M1容积率上限对深圳产业空间的影响

深圳的未来在哪里,要靠实体经济、要靠创新驱动,这一点深圳的领导看的很清楚。但是,随着房价的不断高涨,市场上对利润的冲动,必然会想方设法不断蚕食深圳本已不多的产业空间。虽然法定图则规定了一定比例的产业功能,但是城市更新的“工改居、工改商”项目由于利润的召唤第一时间被开发商“选”了出来,少有的工改工项目也几乎沦陷为类住宅产品的天下,这种“市场选择”的结果导致深圳M1厂房数量急剧的减少,大量的优质企业被迫向东莞、惠州甚至更远的内陆地区迁移。

刚开始这似乎可以用产业转移理论来解释,不值得惊慌失措。但是随着欧美发达国家的再工业化,以及工业4.0革命的出现,生产环节是否低端、是否该流出,就要看产品的性质和工艺了。深圳的产业以战略性新兴产业和未来产业为主,重化、五金、电镀等低层次产能已经在高房租的压力下基本淘汰,如果进一步减少生产环节的产业空间,流出的产能将可能是智能制造革命中最为先进的那部分。如何留住这些创新型的实体经济,防止产业出现类似香港的空心化,已是刻不容缓的课题。

好在深圳的领导们很清醒,划出了工业区块线,并使其成为一项制度安排,像基本农田保护一样、像生态控制线保护生态一样,来保护深圳的先进工业。但是线划了,效果如何?以龙华为例,申报的20多个工改工项目全部为新型产业用地(M0)方向。各区的情况基本一致,未来深圳的研发办公等写字楼市场将充斥市场。

领导们也很快意识到这一点,在城市更新十三五规划中明确了新型产业用地(M0)的最高比例,同时进行强区放权,给与了区里更大的灵活性和决策权。有些区为了解决这一问题,用行政的手段规定产业用房自持的比例,甚至直接限制工改M0的审批,但是收效甚微。开发商还是想尽办法去做M0,实在做不了,宁可不改。对政府来说,这一块的根源在哪里,必须抓住问题的关键才能做出切实有效的政策,避免头疼医头、脚疼医脚。

其实,M1容积率上限就是解决这个问题的牛鼻子。普通工业用地容积率最高为4,新型产业用地容积率最高为6,容积率差异涉及到申报主体巨大经济利益,造成几乎所有已备案的工改工项目拟更新方向均为新型产业功能(工改M0),否则“算不过账”,没人会做亏本的事。不依靠市场,单靠行政强制肯定难以达到预定的效果。

那么,M1容积率上限为4,M0容积率上限为6是否合理呢?我认为很不合理,理由有四:

第一,不符合深圳政府鼓励建设M1的引导方向。按照正常的逻辑,政府鼓励什么,应该给它以最优的政策,引导市场向这个方向调节和发展。但是现在的情形是什么样子呢?政府鼓励M1,却给它低的容积率上限;限制M0,容积率却高。这不符合政府鼓励M1的认知和逻辑。好比企业鼓励并重用人才,却给他最低工资,这怎么行?

第二,不符合深圳土地必须集约利用的现实需要。深圳的土地面积只有1997平方公里,同为一线城市,上海面积6300多平方公里,北京是16800多平方公里,广州是7300多平方公里。也就是说,深圳大致相当于北京的八分之一,上海、广州的三分之一。这要求深圳的建筑哪怕是工业建筑也要集约利用,向天空向地下要空间(现有的建筑工艺、技术也完全能够支撑高层的重型厂房,那种认为厂房就是低矮的观点是可笑的)。因此,M1容积率上限为4不符合水准土地集约利用的要求。

第三,不符合政府简政放权的历史趋势。M1容积率上限是在《深圳市城市规划标准与准则(2014)》里规定的,对其取值专家们应该拿出的依据是所谓“区位条件、交通条件 、资源条件”等等。这里要注意的是,容积率上限并不是项目实际取得的容积率,其最终的核定要经过“建环委”的研究讨论来决定。也是就说,M1确定容积率在建环委过会时,那些 “区位条件 、交通条件 、资源条件”的限制,会被专家组进行个案讨论,通过了就代表没问题。既然有建环委给个案项目的环境承载力进行研究审定和把关,又何必给全市的产业空间一次性套上一个不可逾越的天花板呢(短时间出台的这么大范围的指引,可做参考,但作为强制性规范,其科学性也有待商榷)。所以,目前规定的容积率上限有一刀切的嫌疑,其作用无疑是给强区放权带上一个枷锁,让区里带着脚镣跳舞,不符合简政放权的初衷。

第四,不符合为未来负责、为城市负责的科学态度。城市规划关系着城市的未来,今天小小的容积率的倾斜,可能导致未来的研发办公用房泛滥,导致产业的空心化、竞争的同质化。而且比较可怕的是,M1厂房未来还可以通过综合整治等方法改造成为研发办公用房,但是研发办公用房如何改造成为厂房呢?一旦实施,不可逆转。难道再拆一次,那将是社会财富的巨大浪费,深圳会为了今天的容积率政策买单。事实上,容积率可以出台指引,但不能进行简单粗暴的强制,这不符合科学发展的态度,也对深圳的未来不负责任。

那么,我们该如何呢?我们要建言市委市政府,抓住容积率这个牛鼻子,以四两拨千斤,牵一发而动全身。建议容积率方面将M0和M1一视同仁,或者对鼓励的M1有所倾斜,相信由于M1产品地价低、相对稀缺、可塑性好,市场一定会做出相应的选择的。对于现有容积率的指引,建议可以让各区作为参考,其不具有强制规范效力,解除各区的枷锁,真正的实现强区放权(不用担心各区乱提容积率,因为有建环委专家的把关,只是减少了一重限制)。另外,不用担心建筑问题,最近中环的地王占地只有2000多平方米,这在深圳连最低的旧改门槛都进不去。看下香港的建筑密度,深圳还是控的太死。

总之,要相信各区,否则放权有什么意义;要相信建环委,否则过会只是个形式;要相信市场逻辑,你鼓励的要给它更多;要相信未来,只有改变(远胜于强制)才会赢得产业发展空间。

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城市更新,需要模式,也需要一个性感的故事

 

“无论什么时间,这座城市都应该是黑白两色的”,这是伍迪·艾伦影片《曼哈顿》中的开场白,伴随着这段旁白,出现的是纽约的象征曼哈顿,笔直窄窄的街道、摩天大楼,这个画面开启很多人对国际都市的启蒙和向往。

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你现在看到的纽约

是经过数百年城市更新后的面貌

真实彩色的纽约,是水泥高楼林立人潮涌动,城市充斥繁盛的娱乐及购物中心、百老汇剧院、大量耀眼的霓虹光管广告、以及电视式的宣传版,这些已经深入成为象征纽约的标志。而位于这座城市中心的曼哈顿,更是以一个见证者的角度观摩着城市发展的各个阶段。那些地标性建筑——帝国大厦、克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心都建于电影还是黑白色的时期,他们的兴起注释着这个城市一个崭新阶段的发展:纽约曼哈顿自20世纪50年代起开始进行城市更新(urban renewal),一个只有59平方公里的土地上,经过100多年不断的对城市升级改造演变成后来的模样。城市更新如城市扩展一样改变着城市的面貌,类似的城市更新也发生在国际金融中心伦敦的不同区域,这是国际化大都市发展到一定阶段的必经之路。

(城市更新阶段及城市扩展阶段)

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如今的北京遇见当年的曼哈顿

一场与时间赛跑的城市变革已悄然上演

纽约成了很多都市的参照样本,但如今的纽约城市规划已不再只是追求摩天大楼。大到着手修订城市土地分区规划,小至用自动化楼宇控制系统改造城市老建筑,更新的内容变得更加精细,如同纽约曼哈顿所面临着城市病的巨大挑战,高能耗、交通拥堵、生活质量下降、基础建设老旧,这些问题,在经过三十年超快速发展的北京也日渐显现。

在北京,过去投资驱动的旧经济增长模式带来大量低效的工业用地,城市本身的产业结构也亟待升级,这个一线城市的发展空间布局已功能高度发达,未来建设用地的管控收紧,摊大饼式的建设方式已然不可持续,持续高涨的土地价格同样提升着建筑的水准,对相匹配的物业形态提出了更高的要求,城市更新刻不容缓。近年,这个话题不断被政府、媒体还有开发商们提起,当城市核心区的物业水平被非核心区域的物业超越时,北京的内动力爆发。而城市更新,不应该只是一幢幢旧楼被推到后的翻新,它的参与是一个复杂的过程,政府、市民、开发商都需要在观念上和能力上进行改变 。

深圳旧改新政公布 旧住宅需100%业主同意才能拆除

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据网易新闻,1月5日深圳市城市更新协会官方发布了《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》,新的旧改新政有什么改变呢?有哪些重点呢?会不会对买房又影响呢?

深圳旧改新政公布

近日,深圳市人民政府办公厅发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》,措施相比上一版新增条款18条,重点包括旧住宅需100%业主同意才能拆除,“十三五”期间全市将试点开展10个左右重点更新单元实施,非独立占地的社区级配套用房配套规模达105万平方米,2020年提供300万平方米左右的人才住房、保障性住房。

新政有9大重点:

1、首提旧住宅宅区拆除重建要求,建筑楼龄要大于20年,零散旧住宅区总面积不能超过总拆除面积的一半,权利主体更新意愿应达100%,住宅类合法房屋产权置换原则按套内1:1的比例置换。

2、符合产业发展导向,因企业技术改造、扩大产能且通过综合整治、局部拆建等方式无法满足产业空间需求,在2007年6月30日前建成的旧工业区经研究审批后可更新(更新方向为普通工业用地M1)。

3、旧工业区、旧商业区中部分楼龄未满15年的建筑物,占地面积之和必须小于6000平,且不超过总拆除重建面积1/3。

4、首提清理未推进项目。更新计划公告1年内,未完成土地信息核查和报批规划、或报批通过2年内未确定项目首期实施主体、亦或实施主体确定1年内,未办理土地出让手续的项目,均将被清理。

5、“十三五”期间,全市试点开展10个左右重点更新单元实施。

6、继续推进宝安龙岗70个旧城旧村改造项目。

7、首提配建人才住房。开发商配建“两房”可获得商品用房。配建公共租赁住房,可取得不超过总建筑面积45%的商品性质建筑面积;配建安居型商品房,可取得不超过总建筑面积25%的商品性质建筑面积(住宅套型建筑面积需控制在90㎡以下)。

8、拆除重建类旧改中的商务公寓,建成后按照一、二、三类地区分别将20%、18%、15%的公寓移交政府,作为人才公寓。

9、小地块城市更新单元拆除范围内用地应为完整宗地,权利主体旧改意愿需达到100%,可供无偿移交政府的独立用地应当不小于拆除范围用地面积的30%

融资440万 他的联合办公空间 开业7日入住率70% 半年扩张10000平米

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◆ Randy(左),90后,“无界空间”创始人,毕业于常青藤名校康奈尔大学。右为合伙人韩昕锜。二人是校友。

去年12月,Randy开始关注“联合办公空间”(共享办公)生意,原想小打小闹,但在今年4月份时,受到了前万科高级副总裁毛大庆刺激,走上了融资扩张之路。

Randy深深记得是4月份的某天,他参加leancloud举办的一个小派对,现场来了许多创业者。也就是当晚,Randy得知毛大庆要做跟他相同的事儿——联合办公,且投资方均为业内大咖,如真格徐小平、红杉沈南鹏、创新工场李开复… …

第一反应,他的脑子里冒出三行字:“我靠,怎么办,要完了。”

他抓紧时间融资,四处见投资人。幸运的是,融资在5月份便敲定:“无界空间”获得440万元天使投资,投资方为梅花天使、经纬创投、青山资本。

7月25日,“无界空间”开业,面积1000平米,一周后入住率达70%。接下来数月,另一批创业团队相继入驻,其中包含硅谷著名孵化器500Startups。9月份,Randy在望京拿下两处新场地,面积分别为1400平米、2700平米。

728783440◆ 位于百子湾路黄木1号院的无界空间

运营半年后,到明年1月份,Randy预计一共将拓展4处新空间,工位数约1500个,总面积在10000平米左右。

注:Randy已确认文中数据真实无误,铅笔道愿与他一起为内容真实性作背书。

440万元天使融资

三元桥,Randy打开出租车的门,一脚正要跨上去,电话来了。电话那头是梅花天使合伙人张筱燕,Randy隐约有种感觉,是不是要给TS了?

5分钟前,Randy才与张筱燕聊完自己的项目——“无界空间”。5分钟后,张筱燕把Randy叫了回来,俩人坐在沙发上,开始聊TS。

“给500万,按2000万估值,如何?”

“要不400万吧。” Randy觉得稀释有些多。

“好,我们出TS,你现在签吧。”

此时的Randy有些犹豫,另一端的经纬、九合创投也在等他回复。说明情况后,张筱燕进一步表达了自己的诚意:“咱们别签TS了,直接签合同,现在给你打50万定金。”

Randy签了。但事后,经纬也没放手。最终谈判的结果是:5月份,“无界空间”获得440万元天使投资,资方为梅花天使、经纬创投、青山资本。

原本,Randy没想过融资,刺激他的是毛大庆,后者曾是万科高级副总裁。Randy深深记得是4月份的某天,他参加leancloud市场总监举办的一个小派对,现场来了许多创业者。

那天晚上,一位好友告诉Randy,毛大庆也要做联合办公空间,是真格徐小平、红杉沈南鹏、创新工场李开复等大咖一齐投资。听完后,Randy脑海里第一反应是冒出了三行字:“我靠,怎么办,要完了。”再一想,觉得也是件好事,可以一起教育市场。

但必须抓紧时间融资。整个4月份,他陆续找了九合、经纬、梅花天使。5月份,融资落定。此时,距离他筹备“无界空间”,已经4个月有余。

确定场地

原本,Randy没想干联合办公空间,他想做的是旅游:1个P2P平台,连接游客与当地人,后者帮助游客规划行程。

去年12月,东直门一家KFC里,Randy一边吃饭,一边向好友Diana展示自己的项目。Diana听完后觉得不靠谱,建议Randy做联合办公。Diana是“Shopit购帮”创始人,后者是一个提供发现时尚和搜索工具的App,正需要办公场地。

当时,Randy对联合办公空间认识尚浅。“印象中,就是一个社区,里面有很多小团队,大家经常组织牌局、看看电影,然后请一些导师过来… …”

但没过多久,Randy主要精力全转移了过来。经调研后,Randy发现,同类的P2P旅游平台已大小冒出10几个。“已经晚了半年。”

Randy最初的想法是,做200-300平米,“无界空间”与“Shopit购帮”两个团队先入驻,再拉几个新团队,慢慢扩张。以此,他算了一笔账。“我之前在BCG(波士顿咨询公司)工作,擅长算经济账。”

他大致研究了一下商业地产,看了诸如58、搜房等二手房平台,走访许多核心地段,算了算租售比。“若按200平米计算,至少活动空间占50-60平米,其余按80%-85%的入住率,每个工位4-6平米,每个工位月租1600元。”

如此一来,月收入不过5万元,还覆盖不了成本。“成本分为几块。一是租金成本,比如6.5元一平米,200平米就是6.5*30*200=39000元。其余为运营费用,1个人按5000-6000元计算,还有水电网杂费等。收入也是几块,一是租金。二是活动、咖啡服务等,大约占总收入的5%-10%。”

到今年2月份时,Randy得出一个结论:办公面积至少1000平米,最佳面积为2000-2500平米。“以2000平米为例,净利润约为20%-25%。”

接下来两个月,Randy看了大约30个场地。

首先Pass掉了中关村。“创业氛围好,但是竞争很激烈,初期优势不大。”在东边,Randy倾向于东直门、三元桥两处,一个是2号线,一个是10号线,且离西边较近。“但没找到合适的物业。” Randy又陆续看了望京、三里屯、上地、国贸等地。

一日,Randy陪朋友来百子湾苹果社区参会,后者去见Cape创始人。而Randy在一旁等候,闲来无事,便去了附近的链家地产看场地。

场地就在苹果社区——百子湾路黄木1号院,一共约1000平米,军产房,纯毛坯,水泥地。“外面脏脏破破,就像厂房一般。”但位置不错,离国贸约1.2公里。接下来3个星期,Randy又考察了10几处,最终选定在百子湾。

营业一周入住率70%

确定地址后,Randy着手设计、装修。

在设计上,通过好友介绍,Randy找到了中央美术学院教授史洋,后者曾与OMA设计事务所参与了“卡塔尔机场城”、“多哈大学城”项目,曾被评为国内最有思想的青年设计师。

21天后,设计方案完成,整体偏工业风。“我觉得很酷。”

3月20日,Randy准备装修。“我觉得进入了创业蜜月期,团队就我1人全职,而且没找投资。”4月3日,他去了柬埔寨,本想畅游4日。

抵达吴哥窟第一天,Randy刚到酒店,放下行李坐在床上时,出问题了。施工队打电话告诉他,有20几个退休老干部来闹事,不让装修。

Randy所租的是一个师级小区,属于空军后勤部,住着大约200户退休干部。后来军队将产权转成了商业地产,租给了一家物业公司,物业又租给了Randy。退休干部们对这件事很生气,因此与军队有纠纷。

纠纷波及到了Randy,整个4月份都处于“停工”状态。“他们锁上了我们的门,不允许施工。”但令他宽慰的是,趁着这段时间,他在宣传上添了一把火,发布了一篇宣传文,阅读量1万多,一些VC接连找上门来。4月底,“无界空间”完成440万元天使融资。

5月份,Randy不断与物业沟通,又持续了1个月。6月份,Randy公司注册完毕,装修的事儿也终于处理完。“军队最终妥协,自此,再没有人打扰过我们。”

7月10日,装修完毕,第一批团队入驻。7月25日,“无界空间”正式开幕。开幕前两个月,Randy与团队一直在策划创意,“一定要一炮打响,做得越敞亮越好。我讨厌大会,无聊。我想举办一个Carnival(狂欢节),这在美国很受欢迎,活动有不同片区,大家可以选择性玩耍。”

Randy打算做一场活动,排满全天。一部分是不同主题的讲座,请大咖来分享;另一部分是展示厅,如智能硬件、O2O… …

当日,1000平米的“无界空间”来了1000人,大多都是创业者与投资人,熙熙攘攘,大门堵着进不来。演讲一共7场,其中3个与投资相关,2个与创业相关。此外,唱吧创始人陈华、红杉资本合伙人周逵也分享了各自的创业、投资经历。

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◆ 周逵正在分享

大咖来了许多。有些是明星创业者,如陈华、会会创始人李翔昊、探探联合创始人潘滢等;有些是投资人大佬,如周逵、经纬创投合伙人Harry、明势资本创始合伙人黄明明、九合创投创始人王啸… …

继续扩张

总体来说,开幕式很成功。“前期通过预热,预约入住率达到了30%,开幕式一周后,这个数字变成了70%。再过两周,入住率达到了80%。”

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◆ 开幕式后,“无界空间”的团队留影,其中包括3名全职、8名实习生以及多名帮手。

在收入方面,无界空间也在稳步增长。100多个工位,10几个入住团队,投资方多为主流机构,如梅花天使、真格基金、顺为资本… …“第一个月收入8万,第个二月收入16万,目前大约是20万元,入住率约90%。预计营业8-9个月能收回成本。”

9-10份,逐渐扩大的“无界团队”在望京签下两个新场地,预计12月初开业。一个位于望京新世界百货对面,面积1400平米。另一处就在附近,走路约7-8分钟。

“除去中关村外,我认为望京是最理想的地段。以望京SOHO为例,两年前开盘时价格为5-6元/平米,现在是8-10元/平米。我们要赶紧在这儿拿下新场地,签订长期合同。”

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◆ 即将开业的“无界空间”新址

Randy将其定义为2.0版。“设计师还是史洋,依然延续工业极简风,但更有设计感。活动面积是现在的一倍,有许多小会议室,上面可以睡觉,下面拉个帘子可以开会;还有游戏厅、电话厅… …一共能放置约180个工位,每个工位定价1800元/月。”

318623878◆ 新址的活动空间更为宽敞

年底前,Randy还在继续谈新场地。到明年1月底,无界空间将有五处新空间正式运营(含天津一处),工位数可能达1500多个,总面积约10000平米。

深圳旧工业区整治允许加扩建建筑不合法可简易确权

深圳旧工业区整治允许加扩建建筑不合法可简易确权

城市更新有三种类型,拆除重建、功能改变与综合整治。但与拆除重建相比,旧工业区功能改变和综合整治的社会诉求并不强烈。昨日上午,深圳市规土委在大鹏艺象IDTOWN召开了深圳市综合整治类旧工业区升级改造项目现场会,详细介绍深圳市工业区综合整治的各项新政策。

据介绍,去年底深圳市政府出台了《关于进一步加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(下称《暂行措施》),但在运作过程中发现各界的理解不完全一致,操作层面的做法不完全一样,因此今年9月初深圳市规土委发布实施了《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引(试行)》(下称《操作指引》),从政策层面和操作层面予以明确规定。

另据透露,深圳市城市更新局已获批成立,目前还未正式挂牌。

政策

土地合法、建筑不合法可简易确权

深圳市规土委副主任薛峰在项目现场会上介绍,截至目前,深圳已有57个拆除重建的产业升级项目获得规划审批,更新改造后将提供1245万平方米的产业用房。“但是工业区城市更新仅仅拆除重建是不够的。”薛峰指出,规土委专门就工业区升级改造综合整治方面政策召开现场会,并选在工业区综合整治首批试点项目之一的大鹏鸿华印染厂改造项目现场,正是希望优质企业积极参与旧工业区综合整治类城市更新工作。

城市更新局规划处处长谭权说,《暂行措施》在综合整治方面对企业有多个方面的政策优惠。包括鼓励适当提高开发强度,允许一定条件的加建、扩建;新建部分享受城市更新政策可以予以确权、办理房产证,按照城市更新政策对工业楼宇进行分割转让;历史用地处置后可实现合法化、综合整治地块可延长使用年期以及享受地价优惠政策等。

“《操作指引》从计划、规划、监管、审批到报建,把一个复杂的迷宫梳理成一条清晰的通道。”谭权称,计划主要由区政府进行审查、公示、公告,规土委按照要求进行审批,主体审查职能在区政府,更新单元规划明确之后,符合法定图则强制性内容的,由规划国土委管理局负责审批,涉及到调整土地法定图则强制性内容的,由管理局直接报建环委审批。

谭权还指出,报建方面,针对以前普遍存在的土地合法、建筑不合法的情况,有一个比较简易的建筑确权规定,只要符合更新单元规划,符合建筑消防质检要求,均可以进行规划确认,并按相关手续完善相应的处罚,之后进行正式报建工作。

案例

综合整治后园区租金是周边三倍

旧工业区经过综合整治改造之后可华丽变身艺术园区与创新产业园区,目前深圳有宝安西成工业区、宝安西乡街道臣田工业区、罗湖笋岗艺展中心、大鹏新区鸿华印染厂等试点项目。

本次现场会召开的地点就位于综合整治项目艺象ID TO WN。该项目脱胎于上世纪80年代末深圳工业建筑群遗产,前身是1989年建成的深圳鸿华印染厂,于2003年正式倒闭,至今保留着较完整的工业建筑群,分别由19座形态、大小各异的印染厂和办公楼组成。在废弃闲置将近十年之后,2013年通过综合整治,该项目变身为整合“创意设计、国际艺术交流、大师工作坊、教育培训、时尚发布、休闲旅游”等复合创意文化功能的国际艺术区。园区自2015年初开始正式招商,截至今年8月,已入驻商户21家,目前园区租金是周边类似工业园区的三倍。

夏天是美女们的性感季节,却是工业地产的冰河时期~

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就深圳市场来说每年的农历新年期间和7月到9月份都是工业地产出租的淡季,而除了这些时间段以外的其它时间总体是比较平均的。农历新年期间的出租市场用不着多说了,我们这里主要谈谈每年7月到9月这三个月的情况。

据我们了解,这三个月的出租成交量一般不会超过全年总成交量的2成,大部分情况是在1成以内。因此对于在这些时间段开盘的包租企业来说,可谓是压力山大啊!造成这个明显的季节效应的原因主要有以下三点:

  1. 历史以来一般工业地产出租合同的签订和到期时间主要集中在每年的2-6月份和10-12月份。
  2. 一般每年的3-11月份这段时间是企业集中精力搞经营生产的阶段,大部分的扩产或新投资计划都会在农历年后的1到2个月进行。7-9月份刚好是企业集中精力搞经营生产的中期,所以每年这个时期出现因扩产和新投资计划而要租工业地产的企业也会比较少。
  3. 7-9月份为深圳的高温季节,对于客户来说看厂房、租厂房都要承受高热的煎熬,所有很多时间宽松的客户就会把租房的时间提前或者延后来避开高温季节。

随着深圳“腾笼换鸟”发展进程的变化,工业地产的这种季节性也逐步改变。因为有越来越多的工业地产逐步地升级成了办公、商业、专题产业园等,而这些的产业的季节效应都与工业租出市场有着明显的区别,所有上述工业地产的季节效应会随着深圳城市发展的步伐越来弱化。

2015年房地产走势20大预测:地产基金或走向凯德模式

日前,世界银行发布《中国经济简报》将2014年的增长预测下调至7.4%,并预计2015-2016年的GDP平均增速将下降,其中,2016年将降至7.1%。

分析人士认为,7%的增速是不可持续的,在短期内,2015年将会是一个转折点,过了2015年中国经济有可能加速下行。

事实上,每一次中国经济陷入下行周期之时,房地产跟着就由调整转入上行,时间多则2-3年或短则1年半,中央政府通过多轮货币、财政、税收、房地产、投资的政策刺激,让房地产成为中国经济“软着陆”的安全气垫,平稳度过。

过去2003年、2006年、2008年、2011年到2014年如出一辙,即使是经济与政策及政治三大背景不同环境,这五个调整周期本质上就是靠房地产与货币及投资“双驱动”推进中国GDP10%增速,到2011年-2014年的平均增速预计7%-7.5%。

中国国家行政学院决策咨询部研究员王小广表示“明年楼市可能迎来最困难时期。”

王小广说,楼市下行,政府不会再来一次不负责任的泡沫,那样很容易造成不可收拾的局面。他认为本次房产调整历时至少5-10年,而这期间的房产市场可能会起伏不定,但总体来说是全面下行的。初步预测,包括今年在内的未来三年将是房产市场最困难的时期,会有大部分的中小房地产商面临破产倒闭。

国家统计局发布数据显示,9月份70大中城市房价环比无一上涨,除厦门新建商品住宅价格环比持平外,其余城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降,创下了历史纪录。分析人士亦表示,最近一年买房的人大部分都亏了。

现在来看,2014年已进入最后两个月,那么2015年房价会跌吗?

近日,著名投行中金公司发布了深度报告,对中国房地产业在2015年的走势进行了详尽的预测,总结出20条重大行业趋势预测结论。

 1、未来供给面趋收缩,投资活动趋保守,新开工收缩,2015年供应下降5%。

房企减少拿地、放缓开工节奏等战略收缩已成既定事实,存货积压、现金流紧张、负债率攀升让开发商放慢扩张步伐。

数据显示,1-9月份,房地产开发企业土地购置面积2.40亿平方米,同比下降4.6%,降幅比1-8月份缩窄1.4个百分点;土地成交价款6781亿元,同比增长11.5%,增速下降1.3个百分点。9月份土地市场需求仍未见明显起色。

针对目前楼市库存量大、消化时间长的问题,任志强此前认为,不是所有的库存都能消化,有些库存可能再过10年也消化不了,比如鄂尔多斯这样没人的地方,库存就一直都消化不了,但在全国统计中,库存总量会逐渐累积起来。

“从总的库存量的情况看,和今年减少的销售量来看,再加上政府提供的住房销售情况来看,今年至少到7月份为止,我们的总需求并没有下降,而且应该还是在上升的。”

从2011年“十二五”计划开始提出建3600万套保障性住房,2012年计划签任务书开始建设,2013年下半年就开始大量的进入市场,“这一部分的量是非常大的。现在看,如果按5年计划3600万套,意味着每年要700万套。加上棚改又增加了1200万套。”

任志强提到,在2013年以前,每年开发商建设的房子也就是700多万套,意味着保障性住房等于翻了一倍的供应量,所以才会有大量的库存出现。因为保障性住房要有人住的话就会分流一部分购买能力,也分流一部分消费需求。

 2、行业库存去化周期在年底出现改善迹象。

前几年各地热衷于开发房地产,如今,楼市供应速度已快于销售速度,而住房库存也悄然翻倍。

统计显示,截至今年8月末,商品房待售面积56160万平方米,与低点时(2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米)相比,增幅达到86.4%。过去两年多,全国商品房库存几乎翻倍。与2010年年中相比,最近4年来,全国商品房库存增加了约190%。

截至8月底,全国35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米,环比增长1.3%,同比增长22.6%。35个城市新房去化周期为17.5个月。

近几年来市场供应量迅速上升,主要由3个原因所致。首先,为应对金融危机,2008年国内释放大量流动性,但由于实体经济不振,大量的资金直接或间接地进入了房地产领域。

其次,2011年1月26日,我国推出了调控楼市的“新国八条”,祭出限购和限贷政策,并使得全国40多个城市开展限购。受此影响,投资房地产的形式也发生了变化,从直接购买房产过渡到购买房地产信托等。这些资金又进入房地产开发投资领域,成为供给资金。

第三,从2011年开始,地方政府对土地财政的依赖程度明显提高,土地出让的速度加快,使得供给端的增长速度很快。

3、资金价格方面,预计2015年实际利率平稳回落,回落速度缓于2012年

根据中金宏观组预测,2015全年将有两次降息,而CPI同比增速将滑落至1.4%的低位(2014年预测:2.0%),意味着实际利率在2015 年将呈现稳步小幅回落趋势,回落速度缓于2012年,而实际利率与房价负相关,预示着2015 年房价平稳。

预计2015年M2增速依然将保持13%的同比增长,新增信贷额达9.5万亿元。按照过往经验,新增信贷的15%-20%将用于按揭贷款投放,加上按揭贷款到期释放出的按揭额度,估计全年新发放按揭贷款将在3.4万亿元左右,同比增长14%,将支持住宅销售额同比增长5%至6.91万亿元。

4、2013年开始,中国房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代,标志性事件是户均1套房的实现。

自1998年住房制度全面改革以来,中国住房市场化程度不断提高,住宅投资增速明显,住房供给规模快速增加。1998-2013年,中国城镇住宅投资额由4311亿元增加到58951亿元,年均增长19%。城镇居民住房条件明显改善,人均住房建筑面积从1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米。

在城镇商品住房市场不断发展,居民住房水平不断提高的同时,我国住房保障体系逐步建立并不断完善。特别是进入“十二五”时期以来,保障性安居工程建设加快推进,住房保障受益群体持续扩大。

截至2012年年底,中国累计用实物方式解决了3100万户城镇家庭的住房困难,覆盖面达到12.5%。如果“十二五”期间能顺利完成3600万套保障房新开工任务,到2015年年底,全国就可以累计用实物方式解决5178万户城镇家庭的住房困难,城镇家庭保障覆盖面将达到20.4%。

届时中国住房市场结构会发生很大变化,政府在解决城镇中低收入家庭住房困难方面将发挥更积极的作用。

但未来住房潜在需求将逐年下降,市场重心转为“改善”+“保障”,调控政策也将由2010~2013年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险。

5、土地制度:鼓励旧城改造,严控特大型城市新增建设用地;或将有改性/城市更新的制度性框架出台。

近年来,相对于土地保有量大的城市,不少土地资源或腹地有限的二三线城市在探寻新区发展的同时,也正在践行大规模的旧城改造。

随着之前众多城市旧改项目的经验总结,人们已经普遍意识到,旧城改造给城市带来的并不仅是在新容积率下各物业的再组合,而是城市价值的再创造。旧城区在新城市发展趋势下所承载的应该是未来的价值。这些未来的价值,往往通过商业早期传递给市场。

中国国土资源部此前向社会公布《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》,明确耕地保护优先原则,将重点控制东部地区特别是京津冀、长三角、珠三角建设用地规模;严禁在流转农地上建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅会所等。

目前,中国土地开发强度总体偏高,建设用地存量大、利用效率低。官方在中共十八届三中全会、中央经济工作会议等重要会议上,多次强调严守18亿亩耕地保护红线、耕地数量和质量保护并重等。

今后,人口500万以上特大城市的中心城区,除了生活用地及公共基础设施用地,原则上不再安排新增建设用地。但是,何谓“生活用地”,是否包括商品房用地;“原则上不再新增供地”如何执行,成为房地产市场的最大悬念。

6、2015年是房地产投资的“小年”,预计投资增速降速至8%,新开工面积同比下降10%,以下第7点成其理由。

 7、历史上看,房地产投资增速是到位资金来源及行业销售额的滞后指标,2014 年行业到位资金的快速下降将继续拖累房地产投资增速;目前行业可售库存依然在高位,拿地未有明显起色,预期2015 年新开工将继续缩减,从产业逻辑链看,行业投资增速恢复上行需要等待可售库存系统性下降,拿地恢复时点或在2015 年2 季度及以后。

  8、按揭贷款支持将有所好转,预计销售额同比增长5%左右,销售面积同比增速3%。行业销售指标的先行指标则是信贷增速,中金宏观组预计2015 年M2 增速依然将保持13%的同比增长,新增信贷额达9.5 万亿元,按照过往经验,新增信贷的15%~20%将用于按揭贷款投放,加上按揭贷款到期释放出的按揭额度,我们估计全年新发放按揭贷款将在3.4 万亿左右,同比增长14%,将支持住宅销售额同比增长5%至6.91 万亿。

  9、9大重点城市数据显示,2015 年供需缺口将收窄,预计城市供应同比下降7%,需求同比回暖9%。

  10、中小型城市面临高基数,回暖幅度偏弱:而看到中小型城市,比如我们观察的2.5 线城市及三四线城市(中金2.5 线城市定义为,除开40 个一二线城市外、房地产市场发展情况较好的46 个地级市),近年来逐步进入市场发展的平稳期(类似二线城市的2009~2014 年),限于高基数,我们预期2015 年城市商品住宅销售额同比涨幅分别为4%和-2%,明显弱于一二线城市8%以上的整体水平。

  11、房价预计2015 年2 季度之后才能回暖,环比调整幅度在5%以内,全年整体较为平稳:过去十年的历史经验告诉我们,房价与实际利率呈现负相关关系,而且居民存款定期化速度(表现为活期存款与定期存款增速差)则对房价具备一定程度领先关系,我们预计房价在2015 年2 季度之后回暖,预计重点城市2015 年的房价低点环比调整幅度在5%以内。

  12、存量住房户均超过1 套,测算空臵率达17.7%,未来需求转向“居住升级”+“旧城改造”。我们测算,城镇家庭共拥有存量房2.6 亿套,6.2 亿间,合计209 亿平米。

  13、国际经验看,除非土地供给严格被控制,地产商高利润率不可持续:我们比对其他国家/地区开发商发展经验发现,由于地产开发商行业并未形成核心进入壁垒,除了土地供给严格被控制的城市型经济体(比如香港),开发商开发业务的毛利率均在20%左右波动,而净利润率都在10%以下。

  14、进入地产“白银”时代,销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧之后,开发商唯有转型,存在布局重划、产业拓展、模式切换三条路径

纵览各国/地区开发商发展历程,可以将开发商的转型之路归结为“布局”、“产业”及“模式”三个维度,展望未来三到五年,我们预期在行业规模增长空间见顶情况下,将迎来开发商转型良机。

 15、开发商未来要重点布局“核心,核心还是核心”的前20%一二线城市

基于我们详细数据挖掘结果,40 个一二线城市中,我们仅看好房地产市场饱和度较低、未来仍然具有潜力的前20%的一二线城市,如北京、上海、广州、深圳、南京、厦门等城市。

16、从产业发展角度看,未来主流大开发商将更加倾向于纵向一体化,而中小型公司则实现跨领域多元化。

纵览各个国家、经济体中开发商的发展经验,我们发现,在人口基数较大或者幅员辽阔的国家/经济体中,主流开发商倾向于实现纵向一体化(比如美国1980 年以来发展按揭贷款公司、日本开发商介入建筑行业,提高持有物业比重),坚守住宅开发产业链;而城市型经济体、海岛型经济体,或者是中小型公司则“船小好调头”,更容易实现跨领域多元化(比如香港、中国台湾地区开发商,均在行业增长空间见顶之后,涉入本城市/地区的其他产业发展,比如公共交通、百货、电子产业等等).

 17、达到纵向一体化或者跨领域多元化的主要手段还是并购,未来三到五年是产业并购大发展时代

而同时,美国、中国台湾等经济体,实现纵向一体化、跨领域多元化的主要路径是通过并购,而非自身培育,因此,在行业增长空间见顶情况下,我们认为,未来三到五年,中国将有更多地产产业内并购案例(类似美国1990-2002 年间),及中小型公司跨行业多元化案例(类似中国台湾地区的1992 年~2002 年)出炉。

18、传统开发商模式的核心要素是“优质土地获取能力”+“资金运用效率”

从价值链角度来讲,开发商核心价值来自于获取的土地增值部分,背后核心支撑要素在于优质土地的获取能力以及运用资金效率。那么从模式上去思考转型的方向,就必须在土地获取、资金利用两点上做文章。

19、传统大国经济体中,土地持有开发商都是以国内市场为主,因此行业下行周期中模式上需要降杠杆、轻资产

在大国经济体中,开发商还是以资产持有的产业发展道路为主,价值链要素更加注重土地获取,资金杠杆为土地发展服务,难以实现系统性国际化,所以从日本、美国等国的开发商业务布局来看,持有大量土地的重资产型开发商,比如帕尔迪、三井不动产等,其海外业务布局占到全部业务比重都在10%以内。而当这些开发商面临行业下行周期时,多数的选择是实现降杠杆,轻资产来应对行业的波动。

20、实现国际化则需要高度的金融化,加杠杆实现跨地区、高回报的“小而美”

模式的另一个极端则是高度金融化,这个在商业地产、资本市场双发达的经济体较为突出,往往出现在产业发展周期后端(住宅建设量大幅萎缩或者处于城市型经济体),且金融业高度发展之后,其突出模式就是房地产基金的高速发展,脱离产业持有实现金融投资化、国际跨区域布局,比较典型的案例有新加坡的凯德置地,美国的铁狮门等等。

工业物业市场投资价值初显 产业地产迎发展机遇

12月4日,戴德梁行发布了2015年环球房地产市场展望报告,分析和展望明年至未来数年间亚太区主要房地产市场的投资前景。报告称,由于未来中国部分一线城市的写字楼市场租金将会出现回软趋势,企业租户最宜入驻亚太区市场。此外,2017年亚洲物业市场投资价值将会出现提升,中国写字楼市场对租户的吸引力将超越印度市场。

  未来中国部分一线城市的租金将会回软

亚太区虽然走在全球经济复苏的前端,但在DTZ戴德梁行的环球房地产市场展望排名中,却甚少见到亚太区的市场位居前列,唯一例外是上海工业物业市场及悉尼工业物业市场,两者均列入2017年全球十大最具投资价值市场名单;

2014年最宜企业租赁入驻的写字楼市场排名方面,亚太区市场在首十位中占上四席,当中孟买写字楼市场更居首位;至2017年,我们预期升上首位的将会是上海写字楼市场,原因是该市场在交通连系、供应量及盈利表现三方面都得分理想;

在中国的较大型城市,由于写字楼供应将会出现过剩,租户将可善用此一机遇,运用更灵活的租赁策略,并透过重整旗下租用物业的组合,以期争取最大的租赁优惠;

中国一线城市的写字楼市场仍会是投资者关注的焦点。鉴于未来部分一线城市的租金将会回软,在过往物业价格上升周期中未能进入中国一线城市写字楼市场的投资者,将可把握这个机会在市场上寻宝。

  2017年亚洲物业市场投资价值提升

在DTZ戴德梁行的2014年环球房地产市场投资价值排名中,亚太区市场无一列入十大位置,区内排名最高的是悉尼工业市场,但在环球排名上仅占第18位,其后是东京写字楼市场及上海工业物业市场。事实上,亚太区各市场中一般亦以工业物业市场的排名较高。

DTZ戴德梁行资本市场研究部主管Nigel Almond表示:“亚太区走在全球经济复苏的前端,因此不少亚太区的商用物业投资市场已在目前的周期中取得了明显的价格增长。据本行的分析,东京是区内少数目前仍然价格偏低、仍未追上先前峰值的市场之一。”

论投资额度,亚太区市场亦逊于环球较前列的房地产市场,例如伦敦写字楼市场及纽约写字楼市场,但到了2017年,部分亚太区市场将会进入环球十大位置,例如上海工业物业市场及悉尼工业物业市场。

DTZ戴德梁行亚太区预测及策略研究部主管冯国健指出:“亚太区市场的表现相对属稳定,2014年区内首三位市场在2017年排名中亦将继续占据前列位置,即表示这些市场的投资吸引力将会维持一段时间。悉尼写字楼市场、上海及悉尼的工业物业市场均属投资价值较高的市场,而整体亚太区的工业物业市场亦是较值得投资者留意的板块,因为区内电子商务日趋发达,国内用户需求增加,将为工业物业市场带来强劲而稳定的收入。”

基于中国经济的坚实基调和投资者愿意加大投资额度,本行预料中国一线城市的写字楼市场仍会是投资者所关注的焦点市场之一。虽然从2014年亚太区首五位最具投资吸引力的写字楼市场排名来看,中国一线城市写字楼市场无一上榜,但随着未来写字楼供应将会出现过剩,投资者将可把握这个机会,在未来两、三年于市场上寻宝入市。每个城市供应增加周期的开始时间都不相同,例如目前上海浦西地区一些非核心市场已开始感受到供过于求的压力,但在深圳的新兴商业区,以及北京CBD的延伸区,则要分别等到2017及2018年才会出现新一轮写字楼供应大潮。因此,投资者在选择投资于哪个市场的写字楼物业时,宜先考虑各市场的最佳入市时间。

  中国写字楼市场对租户的吸引力将超越印度市场

本行从成本、供应等多项房地产标准,以及其他较广泛的因素如生产力、市场业态组合(如科技行业、金融服务业及工业物业用家等),在各地写字楼市场中评选最值得租赁的市场。从环球市场来看,亚太区的写字楼市场排名不低,在2014年全球最值得租赁的十大写字楼市场排名中占上三席,分别是首位的孟买、第二位的东京及第五位的德里。孟买和德里这两个印度市场以交通和供应充足占优,东京则以较高的劳动生产力称雄。

DTZ戴德梁行环球租务研究部主管Richard Yorke说:“每个企业租户的选址决定其实是牵涉多方面的因素的,除了其所属的行业外,其他商务因素如销售、服务供应、生产等,均可能令租户需要不同的选址,而哪些市场能够提供人才、供货商及顾客,亦是大多数企业租户会考虑的选址因素。值得注意的是,结构性因素如政治制度、税收及法制等,将对不同行业构成不同的影响。正因为企业选址非常复杂,我们从有限的数据中细心挑选了选址背后牵涉的多项因素,大部分均可量化和作独立考虑。”

印度的写字楼市场得分较高,主要由于其业态和租户组合较多元化、新写字楼供应充裕、空置率高、工作间的租务成本较低;但在未来,印度市场对租户的吸引力将不敌两个中国的主要商务中心──天津和上海。

随着未来中国甲级写字楼市场的供求关系将愈趋不平衡,租户在续组谈判上将拥有一定的议价优势。供过于求的情况也引发了租户一轮投向优质商厦的迁徙潮,即位置优越、设施较佳的商厦在短期内将继续受到租户的欢迎。有鉴于此,租户宜善用此一机遇,运用更灵活的租赁策略,例如在倾谈租约初期就积极与业主谈判,在签署新租约时争取最大的优惠。

亚太区是全球的生产中心,中国更是离岸生产的指定地点,不过这个情况现在有些改变。由于中国的生产和劳工成本日益上升,不少跨国公司已把其重点生产工序迁移至亚太区其他地方去,而这也反映了中国经济模式从过往以制造业为主走向多元化的转变。

DTZ戴德梁行北亚区研究部主管聂安达总结道:“中国主要商务城市的写字楼空间现已不再为传统的制造业租户所袭断。天津、深圳和广州现吸引了来自更多行业的企业租户,包括贸易、金融、物流及高科技行业。虽然本报告指这些城市对于亚太区的制造业租户来说仍具有相当大的吸引力,但其实这些城市亦已逐渐受到更高端科技及高增值行业的租户所垂青。在中国的主要高科技中心之中,以具有生产及盈利优势的上海前景最好;东南亚方面,曼谷及胡志明市的盈利表现亦不俗。”

细说创意地产

创意地产是房地产业与创意产业融合的交叉产业,它是房地产业的一种门类,又是创意产业的一个分支,具有双重隶属关系。也可以说,创意地产就是泛地产+创意产业,其核心是一种新型的商业(工业)地产运作,从建筑形态看分为老建筑的改建和新建筑的建设两种。

要谈及创意地产,我们首先要从一个大家都熟悉的词汇——苏荷谈起。

苏荷(SoHo)是世界创意地产策源地,是荷斯顿街以南(SouthofHoustonStreet)的缩写,位于美国纽约市曼哈顿岛的西南端,占地不足0.17平方英里。二战后,随着纽约制造业向金融业的过度,许多工厂都搬出了苏荷工业区。与此同时,由于社会的动荡许多艺术家开始移居纽约,苏荷那些闲置的空仓库、空厂房以租金便宜、空间大的特点吸引了这些艺术家的进驻。艺术家们的进驻,以自己的艺术创想赋予了这些陈旧笨重的“老”物业新的生命力。1973年,“苏荷”被美国政府列为历史文化遗产,从此,“苏荷”便成了一种新型文化的代名词,苏荷这个区域也慢慢发展成了以经营艺术品为主,辅以餐饮、旅游、时装的时尚化区域。

创意地产概念

创意地产是房地产业与创意产业融合的交叉产业,它是房地产业的一种门类,又是创意产业的一个分支,具有双重隶属关系。也可以说,创意地产就是泛地产+创意产业,其核心是一种新型的商业(工业)地产运作,从建筑形态看分为老建筑的改建和新建筑的建设两种。

创意地产发展态势

当今世界,创意产业已不再仅仅是一个理念,而是有着巨大经济效益和政治意义的。

在美国,1997年美国版权产业净产值为3484亿美元,占美国国内生产总值的4.3%。超过了包括农业、汽车、汽车配件和飞机制造在内的所有主要产业。到2001年,美国的核心版权产业为国民经济贡献了5,351亿美元左右,约占国内总产值的5.24%。

在澳大利亚,1999年创意产业已占GDP的3.3%,就业人数34.5万人,占就业人口总数的3.7%。

在香港,创意产业在2000年的出口总值达100亿港元,占香港服务出口总额3.1%;同年,创意产业产值为250亿港元,约占香港本地产值2%;2002年3月,香港创意产业聘用了超过9万人,占香港总就业人口3.7%。

在英国,2001年英国创意产业的产值约为1,125亿英磅,占GDP的5%,已超过任何制造业对GDP的贡献;且在1997~2001年间每年约有15%的高成长率。

创意地产市场特征

在创意地产漫长的产生、发展的过程中,逐渐形成了自己的特征。

特征一:新型的商业(工业)地产运作。

创意地产主要通过工业及商业地产范畴内商铺(商厦、商业街等)办公楼(厂房)和其他物业设施的改建、新建等方式,营造适合创意产业运作的建筑地产,并把这些建筑地产以租赁或者销售的方式,提供给从事创意产业的机构乃至个人。

特征二:把有限的建筑地产成为无限的创意场所。

创意地产通过打造创意产业粘性产业地产,形成创意产业集聚效应乃至产业集群,使有限的土地资源得到集约性的利用,使有限的建筑发挥最大的效能。

特征三:注重文化氛围建设和时尚消费经营

创意地产注重时尚消费文化经营,通过具有创意性的会展、餐饮、娱乐、休闲、体育、购物、旅游等场所,建树和传播时尚,引领时尚消费经营。

创意地产的未来发展趋势

创意地产在国内外很多城市都有实践,并且得到市场的认可,由此我们也可以推演它未来的发展趋势:

趋势一:产业升级及低端产业的转移

在旧城改造的项目中,政府、企业不乏把创意地产运用于到旧改项目中,使得城市中心区越来越被第三产业(无烟产业)所占据。

趋势二:个性化时代的经济动力:“资本”的文化与创意结合

文化产业最直接的理解就是文化的产业化,而创意产业则指以个性化的创意为基础的产业。

趋势三:后工业化的城市群表征:高科技与文化联姻

文化产业在全球范围的出现与现代科技的高速发展是密不可分的。创意地产融入了现代的高科技元素实现了文化的产业化。

趋势四:依托文化中心城市出现创意产业的地产集聚

文化产业的区位特点即文化产业集聚区大都在大都市中心区边缘,并形成一定的产业集聚效应,表现为:既在中心城市,又不在城市中心。

趋势五:政府在发展文化产业中的作用:文化政策与创造性未来

在英国,文化、传媒与体育部(DCMS)2001年颁布的首个《文化与创新:未来十年的规划》中,首相布莱尔开宗明义指出:“这届政府意识到文化与创新的意义是重大的。”

在深圳,市政府在鼓励旧城改造项目中,对创意文化产业园也给予了大力支持的。在《关于印发深圳市鼓励三旧改造建设文化产业园区(基地)若干措施(试行)的通知》中欣喜地看到,只要是文化产业集聚园区(基地)达到产业集聚基地认定条件的,经认定后可享受深圳市产业集聚基地的优惠政策。

创意地产的分类案例列举

创意地产主要分为老建筑改建和创意地产新建筑新建两种,具体如下:

深圳南海意库

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项目概况:项目占地4.5万平方米,总建筑面积10余万平方米,分为6栋独立建筑。该项目遵循整体、创新、生态、实用的原则,在不改变现有框架结构体系的前提下,充分体现了可再生能源应用综合考虑了个体与城市、个体与区域系统的关系。

上海8号桥

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项目概况:总占地面积近万平方米,建筑面积逾二万平方米。它原为上海汽车制动器厂旧工业厂房。2003年由香港时尚生活中心集团和华轻集团以租赁20年的形式进行整体开发、改建、招商和管理。经过新的设计和模式改造,并同时注入时尚、创意的元素,保留的旧厂房现已成为现代城市景观的新景象。目前吸引了来自世界各地70多家创意企业入驻。

上海创智天地

KIC Plaza 创智天地广场

 

项目概况:整个项目占地84万平方米,总建筑面积超过100万平方米。包括四大部分:智能化办公楼及各种商业服务设施组成的“创智天地广场”、提供住宅、办公、零售、休闲、娱乐设施的多功能“创智坊”、以江湾体育场为中心,并包括各类休闲体育设施的“江湾体育中心”、以及着重推动高科技研发的“创智天地科技园”。

众所周知,如今深圳的土地资源已经处于高度紧缺的状态,所以我们必须增强对土地资源的合理利用,用有限的存量寻求无限的增量,用“增量优选”和“存量调整”,来实现工业用地的集约利用、高增值化和循环利用。创意地产为深圳“搭新家,迎新秀”,不仅能实现土地资源的集约化利用,也可以给深圳的旧工业区“做个美容”,提升城市的新形象。

创意地产在国内各个城市的发展有目共睹,但是将创意产业真正落实为一个城市价值创造的主流产业,是需要积累的,要避免大跃进式的发展,不能简单地套用传统工业园的发展模式。在鼓励发展创意产业的同时,要注意培育周边的人文氛围、城市配套与商业氛围。

用中国文化精神设计中国地产业的新方式,
用国际化的文化精粹装点其中,
用“深圳母土性”文化描绘出全球化背景下的企业新貌,
以原生态的艺术颠覆把世界的艺术视线拉长,
用独立的思考和文化背景把创意地产演绎得更富情感……

谁在撬动深圳厂房的价格?

 

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深圳,以其优越的地理位置,在小平同志“画了一个圈”之后,成为了国内国际商家企业的必争之地。一个个往昔南海之滨的小渔村,摇身一变化为寸土寸金的宝地。中国经济的崛起,从这里开始;中国经济的腾飞,由这里昂起龙头……

在改革开放进行了30多个年头后的今天,深圳,以其独有的魅力,和更加成熟的风姿,依然吸引着无数企业前来投资办厂。这片原本已是厂家云集的热土上,每天都在增添新的成员。厂房,这个企业生产、经营不可缺少的载体,成为了这片土地上的娇儿。

开办新工厂的人在找厂房;原厂要搬迁的人在找厂房;原厂要扩大的人在找厂房……许多的老板为找到一个满意的厂房而焦头烂额。

厂房在哪里?

深圳市分为九区,其中南山区、福田区、罗湖区、盐田区、宝安区、龙岗区、光明新区、龙华新区、坪山新区。

关内(原特区内)的厂房呈片状分布,大多数为深圳刚开发时逐步形成的工业园区。起先都是以临近香港为主,如盐田的沙头角一带。现在厂房比较集中的地方如莲塘、八卦岭、车公庙、西丽等。随着深圳特区的发展,近年来也新规划了一些新的工业区,如高新科技园。整体来说,深圳提出“建设国际化大都市”的战略构想后,对特区内的城市人居环境和商业环境提出了更高的要求,同时深圳市又把旅游业做为了大力发展的支柱产业来抓,这就更加令一些大型生产型企业不得不退避三舍。关内厂家大量外迁已是大势所趋。

关外(原特区外)的厂房呈带状分布。厂房主要集中在主要公路干道沿线,形成一个个小工业区,如一串串玉珠。

宝安区内沿107国道(深圳段)、松白(松岗至白芒关)公路、石龙(石岩至龙华)公路、龙观(龙华至观澜)公路等区镇间干道,分布大量厂房。其中以福永镇、沙井镇最为集中。福永、沙井地理位置十分优越,其交通条件极其便利,现已形成海、陆、空三维立体交通格局,宝安机场、福永码头、107国道、广深高速、机荷高速等深圳市重要通道集中于此,成为许多到深圳投资办厂的首选区域。

龙岗区内的厂房沿着深惠公路分布,由布吉镇、横岗镇、龙岗镇再到坪地镇、坑梓镇连成一线。其中以布吉镇与龙岗镇尤为集中。布吉依托深圳特区的北门的优越位置,云集了大量港台企业。龙岗镇是龙岗区的中心地带,区政府所在地,得天独厚。

深圳厂房,价格怎么这么贵?

每每当地产公司的经纪人向需要厂房的客户报价时,客户第一个反应就是:“怎么这么贵?”这个“贵”一方面来自客户在预定目标价格与面对的价格的差距,更主要的是来自现在的厂房价格与前几年的厂房价格的差距。

一位姓曾的老板说:“我99年在宝安城区租的厂房才15元一个平方,现在到你福永还要20块了”。似乎不可接受。

可事实就是如此,时间变了,价格也变了。

谁在撬动深圳厂房的价格?

1、厂房涨价——经济持续高速增长的必然
中国经济一直保持高增长,这是人所共知的。在这背后,具体的表现在工厂越开越多,越开越大。这就不难想像,对厂房的需求量,全中国都在增长。深圳做为中国经济的龙头,这样的反映更加明显和突出。今年CEPA开始实施之后,与香港最为接近的深圳更是深受其惠。厂房和工业用地需求量的大幅度提高,必然导致厂房价格的上扬。

2、最后的晚餐——深圳关外城市化高歌猛进
深圳关外宝安、龙岗两区城市化从2003年11月在龙华镇、龙岗镇开始试点,于今年3月开始在两区全面铺开。城市化的一个明显动作就将是原属于镇、村集体的土地收归国有。镇、村两级政府不再有这些土地的使用权。为了赶在“失去土地”前把握这“最后的晚餐”,各地镇、村,各开发公司,个人业主都纷纷使出全身解数,抢建厂房。大家心里都明白,这“最后的晚餐”也是最珍贵的,因为以后就没这样的好事,关外的厂房资料必将紧缩。所以,要想品尝这“晚餐”,当然要付出比以前更高的价格来为此“埋单”。

3、赶进新厂房——深圳市“梳理行动”全面出击
从去年开始的深圳市“净畅宁”工程开展以来,到今年更深入一步,在全市范围内开始了“梳理行动”,主要清理违法违章建筑。这一次市政府态度十分明确,手段十分强硬,一大批违建厂房被拆除。以前有很大数量的小工厂在铁皮房、搭建棚中生产,在这一次“梳理行动”中遭到彻底驱赶。一时间,大量小厂急需转移根据地。关外的小面积厂房灸手可热,价格飙升。以前13元能租到的一楼厂房,现在已经涨到16元 还往往是“一口价”。

4、炒楼家族新品种——炒厂房
当房地产市场发展到一定程度,用房产来投资的人就应运而生了,这就是“炒楼”一族。同样的道理,当厂房租售市场出现一定的利润空间的时候,“炒厂房”的人也出现了。炒厂房者的对象一般是旧厂房,因为旧厂房的价格比较便宜,他们可以低价租进,然后以极低的成本进行简单翻新,再高价租出。沙井镇107国道旁有一栋厂房,业主原来的报价为8元/㎡,炒房者租进后,一楼以14元/㎡出租,二、三楼的租价也在11元/㎡左右。这样的价格,仍有很多人抢租。

5、皇帝的女儿不愁嫁——业主报价越喊越高
与4、5年前厂房一放就是一两年租不出去的情形相比,现在厂房业主的日子好过多了。一方面市场是厂房的需求量加大,另一方面厂房经纪待业也日趋成熟,为厂房供需双方提供了良好的信息通道。以前是业主的厂房空置了很长时间,不得不以较低价格出租,以减少损失。现在皇帝的女儿不愁嫁了,很多的厂房都租出了一个个好价格。于是,业主们也“牛”了起来,价格居高不下也就成了必然。

我们应该怎样找厂房?

1、委托一家正规的厂房中介公司是寻找厂房的捷径。
有过自己找厂房经验的老板都有一个共同的感觉——像一只无头苍蝇,不知从哪找起。东奔西走,偶尔找到一个,还很不理想。有时一个月下来,看不了两三处厂房。这是费时、费力的事情。但如果委托一家专业的厂房代理公司,情况就不一样了。这样的公司有大量的业务员在当地活动,对本地的厂房状况了如指掌,他们能在一天内带您看所有的符合您要求的厂房,提供最大的选择空间。同时,地产公司的经纪人有厂房租售的丰富经验,经常能给你一些好的建议,使你达到事半功倍的效果。

2、压价的方式要灵活,要采取曲线救国方针。
根据我们的经验,一般业主报价,谈价的空间只有0.5元/㎡的下降可能。这就让很多极想节约成本的客户很不满意。但市场行情已经决定了,价格的松动是非常困难的。但我们往往可以采取“曲线救国”的方针,避开单纯的租价,去谈装修期、配套、宿舍的租金等,这方面业主容易让步。

3、发现比较理想的厂房,要当机立断。
不少老板已经看到了比较理想的厂房,但还是想也许后面看到的更好,就要求经纪人推荐更多的厂房。这就像那个寓言中说的,到了最后才发理,最好的已经错过了。因为现在的厂房紧张,你能看上的,别人也能看上。同一个厂房,也许一天就有好几个客户来看,所以,你一犹豫,别人就租走了。往往让人惋惜。所以,在租厂房过程中,老板一定要能当机立断,不能犹豫。

中小企业再添融资“利器”3家渝企首吃“螃蟹”

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我市中小企业再添融资“利器”,3家渝企首吃“螃蟹”,通过发行中小企业私募债成功募集资金2.3亿元。昨日,记者从市金融办了解到,我市中小企业私募债已正式“破冰”,截至目前,已有涪陵民用爆破器有限公司、天彩铝业等3家渝企通过深圳证券交易所发行中小企业私募债。市金融办人士表示,中小企业私募债的发行,有望缓解重庆中小企业的资金瓶颈。

全国:最高发行利率13.5%

据了解,中小企业私募债是指在中国境内以非公开方式发行和转让、约定在一定期限内还本付息的公司债券,具有发行门槛低、发行程序简便、发行效率高和高收益、高风险的特点。它的发行利率最高不能超过银行同期贷款基准利率的3倍,发行期限暂定为1~3年。

为进一步拓宽中小企业融资渠道,缓解中小企业融资难,提升资本市场服务实体经济的能力,今年6月证监会决定开展中小企业私募债试点。重庆成为全国首批7个试点省市之一。截至今年7月底,全国已有北京、上海、天津等城市共发行32只中小企业私募债,总共募集资金30.33亿元,发行利率8%~13.5%。

重庆:3家企业首吃“螃蟹”

来自市金融办的消息显示,重庆地区中小企业发债也取得了实质性进展。8月31日,重庆市涪陵区民用爆破器材专营有限公司成功发行1.4亿元中小企业私募债,成为西部第一家发行中小企业私募债的企业,其发行利率低至7.8%。随后的一个月时间里,涪陵区另一家区属国有企业天彩铝业也通过深圳证券交易所发行中小企业私募债融资6000万元;此外,北部新区一家从事通讯服务的企业也成功发行中小企业私募债,融资3000万元。

商报记者从中小企业私募债承销商处了解到,从目前中小企业私募债的发行情况来看,重庆中小企业大都采用了抵押、担保等增信方式,发行利率在7.8%~11%之间,处于相对较低的区间,发行规模从数千万元到上亿元不等,投资者大部分是中小银行、信托、理财产品和财务公司。

政策:私募债发行门槛低

什么样的中小企业才能获准发行中小企业私募债?据上海证券交易所债券基金部王风华博士介绍,中小企业私募债的门槛设置非常低,这都源于中小企业私募债完全市场化运行的机制。凡是中国境内注册的符合中小企业标准的有限责任公司或者股份有限公司都可以发行中小企业私募债,但是金融企业与房地产企业暂时不能发行。

“从已经发行了私募债的中小企业来看,企业从最开始与承销商接触,到拿到资金最快只需20天时间。”王风华说,企业如要发行中小企业私募债,首先要寻找合适的中介机构,如符合承销中小企业私募债资格的证券公司、会计公司、律师、担保机构等,然后由承销商和企业共同完成申报材料,向沪深交易所提交申报材料,沪深交易所会在10个工作日内发放《接受备案通知书》,然后企业就可以和承销商一起发行私募债了。

“与其他类似的债券相比,公司债需要是上市公司才能发行,而企业债和中期票据虽然是非上市公司,但是对于企业的要求很高,一般都是大型国营或者民营企业才能发行。”王风华说,除了发债门槛低,国家对于中小企业发行私募债的用途也不做限制,可以用来直接偿还债务或补充营运资金,不需要固定资产投资项目。

企业:融资成本高恐滞销

对于这种全新的融资方式,中小企业是如何看待的?可能存在哪些困惑与风险?重庆市佳佳机械制造有限公司总经理廖明告诉记者,从目前中小企业私募债的发行情况来看,大部分发行利率集中在8%~13%。而目前银行一年期的贷款基准利率为6%,即使上浮50%,才能达到9%的高位。但随着年内两次降息的发生和金融机构信贷结构调整的需要,银行对于中小企业的贷款利率的上调幅度上已有所下降,普遍在基准利率基础上上浮30%左右。这样一比较,通过发行私募债融资的成本可能比银行融资成本还高。

另外,还有中小企业担心因为在业内缺乏知名度,很有可能面临发行不出去的情况。投资者会担心其中的风险问题,从而导致企业在支付给中介机构的费用之后无法募集到足够的资金。

专家:券商才是发行关键

对于企业的困惑,兴业银行首席经济学家鲁政委分析说,从试点的情况来看,中小企业私募债真正的发行主体是券商,无论是申请材料、寻找投资人都需要券商的帮助。券商可以购买自己所发行的中小企业私募债,甚至可以100%持有。只要通过了券商渠道的审核,在发行上一般都不会有大的问题。至于发债成本的比较,中小企业可以因地制宜地进行成本评估,建议可参考银行信贷宽松程度进行成本评估和发行时机选择。

“不过同银行贷款相比,虽然成本可能要高,但中小企业私募债收到资金的速度更快,而且发行完毕后不需要考虑维护客户关系。同民间借贷相比,借贷成本要低,并且民间借贷的法律还没有落地,发行中小企业私募债也更加安心。”王风华认为,私募债未来一定是中小微型企业募集资金的重要手段。

官方:我市将出台扶持政策

“从目前申报的情况来看,民营企业的参与热情普遍较高,特别是一些高科技企业,因为所需资金比较急,而且往往因缺乏抵押物被银行拒之门外。”市金融办相关人士透露,试点期间,为更好地推进中小企业私募债试点工作,有针对性地服务中小企业,市金融办拟在全市范围内建立中小企业私募债项目数据库,并在全市范围内开展中小企业私募债的需求调查,组织券商、担保等中介机构与企业对接。

同时,为解决中小企业在反担保措施上不能提供资产抵押的困境,我市将建立健全评级机制,金融机构会同相关部门和中介机构,在增信方式上引入评级机制,每年对债项跟踪评级;研究制定支持中小企业私募债的扶持政策,强化风险防范和处置;不断强化与沪深交易所的沟通机制,帮助我市中小企业用好私募债这一新的融资方式,拓宽融资渠道。