  拆迁被拆迁人居住房屋,被拆迁人同意且有条件的可以进行产权调换。

  第二十九条 有条件进行产权调换的,拆迁人应当提供与被拆迁房屋同类型、同等面积、相当居住条件的房屋进行调换,并按照被拆迁房屋的货币补偿金额与产权调换房屋的市场评估价格与被拆迁人结算差价,但本办法另有差价结算规定的除外。

  以不完全产权住宅房屋进行房屋产权调换的,其所调换房屋的产权仍受相应限制。被拆迁人可以补交规定差价后取得完全产权。

  第三十条 除本办法另有规定外,被拆迁房屋货币补偿的金额,根据其区位、用途、建筑面积、土地使用权等因素,以房地产市场评估价格确定。

  除本办法第四十四条规定外,房屋以外的构筑物、其他附着物等货币补偿的金额,以重置价评估确定。

  第三十一条 被拆迁房屋已办理房地产权利证书的,按照房地产权利证书确定用途;未办理房地产权利证书的,按照土地使用权出让合同、报建批准文件或者能够证明用途的其他文件确定用途。

  第三十二条 被拆迁房屋已经办理房地产权利证书的,按照房地产权利证书确定补偿面积;没有房地产权利证书或者房地产权利证书没有载明建筑面积,以及房屋以外的构筑物、其他附着物等,按照市主管部门认可的测绘单位的测绘报告数据确定补偿面积。

  房地产权利证书记载的建筑面积与测绘数据不一致的,按照有关主管部门的处理意见办理。

  第三十三条 拆迁下列住宅房屋,以其房地产市场评估价格与同区域普通住宅商品房交易平均价格(以下简称商品房交易均价)二者之中价高者确定货币补偿金额:

  (一)拥有完全产权的商品住宅;

  (二)安居房或者其他具备相关房地产权利证书的不完全产权的住宅;

  (三)市政府规定的应当按照完全产权商品住宅补偿的其他住宅。

  本市各区域商品房交易均价由市拆迁办每季度定期公布。

  第三十四条 拆迁需集体安置的住宅,可以依照城市规划要求和市政府决定进行异地重建安置。

  拆迁原有公共基础设施或者公益事业用房,拆迁前应当征得相关主管部门的认可,并依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建;不能或者无需在原地重建的,由拆迁人按照原性质和规模予以异地重建或者按照重置价评估给予货币补偿。

  第三十五条 拆迁纳入原农村历史遗留问题处理范围的违法私房和生产经营性房屋,符合《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》及市政府有关规定处理条件的,或者已经过处理、并确认产权的,按下列规定给予补偿:

  (一)符合原村民非商品住宅建设标准与人口资格标准的住宅,被拆迁房屋建筑面积不超过480平方米的部分,按“拆一补一”原则进行产权调换或者给予商品房交易均价的货币补偿;超过480平方米的部分,按市场评估价格给予货币补偿;

  (二)前项规定以外的住宅和生产经营性房屋,按市场评估价格给予货币补偿,本办法和市政府另有规定给予产权调换的除外。

  第三十六条 拆迁原农村集体经济组织在非农建设用地指标范围内所建工业用途房屋,符合我市产业导向的,经市政府批准后按“工业进园”的规定给予安排用地,房屋及构筑物、其他附着物等按照重置价评估给予货币补偿;拆迁在非农建设用地指标内的商业用途房屋,给予货币补偿或者按已批准的统建方案与住宅一起以统建安置的形式进行产权调换。

  拆迁国有出让土地上工业用房的,经市产业主管部门评估属鼓励发展项目的,可按“工业进园”的规定给予安排用地,房屋及构筑物、其他附着物等按照重置价评估给予货币补偿。

  第三十七条 被拆迁人属于生活特殊困难人员,其被拆迁住宅房屋每户建筑面积小于45平方米(在本市内有其他住宅用房的合并计算),选择产权调换方式的,按家庭人口2人以下建筑面积不小于45平方米,3人以上建筑面积不小于60平方米的标准,由拆迁人提供成套住宅房屋作为产权调换房屋,规定面积以内部分不结算差价,超出部分按建筑成本结算差价;选择货币补偿的,按规定面积的商品房交易均价给予补偿。

  前款所称的生活特殊困难人员,是指按照有关规定享受最低生活保障待遇的本市户籍居民;被拆迁住宅房屋每户建筑面积,按照房屋拆迁许可证核发时被拆迁人的户籍证明和房地产证书或者其他合法房产凭证确定。

  第三十八条 拆迁经批准未到期的临时建筑,只给予货币补偿。补偿金额根据临时使用土地合同或者临时建设工程规划许可文件规定的使用性质和剩余使用期限,及土地使用人支出的土地开发成本、收益等实际情况,经评估后确定。但临时使用土地合同对处理方式已有约定的,按约定办理。

  第三十九条 拆迁设有抵押的房屋(包括在建工程),执行国家有关担保的法律、法规的规定。被拆迁人应当与抵押权人就重新设立抵押权或者偿还债务签订相关协议,注销抵押。

  第四十条 拆迁公告发布后,拆迁范围内的在建工程必须停止施工。拆迁人应当就该在建工程向公证机关办理证据保全,该在建工程的补偿范围以证据保全的范围为准。

  第四十一条 拆迁产权不明确的房屋,由拆迁人提出补偿安置方案,经市拆迁办审核同意,拆迁人应当对被拆迁房屋办理证据保全公证,并将拆迁补偿费依法提存后,方可实施房屋拆除。

  第四十二条 拆迁产权性质为住宅,但已依法取得营业执照的经营性用房,除按照原用途予以补偿外,可以根据经营情况、经营年限及纳税等实际情况对被拆迁人给予适当补偿。

  第四十三条 拆迁华侨房屋依据《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》办理;但华侨或者港、澳、台同胞原籍及其被拆迁房屋均在被拆迁原农村集体经济组织范围内的,可以按照本办法第三十五条的规定办理。

  第四十四条 被拆迁房屋室内自行装修装饰费按照评估确定的重置成新价给予补偿。

  第四十五条 拆迁人应当对被拆迁人或者相关人支付搬迁补助费。

  对依法执行强制拆迁的被拆迁人或者相关人,不给予搬迁补助费。

  第四十六条 实行货币补偿且被拆迁人及相关人自行寻找安置用房的,拆迁人应当支付临时安置补助费。

  在过渡期限内,实行产权调换且被拆迁人及相关人自行安排住处的,拆迁人应当支付临时安置补助费;拆迁人提供周转房的,不支付临时安置补助费。

  第四十七条 拆迁人不得擅自延长约定的过渡期限,周转房的使用人应当按约定的期限腾退周转房。

  因拆迁人的责任延长过渡期限的,对自行安排住处的被拆迁人,应当自逾期之日起增加临时安置补助费;使用拆迁人提供周转房的,有权在延长过渡期限内使用周转房。

  不按约定的期限腾退周转房的,应当按同区域、同类型房屋的市场租金支付逾期租金。

  第四十八条 因拆迁生产经营性房屋造成停产停业或者因拆迁施工围挡、临时占地对拆迁范围外的生产经营活动造成直接经济损失的,拆迁人应当给予适当补偿。

  第四十九条 拆迁矿场、采石场、加油站、码头等特许经营项目的房屋及构筑物、其他附着物等,只在市场评估价格以内给予货币补偿,但市政府另有规定的除外。

  前款市场评估价格的评估对象包括拆迁范围内的房屋及构筑物、其他附着物等补偿费、室内自行装修装饰补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费和停产停业补偿费,不包括采矿权、特许权、矿产资源和土地使用权因素。通过政府拍卖方式取得经营权的,补偿还应当包括经营权竞买费用,并对许可证已使用年限按月进行摊销扣减。

  特许经营项目的拆迁,按照本办法关于在建工程的规定办理证据保全,并以证据保全的实物范围为准。

  第五十条 被拆迁人在约定的搬迁期限届满前搬迁的,政府投资的公共基础设施建设项目拆迁人可以在与其签订的拆迁补偿安置协议补偿金额的3%以内给予奖励。

  第五十一条 下列房屋不予补偿:

  (一)超过批准使用期限的临时建筑;

  (二)依法应当拆除或者没收的违法建筑;

  (三)在拆迁公告发布后,擅自新建、扩建、改建的部分;

  (四)其他法律、法规、规章明确规定不予补偿的房屋。

第四章 拆迁评估与鉴定

  第五十二条 公共基础设施建设项目房屋拆迁补偿安置费用由政府承担的,由市房地产估价中心进行房屋拆迁评估。因专项评估资质等特殊情况需要,经市、区政府批准,拆迁人可以委托具备法定资质和良好信誉的其他评估机构评估。

  公共基础设施建设项目房屋拆迁补偿安置费用由非政府投资主体承担的,拆迁人可以委托市房地产估价中心或者具有法定资质和良好信誉的评估机构进行评估。

  拆迁人应当自委托合同签订之日起15日内报市拆迁办备案。市拆迁办应当建立拆迁评估机构诚信档案;严重失信的评估机构不得从事公共基础设施建设项目房屋拆迁评估业务。

  第五十三条 公共基础设施建设项目房屋拆迁评估包括被拆迁房屋、构筑物、其他附着物和搬迁补助费、临时安置补助费、拆迁经营性房屋所造成停产停业补偿费、被拆迁房屋室内自行装修装饰补偿费等。

  第五十四条 拆迁评估机构应当将初步评估结果向被拆迁人公示,公示期不得少于7日,并进行现场说明,听取意见。

  公示期满后,拆迁评估机构应当向拆迁当事人提供整体评估报告和分户评估报告。分户评估报告应当在公示期满后10日内送达被拆迁人。

  第五十五条 拆迁当事人对评估结果有异议的,应当通过协商解决;经协商仍达不成一致意见的,提出异议的当事人可以向原拆迁评估机构申请复核。

  复核结果与原评估结果不一致的,由拆迁当事人协商解决;经协商仍达不成一致意见的,提出异议的拆迁当事人可以申请技术鉴定。

  第五十六条 市主管部门或者其授权的房地产估价行业自律性组织应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律及政府法律顾问等方面专家组成的市房地产价格评估专家委员会(以下简称专家委员会),对拆迁评估进行技术指导,受理拆迁评估技术鉴定。

  受理拆迁评估技术鉴定后,专家委员会应当指派3人以上单数成员组成鉴定组,处理拆迁评估技术鉴定事宜。

  第五十七条 鉴定组应当对申请鉴定的评估报告的评估依据、技术路线、方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题提出书面鉴定意见。

  鉴定意见认为评估报告不存在技术问题的,专家委员会应当出具维持评估报告的技术鉴定结论;鉴定意见认为评估报告存在技术问题的,专家委员会应当责成评估机构改正错误并重新出具评估报告。重新出具的评估报告已改正错误的,专家委员会应当出具技术鉴定结论。

  专家委员会的技术鉴定结论对拆迁当事人具有终局约束力。

第五章 法律责任

  第五十八条 市主管部门、市拆迁办、公共基础设施建设项目拆迁人和其他有关部门违反本办法规定,有下列情形之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理:

  (一)不履行监督管理职责或者对违反拆迁管理规定的行为不予查处的;

  (二)拆迁范围确定后,违反规定办理应当暂停办理的事项的;

  (三)市主管部门、市拆迁办接受拆迁委托或者作为拆迁人实施拆迁的;

  (四)委托不具备相应资质的单位或者机构办理相关拆迁事务的;

  (五)未按规定受理房屋拆迁纠纷申请并依法作出裁决的;

  (六)违反规定组织实施房屋强制拆迁的;

  (七)违反规定擅自挪用拆迁补偿安置资金或者资金监管不力的;

  (八)无正当理由未能按期完成拆迁年度计划部署的工作任务,影响公共基础设施建设项目整体推进的;

  (九)有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等行为并造成严重后果的。

  第五十九条 拆迁评估机构和评估人员在房屋拆迁评估中,违反房屋拆迁评估的有关规定、标准和规范,出具不实评估报告、与拆迁当事人一方串通损害另一方的合法权益或者以给予回扣等不正当手段获取拆迁评估业务的,由市主管部门依照国家有关规定给予处罚;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理;给拆迁当事人造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第六十条 辱骂、殴打拆迁工作人员,或者以其他方式扰乱公共基础设施建设项目房屋拆迁工作秩序,致使拆迁工作不能正常进行、公共利益受损的,由公安机关依法予以行政处罚;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理。

第六章 附 则

  第六十一条 公共基础设施建设项目房屋拆迁涉及军事设施、教堂、寺观、文物古迹的,依照有关法律、法规的规定办理。

  第六十二条 市主管部门应当根据本办法会同市发展和改革、财政、审计等部门制订公共基础设施建设项目的拆迁补偿安置资金支付及监管、评估管理、行政裁决、拆迁奖励等具体规定,报市政府批准后颁布实施。

  第六十三条 本办法附件《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁补偿标准》与本办法同时颁布实施,市主管部门可以根据法律、法规、政策的变动和本办法的规定结合市场实际情况对其进行调整,报市政府批准后实施。

  第六十四条 非公共基础设施建设项目房屋拆迁的补偿方式、内容及标准,可以参照本办法执行。

  第六十五条 本办法自2007年3月15日起施行。本办法施行前已经发布房屋拆迁公告的,不适用本办法。

深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁补偿标准

来源: 深圳市规划和国土资源委员会 日期: 2009-03-02

(2007年2月27日)

根据《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》,结合本市实际情况,制定本标准。
本标准包括如下六个部分:《第一部分:各类型非商品房货币补偿的计算方式》、《第二部分:构筑物、其他附着物补偿参考价格表》、《第三部分:道路补偿参考价格表》、《第四部分:搬迁补助费标准》、《第五部分:临时安置补助费补偿标准和过渡期限》、《第六部分:停产、停业补偿费和擅改经营性用途的适当补偿》。第一、二、三、四部分采用文字说明与表格结合的形式,表格所指数据或者计算公式等需结合文字说明使用。

本标准已经深圳市人民政府批准,自2007年3月15日起施行。

 

第一部分:各类型非商品房货币补偿的计算方式

  序号   产权证明资料   房屋类型   货币补偿金额的计算方式   备注
  1   《房地产证》(非市场商品房)   私房   完全产权条件评估的市场价格-10%公告基准地价
  2   合法行政划拨用地性质的房屋   完全产权条件评估的市场价格-35%公告基准地价×年期修正系数
  3   房改房   完全产权条件评估的市场价格-土地收益金(房改购买价的1%)   需要补差的按相关规定办理
  4   其他协议出让土地的房屋   完全产权条件评估的市场价格-应补交的地价
  5   《房屋所有权证》(含原宝安县级以上政府发放的权属证书)   完全产权条件评估的市场价格-10%公告基准地价
  6   《集体土地使用权证》   完全产权条件评估的市场价格-10%单项工程土建总造价-10%公告基准地价   其他应补交的费用按相关规定办理
  7   《国有土地使用证》   完全产权条件评估的市场价格-10%单项工程土建总造价

说明:本表5-7《房屋所有权证》、《集体土地使用权证》、《国有土地使用证》需经产权、规划等相关部门认定。

 

第二部分:构筑物、其他附着物补偿参考价格表

  序号   项目名称   参考价格   备注
  1   红砖石棉瓦房   160-200元/平方米
  2   红砖铁皮顶房   200-260元/平方米
  3   红砖瓦房   350-400元/平方米
  4   简易铁皮棚   70-90元/平方米
  5   简易石棉瓦棚   50-70元/平方米
  6   竹架油毡石棉瓦棚   40-60元/平方米
  7   绿化荫棚   40-60元/平方米
  8   机井   280-350元/米   按井深计算
  9   手摇井   300-360元/口
  10   门斗   砖混   80-100元/平方米   按投影面积计算
  11   围墙   实砌砖墙、

毛石墙

  220-300元/立方米
  空斗墙   175-200元/立方米
  块石墙   140-160元/立方米   该价格以浆砌块石计算,干砌块石乘以0.8的系数
  片石墙   100-120元/立方米   该价格以浆砌片石计算,干砌片石乘以0.8的系数
  12   地坪   水泥地坪   45-60元/平方米   10-12厘米厚
  水泥花砖   25-30元/平方米
  泥结碎石   20-30元/平方米
  预制砼块   40-50元/平方米
  广场砖   65-80元/平方米
  花岗岩板   200-250元/平方米
  13   蔬菜大棚   竹木骨架、塑料薄膜   20-25元/平方米
  钢架、塑料薄膜及玻璃温室   按重置价评估确定补偿金额
  14   水泥涵管   直径≤30厘米   80-100元/米   各段内的管径按内差计算
  30厘米<直径≤60厘米   100-200元/米
  60厘米<直径≤1米   200-400元/米
  直径>1米   按重置价评估确定补偿金额
  15   车棚、

雨棚

  简易、独立柱、铁皮棚   150-180元/平方米   按投影面积计算
  砖混、有柱有部分墙   240-260元/平方米
  16   护坡   毛石   140-160元/立方米
  17   水池

(按水池容积计)

  土水池   100-150元/立方米
  石水池   200元/立方米   毛石池底
  红砖水池   250元/立方米   池壁毛石
  混凝土水池   350-400元/立方米   池壁红砖
  18   电线杆   杆高≤9米   540元/根   水泥杆
  9米<杆高≤11米   820元/根
  11米<杆高≤13米   1180元/根
  13米<杆高≤15米   1540元/根
  19   花坛   圆拱、半圆拱   420元/立方米   砖砌
  20   阁楼   木结构   130元/平方米   不包括楼梯
  钢木结构   200-300元/平方米

说明:1.构筑物、其他附着物按照本表、《深圳市建筑工程消耗量标准》、《深圳市安装工程综合价格》及相关取费标准进行评估,按照重置价确定补偿金额;
2.本表所列项目没有设定价格区间的,可根据实际情况按下浮10%或上浮20%以内的系数调整;
3.拆迁涉及的青苗及其他地上附着物补偿,特区内按照征地补偿相关标准执行,特区外按照城市化转地相关标准执行;
4.本表未列项目按重置价评估确定补偿金额。

 

第三部分:道路补偿参考价格表

  序号   道路类型   参考价格(元/平方米)   特征   厚度(厘米)   备注
  1   土路   5   黏土、砂或者黏土、石屑等压实路面   —
  2   砂石路   12   碎砂石压实路面   10   厚度调整:±2厘米,±2元
  3   沥青路面   一层沥青   75   表面喷洒黑色沥青材料,下层依次为约15厘米砼稳定层、约20厘米碎砂石垫层   5   指沥青层厚度,单层厚度调整:±1厘米,±5元
  两层沥青   100   10
  三层沥青   120   15
  4   水泥砼路面   110   砼路面,约20-30厘米砂垫层,埋钢筋,切伸缩缝   25   指砼厚度,厚度调整:±5厘米,±10元
  5   排水沟   砖石砌   130元/米   边沟、截水沟   —   按1.0×1.0计,不同尺寸可按高宽比例折算
  混凝土   250元/米   —
  注:单价中已包含路基、路床的挖土、平整、缘石费用及砼道路埋筋、切缝、养生费用

说明:1.本表所列项目没有设定价格区间的,可根据实际情况按下浮10%或上浮20%以内的系数调整;2.本表未列项目按重置价评估确定补偿金额。
第四部分:搬迁补助费标准 

  序号   类型   搬迁补助费   备注
  1   住宅房屋   根据被拆迁房屋本体的建筑面积计算,按照每平方米25元给予一次性补助
  2   生产经营性房屋   根据其设备搬迁和安装实际发生的费用给予补偿;无法恢复使用的设备,按照设备重置价给予补偿
  3   非政府投资的市政公共设施、管线迁移   还未建的,按照实际发生的工程量及损耗材料等费用给予补偿

说明:拆迁住宅或生产经营性房屋,拆迁人以期房产权调换,或者拆迁人认可需要二次搬迁的,应当给予二次搬迁费用,并一次付清。

第五部分:临时安置补助费补偿标准和过渡期限
  一、临时安置补助费
(一)实行产权调换的住宅房屋,被拆迁人自行安排住处临时过渡的,拆迁人应当参照同类房屋市场租金按月支付临时安置补助费,支付临时安置补助费的计算期限为,自搬迁之日至产权调换房屋交付使用之日,另外再加3个月装修期临时安置补助费。
实行产权调换的非住宅房屋,支付临时安置补助费的计算期限为,自搬迁之日至被拆迁人与政府签订土地出让合同之日,另外再加12个月临时安置补助费。
因拆迁人的责任,延长过渡期限的,应当自逾期之月起增发临时安置补助费,逾期1至3个月的增发50%,逾期4个月以上的增发100%。
(二)实行货币补偿的,给予3个月市场租金的临时安置补助费补偿。
(三)临时安置补助费在搬迁时同时发放。
(四)被拆迁人使用拆迁人提供的周转房的,拆迁人不支付临时安置补助费。
二、过渡期限
产权调换房屋未建成的,拆迁人与被拆迁人应当在拆迁补偿安置协议中明确过渡期限。在过渡期限内,被拆迁人及相关人可以自行安排住处临时过渡,自行安排住处确有困难的,拆迁人应当提供周转房。周转房应当具备基本居住条件。
过渡期限从拆迁补偿安置协议签订后的搬迁之日起计算,并应当符合下列规定:
(一)产权调换房屋为1至6层的,过渡期限不得超过18个月;
(二)产权调换房屋为7至11层的,过渡期限不得超过24个月;
(三)产权调换房屋为12至24层的,过渡期限不得超过30个月;
(四)产权调换房屋为25层以上的,过渡期限不得超过36个月。

第六部分:停产、停业补偿费和擅改经营性用途的适当补偿标准
一、因拆迁引起的停产、停业的补偿费
(一)能提供与拆迁公告发布日期间隔3个月以上时间有登记、备案凭证的房屋租赁合同的住宅房屋,按约定租金给予3个月的一次性租赁经营损失补偿。无登记、备案凭证的房屋租赁合同的出租住宅房屋,不给予租赁经营损失补偿。
(二)拆迁合法经营性房屋引起停产、停业的,根据被拆迁房屋的区位和使用性质,按照本标准给予一次性停产、停业补偿费:
能依据完税证明提供利润标准的,给予3个月税后利润补偿;不能提供利润标准的,按上年度同行业月平均税后利润额计算或者按同类房屋市场租金,给予3个月的补偿。
(三)拆迁矿场、采石场、加油站、码头等特许经营项目的房屋及构筑物、其他附着物等引起停产、停业的,停产停业补偿费以经营期内税后平均利润或者行业平均税后利润为标准,许可证剩余期限超过36个月的按36个月计算,不足36个月的按实际月数计算。
二、住宅房屋擅自改为经营性用途的适当补偿
拆迁产权性质为住宅,但已依法取得营业执照的经营性用房,除按照原用途予以补偿外的适当补偿标准:
(一)能提供与拆迁公告发布日期间隔3年以上的工商营业执照的,补偿:(现经营性用途房屋租赁指导租金-原用途房屋租赁指导租金)×擅改部分建筑面积×36月(即3年);
(二)能提供与拆迁公告发布日期间隔不到3年的工商营业执照的,补偿:(现经营性用途房屋租赁指导租金-原用途房屋租赁指导租金)×擅改部分建筑面积×间隔月份(不足1个月的按1个月计算)。

 

《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》实施细则

来源: 深圳市规划和国土资源委员会    日期: 2007-01-18

(2002年2 月15日深圳市人民政府令第111号发布  自2002年3月1日起施行)

 

第一条  根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》(以下简称《规定》)第十六条,制定本实施细则。

第二条  市人民政府成立处理违法私房领导小组,对全市的违法私房处理进行统一管理协调。

各区人民政府成立处理违法私房领导小组,由区人民政府、规划与国土资源、建设、城管、公安消防、环保、工商、文化、卫生、租赁及街道办事处(镇政府)等有关单位组成,负责辖区内违法私房处理的统一组织和协调工作。

领导小组下设办公室,负责日常事务。

第三条 列入旧城(村)改造规划区域的违法私房,不予确认产权。

第四条 按照《规定》第五条第一款第(二)项的规定处以罚款的,罚款标准分别为:罗湖区、福田区每平方米40~50元,南山区、盐田区每平方米30~40元。

第五条  按照《规定》第五条第一款第(三)、(五)项的规定处以罚款的,罚款标准分别为:罗湖区、福田区每平方米80~100元,南山区、盐田区每平方米60~80元。

第六条  按照《规定》第五条第一款第(六)项的规定处以罚款的,罚款标准分别为:罗湖区、福田区每平方米130~150元,南山区、盐田区每平方米110~130元。

第七条  对违反一户一栋原则的违法私房的多栋部分处罚,是指按违法私房多栋部分的建筑面积进行处罚,罚款标准分别为:罗湖区、福田区每平方米80~100元,南山区、盐田区每平方米60~80元。

第八条  宝安区、龙岗区的罚款标准,由区政府确定。

第九条  占用集体所有土地兴建的违法私房在补办征地手续时,必须与村集体经济组织签订征地协议。

第十条  按照《规定》第七条的规定,华侨及港、澳、台同胞在申报违法私房处理时,其原籍身份由区级以上侨务部门确认。

第十一条  按照《规定》第九条的规定,违法私房处理后进行产权登记时,必须办理初始登记。申请违法私房初始登记,应当提交下列文件:

(一)《房地产初始登记申请书》;

(二)身份证明(个人身份证);

在登记机关办理登记过程中,规划与国土资源主管部门应当依照《规定》对宗地图、测量报告、罚款、地价作出处理。

申请人付清地价款、罚款,提交测量机构出具的宗地图、房屋面积测量报告,并补签土地使用权出让合同的,登记机关方可发放房地产证。

第十二条  按照《规定》第十二条的规定,对违法私房收取的罚款和地价款,实行先集中再分散的原则,统一纳入市国土基金进行管理,再逐级分配。具体分配比例为,特区内市、区两级按35∶65的比例分配;特区外市、区两级按25∶75的比例分配。区、街道(镇)两级分配比例由区政府确定。

上述费用必须按照国土基金使用范围的规定,专项用于各区城市建设的基础设施和配套设施,以改善城市整体环境。该项费用使用由财政部门监督实施。

第十三条  本实施细则自2002年3月1日起施行。

宝安区、龙岗区政府根据本实施细则,结合本区实际制定实施办法。