工业用地“宏调”深圳样本

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政府通过“工改工”来保持工业用地规模的诉求与土地开发者希望通过“工改商”“工改居”增加盈利的诉求如何有效衔接,将成为未来深圳土地市场最重要的博弈之一

文/本刊记者 焦建编辑/苏琦

在尝试为产业发展打破土地瓶颈的广东各传统产业城市中,不断更新“宏调”模式的深圳,是最具探索性的样本之一。

3月底,深圳公布的最新土地出让信息显示:此前一个月,当地共有三宗土地进行招拍挂出让。因政府设置了严格的条件,其中两宗皆以起始价拍出。以其中一宗为例,因必须跨过航空航天产业中的卫星及应用产业、应拥有相关专利五项以上、产品可提供50Gbps通信通量等技术条件五个“门槛”,该地最终只有一位来自深圳的竞拍申请人。

与之相比,企业在“工改”领域内的土地竞争,则是另一幅场景:2016年底,因涉及国有资产转让,在广州产权交易所挂牌的深圳某标的项目以网上竞价方式进行公开出让时,吸引了十余家房企参与竞拍。历经5个多小时、439轮报价,一家企业才以溢价率319%为代价拿下该项目地块。

除“定向”招拍挂外,“工改”是近年来深圳颇具特色的产业用地供应方式之一,其含义是指实施以拆除重建类的工业区改造项目为主的城市更新。在招拍挂规模有限且门槛较高背景下,通过“工改”进行“工改工”、“工改商”及“工改居”(涉及到国有资产转让才须公开挂牌竞价),是深圳在过去几年中突然流行起来的土地供应手段之一,其实践也正在不断扩散到其周边的东莞、惠州等地。

但随着深圳巩固产业空间基础、稳定工业用地规模的意图日益明显,从今年初开始,涉及各类“工改”的一场产业用地供给方式改革,在深圳拉开了帷幕。通过采取鼓励或限制的一系列政策手段,深圳希望到2020年时,全市的工业用地比重还能实现不低于30%。

这是一个涉及深圳从市到区各级政府如何有效推进相关政策落地,土地开发者如何重新寻找新型盈利模式、并接受以往的短期获得高利润转变为长期获得中低利润的过程。政府的政策诉求与土地开发者的盈利如何有效衔接,将成为未来深圳土地市场最重要的博弈之一。

以工业为基

在全国的一线城市中,深圳是土地财政收入占GDP总额不超过25%的唯一一个。各类工业产业,是深圳的立身之基。

2016年,深圳规模以上工业企业总数6357户,新增949户;规模以上工业增加值7199.5亿元,同比增长7%,增速分别高于全国、全省1个和0.3个百分点。工业增加值占GDP比重为36.9%,工业对经济增长的贡献率为28.4%,拉动增长2.6个百分点。

深圳占地面积只有1996.85平方公里,土地的紧缺严重制约产业发展。2010年7月1日,深圳经济特区面积扩容近5倍,原关外的宝安区和龙岗区被纳入特区范围,发展空间大为拓展,但依然不敌产业的快速发展。

为保障工业发展,深圳在新增供地时一方面越来越表现出“定向”特征。据深圳中原研究中心监测:2016年全市招拍挂成交59宗地块,其中27宗为工业用地,面积约115.1万平方米,占比50.1%;另一方面,针对存量土地的城市更新即工改,才是深圳工业用地供应的主要方式。

深圳城市更新可追溯至2004年,但此时目的主要是解决市容市貌问题;从2009年底开始,深圳陆续出台《深圳市城市更新办法》及《实施细则》、《深圳综合整治类旧工业区升级改造操作指引》等一系列配套法规,包括旧工业区升级与城中村改造在内的城市更新登上舞台;2012年,深圳进一步指出以城市更新释放发展空间,由依赖增量土地向存量土地二次开发转变。

在存量土地中,深圳工矿仓储用地占比达到存量面积的30%以上。而深圳2011年的一项统计数据还进一步显示,深圳大概有3881个产业园区,其中大部分并没有与城市功能形成互动关系,亟待进行升级。它们的体量,决定了通过工改提供工业用地的供给端潜在规模。

从需求端来看,为提高企业参与工改的积极性,保证其预期利润,在过去几年中,深圳适当放松了工业用地转让的限制政策。

例如,《深圳市工业楼宇转让暂行办法》曾规定工业楼宇的配套设施应统一规划、集中建设,不得分割转让或者改变用途,但在2012年8月出台的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》中则规定,“升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目,其配套设施限定自用……配套设施如按规定经批准进入市场销售的,应当按照市场评估地价标准补缴地价。”

政策不断推动,加之土地价格快速上涨,原业主工改的意愿日趋增强。根据世联行综合体事业部向《财经》记者提供的数据显示:2013年-2015年,深圳城市更新拆除重建工业用地规模占拆除重建用地总规模的比例平均在15%-20%之间,在2016年全年达到40%(约220万平方米,城市更新总量540万平方米)左右。

在完整的流程中,“工改”指将现有土地性质为普通工业用地(M1)按一定比例改变为新型产业用地(M0),将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园,并配建多元化的设施,包括新型产业用房、配套商业、配套宿舍等多种物业形态。

但随着整个工改市场的不断成熟,深圳市不断认清的一种局面是:工改项目以“工改商”、“工改居”居多,“工改工”比例偏低,已出现去产业化、产业空间碎片化现象。“过去几年,你会发现,深圳这些所谓的拆除重建项目基本都被做成地产开发。而华为、中兴等企业生产基地外迁,让政府意识到这可能会导致产业空心化,因此政策开始转向。”世联行首席工改顾问董极对《财经》记者称。

从今年初开始,深圳迎来工改政策调整的“高发期”,继《深圳市城市更新“十三五”规划》(下称《规划》后,陆续出台了历经30余遍修订的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(下称《暂行措施》)等一系列文件,政府的调控意图不断显现。

“城市更新也有生命周期,在过去的一段时间里,因利润确实比较丰厚,很多企业都涌到了这个领域当中来,有些领域已出现了恶性竞争。为保住深圳先进制造业的发展空间,深圳会对相关政策调整,从复制推广阶段的放水变成现在的抽水,应该说政策基调在部分领域内是收紧的。”在相关政策调整前《财经》记者参加的一次深圳相关论坛上,深圳市规土委的一位官员已如此预警。

事后来看,这些政策在涉及工改时,确实搭建起了一张旨在提高工业用地比例、限制其他用地方式的不断收紧的立体网络。

例如,《规划》指出:深圳将力争完成100个旧工业区的复合式更新(指以综合整治为主,融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式的城市更新),工业区块线内的旧工业区更新方向原则上应为工业用地功能,严格控制“工改商”、“工改居”。在《暂行措施》中,对这种复合式更新的模式也有了相对详细的解释。

在此之前,深圳的城市更新通常是由企业出面拆除重建,以效率最高和收益最大化来衡量。

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,深圳要保障制造业比例,工业用地地盘肯定要保持。拆除重建的综合成本特别高,矛盾也特别复杂,并不一定符合整个项目投资的需要。退一步回到综合整治,是对原有工业布局的尊重,也比较符合实际。此外,在一个工业区里面,单独改造成商业或居住用房,会影响到整个产业的合理布局。

“综合整治兼顾到原有业主的客观需求,也顺应原有的产业布局,尽可能减少整个拆迁布局过程中的整改。原有产业的保留也能促进与新的进驻产业平滑过渡,因此还是有好处的。”宋丁称。

董极则在分析《规划》时认为:首先,作为产业保护措施,设置工业用地政策高压线,能严控地产开发行为,切实为产业发展保驾护航;其次,工改项目平均容积率或从4.5提升至6,可纵向增加产业空间载体;此外,从不限制新兴产业用地占工改项目比例到全市平均不超过50,能横向增加高端生产制造业、高端装备制造业等物理空间载体。

在评价数月以来的政策执行效果时,宋丁对《财经》记者称,“抬高工改门槛后,工改项目投资者层级提升,工改方向更符合城市更新大方向,工改土地资源利用更加集约和合理。”

“强区放权”之后

因历史原因导致的工业用地占比较高,深圳龙岗、宝安、南山、蛇口等地区,是深圳大量正在或潜在进行工改项目的主要分布地。

在普遍意识到要抢占发展机遇、“谁先供应土地、谁就先受益”的前提下,采取何种突破性的方式及时供应产业发展所需土地,各区均在积极筹划。

以深圳面积较大的龙岗、宝安为例:目前都存在着建设用地基本饱和,虽工业区众多,但不少都是“建设标准低、配套严重滞后的旧工业区”。提高土地利用率,推动旧工业区升级改造,是区政府正在面对和尝试解决的难题。来自各地的解决方案,也因此层出不穷:

针对龙岗公共配套设施相对缺乏、单个项目运作模式不利于公共设施分担和片区整体提升的情况,为避免项目申报时出现“挑肥拣瘦”的现象,龙岗探索的是片区统筹模式,按照“利益平衡、责任共担”的原则,将片区内的道路、学校、医疗机构、文体中心等项目建设(含拆迁)全部纳入片区统筹。该区还在全市率先明确了城市更新项目周边公共设施由政府与开发企业共建模式,企业和政府投资比例为6∶4。

宝安则提出了为增加先进工业用地保护,划定70平方公里的工业控制线,工业红线内将严格限制工业用地转换为非工业功能。在诸多产业研究人士眼中,这实际上也是走在了全市的前面。

在罗湖区,已经对旧改项目提出要求,开发主体要与区政府签订招商引资协议。“可见区政府对发展产业的决心和力度。”一位分析人士称。

作为推动城市更新、增加工业用地的“组合拳”之一,在区政府积极性已然不低的前提下,深圳还正在落实“扩权强区”的政策。

根据该市《关于进一步推进强区放权改革的若干措施(送审稿)》及相关文件,目前深圳全市下放区级的事权共154项(仍在进行微调)。按事权类别分,主要分为审批管理和管理机制等类。审批管理类主要包括城市更新、规划国土等方面的审批事权和管理事权的下放。

城市更新,是深圳事权下放最彻底领域。去年10月底,深圳在全市施行城市更新工作改革,原由市规划和国土资源委员会及其派出机构行使的城市更新项目的行政审批、行政确认等职权,除地名许可、测绘查丈等事项外,都调整至各区政府行使。此外,城市更新单元计划也由各区政府审批,报市规土委备案。涉及精简下放的行政职权多达425项,城市更新审批流程将简化一半以上。

“这不仅有利于简化审批程序、加快工作进度,更有利于聚焦本区发展的实际需求。”一位改革涉及到的相关区领导称。

据《财经》记者的不完全统计,短期看来,在不少区,因为依托事权下放后构建起的“区城市更新局”牵头进行审查,在办理相关批文时,时间普遍缩短了三分之一甚至三分之二。

在不少研究人士眼中,权力下放减少行政决策链条节省的时间成本,会让企业参与工改等各类城市更新的积极性提高。“城市更新与区一级政府的经济发展、产业发展、城市建设密切相关,权力下放有利于区政府实施城市更新工作;而区政府对项目也比较了解,有助于其与相关利益方沟通。”一位产业观察人士对《财经》记者称。

但在实践中,这项改革也确实正在遇到一定难题,比如组织架构不够完善、没有上行政策法规的配合、审查技术也不够成熟等,这也导致了业内有人判断“下放职权”相当于闭门造车,难以见效。“以往市里负责的事情,现在让区里的科员签字,大家的谨慎心理都不小,是不是会出现其他城市中相关改革失败的现象,现在谁都不好说。”

为让改革尽快取得成效,宋丁则建议称:一是市里放权的同时,也要放人才、放管理经验、放政策,并加强监管和惩治;二是区里要尽快熟悉新业务,尽早形成管理体制和架构,尽早出经验,优化流程、管理和服务,扎实提升效率和效益。

但在不少学者看来,“强权扩区”在将产业用地供应方案的审批权下放的同时,也将主干道审批权、建设事权下放了。这一方面有利于区自主进行产业布局,实现区域差异化发展,但另一方面也应警惕重复建设的问题。

事实上,在深圳目前近2000平方公里的面积中,之所以会有3000多个大大小小的产业园区,部分就源于历史上各地纷纷抢建的缘故。因此,在本轮以产业升级为主导的城市更新中,各地是否能够避免重复建设、日趋同质化的问题,也备受关注。

“过分追求短期效果,更新改造的标准低,长远考虑不足。”深圳市委政策研究室课题组此前的一份报告就指出,目前深圳改造城中村、旧工业区时,对关系城市长远的、多元化的目标需求考虑得比较少,对旧工业区的改造只是突出发展高新技术产业,而对市民急需的商业、文化娱乐、教育等改造安排没有被优先考虑。

报告还指出,现代科技产业的发展集约化趋势越来越明显,城市更新中各区普遍、零散地建设科技园区,存在互相争夺科技资源的现象,可能造成对城市土地资源新的浪费。“城市更新要符合城市产业发展的趋势,要注重城市经济功能的均衡布局。”报告建议称。

而宋丁则认为,对于各区在进行工改时的产业园区建设重复问题,会存在,但不会太大,“毕竟市政府不是完全撒手不管,会进行协调”。

“在各区都要出政绩,盯着别的区做了什么的前提下,这种协调是不是能够真正落到实效,有待观察。”前述产业观察人士对《财经》记者称。

后工改的盈利空间

几年前,土地开发者对工改从不认可到积极投入的态度转变,只经历了短短几个项目的时间。一系列新政出台之后,其态度与积极性会受到何种影响,产业各界均在关注。

一开始,因工改项目必须由法人购买和产业行业的限制,使得许多银行、律所等相关机构在面临这个新兴市场时的态度堪称冷淡。但随着初期几个项目的“野蛮生长”,直接将工业用地改造成居住或商业性质的物业进而售卖或租赁,利润之大,使得各类土地开发者开始积极介入这一领域,并将工改不断延展出“工改工”、“工改商”、“工改居”、“工改公寓”等一系列模式。

对工改的土地开发者来说,即便已经不存在以往将土地变性使用的巨大牟利空间,这一市场的优势仍然非常明显:与城中村的拆迁谈判动辄成百上千个业主相比,工业升级改造的可谈判性难度大大降低;工改可选择地块较多,可获得性较强;政策鼓励工业地产开发,申报流程相对较短;前期投入成本非常低。

截至2016年底,至少60家外地开发企业(主要为北上广及珠三角周边城市的大中型开发企业)因无法通过招拍挂或介入旧改来抢滩深圳市场,只得另辟蹊径通过合作、收购等多种形式涉足工改市场,抢占蛋糕。

对于其中考虑较为长远的企业来说,工改类城市更新项目,往往是最有效以低成本实现开发、持有、运营,从而转身城市配套服务商的路径;而对于更多以短期内盈利为目的的企业来说,看中的其实还是工改项目中可以通过地产化操作从而带来现金流和利润的部分,即研发用房转换功能,出售配套住宅和公寓等。

1月6日,第一太平戴维斯在深圳发布的数据显示:未来五年深圳将会有近2300万平方米的工业用房供应,包括普通工业用房1500万平方米,新型产业用房约800万平方米;对应建筑面积571万平方米,总货值约1700亿元。

但随着深圳市收紧各类其他工改、回归“工改工”的政策意图变得清晰,对于各类土地开发者这一部分可以地产化方式操作的领域,调整其实也处于“在路上”状态:

近日,一份由深圳市规土委起草的征求意见稿被曝光,其核心重点强调两点,一是关于建筑平面布局,商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型式设计,另外严格限制外墙凹槽设计,说明的就是为了禁止商业指标改造成公寓;二是套型建筑面积的规定,明确规定研发用房单套建筑面积不得小于250平方米。

据一位看到这份意见修订稿的人士对《财经》记者表示:在最新的修订中,250平方米的数字可能已经被改为套内面积180平方米。但不管数字大小,这种来自政府层面的有意限制,很可能会改变工改项目持续几年的热潮,让参与者进入观望期。

董极也认为,如果工改公寓未来被全面收紧甚至完全禁止,整个工改市场将会遭遇致命性打击。因为在暗流涌动的工改写字楼市场中,盈利最高的就是作为配套的工改公寓,堪称“工改工”界的盈利“明星”。“在政府主导下的城市产业化发展的核心大背景下,未来工业用地的地产化开发将受到极大限制、利润空间也会受到极大压缩。工改在去年下半年已经达到顶峰,接下来会进入盘整阶段。大家都在观望,看是不是会有放松,看会不会有更多的政策细则出来。”

在其看来,基于现有市场特征和几大政策的核心思想来看,未来可能的几大趋势是:一、1年-2年内工改市场盘整年,未来竞争不减;二、从前后端双控到动态控制的监管趋势; 三、开发企业涉足工改进入理性思考期;四、政企通力合作,构建城市产业运营商;五、工改保质的提升使命势在必行; 六、功能改变政策的实施细则亟须出台。

而对于仍有意深耕这一行业的参与者来说,作为盘整阶段的重要取舍之一,就是如何将以往快土地项目快节奏的开发周转模式,转变为慢节奏的持有经营性模式,并尽快找到盈利渠道。这就意味着参与者必须具备产业规划的能力,理解片区产业方向,同时在工改项目建成后还要能够吸引产业进入,具备一定招商能力。

以此前在深圳拿地的某央企地产公司为例,其操盘者在拿地初期便表示:其操作工改的思路,是根据不同区域的产业定位,把政府希望导入的行业引进来,同时利用政府吸引企业的政策增加项目吸引力。在该地产公司那里,较为认可的是深圳天安云谷围绕华为做招商运营的思路,并曾专门进行过考察学习。

天安云谷是深圳“工改工”的示范项目,主要面向云计算、互联网、物联网等新兴产业中的初创企业,利用深圳高新技术产业和创业环境的优势,与华为科技城形成“云产业”集群。

但对于有志于此的土地开发者来说,工改项目如果没有找到一种有效的商业模式,可能最后会陷入一种鸡肋状态,因此,如何进行盈利模式的创新,是其均需攻克的难题。

“政府在调整工改工政策的时候,希望让开发商更多地承担产业运营的角色,目前有一点甩包袱的意思。开发商愿不愿意买单、有没有能力买单,都是问题。总而言之,双方的博弈才刚刚开始,会有一个慢慢碰撞的过程。”前述产业观察人士告诉《财经》记者。

“房地产的上半场已经结束,深圳的下半场就是重重受限之下的工业用地开发。虽然不会那么赚钱,但是现在摆在开发商面前的就这两碗饭,总得挑一碗吃,不然就会饿死。实际上,真正进入这一领域之后,才会发现其中所蕴含的机遇。”董极称。

深圳旧改新政公布 旧住宅需100%业主同意才能拆除

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据网易新闻,1月5日深圳市城市更新协会官方发布了《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》,新的旧改新政有什么改变呢?有哪些重点呢?会不会对买房又影响呢?

深圳旧改新政公布

近日,深圳市人民政府办公厅发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》,措施相比上一版新增条款18条,重点包括旧住宅需100%业主同意才能拆除,“十三五”期间全市将试点开展10个左右重点更新单元实施,非独立占地的社区级配套用房配套规模达105万平方米,2020年提供300万平方米左右的人才住房、保障性住房。

新政有9大重点:

1、首提旧住宅宅区拆除重建要求,建筑楼龄要大于20年,零散旧住宅区总面积不能超过总拆除面积的一半,权利主体更新意愿应达100%,住宅类合法房屋产权置换原则按套内1:1的比例置换。

2、符合产业发展导向,因企业技术改造、扩大产能且通过综合整治、局部拆建等方式无法满足产业空间需求,在2007年6月30日前建成的旧工业区经研究审批后可更新(更新方向为普通工业用地M1)。

3、旧工业区、旧商业区中部分楼龄未满15年的建筑物,占地面积之和必须小于6000平,且不超过总拆除重建面积1/3。

4、首提清理未推进项目。更新计划公告1年内,未完成土地信息核查和报批规划、或报批通过2年内未确定项目首期实施主体、亦或实施主体确定1年内,未办理土地出让手续的项目,均将被清理。

5、“十三五”期间,全市试点开展10个左右重点更新单元实施。

6、继续推进宝安龙岗70个旧城旧村改造项目。

7、首提配建人才住房。开发商配建“两房”可获得商品用房。配建公共租赁住房,可取得不超过总建筑面积45%的商品性质建筑面积;配建安居型商品房,可取得不超过总建筑面积25%的商品性质建筑面积(住宅套型建筑面积需控制在90㎡以下)。

8、拆除重建类旧改中的商务公寓,建成后按照一、二、三类地区分别将20%、18%、15%的公寓移交政府,作为人才公寓。

9、小地块城市更新单元拆除范围内用地应为完整宗地,权利主体旧改意愿需达到100%,可供无偿移交政府的独立用地应当不小于拆除范围用地面积的30%

2016年深圳城市更新第二批计划

3月16日,深圳市规划国土委公布了《2016年深圳市城市更新单元计划第二批计划》(以下简称“计划”)。本批公告计划共包含城市更新单元12项,涉及用地总面积77.39公顷。其中,“工改工”产业升级类更新单元7项,改造为居住、商业等功能的更新单元5项,产业升级类项目仍占主导。

根据《计划》,共有7项城市更新单元涉及“工改工”产业升级。其中,3项位于宝安区、2项位于光明新区、2项位于龙华新区。从产业升级类城市更新单元的拟拆除重建面积上来看,位于宝安区松岗街道的溪头第一、二工业区城市更新单元拟拆除重建面积最大,为155860平方米;面积第二的是同样位于宝安区的益成工业园城市更新单元,该项单元拟拆除重建面积为67445平方米。

记者统计发现,《计划》中的全部更新单元均位于原特区外,而其中更有5个更新单元包含居住功能,分别是位于龙岗区龙岗街道的洪围片区城市更新单元、位于宝安区松岗街道的溪头第一、二工业区城市更新单元、位于龙岗区布吉街道的松元头贵坑片区城市更新单元、位于龙华新区福城办事处的田背工业区城市更新单元以及位于龙华新区观湖办事处的陈屋村城市更新单元。

深圳市规划国土委相关负责人表示,该批计划透露出了深圳市计划通过项目实施逐步改善原特区外土地利用低效、配套设施不全、城市环境落后的局面,这将为大力推进特区一体化建设发挥积极作用。

此外,本批产业升级类城市更新单元的计划中不乏一批民生项目。如位于宝安区松岗街道的溪头第一、二工业区城市更新单元要求拟拆除重建用地范围内应落实110kV变电站一处、消防站一处、垃圾处理用地一处及用地面积不小于14872平方米的公园绿地和用地面积不小于6179平方米的文体设施用地;位于宝安区西乡街道的南方盈信地块城市更新单元要求,拆除重建用地范围内应落实面积不小于1900平方米文体设施用地。

编号 辖区 街道 单元名称 申报主体 拟拆除重建用地面积(平方米) 备注
1 宝安区 西乡街道 益成工业园城市更新单元 深圳市铁岗股份合作公司 67445 ①拟更新方向为新型产业等功能。
2 宝安区 西乡街道 南方盈信地块城市更新单元 深圳市南方盈信制药有限公司 14129 ①拟更新方向新型产业等功能;

②拆除重建用地范围内应落实面积不小于1900平方米文体设施用地。

3 宝安区 松岗街道 溪头第一、二工业区城市更新单元 深圳市嘉信松山置业有限公司 155860 ①拟更新方向为新型产业、居住、商业等功能;

②拟拆除重建用地范围内应落实110kV变电站一处、消防站一处、垃圾处理用地一处及用地面积不小于14872平方米的公园绿地和用地面积不小于6179平方米的文体设施用地。

4 龙岗区 龙岗街道 洪围片区城市更新单元 深圳市富邦置地控股有限公司 166398 ①拟更新方向为居住、新型产业等功能;

②拟拆除重建用地范围内应落实面积不小于345平方米的文化设施用地及33311平方米的公园绿地。

5 龙岗区 布吉街道 松元头贵坑片区城市更新单元 深圳市松源头股份合作公司 39939 ①拟更新方向为居住等功能;

②拟拆除重建用地范围内应落实面积不小于3718平方米的社会福利用地及2876平方米的公园绿地。

6 光明新区 光明办事处 大捷达工业区城市更新单元 大捷达实业(深圳)有限公司 40516 ①拟更新方向为新型产业等功能。
7 光明新区 公明办事处 高博印刷厂城市更新单元 深圳市金德来投资有限公司 10315 ①拟更新方向为新型产业等功能。
8 龙华新区 观澜办事处 信利康豪佳工业园城市更新单元 豪佳电子(深圳)有限公司 22254 ①拟更新方向为新型产业等功能。
9 龙华新区 观澜办事处 日广厂城市更新单元 深圳市时景实业有限公司 14128 ①拟更新方向为商业等功能;

②拟拆除重建用地范围内应落实面积不小于3793平方米的公园绿地。

10 龙华新区 福城办事处 田背工业区城市更新单元 深圳市合正房地产集团有限公司 124282 ①拟更新方向为居住、新型产业等功能。

②拟拆除重建用地范围内需按法定图则确定的用地规模落实九年一贯制学校用地一处。

11 龙华新区 观湖办事处 陈屋村城市更新单元 深圳宏天房地产开发有限公司 105456 ①拟更新方向为居住、商业、新型产业等功能;

②拟拆除重建用地范围内应落实不小于18班的小学用地一处及不小于6248平方米的公园绿地。

12 龙华新区 龙华办事处 桓鸿铧地块城市更新单元 深圳市桓鸿铧投资有限公司 13132 ①拟更新方向为新型产业等功能。
特别提示:

1.本表所列的城市更新单元须按照城市更新相关政策完成城市更新单元规划编制及项目实施主体确认等工作后方可实施开发建设。

2.本表所列“申报主体”仅为城市更新单元计划的申报主体,项目实施主体须依据城市更新政策规定的条件及程序进行确认后产生。

3.本表所列城市更新单元的规划建设要求在城市更新单元规划审批过程中予以确定,除满足本表所列要求外,还应满足法定图则等上层次规划关于交通、市政、公共配套设施的建设要求和城市更新政策中公共利益项目等用地的移交要求。

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深圳拉开城市更新大幕

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  罗湖鹿丹村去年开始城市更新旧改项目 羊城晚报记者 王磊 摄

 

改革以罗湖区作为试点,城市更新审批等权力下放,土地安置规模按征地5%确定,安置土地开发容积率为3.2,征地补偿金按市场评估价确定

羊城晚报记者 宋毅

记者从最新一期政府公报获悉,《深圳市人民政府关于在罗湖区开展城市更新工作改革试点的决定》(以下简称《试点决定》)经深圳市人民政府六届六次常务会议审议通过,日前以深圳市人民政府令形式予以发布,同时还公布了《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定(试行)》(以下简称《试行规定》)和《罗湖区人民政府贯彻〈深圳市人民政府关于在罗湖区开展城市更新工作改革试点的决定〉的实施意见》(以下简称《实施意见》),成为《试点决定》的执行细则。

《试点决定》将原来由深圳市规划和国土资源委员会的行政审批等权限下放到罗湖区,而《试行规定》则明确规定,土地安置的规模原则上按所征土地面积的5%确定,安置土地开发的容积率为3.2。

试点罗湖权力下放

《试点决定》称,原由市规划和国土资源委员会(以下简称市规划国土委)及其派出机构行使的涉及罗湖区城市更新项目的行政审批、行政确认、行政服务、行政处罚、行政检查等职权,除地名许可、测绘查丈、房地产预售、房地产权登记、储备用地管理、档案管理事项外,调整至罗湖区行使。

该《试点决定》的期限为两年。作为深圳市最早的建成区罗湖,一直处在深圳房价的谷底,房地产界对《试点决定》持欢迎态度,而多名罗湖区居民在接受记者采访时直言“等待这一天很久了”。

征地安置补偿和置换政策出台

作为深圳城市更新改革的核心内容,征地安置补偿和土地置换,成为影响城市更新的重要支点,本期的政府公报也同时公布了《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定(试行)》。

《试行规定》称,在征收原农村集体经济组织土地的过程中遗留下来的安置和补偿问题,包括为落实征地返还政策进行的土地安置以及为征收土地进行的货币补偿。本试行规定所称土地置换,是指因收回已出让的国有土地使用权给予土地权利人的用地置换。

按征地面积5%确定安置规模

《试行规定》称,原特区外区政府会议纪要以及市、区政府批复文件、相关单位签订的补偿协议确定土地安置的,土地安置的规模按照原会议纪要、批复文件及补偿协议规定的用地面积确定。原特区外区政府会议纪要、批复文件及补偿协议规定的用地面积超过所征土地面积5%的,土地安置的规模按所征土地面积的5%确定。

今后,经市政府批准进行的土地安置,所征土地作为建设用地的,土地安置的规模原则上按所征土地面积的5%确定;土地安置应当优先选择在继受单位所在社区经济关系未理顺的已建成区域安置,并与城市更新统筹处理。对已建成区域内进行的土地安置,在5%安置规模的基础上,增加50%的土地安置奖励面积。

安置土地容积率3.2

《试行规定》规定,在异地进行的土地安置,对拟安置土地进行价值评估的,土地安置的用途、开发强度、选址范围应当按照原协议、会议纪要及批复文件的规定确定。原协议、会议纪要及批复文件未明确规定的,土地用途按照居住用途确定,开发强度按照容积率3.2确定,选址范围按继受单位现集中居住点确定。

土地安置的面积原则上不得大于5%的用地规模。由于规划原因无法选定价值相当的地块进行安置,必须选择价值较大的地块进行安置的,所选地块的价值不得超出拟安置土地价值的10%。

在继受单位所在社区内进行的土地安置,以空地形式申请流转的,原则上按照《关于印发深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定的通知》(深府〔2011〕198号)的相关规定缴纳地价。其中,居住类和商业、办公类用地,建筑容积率在3.2以下部分,按照公告基准地价的10%缴纳地价;建筑容积率在3.2至4.5之间的部分,按照公告基准地价的30%缴纳地价;建筑容积率在4.5至6.0之间的部分,按照公告基准地价的100%缴纳地价;建筑容积率超过6.0的部分,按照市场评估价缴纳地价。

深圳旧工业区整治允许加扩建建筑不合法可简易确权

深圳旧工业区整治允许加扩建建筑不合法可简易确权

城市更新有三种类型,拆除重建、功能改变与综合整治。但与拆除重建相比,旧工业区功能改变和综合整治的社会诉求并不强烈。昨日上午,深圳市规土委在大鹏艺象IDTOWN召开了深圳市综合整治类旧工业区升级改造项目现场会,详细介绍深圳市工业区综合整治的各项新政策。

据介绍,去年底深圳市政府出台了《关于进一步加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(下称《暂行措施》),但在运作过程中发现各界的理解不完全一致,操作层面的做法不完全一样,因此今年9月初深圳市规土委发布实施了《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引(试行)》(下称《操作指引》),从政策层面和操作层面予以明确规定。

另据透露,深圳市城市更新局已获批成立,目前还未正式挂牌。

政策

土地合法、建筑不合法可简易确权

深圳市规土委副主任薛峰在项目现场会上介绍,截至目前,深圳已有57个拆除重建的产业升级项目获得规划审批,更新改造后将提供1245万平方米的产业用房。“但是工业区城市更新仅仅拆除重建是不够的。”薛峰指出,规土委专门就工业区升级改造综合整治方面政策召开现场会,并选在工业区综合整治首批试点项目之一的大鹏鸿华印染厂改造项目现场,正是希望优质企业积极参与旧工业区综合整治类城市更新工作。

城市更新局规划处处长谭权说,《暂行措施》在综合整治方面对企业有多个方面的政策优惠。包括鼓励适当提高开发强度,允许一定条件的加建、扩建;新建部分享受城市更新政策可以予以确权、办理房产证,按照城市更新政策对工业楼宇进行分割转让;历史用地处置后可实现合法化、综合整治地块可延长使用年期以及享受地价优惠政策等。

“《操作指引》从计划、规划、监管、审批到报建,把一个复杂的迷宫梳理成一条清晰的通道。”谭权称,计划主要由区政府进行审查、公示、公告,规土委按照要求进行审批,主体审查职能在区政府,更新单元规划明确之后,符合法定图则强制性内容的,由规划国土委管理局负责审批,涉及到调整土地法定图则强制性内容的,由管理局直接报建环委审批。

谭权还指出,报建方面,针对以前普遍存在的土地合法、建筑不合法的情况,有一个比较简易的建筑确权规定,只要符合更新单元规划,符合建筑消防质检要求,均可以进行规划确认,并按相关手续完善相应的处罚,之后进行正式报建工作。

案例

综合整治后园区租金是周边三倍

旧工业区经过综合整治改造之后可华丽变身艺术园区与创新产业园区,目前深圳有宝安西成工业区、宝安西乡街道臣田工业区、罗湖笋岗艺展中心、大鹏新区鸿华印染厂等试点项目。

本次现场会召开的地点就位于综合整治项目艺象ID TO WN。该项目脱胎于上世纪80年代末深圳工业建筑群遗产,前身是1989年建成的深圳鸿华印染厂,于2003年正式倒闭,至今保留着较完整的工业建筑群,分别由19座形态、大小各异的印染厂和办公楼组成。在废弃闲置将近十年之后,2013年通过综合整治,该项目变身为整合“创意设计、国际艺术交流、大师工作坊、教育培训、时尚发布、休闲旅游”等复合创意文化功能的国际艺术区。园区自2015年初开始正式招商,截至今年8月,已入驻商户21家,目前园区租金是周边类似工业园区的三倍。

深圳旧厂房改造的文化创意产业园区特点

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文化部部长蔡武近日率中央文化体制改革工作领导小组第四督查组在天津督查时说,当前我国文化产业领域普遍呈“小、弱、散”状况:多数文化企业规模偏小;经济效益不高,竞争力不强;资源不集中,相当分散。进一步整合资源,盘活存量,一方面鼓励强强联合、自由联姻,打造旗舰型的文化企业,一方面适当运用行政手段,对重复设置、经营不力的文化单位进行资源重组,优化结构。

作为一种新的文化生产力集聚方式,广东文化创意产业园区的现状、特点和前景如何?在发展过程中存在哪些问题?需要采取怎样的对策?这是当下文化工作者不得不深思的问题。

现状与特点
从目前获命名的广东18家文化创意产业园区来看,目前广东各地文化创意产业园区发展主要有五种类型:

一是政府首创主导或大力推动并实行统一管理的“搭台唱戏型”。这些园区有雄厚的实力基础、良好的政策支持、特定的产业使命和独到的发展优势,如广州荔湾文化创意产业集聚区和中山小榄文化产业基地。2002年广州市荔湾区政府提出建设“广州设计港”的概念与规划,现已初步形成了以“广州设计港”为中心,以“一港多园”为发展模式的“荔湾区(文化)创意产业集聚基地群”。

二是企业自动聚集和自行孵化而后由政府保护的“池塘型”。“池塘型”的聚集区如同一个自然形成的生态群落,其典型代表是佛山创意产业园和深圳田面创意设计之都产业园。佛山创意产业园集聚了陶瓷研发、RFID产业、软件、金融服务及中介、工业、建筑及广告设计等五大产业,实行政府扶持和引导、企业市场化运作的模式。深圳田面设计之都园区一期入驻包括工业设计、建筑设计、室内设计和平面设计等类型的53家企业,在福田区政府支持下,园区内的旧厂房得以改造、开发。

三是根植于某一区域的特定文化资源的“大树型”。有些区域积累沉淀了丰厚文化资源,吸引企业容纳涵养成当代文化产业园区。如肇庆端砚文化村和揭阳阳美玉器生产基地。肇庆端州区白石村有千年砚乡之称,村民世代以砚为耕,村民从事端砚制作,文化底蕴深厚。端砚文化村产业园区利用白石村文化资源做大做强文化产业,村内及周边有300多家端砚厂家、作坊,形成了产业规模,逐渐成为肇庆的重要品牌。揭阳阳美的玉器生产、加工贸易历史悠久,清朝阳美村就拉开了发展玉器产业的帷幕,通过长期发展形成了独特深厚的产业特色文化,自2002年开始每年10月21至25日举办一届中国(揭阳)国际玉器节,并先后荣获“中国玉都”、“亚洲玉都”等荣誉称号。

四是企业因为行业内龙头的入驻慕名而来的“蜂聚型”。通常是一个园区以一两家大型文化企业作为依托,吸引其他中小企业慕名而来快速跟进,形成交叉产业链以及由最初产业延伸的行业网。例如广州的羊城创意产业园依托报业传媒领域的龙头——羊城晚报报业集团,珠海的南方文化产业园依托教育出版领域的领头羊——教育部高等教育出版社。开展文化产业园区建设,从而吸引大批相关行业的中小企业进驻园区,在园区内形成并完善的文化产业链,共同做大做强文化产业。

五是利用一些旧城区、旧仓库、旧厂房改造而成的“腾笼换鸟型”。如广州的信义会馆和羊城创意产业园等,利用“三旧”(旧工业区、旧村、旧城区)改造成集聚创意设计、动漫游戏、影视制作、音像制作、艺术创作、咨询策划、文化中介、传媒出版、现代印刷等项目和企业的文化产业园区(基地)。广州信义会馆原是上世纪60年代高大宽敞的苏式厂房,经规划改造注入了文化元素,旧厂房变成为一个艺术天地。羊城创意产业园利用羊城晚报印刷基地占地面积大、旧厂房形态各异、功能多样、空间结构条件良好的特点,改造为创意工作室、创作室、展馆、影棚、多功能厅、个性化写字楼等。

园区特点,行业分布广泛、涉及文化产业各个行业。广东先后命名的两批18个文化创意产业园区,包括了广东文化产业的各项子业,如文化艺术服务业、新闻出版业、音像业、影视业、文物博物业、工艺美术业、文化旅游业、设计业、动漫业、文化产品制造业等,充分体现出广东文化产业发展行业体系完善、产业链条发达的特点。

大多有一个作为建设主体的龙头企业。18个园区中除了因为行业内龙头的入驻慕名蜂聚而来的“蜂聚型”,如珠海的南方文化产业园、深圳怡景动漫基地、TCL(广州)文化产业基地等,其他的园区里基本上都有一个单位或者企业作为园区建设的核心组织力量或龙头企业,作为主要建设单位或管理机构,它们为所在的文化创意产业园区的规划建设和组织发展起到了不可替代的核心作用。

发展中存在的问题
缺乏长期稳定的政策扶持。目前中央并未明确制定有关扶持文化创意产业园区的政策,广东也尚未出台有关文化创意产业园区的扶持政策。在此条件下,省内各地对文化创意产业园区的优惠政策各不相同,缺乏长期稳定的有力支持。深圳市政府专门出台鼓励和扶持发展文化创意产业聚集的政策,其他地市和区县政府大多是根据实际,参考有关高新技术产业园区或者特色工业园区和产业转移园区的优惠政策,对所辖地文化创意产业园区进行一定扶持,如地价优惠、房租补贴、水电优惠等,但各个园区享受的政策经常因时因人而变,缺乏稳定政策保障,这在一定程度上影响了园区和企业的长期建设和发展。

政府多头管理,园区发展要素受制约。一方面是园区的政府管理部门分散、职能交叉。目前,大部分地方的文化创意产业园区由政府经贸部门或文化部门管理,有些还涉及发展改革、科技、信息产业、旅游等部门,多头管理、重复管理、缺位管理现象严重。另一方面是园区的要素供给受制约,园区再发展遭遇瓶颈。珠三角地区园区用地指标严重不足,如汉玉立体艺术创意园的建设单位深圳汉玉文化发展有限公司计划在深圳规划建设一个中国汉玉雕塑文化产业园,就一直受制于深圳土地紧缺;广州的信义会馆、羊城创意产业园也受到园区土地性质难于从工业用地转为商业用地的困扰,难于开展大规模的园区建设。经济欠发达地区的文化产业园区企业,则经常因为融资难、借贷难而影响发展进度。

规模偏小,发展机制不完善、产业层次不高。一是园区平均规模偏小,存在部分重复建设问题。广东文化创意产业园区中除几个园区面积超过百万平方米,其他文化创意产业园区大多为只有几万至数十万平方米。各个园区的招商对象有部分雷同,出现一些重复建设和恶性竞争的局面。二是园区发展机制不完善,配套设施滞后。目前大部分文化创意产业园区尚未形成完善的市场化运作开发模式,投资主体单一,投资成本过高,园区滚动开发缺乏动力。三是园区产业层次不高,企业创新能力不足。有部分园区的产业属于传统文化产业中的劳动密集型产业,知识密集型产业尚未形成规模,产业组织化程度不高、集中度不够,产品科技含量和现代化程度不够理想。

加快发展的对策与建议
尽快出台政策积极鼓励和扶持园区发展。广东要在省级层面上制定扶持文化创意产业园区发展的鼓励政策,各地可根据省的政策再结合地方实际出台一些优惠措施,为文化创意产业企业吸引人才、融资等方面提供便利的支持,便于风险投资进入。

规范园区建设、促进协调发展 在规范建设方面:要规范土地资源的使用,提高土地的集约利用率,提高基础设施的共享性;控制非文化产业和非环保产业,要制定入园标准,防止资源浪费和重复建设;适当控制园区的数量,对全省园区发展进行整体规划,通过调整和整合,争取打造多个国家级文化产业示范基地和文化产业示范园区。在协调发展方面:要协调好省内不同的文化创意产业园区间的关联,发展跨区域特色产业园区的建设,在总体布局上逐步形成一定梯度的文化产业经济区域布局;协调园区之间的关系,加强园区管理工作,建立行业协会,加强行业自律;协调园区近期规划与远期发展的关系,保证文化产业园区的可持续发展。

提升园区产业层次、创新能力、品牌意识和服务水平。一是提升园区产业层次。园区应提倡和鼓励以优势企业和名优产品为龙头,通过多种形式实行资产重组,使生产要素在更高层次上得到优化。政府要引导龙头企业或大企业集团,围绕核心资源来进行主导产品开发和规模扩张,并从资金、技术、人才、设备等方面积极创造条件。二是提升园区创新能力。要扶持特色文化产业园区成为创新网络,使企业集群保持持续创新的能力,政府对应鼓励和支持文化企业进行自主创新,并建立创新补偿机制。三是提升园区品牌意识。探索创建园区企业统一使用品牌的路子,探索建立统一的产品质量检测中心和行业协会。四是提升园区服务层次与管理效率。加强园区信息化基础设施和信息化服务中心建设,带动园区企业信息化建设;适应现代物流的发展,大力发展第三方物流。

 

荒废 10 余年,深圳老厂房变身艺术区

离深圳市中心以东约一小时车程,有一片废弃的工厂区域,占地 8 公顷,藏身于深圳东海岸山峦的谷地之中,原为宏华印染厂,2001 年破产后已废弃 10 余年。而今,这里正在焕发出新的生机。

来自广州的源计划建筑事务所试图凭借艺术和设计的力量,在保留老厂房基本面貌的情况下,计划在 20 年间完成 18 栋建筑,将其改造成为 iD 艺象艺术区。

这座刚刚落成试运营的艺象 iD Town 设计酒店就是整个项目中的一个。这里原先是宏华印染厂生活区的第 14 栋员工宿舍,是深圳工业化与开放政策后第一批产业工人的居住地。

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老楼依山而建,是一座四层砖混结构住宅。但与它荒废多年的凋敝景象形成反差的是,靠南一侧路边成排的榕树却长势愈发繁盛,枝蔓已延展至破败的墙面上。在源计划的设计团队看来,“它们的旺盛生命力正是引发我们对破败的建筑内部从新植入艺术生活空间的冲动”。

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艺象 iD Town 设计酒店定位于做青年旅舍。整体建筑保留了原先外部老化混凝土墙面的粗粝纹理,利用黑钢材质与彩色玻璃两种色差极大的元素装点窗户区域,与整体锈迹斑斑的灰色外立面形成鲜明对比。

整个一层被改装成为一个多功能的公共大厅空间,而外部的窗户区域则被设计为不同形状的窗口,地面层的每一个窗口都清晰地展示出接待区、咖啡馆、厨房等公共空间的分布情况,用设计团队的话说,就像是“一栋栋榕树林间的艺术小屋”。从外部望进去,它们是一个个承担不同功能的公共空间,而在内部,地面层是一个自由联通的连续空间。

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内饰部分则完成了建筑连同基础配套设施的全部更新。公共区域的水泥地面被重新打磨后,焕发出新的光彩。

在二至四层的客房区域,设计团队保留了原先的单元式分隔与空间建构,除了为墙面重新进行粉饰外,还为每一间客房内的地板重新铺上了黑灰色的瓷砖。

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去年,这里已经落成了 iD 艺象艺术区项目的首个改造工程折艺廊,以及一系列个人艺术工作室。接下来,源计划的设计团队还将建造包括入口景观、美术馆、会议中心等多个改建项目,赋予没落的工业厂房新的生命力。

深圳10年以上旧厂房符合规定可扩建

信息来源:宝安日报

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旧工业厂房无法满足转型升级的需要,存在安全隐患,如何依法进行改造?怎样了解改造项目对周边环境的影响?碧海花园的改造进展如何……昨日,宝安区城中村(旧村)改造办公室(以下简称“区城改办”)常务副主任房品新率相关业务科室主要负责人到本报接听市民热线,就城市更新单元计划申报、专项规划编制、项目实施主体确认等问题与市民交流。

据悉,目前全区列入全市更新改造计划的项目数为84个。根据最新政策,存在安全隐患的旧工业厂房,符合规定的可增15%面积用于辅助性公用设施,还可通过加建扩建、功能改变、局部拆迁方式增加生产经营性建筑面积。

查询旧改项目详情可到城改部门

家住麻布社区的陈先生昨日上午第一个打来电话,咨询西乡商业中心旧改项目情况。陈先生说,旧改项目对周边住宅区影响很大,比如地基太高了,可能会导致周边区域水浸问题。项目公示时,除了建筑面积、位置,能否更加详细,包括公布建筑密度等内容?

区城改办相关负责人表示,目前城市更新单位的公示有三个阶段,第一阶段为计划阶段,包括了改造意愿公示及面向全市的征求意见公示,第二阶段为规划阶段,将对具体的项目内容进行专项规划公示,第三阶段为改造主体公示。市民可以在区城改办网站、区城改办办公场所、街道办大堂、旧改项目施工现场等了解公示内容。由于技术参数较多,不可能全部公示。对于未公示的详细内容,市民可以到规划部门或区城改部门了解。

旧住宅小区的旧改问题也是市民关注的焦点。据了解,宝安碧海花园的旧改专项规划已经通过了市里审批,区城改办、新安街道办及小区业主委员会已建立定期沟通机制,正按照相关政策制订搬迁补偿方案及实施主体公开选择方案,有序推进更新工作。

目前,全区列入全市更新改造计划的项目数为84个。其中产业类更新项目19个,非产业类更新项目65个。截至8月18日,有44个项目的专项规划已通过市建环委审批,30个项目确认了实施主体,20个项目签订了土地出让合同,19个项目已经开工建设,9个项目已经竣工。

安全隐患旧厂房符合规定可扩建

随着城市的发展、产业的转型升级,旧工业厂房面临着安全隐患较大、内部功能结构无法满足高新技术的生产经营需要等问题。对于这一方面,有没有什么新政策?

区城改办相关负责人表示,根据今年最新政策,鼓励旧工业区在满足结构安全和消防要求的前提下,开展以综合整治为主,融合功能改变、加建扩建、局部拆迁等方式的城市更新。旧工业区出于消除安全隐患、完善现状功能等目的进行综合整治的,可增加面积不超过现建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施,由区政府负责项目审批、组织实施、竣工验收并进行后续监管。

对于符合深圳市产业发展导向和城市规划,地上建筑物建成时间不少于10年,权利主体的城市更新意愿符合《深圳市城市更新办法实施细则》相关条例设定标准的旧工业区,除可增加一定面积的辅助性公用设施外,还可通过加建扩建、功能改变、局部拆迁方式增加生产经营性建筑面积。

同时,对于占地面积超过1万平方米以上,年限在15年以上,合法产权在50%以上的,有旧改意愿并符合其他相关条件的,也可以按照“工改工”的程序来完成改造。

深圳工业园升级研究

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深圳工业园升级研究

——国世平

工业园区是政府推进工业化的一种有效组织形式,是一种特殊的区位环境。主要表现在两个方面:第一,工业园区是政府推进工业化的一种有效组织形式。工业化是一个国家由传统农业文明向现代化工业文明转变过程和地区现代化进程的必经阶段。第二,工业园区是政府推进工业化进程的较好的着力点。在工业园区,政府把这一块区域分割出来作为体制和机制的窗口,进行一系列的体制革新和制度创新,从而优化区域经济发展的软环境;政府也把这一块区域作为政府掌握的资源的集中投入之地,通过市场手段和行政手段相结合的办法大力推进基础设施建设,从而优化区域经济发展硬环境。这样,工业园区在政府的强力推动下,快速实现经济发展环境的优化,从而吸引大量的资金进入,并通过聚集效应降低单位产品成本,实现投资和经济发展环境的良性循环。

深圳市下辖6个行政区,即四个位于特区内的罗湖区、福田区、南山区、盐田区和位于特区外的龙岗和宝安区,从产业的概念来讲,每个行政区又可以说成时工业区,位于罗湖区的车公庙和八卦岭工业区都是深圳市较早期的工业区,改革开放后国家不断出台支持深圳发展的政策,深圳市各工业区的发展出现了较大的差距,在当前的发展情况下,除了龙岗、宝安和南山的工业园取得了较好的发展,其他各区的发展都在经济大潮中不断被转换成为商业区和住宅区,逐渐同工业二字远离。宝安、龙岗和南山在发展当中从其他地区发展中汲取经验,发展已成规模,逐渐形成了三区鼎力的态势,在09年由深圳市政出台的《深圳市人民政府关于印发深圳高新技术产业园区发展专项规划(2009-2015年)的通知》(以下简称通知)中所列的工业区,尽数属于这三个行政区。在当前生产技术不断进步的情况下,深圳市工业园打出了高新技术工业园区的旗帜,深圳高新区弘扬敢于冒险、勇于创新、宽容失败、追求成功的创新文化,以开放创新引领园区建设和产业集聚式发展,实现持续高速增长,经济总量稳居国家高新技术产业开发区前列,技术创新名列前茅,为深圳率先创建国家创新型城市奠定了坚实基础。

根据深圳高技术产业发展需要,结合各园区发展现状和区位特点,将深圳高新区划分为重点发展区、提升改造区、控制整备区,正确处理产业现状与产业规划的关系,正确处理重大项目引进与中小企业培育的关系,正确处理企业需求与产业布局的关系,正确处理技术辐射带动极与经济增长极的关系,实现各园区专业化均衡发展。一、重点发展区:深圳湾园区,留仙洞园区,大学城园区,坂雪岗园区,光明园区,观澜园区,宝龙园区,坪山园区(深圳出口加工区)。着力推进科技基础设施和企业培育体系建设,打造技术辐射带动极和经济增长极,加快建设专业园,大力发展技术咨询和商贸服务业。二、提升改造区:石岩园区,龙华园区,福永北-沙井南园区。以新型高科技园理念,有序推进旧工业区升级改造,完善配套设施,实施土地厂房资源动态配置,推动产业升级,打造新的经济增长极。三、控制整备区:碧岭园区,葵涌园区,大鹏园区。严格控制土地开发进度,加强环境保护,为高技术产业发展预留空间。鼓励符合规划和产业政策的工业项目升级改造。限期关闭或者搬迁不符合规划和污染型工业项目。

从产业结构本身来说,综合深圳市一区多园的情况,深圳市工业园十一五期间重点发展电子信息、生物医药、化合物半导体、平板显示、集成电路、光机电一体化、新材料、新能源以及现代化生态农业等产业,逐渐形成了一电子信息以及新能源为主导产业,化合物半导体、平板显示为辅导,集成电路、光机电一体化等产业渐次发展的产业结构。

从产业布局来说,深圳市工业区一区多园的的特殊性决定了各个工业园区功能的差异,作为人才培养教育的深圳湾园区和大学城园区,同样担任科研开发的任务,以这两园区为基地,向高新技术产业带有条件的片区辐射扩展;科研成果的孵化则主要在市高新区、光明工业园和宝龙—碧岭园区。基于各园区的基本功能,在遵循本市发展循环经济、注重环境保护的产业布局原则下,深圳市计算机与通信产业主要分布在深圳湾园区、留仙洞园区、石岩园区、坂雪岗园区和龙华园区,从行政区划上来看,主要分布在南山区和龙岗区;软件产业则主要分布在南山区的深圳湾园区、留仙洞园区;集成电路产业则分布在南山区的留仙洞园区和龙岗区的宝龙—碧岭园区、光明园区;生物医药及医疗器械产业主要分布于深圳湾园区、光明园区和观澜园区;新材料产业主要是在南山区的深圳湾园区、宝安的观澜园区和龙岗区的宝龙—碧岭园区:新能源产业分布于坪山园区和宝龙—碧岭园区;大型先进装备制造产业分布于坪山园区、宝龙—碧岭园区和观澜园区。

从产业链的角度来说,深圳市在十一五期间不断做大做强园区经济,完善产业带科研开发、高等教育、科技成果孵化、留学生创业、出口加工等五大功能,以引进高新技术龙头企业和醒目为主导,适度重型化为重点,通过科学合理的工业大项目布点,促进高新技术产业和先进制造业集群、产业链的发展。经过多年的发展市产业带已基本形成了较为完善的计算机及其设备制造产业链、通信设备研发制造产业链、生物医药与医疗器械产业链、数字视听产业链、平板显示产业链、软件产业链、高能环保充电电池产业链等七大高新技术产业链,造就了一批以长城、联想、新天下、化为、中兴、金蝶、比亚迪、比克为代表的产业核心龙头企业,培育了一批新兴高新技术企业。

深圳工业园的一区多园的情况,设立行政管理机构是必然,深圳市政府在一九九八年八月曾颁布《深圳经济特区高新技术产业园区管理规定》,对于园区的管理体制、进入园区的条件、退出园区的条件及其他相关的园区管理要求都作出了详细的规定。随着经济的不断发展和技术的不断进步,对于高新区以及高新技术的定义都有了些许的变化,深圳市政府为了应对当前不断变化的经济形势,在二零零一年三月深圳市第三届人民代表大会常委委员会第六次会议通过了《深圳经济特区高新技术产业园区条例》(以下简称《条例》),该条例是依据《国家高新技术产业开发区管理暂行办法》(以下简称《办法》),考虑深圳市自身的特点所指定的管理条例,条例当中对园区的建设和管理都做了具体的规定。

虽然经过十一五的发展,深圳工业园的发展已趋规模,一区多园的发展模式凸显优势,但同时也要清醒的认识到一区多元的弊端,以及当前深圳工业园发展中存在的问题。在经济迅猛发展的同时,各类资源也在快速消耗,土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力“难以为继”,已成制约深圳快速发展的重要瓶颈。特别是由于过去对土地资源的“二元化”管理,以及市、区、镇、村争相招商引资发展经济,“以土地换市场”的粗放式发展模式导致深圳的工业出现了占地规模大、产业结构层次低、生产环境日趋恶化等问题,在日益激烈的国际竞争中已严重影响到工业的持续发展。

为了充分发挥改革开放与自主创新的优势,担当我国落实科学发展观、构建和谐社会的先锋城市,以及建设经济发达、社会和谐、资源节约、环境友好、生态宜居、具有中国特色的国际城市的总目标。在城中村改造全面推进的同时,市委市政府提出要率先转变经济发展模式和增长方式,积极创新发展机制,加快推进工业区的升级改造,通过挖掘空间资源潜力、完善配套设施、改善投资环境等以促进产业结构的优化升级。目前,市政府已成立工业区升级改造的专门机构,并出台了《关于工业区升级改造若干意见》,为工业区的升级改造提供了政策保障。另外,随着深圳建设国际化城市的步伐加快,社会经济持续稳定的发展,规划、国土、贸工等管理体制改革的深化,以及特区外城市基础设施的不断完善等,也为全市的工业区升级改造创造了良好的外部条件。

深圳高新区肩负新的历史使命。工业区的升级改造是落实市委市政府提出的“产业第一”发展思路的重要举措,《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》要求深圳高新区加快发展,《深圳市综合配套改革总体方案》和《深圳国家创新型城市总体规划(2008-2020年)》要求推动深圳高新区转型升级,努力建设世界一流高科技园区。努力加速工业区升级,努力为改造工作营造良好的环境,为深圳经济的持续发展提供新的生命力。

无论是从产业结构还是管理机制方面,深圳工业园和苏州工业园、台湾工业园均有所不同。通过比较发现差异,从而吸取经验,对深圳工业园进行升级改造。

表1  深圳工业园和苏州工业园产业结构的比较

  深圳工业园 苏州工业园 台湾工业园
重点发展发展 电子信息、生物医药、化合物半导体、平板显示、集成电路、光机电一体化、新材料、新能源以及现代化生态农业 信息技术产业 集成电路、计算机外设、通讯、光电、精密机械、生物技术
主导产业 电子信息以及新能源 微电子及通讯、精密机械、生物制药 集成电路和电脑
辅助产业 化合物半导体、平板 生命科学及新材料 计算机外设、通讯、光电、精密机械、生物技术
渐次发展产业 集成电路、光机电一体化 现代服务业和休闲产业 生物技术、及制药等新兴产业

 

表2   深圳工业园和苏州工业园管理机制的比较

  深圳工业园 苏州工业园 台湾工业园
管理层次 三层 层次多 单层
管理架构 领导决策层

统筹协调层

园区管理层

成立管委会。共设立七套常设机构计12个局和l个非常设的办公室 直接隶属于我国台湾“行政院”
机构设置特点 一区多园

设立行政管理机构

政企分开,高度精简,不设事业单位 台湾新竹园区的上级领导机关是科技主管部门下属的园区指导委员会,更注重“法治化”管理,更注重行业组织在园区管理中的作用
对外关系 不与国外政府机构接轨 与新加坡20多个政府机构相接轨 较少与国外政府机构接轨

深圳工业园要借鉴苏州和台湾工业园的发展经验,进行工业园升级。现在,深圳工业园已具备升级相关条件。随着国家制定了“十二五”发展规划以来,深圳市政府为深圳市工业园的升级制定了一系类的有利政策,从产业环境建设、财政政策、人才引进政策、以及为未来可持续发展制定的环境保护政策等等。同时深圳拥有有利的经济环境,资源、环境形成工业园升级的压力,政府在经济发展过程中扮演合适恰当的角色,深圳市具备有大量优秀具有活力富有创新精神的民营企业。但是升级的不利条件也存在:深圳所处的珠三角地区人才资源较为缺乏、经济发展腹地优势不够长三角地区,深圳土地资源有限,生活成本高成为经济发展的障碍,工业园自身分布广,中小型偏多,园区协作困难等问题,我国目前工业升级面临的宏观层面的困难和挑战。

随着时间向前推进,社会政治、经济条件不断变更,作为深圳经济发展产物之一的深圳工业园,在新的时代应当有着自己特定的目标。明确深圳工业园升级的目标,并通过政府适当地引导工业园良性发展,将对促进深圳市向高科技、先进文化、先进产业方向发展具有决定性的重要作用。《深圳高新技术产业园区发展专项规划(2009-2015年)》中提出深圳工业园的总体目标是用5年到10年时间,将深圳高新区建设成为促进技术进步和增强自主创新能力的重要载体,带动经济结构调整和经济增长方式转变的强大引擎,高科技企业走出去参与国际竞争的服务平台,抢占世界高技术产业制高点的前沿阵地,经济社会和谐发展的一流高科技园区。《深圳市工业区升级改造总体规划纲要(2007-2020)》中提出深圳工业区升级改造的总体目标是:充分挖掘工业用地潜力,完善工业生产配套设施,提高工业用地效益。通过对工业发展的空间载体的改造促进产业结构的优化升级,降低资源消耗和环境污染,到2020年将深圳建设成为工业结构高端化、工业用地集约高效、生产与居住和谐发展的国际化先锋城市和亚太地区先进制造业基地。围绕总体目标,它明确了经济目标、社会目标和环境目标。经济目标是逐步推进特区内各工业区、特区外高新技术产业园区及其它重点产业片区内工业厂房升级改造,促进工业结构的优化升级和用地效益的大幅度提高,降低资源消耗。社会目标是通过产业结构的优化升级,淘汰和转移低层次的劳动力密集型产业,适度控制人口规模,调整人口结构,减轻因人口压力过大、社会管理相对滞后而造成的社会治安、安全生产、劳资纠纷等一系列社会管理问题。环境目标是按照现代工业发展要求,完善工业区的市政配套设施,消除因设施建设不足而造成的缺水、缺电影响;适当提高特区外工业区生产性服务业和公共配套设施用地比例和建设标准;改善生产工艺技术,降低工业污染排放量,有效提升工业生产的软、硬件环境,促进人与环境的和谐发展。

世界上工业园升级的模式选择有以下几种:从资金升级模式上看:靠风险投资发展起来高技术企业向高技术中小企业投入风险资金;通过政府扶持而发展起来;政府的科研经费以及风险投资。从技术升级模式上看:自主技术开发;吸引留学生回来创业,引进高科技,将国外的先进技术转化为本地的技术,带动传统产业向高技术产业转化;剑桥大学的声誉和许多公认的学术带头人,吸引了大批优秀学生;重点放在基础研究而不是工业应用。从人力资源升级模式上看:

表3   典型高科技园区的人力资源比较

  总人口 本科生 硕士生 博士生
硅谷(1999年) 1048000 20000   6000以上
新竹(1996年) 42257 8400 4300 423
筑波(1985年) 145000 8900   2500
剑桥(1984年) 大学毕业生平均占雇员总数的1/3,其中剑桥大学的毕业生占70%。所有管理人占雇员总数的11%,科学家和工程师占雇员的25%。

从管理组织升级模式上:由“国科会”主管的工业园区,其管理组织机构亦是在“国科会”下设“园区指导委员会”,作为园区的最高领导机关;园区机制相对成熟,在资金、人才、技术等要素的配置上也达到了优化,其组织管理机构就不会像台湾和日本那样权利集中。

世界上办得成功的高科技园区可分三种类型:一是以信息产业为核心,集研究、开发、销售为一体的高科技园区。最典型的是美国的“硅谷”。二是以高科技跨国公司为核心,带动配套科技企业的建立,发展成为高科技园区。最典型的是瑞典的“基斯塔”和芬兰的“奥卢高”高科技园区,二者分别以爱立信公司、诺基亚公司为主体。三是以高科技产品为“龙头”,配套发展形成的高科技园区。典型的是我国台湾的“新竹”,它以生产电脑芯片和笔记本电脑为“龙头”产品,与之相配套形成一批高科技企业。其最大特点是:使知识成为“资本”,鼓励海外科技人才带高科技成果、专利、产品入股,发展高科技企业。世界上办得不成功的高科技园区,也有三种类型:一是英国的“剑桥”高科技园区。其最大特点是由政府规划、投资,政府资金只支持与其关系好的大公司,社区服务体系不完善,小企业难以立足。二是日本“筑波”高科技园区。全国40%的科研人员、50%的科研经费集中在“筑波”,不鼓励发展私营科技企业。院所、企业及科技人员之间缺乏竞争,缺乏创新体制。三是美国“128号公路沿线”高科技园区。美国政府原计划把麻省理工学院和哈佛大学所在地128号公路沿线建设成为美国高科技的“摇篮”,虽然给予多方面的支持,但没有取得理想的效果。从以上几种类型分析,成功的高科技园区的鲜明特点是:专业特点明确,功能比较单一;创新体制健全,服务体系完善;政府优惠政策明确,对所有企业一视同仁;远离大城市中心,创业机会成本和研究、开发费用较低。失败的高科技园区的主要弊端是:专业分散,功能综合;缺乏创新文化和竞争机制;政府干预过强,优惠政策只向大企业倾斜;园区建设标准过高,国家投入过多,创业机会成本太大,科研、开发费用上升,整体竞争力下降。

工业园区一般都是政府主导的结果,是依靠政府推动和市场力量共同作用而形成的加快产业升级的新型产业组织。在全球价值链下,通过产业聚集,参人全球生产分工,实现产业链有效整合与产业升级,是工业园区发展战略的关键所在。因此,工业园区作为政府推进产业升级、加快经济发展的政策工具,其战略选择应当考虑以下几个问题:首先,依托工业园区发展特色产业集群。基于产业链上优势环节形成企业集聚是发展特色工业园区的较好模式。而一个地区特有的经济、技术、人才、资源、社会、文化基础及区位条件决定了该地区的竞争优势,也决定了该地区的建园特色及在全球价值链上的定位。例如,从台湾新竹工业园区的产业构成上看,虽然它与美国硅谷是类似的产业集群,但是两者在产业层次和全球产业链分工上都是不同的。美国硅谷的产值主要来自于原创性新技术产品的开发,而新竹工业园区则集中于科技产品的产业化和规模化生产。与此相对应,促进新竹工业园区发展的风险投资渠道、技术创新激励措施也与美国硅谷不同。从自身优势出发,合理定位,是新竹工业园区成功的经验,也值得其它工业园区规划建设者借鉴。其次,通过资本质量提升摆脱园区企业在全球价值链中的低端困境。产业链的本质是价值链、技术链、知识链和信息链。低技术含量的资本,低知识含量的资本只能处于产业链的低端,这就是说由资本的特性及其素质决定的。所以,中国企业摆脱低度化的路径,从根本属性而言,在于提升资本质量,提升资本素质。这就是增加资本内在的知识含量,变低素质资本为高素质资本,变低技术含量资本为高技术含量资本。具体而言,则是通过具体政策引导,实现进人工业园区的资本质量提升,变实物资本为价值资本,变有形资本为无形资本或品牌资本,变加工资本为智能资本(增加资本的知识含量),变克隆模仿资本为技术创新资本,从产业链低端走向产业链中端和高端,摆脱中国经济低度化陷阱,实现由OEM到ODM再到OBM的转变。再次,构筑园区企业大脑提升产业在全球价值链中的地住。所谓的企业大脑指产业链高端,专注于企业创新、设计、决策、品牌策划、创造、研发等环节。这就要求构筑园区企业大脑,即将园区中的龙头企业培育成为全球价值链中的高端企业,然后带动园区其它企业的发展,最终提升整个园区产业在全球价值链中的地位。一般情况下,企业大脑可以通过下述路径实现:一是通过精致管理,建立产品生产和流程的标准系统和测试系统。其二,通过价值创新,优化产品,在技术创新基础上,进行产品功能创新,造型创新,流程创新。其三,通过产品创新,开拓全新消费领域。其四,通过设计革命,改造价值链。其五,通过“品牌创意战略”和“专利经营战略”,提升价值链。最后,开拓园区营销通道引导价值链提升。在产业链实物形态运作过程中,接单环节获利润20% ,品牌获利润30% ,网络获利润40%,亦即大量利润(除研发、创新、设计外)被销售环节所汲取,所以,做强销售,做活通道是提升产业竞争力的必由之路。谁掌握了营销通道,谁就可以集聚资源、控制终端客户、驾驭产业链。这就要求我国工业园区发展的政策设计,要注重区域营销和区域销售网络的建设。

为建设世界一流高科技园区,根据深圳高新区的发展现状和发展环境,实施创新体系、国际化、产业提升、空间布局、新型高科技园、园区环境等六大升级步骤。一、创新体系升级。积极落实国家技术创新工程,加强创新载体建设,大力引入创新实体,建立技术和服务支撑平台,促进产学研结合,完善区域创新体系。二、进一步加强国际化。依托深圳区位优势,拓展国际合作领域和渠道,建设全球开放创新平台,完善跨国界跨地区资源配置、联合研发、技术转移和成果转化机制。三、产业结构升级。把握深圳高技术产业发展趋势,做大做强高技术优势产业,培育新兴产业,发展生产性服务业,改造提升优势传统产业,为社会经济可持续发展提供保障。四、优化空间布局。根据深圳高技术产业发展需要,结合各园区发展现状和区位特点,将深圳高新区划分为重点发展区、提升改造区、控制整备区,正确处理产业现状与产业规划的关系,正确处理重大项目引进与中小企业培育的关系,正确处理企业需求与产业布局的关系,正确处理技术辐射带动极与经济增长极的关系,实现各园区专业化均衡发展。五、创建新型高科技园。建设由科技企业加速器和人才社区构成的新型高科技园,弥补特区内产业空间匮乏和特区外人居环境不足,满足中等规模高科技企业、高端服务业企业总部和人才双落地需求,促进城市功能与产业功能有机融合,带动经济结构调整和增长方式转变,走出城市建设的新方向。六、园区生态环境的升级。以扩大内需为契机,按照绿色建筑标准,加大财政投入力度,适度超前建设园区基础设施、配套设施,加快建设连接各园区的轨道交通、高快速路和信息网络,促进人流、物流、信息流的便利化,为园区发展提供环境支撑。

 

深圳蛇口对现有工业厂房存量资源进行优化

11月16日下午,在深圳11届高交会馆,中国科学院深圳先进技术研究院与招商局蛇口工业区有限公司签订协议,中科院育成中心落户蛇口。这也是蛇口工业区转型“高端服务业高地”签下的第一单。

“我们将会在3年内育成100个项目。”签约仪式后,中国科学院先进技术院樊建平院长表示。“蛇口将以产业升级作为切入点,带动人口结构、功能配套等要素的全面升级,再造新蛇口。”工业区副总经理陈立祥表示。蛇口落户的中科院深圳育成中心是深圳市政府与中科院战略合作项目,招商局集团提供2万平方米的场地,作为新工业孵化与育成场所。

育成中心是中国科学院在全国的重点产业化布局之一,致力于新工业技术转移和企业孵化。育成中心共有31个专业实验室,其中有6个国家或地区重点实验室,涵盖光、机、电、材料、生物、能源等多个技术领域,200位博士建立的核心科研支撑体系能为企业提供技术咨询、检测、开发、升级等服务。

蛇口正根据市区有关部署进一步对现有工业厂房等存量资源进行优化提升。现已全面启动该片区内科健大厦-宏达厂房、宝耀大厦的规划改造。