关于《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》的政策解读

关于《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》的政策解读

  • 发布时间: 2021-02-03       来源: 深圳市规划和国土资源委员会

  1、《管理办法》预期达到什么效果?

答:《管理办法》立足于解决公共基础设施和重大产业项目实施难题,加快解决土地历史遗留问题,实现政府、原农村集体经济组织继受单位、相关权益人等多方共赢,促进城市整体利益实现。预期政策效果主要有三个方面:

一是落实民生设施和公共利益,加强城市规划实施。《管理办法》以公共利益为切入点,立足于解决原特区外公共基础设施欠账多、落地难的问题,加强规划实施。从近两年的试点工作来看,土地整备利益统筹切实保障了包括五和大道、地铁6号线、龙华有轨电车、国际教育合作园区建设项目、坪盐通道等在内的一批重大民生项目实施,提升了城市发展质量。

二是保障重大产业项目,拓展城市发展空间。《管理办法》以形成较大面积产业空间为目标,通过推进我市低效存量工业用地土地整备和空间整合,促进我市产业转型升级,提升城市发展质量,为破解空间资源瓶颈提供政策支撑和制度保障。目前,土地整备利益统筹落实了包括国际低碳城、南京金龙汽车等在内的重大产业项目。

三是解决土地历史遗留问题,促进原农村集体经济组织继受单位转型。《管理办法》以未完善征转地手续用地为主要对象,通过拨付土地整备资金、核算留用土地指标等方式,完成整备范围内土地全面征转和用地确权,不仅盘活了存量土地资源,而且壮大了集体资产规模,优化了原农村集体经济组织继受单位经济结构和基层治理体系。

2、《管理办法》有哪些亮点?

答:一是建立利益共享机制。《管理办法》通过规划、土地、资金、产权的政策统筹,采用资金安排、土地确权、用地规划等手段,建立了多方共享的土地增值收益分配机制,保障城市公共利益及社区发展权益,实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人等多方共赢。

二是创新土地确权路径。《管理办法》以未完善征转地手续土地为主要对象,根据项目范围内的地籍权属、建设情况等分类核算留用土地,统筹解决了土地历史遗留问题,有利于加快盘活原农村集体经济组织继受单位存量土地资源,提高土地集约节约水平。

三是实现政策统筹联动。《管理办法》拓宽了留用土地安排方式,留用土地指标可在利益统筹项目范围外安排并与城市更新统筹处理的方式,解决了城市更新项目合法用地指标不足的问题,实现土地整备与城市更新的政策统筹联动。

四是发挥社区主体作用。《管理办法》按照“政府主导、社区主体、市场参与”的原则,通过建立政府与原农村集体经济组织继受单位“算大账”、原农村集体经济组织继受单位与相关权益人“算细账”的工作机制,搭建政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人的多方协商平台,充分调动其参与土地整备的积极性和主动性。

3、哪些土地适用《管理办法》?

答:《管理办法》以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控土地为主要对象,具体包括原农村集体经济组织继受单位已落地确权的合法用地(包括已取得房地产证、土地使用权出让合同、非农建设用地批复、征地返还用地批复、农村城市化历史遗留违法建筑确认决定书、旧屋村范围认定批复的用地等),以及未完善征(转)地补偿手续的土地。

4、利益统筹项目如何核算土地整备资金?

答:根据《管理办法》,土地整备资金主要由三部分构成:一是土地的补偿资金,未完善征(转)地补偿手续土地参照所征土地所在区域工业基准地价的50%进行补偿;二是建构筑物的补偿资金,根据项目范围内的建筑物和构筑物的规模按照重置价核算;三是青苗和附着物等,按照相关标准补偿。

5、利益统筹项目如何核算留用土地?

答:留用土地核算包括项目范围内已批的合法用地、项目范围外调入合法用地以及本项目核定利益共享用地,具体规模按以下方式核算:

(一)项目范围内已批合法用地是指原农村集体经济组织继受单位已落地确权的合法用地,此类用地按照等土地面积在项目范围内安排;

(二)项目范围外调入合法指标,包括非农建设用地指标和征地返还用地指标,以及其他土地整备留用土地指标,此类用地按照相关规定核准后,可在项目范围内安排落实;

(三)本项目核定利益共享用地是指项目内上述第(一)项用地范围外的未完善征(转)补偿手续规划建设用地,扣除上述第(二)项用地中非农建设用地指标和征地返还用地指标后的剩余土地,根据项目范围内现状容积率,按照20%?50%比例核算留用土地规模。

6、留用土地如何安排?

答:利益统筹项目留用土地应优先在本项目范围内,结合规划控制要求和原农村集体经济组织继受单位意愿等进行安排。留用土地位于工业区块线内且规划为工业用地的,利益共享用地面积可在本办法第六条的基础上上浮50%。在利益统筹项目范围内安排的留用土地规模原则上不得超过项目规划建设用地面积的55%。

本项目范围内无法安排留用土地的,留用土地指标可与本街道城市更新项目统筹处理,或直接落在本街道经济关系未理顺的已建成区域并由继受单位拆除重建。按照此方式安排的留用土地指标中,合法用地部分按照等土地面积核算,利益共享用地部分上浮50%指标。

留用土地指标也可与本街道其他利益统筹项目统筹处理。调入的留用土地指标中合法用地部分和利益共享用地部分按照等土地面积核算。

留用土地需跨街道安排的,留用土地指标应按照现行工业用地基准地价的比值核算指标规模,且指标规模不得大于在本街道内核算的留用土地指标。

7、留用土地的规划建筑面积如何确定?

答:利益统筹项目留用土地规划建筑面积由基础建筑面积、配套建筑面积和共享建筑面积三部分构成。

其中基础建筑面积以《深圳城市规划标准与准则》(以下简称《深标》)密度分区为基础核算确定,体现规划管理的基本要求。

共享建筑面积是指在规划允许条件下,可在基础建筑面积的基础上增加的建筑面积。共享建筑面积中60%由政府回购用于保障性住房、人才公寓或创新型产业用房等,40%通过利益共享归属于继受单位。共享建筑面积原则上不超过基础建筑面积的30%。

留用土地应当按照《深标》、法定图则及相关专项规划的要求配建社区级公共设施,并计入配套建筑面积。

依据《管理办法》核算的留用土地规划建筑面积应满足周边公共服务设施和城市基础设施承载力的要求,并符合生态保护、城市设计等相关控制要求和《深标》容积率上限规定。

  8、留用土地是否需要安排一定规模的保障性住房或创新型产业用房?

答:为落实市委市政府工作部署,《管理办法》要求在留用土地中安排一定比例的保障性住房、人才公寓或创新型产业用房并由政府回购。具体来说,共享建筑面积中60%由政府回购用于保障性住房、人才公寓或创新型产业用房等,政府回购建筑的类型、规模等要在留用土地的规划条件中予以明确。回购价格和程序参照市政府的相关政策执行。

  9、留用土地能否入市交易?

答:留用土地通过协议方式出让给原农村集体经济组织继受单位。留用土地可以入市交易,通过合作开发或作价入股等方式引入留用土地的开发主体。开发主体应按照相关规定通过集体资产交易平台择优确定,并按照《管理办法》缴交地价,签订土地使用权出让合同补充协议。缴交地价后留用土地为市场商品性质。

留用土地也可由原农村集体经济组织继受单位自用,免交地价,用地为非市场商品性质,不能入市交易。

  10、留用土地如何缴交地价?

答:留用土地规划为工业用地的,按照公告基准地价的10%缴交地价。

留用土地规划为居住用地、商业服务业用地的,结合本办法所附《留用土地规划建筑面积核算规则》,按照基础建筑面积和共享建筑面积分段计收地价。其中基础建筑面积部分按照公告基准地价的10%缴交地价,共享建筑面积中归属于继受单位的部分按照公告基准地价的100%缴交地价。

移交政府或政府回购的保障性住房、创新型产业用房、社区级公共设施免缴地价。

11、与试点政策相比,《管理办法》在哪些方面进行了修改完善?

答:自2015年颁布试点政策以来,经过2年的试点实践,其利益统筹方式、留用土地核算等已相对稳定,在工作中也得到广泛的认可。《管理办法》延续试点政策的基本框架,在政策适用对象、利益统筹方式、留用土地核算等方面与试点政策一致。此外,结合市委市政府工作部署以及试点工作中存在的问题,《管理办法》在以下方面进行了优化和完善:

一是取消试点,全面推广政策;二是明确了未完善征转地手续用地的货币补偿标准;三是细化利益共享用地核算规则,根据现状容积率分段核算利益共享用地规模;四是增加了留用土地指标在项目范围外经济关系未理顺的建成区域安排的路径;五是优化了留用土地规划建筑面积核算规则;六是增加了在留用土地中安排一定比例的保障性住房、人才公寓或创新型产业用房并由政府回购的规定;七是简化了地价计收规则;八是完善了项目审批和管理流程。

转载来源:深圳市规划和国土资源委员会
转载时间:2021年02月03日
转载链接:http://www.sz.gov.cn/zfgb/zcjd/content/post_4980502.html

深圳市土地整备利益统筹项目管理办法

关于印发《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》的通知

来源: 深圳市规划和自然资源局  日期: 2018-08-09

  深规土规〔2018〕6号

规划国土委关于印发《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》的通知

各区政府(新区管委会),各相关部门:

为加快推进土地整备工作,保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应,加强规划实施,推动土地集约节约利用,促进城市发展和社区转型,根据相关法律、法规和政策,我委组织制定了《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》。经市政府同意,现予印发,请遵照执行。

特此通知。

  市规划国土委

  2018年8月9日

  深圳市土地整备利益统筹项目管理办法

  第一章 总 则

第一条 为加快推进土地整备工作,保障城市基础设施、公共服务设施和重大产业项目土地供应,加强规划实施,推动土地集约节约利用,促进城市发展和社区转型,根据相关法律法规和我市土地整备相关规定,结合实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于以原农村集体经济组织继受单位及其成员实际掌控用地为主要实施对象的土地整备利益统筹项目(以下简称“利益统筹项目”)。利益统筹项目以街道为界限(大鹏新区以新区为界限),项目范围内至少有一块3000平方米以上集中成片的未完善征(转)地补偿手续规划建设用地。利益统筹项目应纳入全市土地整备年度计划的利益统筹项目目录,并报市政府批准。

纳入违法建筑空间管控专项行动的未完善征转地手续未建设空地通过土地整备实施的,可按照本办法执行。

第三条 利益统筹项目按照政府主导、社区主体、社会参与的原则,综合考虑项目范围内未完善征(转)地补偿手续用地和原农村集体经济组织继受单位合法用地,通过规划、土地、资金、产权等统筹手段,完成整备范围内土地确权,一揽子解决历史遗留问题,实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人多方共赢,促进社区转型发展。

第四条 在利益统筹项目范围内,政府与原农村集体经济组织继受单位“算大账”,通过资金安排、土地确权、用地规划等手段,集约节约安排土地,保障城市建设与社区发展空间需求。

原农村集体经济组织继受单位与相关权益人“算细账”,通过货币、股权和实物安置等手段,确保权益人相关权益,实现整备范围内全面征转清拆。

除留用土地外,其余土地全部移交政府管理。

第二章 利益统筹规则

第五条 利益统筹项目中资金安排按照以下方式核算:项目范围内的建(构)筑物按照重置价核算;未完善征(转)地补偿手续土地按照所在区域工业基准地价的50%核算;青苗和附着物等按照相关标准核算;项目涉及的技术支持费、不可预见费及业务费参照相关规定执行。

第六条 利益统筹项目留用土地是指按本办法核算并确认给原农村集体经济组织继受单位的用地,包括项目范围内已批合法用地、项目范围外调入合法指标以及本项目核定利益共享用地,具体规模按以下方式核算:

(一)项目范围内已批合法用地是指原农村集体经济组织继受单位及其成员已落地确权的合法用地(包括已取得房地产证、土地使用权出让合同、非农建设用地批复、征地返还用地批复、农村城市化历史遗留违法建筑处理证明书、旧屋村范围认定批复的用地等),此类用地按照等土地面积核算留用土地规模;

(二)项目范围外调入合法指标,包括非农建设用地指标、征地返还用地指标,以及其他土地整备项目留用土地指标,此类用地指标按照相关规定核准后,可在项目范围内安排落实;

(三)本项目核定利益共享用地是指项目内上述第(一)项用地范围外的未完善征(转)地补偿手续规划建设用地,扣除上述第(二)项中非农建设用地指标和征地返还用地指标后的剩余土地,按照表1核算的留用土地规模。其中现状容积率为项目实施范围内现状建筑面积与规划建设用地面积的比值。

  表1 利益共享用地核算比例

现状容积率

核算比例

0

20%

˂现状容积率≤1.5

20%20%×现状容积率

现状容积率>1.5

50%

第七条 利益统筹项目留用土地应优先在本项目范围内安排,按照利益共享用地、项目范围内已批合法用地、项目范围外调入合法指标的顺序落实。留用土地位于利益统筹项目范围内工业区块线且规划为工业用地的,利益共享用地部分可上浮50%。

在利益统筹项目范围内安排的留用土地规模原则上不得超过项目规划建设用地面积的55%。

因规划统筹需要,利益统筹项目周边国有未出让的边角地、夹心地和插花地可纳入留用土地选址范围,但纳入选址范围的国有未出让土地面积不超过3000平方米,或不超过项目范围内规划建设用地面积的10%。

第八条 本项目范围内无法安排留用土地的,留用土地指标中的利益共享用地和合法用地可与本街道城市更新项目统筹处理,或直接落在本街道经济关系未理顺的已建成区并由原农村集体经济组织继受单位拆除重建。按照上述两种方式安排的留用土地指标,其合法用地部分按照等土地面积核算,利益共享用地部分上浮50%。

留用土地指标也可与本街道其他利益统筹项目统筹处理,其合法用地部分和利益共享用地部分按照等土地面积核算。

留用土地指标参照上述两款落实且跨街道安排的,留用土地指标应按照两地现行工业用地基准地价的比值折算,且不得大于在原街道内核算的留用土地指标。

留用土地指标应建立台账管理,并尽可能一次性安排落实。

第九条 利益统筹项目留用土地用途应以经批准的法定规划为依据,符合片区功能定位,满足规划实施要求。

留用土地规划建筑面积由基础建筑面积、配套建筑面积和共享建筑面积三部分构成,具体数值结合《留用土地规划建筑面积核算规则》(详见附件)核算确定。

基础建筑面积归属于原农村集体经济组织继受单位,用于社区发展和搬迁安置。

配套建筑面积为留用土地中依据《深圳市城市规划标准与准则》、法定图则及相关规划要求配建的社区级公共设施。配建的社区级公共设施建成后无偿移交政府,产权归政府所有,具体移交约定在土地出让合同中明确,法律法规另有规定的除外。

共享建筑面积的60%用于人才住房、公共租赁住房或创新型产业用房,由政府或政府指定机构回购,其余40%的建筑面积通过利益共享归属于原农村集体经济组织继受单位。回购物业的类型、规模等相关内容在留用土地的规划条件中予以明确。回购程序和价格参照市政府相关政策执行,回购物业产权归政府或政府指定机构。

第十条 留用土地的土地使用年期按照法律规定土地用途的最高年限确定。留用土地由原农村集体经济组织继受单位自用的,免交地价,用地为非市场商品性质;留用土地按照本办法缴交地价的,用地为市场商品性质。

按照本办法第八条安排落实的留用土地指标,与城市更新项目统筹处理的,留用土地指标的使用、审批、产权属性及地价测算根据城市更新相关政策执行,其中利益共享用地地价按照城市更新历史用地处置部分的地价标准计收;在建成区安排并由原农村集体经济组织继受单位拆除重建的,按项目范围内留用土地办理相关规划、用地手续;与其他利益统筹项目统筹处理的,留用土地指标按照项目外调入的合法指标类型使用。

第十一条 留用土地规划为工业用地的,按照现行公告基准地价的10%缴交地价。

留用土地规划为居住用地、商业服务业用地的,结合本办法所附《留用土地规划建筑面积核算规则》,按照基础建筑面积和共享建筑面积分段计收地价,其中基础建筑面积部分按照现行公告基准地价的10%缴交地价,共享建筑面积中归属于原农村集体经济组织继受单位的部分按照现行公告基准地价的100%缴交地价。

移交政府或政府回购的人才住房、公共租赁住房、创新型产业用房、社区级公共设施免缴地价。

第三章 项目管理

第十二条 利益统筹项目需编制实施方案。实施方案由区政府(含新区管委会,下同)审批。实施方案包括资金方案和留用土地方案。留用土地在项目范围内安排的,留用土地方案中应明确留用土地的位置、规模、用途和规划控制指标。留用土地在项目范围外安排的,留用土地方案中应明确留用土地的指标类别、规模和安排方案。

留用土地安排涉及法定图则不覆盖或法定图则未制定地区,以及需要对法定图则强制性内容进行调整的,必须开展土地整备规划研究,并纳入实施方案。土地整备规划由市城市规划委员会法定图则委员会审批。经批准的土地整备规划作为规划管理的依据,公布后纳入城市规划“一张图”。

第十三条 依据经批准的实施方案和土地整备规划,区土地整备事务机构、街道办事处、规划国土主管部门派出机构与原农村集体经济组织继受单位签订利益统筹土地整备项目实施协议书,明确项目实施时序、土地整备资金、移交政府土地范围、留用土地安排方式和留用土地指标规模等相关内容。

留用土地审批主体审批并核发留用土地批复后,原农村集体经济组织继受单位可以依据留用土地批复,按照集体资产处置相关规定,通过合作开发或作价入股等方式引入留用土地的开发主体。

第十四条 原农村集体经济组织继受单位应当按照土地整备项目实施协议书的相关要求理顺利益统筹项目范围内的经济利益关系,并具体负责建(构)筑物及青苗、附着物的补偿、拆除、清理和移交工作。

原农村集体经济组织继受单位应组织相关权益人签订搬迁补偿安置协议,搬迁补偿安置协议中应约定补偿方式、补偿金额和支付期限、回迁房屋面积等相关事项,涉及房地产权证注销的还应明确相关义务和责任。搬迁补偿安置协议应报区政府相关职能部门备案。

按照法定程序选择确定的留用土地开发主体可以参与房屋拆除和土地清理工作。

第十五条 留用土地通过协议方式出让给原农村集体经济组织继受单位。

利益统筹项目留用土地的开发建设,需符合项目实施协议书确定的各方权利义务和时序安排,按时办理相关土地的征(转)补偿手续,并由原农村集体经济组织继受单位与规划国土主管部门派出机构签订留用土地使用权出让合同。

留用土地以合作开发方式实施的,可由原农村集体经济组织继受单位与开发主体一并向规划国土主管部门派出机构申请办理土地使用权出让合同变更手续,签订土地使用权出让合同补充协议;留用土地以作价入股方式实施的,可由原农村集体经济组织继受单位与开发主体共同成立的房地产项目公司,向规划国土主管部门派出机构申请办理土地使用权出让合同变更手续,签订土地使用权出让合同补充协议。

第十六条 区政府应按照土地整备验收有关规定,组织相关职能部门做好利益统筹项目的土地验收、分类移交和入库管理等工作。

规划国土主管部门派出机构依据下达的留用土地批复和移交土地规模,依职能办理留用土地规划许可及用地出让等相关手续,并结合项目情况建立留用土地台账。

政府相关职能部门应做好对原农村集体经济组织继受单位的技术指导和服务,并加强对项目实施的监督管理。

第十七条 国家机关工作人员和原农村集体经济组织继受单位有关人员应当依法依规开展土地整备利益统筹工作。

任何单位和个人违反法律法规有关规定,造成严重后果的,应依法追究相关责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四章 附则

第十八条 本办法自发布之日起施行,有效期五年。

第十九条 本办法施行之前利益统筹项目实施方案已经区政府审批通过的,按照已批准的实施方案执行;实施方案未经区政府审批通过的,按照本办法执行。

附件:留用土地规划建筑面积核算规则

附件

留用土地规划建筑面积核算规则

按照本办法安排的留用土地,其规划建筑面积的核算适用本规则。

留用土地规划建筑面积由基础建筑面积、配套建筑面积和共享建筑面积三部分构成。

一、基础建筑面积

基础建筑面积是指留用土地按照《深圳市城市规划标准与准则》(以下简称《深标》)核算确定的建筑面积。基础建筑面积的计算公式如下:

(一)留用土地在项目范围内安排的,按照以下公式计算基础建筑面积:

基础建筑面积 = S项目内留用 × 地块容积率

S项目内留用——按照本办法第六条和第七条核算拟在项目范围内安排的留用土地面积。

地块容积率——按照《深标》相关规定取值、计算。

(二)留用土地落在项目范围外经济关系未理顺的已建成区域并由原农村集体经济组织继受单位拆除重建的,按照以下公式计算基础建筑面积:

基础建筑面积 = S拆除重建 × 地块容积率 + FA利益统筹 × 1.5

S拆除重建——由原农村集体经济组织继受单位拆除重建的土地面积。

地块容积率——按照《深标》相关规定取值、计算。

FA利益统筹——利益统筹项目中现状建筑面积。

二、配套建筑面积

留用土地应当按照《深标》、法定图则及相关专项规划的要求配建社区级公共设施。社区级公共设施的类别、规模在土地整备规划中确定。

三、共享建筑面积

共享建筑面积是指在规划允许条件下,可在基础建筑面积的基础上增加的建筑面积。共享建筑面积原则上不超过基础建筑面积的30%。

共享建筑面积中政府或政府指定机构回购60%的建筑面积用于人才住房、公共租赁住房或创新型产业用房等,其余40%的建筑面积通过利益共享归属于原农村集体经济组织继受单位。

四、其他要求

依据本规则核算的留用土地规划建筑面积应满足周边公共服务设施和城市基础设施承载力的要求,并符合生态保护、城市设计等相关控制要求和《深标》容积率上限规定。

按照2013版《深标》密度分区核算规划建筑面积的,留用土地位于密度三区、密度四区、密度五区的,基准容积率和容积率上限参照密度二区取值;《深标》密度分区修订并施行后,基准容积率和容积率上限按照经批准的密度分区取值。

 

一文看懂:城市更新·旧改·棚改·综合整治·土地整备

来源:深圳瑞投

城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象,其概念是非常明确的,是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动,是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设,以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间,使之重新发展和繁荣。

城市更新包含旧改,棚改,综合整治。

旧改则属于“旧房改造”,旧改的概念则产生得更早一些,人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作:三旧改造,即“旧城镇、旧厂房、旧农村”,如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。

旧改是政府引导,市场主导,即企业实施,方向是市场化、商品化。

一文看懂:城市更新·旧改·棚改·综合整治·土地整备(收藏版)

“棚改”,又称棚户区改造,是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造,但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围,不再采用旧城改造的方式进行改造。”。只有符合上述条件,才可能纳入棚改,这意味着,仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改,留在旧改框架内。

棚改是政府主导,国企实施,方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。

综合整治:考虑城市发展弹性,在规划期内保留一定比例的城中村,合理有序开展深圳市城中村更新工作,逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质,实现城中村可持续的全面发展。

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在综合整治分区内开展以综合整治为主, 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫,增加城中村内必要的公共空间与配套设施,提升 空间品质,改善人居环境,加强住房保障。

综合整治的城中村小区不拆除重建,只是优化下空间,装修提升居住环境品质。

土地整备-整村统筹:在深圳,城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。

整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式,以行政村(社区集体)为单位进行土地权属调查,明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式,实现政府、村集体及相关个人的利益分配。

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1、 城市更新历史进展回顾

深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中,提及到农村的旧城改造。

但从官方发布的政策文件上看,深圳早期的城市更新应起源于2004年,当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕,从而开始了大规模的城中村改造;随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》,目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。

直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后,“深圳市城市更新”这个名词才开始使用,同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式;从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。其后,相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定(试行)》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程,涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。

一文看懂:城市更新·旧改·棚改·综合整治·土地整备(收藏版)

2012年,政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题,相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》,2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上,进一步允许一定规模拆除重建。

2016年10月15日深圳市政府签发《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》288号文件,将城市更新审批权大部分由市下放到区级,同年11月深圳市规土委发布《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》,则明确了未来 5 年深圳市城市更新目标,进一步让深圳市城市更新进入快车道。同年12月市政府正式签发《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》,并于2017年1月1日出台,正式实行“强区放权”。

2017年深圳市规土委出台《深圳市关外各区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》 以及《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法(修订稿)》 ,将符合条件的全市旧屋村纳入范围,为加快推进深圳市城市更新工作提供了政策上的支持。

2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)》。

2018年6月1日,深圳市规划国土委公布了《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法(征求意见稿)》。

2、 旧住宅改造难度大,僵局难破是应运而生的背景吗?

城市更新在各方利益复杂的纠葛下,“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中,开发商最无奈的表述。追溯其原因,意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。

按照2016年出台的《暂行措施》强调,“因规划统筹需要确有必要纳入拆除范围的零散旧住宅区,需由区政府组织开展前期工作,由区城市更新职能部门申报,权利主体的城市更新意愿应达到100%”。这几乎一下子勒紧住诸多旧住宅小区改造项目的“脖子”,可谓举步维艰。

有部分业界人士认为,政府并未对成片旧住宅区进行明确规定,虽然这个100%仅限定于零散旧住宅区,但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出,那么成片旧住宅区也只能按照100%来操作。

3、 棚户区改造与城市更新的区别

随着城市更新项目大量改造开发,在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年,在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园,南山茶光地块棚户区已提上日程。

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棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地,改善困难家庭住房条件而改造的活动,同属于旧城改造范畴。

“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的,深圳十三五计划推出40万套保障房,其中很大一部分是租赁房,如果没有政策保障,大量的租赁房从何而来?现在明白了,主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此,在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改,就是顺理成章的事了。

棚改与城市更新

棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴,都是拆除重建,但执行的是不同的法规政策,存在着本质的区别,主要区别有以下几点:

01

工作目的的不同

深圳城市更新旨在完善城市功能,优化产业结构,改善人居环境,推进土地、能源、资源的节约集约利用,目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患,改善片区居住环境,完善基础设施配套和公共服务设施配套。

02

运作模式不同

城市更新的运作模式是“政府引导,市场运作”,而棚户区改造的运作模式是“政府主导,市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”,属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体,还要参与整体规划设计,包括资金投入,相对而言推动执行强度更大。

03

归还房屋类型不同

简单的理解:棚改方向是政策性住房,旧改方向是商品性住房。棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式,以公共利益为目的,采取政府主导,以人才住房专营机构为主,其他企业可以参与的模式,改造方式以拆旧建新为主,搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。

旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则,改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建,所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外,全部用作商品性质住房。

04

强制性不同

棚改实施过程中,因涉及公共安全利益,对于少数不服从改造的,可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行;

旧改则完全遵循自愿原则,必须百分之百的业主同意方可拆除动工。

4、 拆迁补偿方式不同

棚户区改造由政府主导,这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患,危及人民生命财产安全,整治改造不存在以营利为目的商业开发。市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献,还存在“资本逐利”的空间。

棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(市政府令292号)的规定执行,产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行,允许增购不超过10㎡的建筑面积。以棚改项目华富村为例,其拆赔比是套内1:1 或建面1:1.18二选一;可以低价9000元/平的价格加购13平;可购的上限是25平,另外的12平可以当时市场价的九折购买;

而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商,并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定,没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿,一般都是建筑面积1:1赔偿,对于本地村民还会有些相应的优惠条件。

5、 改造政策不同

城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴,但分别执行不同的法规政策。

城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件;棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件,可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。

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城市更新相关政策不适用于棚户区改造,例如按照城市更新相关规定,要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求,而棚户区改造无此类限制。

棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区,全市范围内使用年限20年以上,且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的,以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。

而城市更新政策改造的范围更广,包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的,建筑物建成时间原则上应不少于20年,满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。

6、 原建筑产权属性不一样

棚改的老旧小区多为红本住宅小区,旧改的城中村多为历史遗留违法建筑(小产权),村民手头的多为历史遗留违法申报单(因为颜色为粉红色,也称红单,后续简称:历史遗留单),历史遗留违法建筑申报单,可以视为政府不认为建筑本身合法,但是可以认定产权人的一种房产证类型。作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后,旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人,签订拆迁补偿协议后,会赔偿红本商品住宅。

7、 整村统筹的总体思路

在深圳,城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。

整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式,以行政村(社区集体)为单位进行土地权属调查,明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式,实现政府、村集体及相关个人的利益分配。

整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件:①项目位于同一社区范围内;②项目范围内未完善征(转)地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。

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土地整备利益统筹政策的现实意义在于:

(1)盘活原农村集体土地资源,解决土地历史遗留问题

(2)实现产业用地的收储,补足公共配套、基础建设欠账

(3)以留用地方式取代货币补偿,解决征地拆迁难题

(4)部分留用地开始走入集体资产交易,昭示土地整备利益统筹有实质进展

整村统筹与城市更新的区别

整村统筹跟城市更新其实区别简单概括就是:整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法,是由政府主导。城市更新则是市场主导,这是最主要的区别。事实上,城市更新是合法用地必须满足60%,土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求,所以没办法走城市更新的路径,因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地,政府拿走一部分土地,通过这种方式盘活土地实现共赢。

综合整治=不拆除,装修城中村

2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)》。

充分考虑城市发展弹性,在规划期内保留一定比例的城中村,合理有序开展深圳市城中村更新工作,逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质,实现城中村可持续的全面发展。

针对不宜拆除重建的城中村用地,以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地,以综合整治为主,通过微改造的绣花功夫,增加城中村内必要的公共空间与配套设施,提升 空间品质,改善人居环境,加强住房保障。

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以上红色区域,共99平方公里,220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划。纳入了综合整治,也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能,无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。

工业厂房改造的意义

来源:建科设计

随着工业的发展,一些老旧工业厂房逐渐被废弃,完全保留不动或是全部拆除都不是很好的方法。老旧工业厂房是历史的产物,展现了工业技术发展的轨迹。一个发达并有吸引力的城市,除了拥有一批代表着现代技术和趋势的新潮建筑外,也一定要有城市的文化底蕴和完整的城市历史遗迹,两者结合起来才能营造出新老对比、相映成趣的城市风貌。作为老旧工业厂房这样一种特殊工业遗产建筑,虽然它不属于历史遗址建筑保护范畴,但仍是城市历史文化的一个要素,完全把它从城市中抹除并不是最好的方法,因此工业厂房改造就显得意义重大。

1、若能成功地改造工业厂房,使其焕发新的光彩,将更有利于完善城市形象,带动周边地区的发展,形成一个城市中心区,达到新旧建筑共存共荣的多元化发展。

2、改造工业厂房成其它用途建筑,相对于新建建筑更加节省资金,避免拆迁费用,节省能源,更有利于节约,这与中央提倡的“大力节约能源资源,加快建设资源节约型、环境友好型社会”的要求是相一致的,改造后的厂房可作民用,缓解城市居住问题,也有助于减少一些社会问题。

总之,透过老旧工业厂房可以看到工业革命时期的盛况,留下历史的回忆。我们需要借鉴历史街区保护的方法,对现有老旧厂房进行动态保护即改造,在保留其外表特征的前提下,让它变成适合现代功能需要的建筑,既传承了历史也使其物有所用,这也是工业厂房改造的真正意义。

对老旧厂房改造的思考

来源:建科设计

老旧厂房,可以改造成孵化楼、单身公寓、廉租房、loft、商业街……等等,在实际中应该如何选择最好的方式,各种改造方式的利弊又是怎么样的呢?这些都是值得我们思考探索的。

1、改造的目的分类

不同改造方式是由不同的改造目的决定的,在改造一个旧厂房时,首先是要确定想要改造的目的,然后根据目的选择适当的改造方式。根据前述各种改造方式,可以把改造的主要目的基本分为两种。

1)以保护有特点的厂房建筑,延续城市文脉为目的。其主要代表为loft型改造,其艺术价值远远大于实用价值,改造后的建筑也作为人们感受艺术的场所,很好地保留了原厂房所具有的工业美感,以这种目的改造的厂房,应该选取地点靠近商业文化区、建筑有典型工业建筑特点、有艺术价值的老旧厂房。改造后的建筑可以成为带动这一区域文化艺术发展和提升地区经济价值的动力源。但过分追求艺术表现力也会造成改造的loft建筑与当地文化不相协调,成为贴着时尚“艺术家”标签的专属奢侈品!因此如何合理的控制改造费用,有效利用loft空间,对loft合理的定位都是在这种目的下旧厂房改造时要注意的问题。

2)以节约费用、保护环境转化建筑功能为目的。其主要代表就是单身公寓、廉租房、孵化楼改造,这种改造注重在改造后能带来的经济价值和能解决的社会问题,这类旧厂房改造对艺术要求并不高,但需要其结构稳固、平面规则、易于改造,尽量选取建造年代比较近的厂房。由于其目的是以经济为主,因此改造工作容易出现忽视建筑外观,一味节省造价造成建筑质量缺陷等问题。

2、改造技术方法的完善

现代建筑技术不断提高,出现了很多直接以建筑技术为主要表现对象的时尚建筑,而作为工业技术体现的厂房改造更应该注重技术的运用,选择适合的建筑技术会让厂房的改建部分与保留部分相互协调呼应、相映生辉。

3、厂房保护和改造标准

老旧的工业厂房有很多,但哪些是要保护并改造,哪些是可以拆除却没有一个标准!老旧厂房也可以像保护城市历史建筑一样制定一个相关的保护标准,包括厂房建筑年代、建筑材料、建筑规模、之前的工业利用类型等一些相关信息的等级标准。不同标准的厂房分别属于不同等级,制定相应等级的保护改造措施和建议。虽然现在对老旧工业厂房建筑的保护价值还没有定论,但成功的例子告诉我们这些老厂房绝不是没有再利用价值的,制定标准能更有利更科学地进行保护和改造。

总之,随着第三产业的发展,老旧厂房改造是必须要面对和解决的问题,如何科学合理的改造老旧工业厂房,将会是一项关系到大量国家财政投资、城市发展、建筑风格发展的重要课题。广东省建科建筑设计院有丰富的老旧厂房改造经验,如果您有老旧厂房改造、老建筑改造方面的需求,欢迎随时联系我们。

旧厂房改造成幼儿园需注意的几点

来源:建科设计

随着社会的发展,城市经济结构的转变,一些老旧厂房处于一种既占有优质地理位置资源,又废弃闲置的尴尬境地,如何处理这些老旧厂房,一时间成为了各个城市的难题。鉴于此,老旧厂房变废为宝式的创意改造也因此应运而生,我国近年来,也出现了老旧厂房的改造风潮,创意园区、幼儿园、酒店、购物中心、博物馆……很多老旧厂房在改造后焕发了新机。老旧厂房改造既是对城市的空间再造和文化建设,又在节省经济资源的前提下盘活存量资产,推动了城市建设的进一步发展。

在这种情况下,不少投资人开始转战旧厂房,想把它改造成幼儿园,既不浪费资源,又能有效缓解孩子上幼儿园困难的问题,这也成了幼儿园新的投资趋势!但是,想要把老旧厂房改造成幼儿园,涉及的问题很多,尤其是要把一个旧厂房改造成能符合幼儿园功能的场地,需要找专业的建筑设计院做规划设计,拿出一个完整的规划方案,才能在后面的改造建设中做到有条不紊。笔者有多个旧厂房改造成幼儿园的成功项目经验,下面谈谈旧厂房改造成幼儿园需注意的几点,希望对您有用。

1、经费

投资人对于经费的大概预算,可以估量最终的效果会不会和预期一样,也决定了这个幼儿园的定位。所以前期给幼儿园定好位,出预算是重中之重。

2、场地

首先,场地面积和施工的周期长短是紧密相连的。其次,场地的具体情况决定了施工的难易程度,是否值得大动干戈的变成幼儿园。所以说场地是个很重要的因素。

3、报批

这可能是最麻烦的,因为国家对旧工厂改造成幼儿园的要求比较高,户外场地、安全问题、采光性、通风性等都是教育局考察的重点,即使规划再好,这一关过不去都是白搭。这时候建筑设计师的图纸也显得格外重要,设计细节是否周到,可行度和落地效果都得仔细考虑。

4、装修

装修要考虑两个方面,一是装修风格,二是装修选材。装修风格要从孩子的角度出发,让孩子能够爱上这里。而装修选材则和孩子的安全息息相关,环保、安全、卫生是考虑的重点。

5、土建

这是根据厂房的实际考察决定的,根据房屋的构造,判断承重墙是否需要加固,楼板层是否需要浇筑或拆除等等问题。这和建筑的使用寿命挂钩,而且解决了安全隐患。

6、安全

安全是旧厂房改造成幼儿园的核心,安全包括设施安全、消防安全等问题,是否有安全出口设计,消防设计是否完善,幼儿园设备安全是否到位,这些都是设计师和建园人必须要考虑到的。

总之,旧厂房改造成幼儿园涉及到的方面有很多,需要仔细考虑清楚,尤其是场地面积、工程预算、工程时间这些都是重中之重。

城市更新需要抓好村级工业园的改造

来源:建科设计

打好城市更新第一仗,村级工业园的整治改造提升非常关键,需要推动高能耗、低产出的村级工业园区向高品质、高附加值的现代产业园区转变。

村级工业园是工业化初级阶段的历史性产物,当年,“村村点火、户户冒烟”的村集体经济大干快上,造就了珠三角经济指数上的烟火传奇,奠定了珠三角诸城在国内城市中堪为翘楚的经济实力。今天,我们要向高品质的现代化国际化大城市迈进,须要摒弃这种昔日引以为傲的发展模式,刻不容缓把改造提升村级工业园提上日程。

城市现代化,必须解决“两高一低”的问题,即高污染高能耗低产出问题,这类问题绝大数集中在村级工业园中。但是,有不少人割舍不下村级工业园区,因为它们为城市奠定了初期的工业基础,为众多企业家积累了原始资本,更解决了大批人的就业及致富问题。然而,经济形势在变化,人们利益视角与诉求在改变,正所谓老路不可恋,唯有持续的转型升级,才能符合可持续的长远利益。

村级工业园改造升级是一条突围之路,通过三旧改造和环境整治,优化土地存量,无疑可为高品质、高附加值的现代产业园腾出空间和机会。

从历史来看,“一镇一业”、“一村一品”曾是珠三角镇域经济的生动写照,例如虎门服装、古镇灯饰、张槎针织、容桂家电……等,这些名镇的“前身”正是村级工业园。因此,如何发扬传统产业优势,又如何在新时代探索新作法,很大程度上取决于规划引领的政策水平,取决于当地释放的政策红利,这考验着规划的前瞻性,更考验着决策者的魄力与眼光。

村级工业园的改造提升,不是一刀切的关停转,而是需要分类治理,设置环评指标、安全指标、用地合法指标来规范村级工业园的运转,增强政府的服务性功能,提升规划水平,对村级工业园发展形成指导性意见,并以倾斜性政策扶持实现规划目标。同时积极引入社会资本,破解资金难题,并引入新业态新科技,提升村级工业园的含金量。最好的答案,只能在实践摸索中作出回答。

村级工业园改造,注定是打破既往利益格局和突破发展路径依赖的一场“硬仗”,这场仗必须打好。

旧厂房改造装修设计要注意的几点

来源:建科设计

随着城市的发展,创业者不断增加,很多旧厂房被重新改造成办公室、幼儿园、LOFT……等,在旧厂房改造的过程中,一些墙体可能会被拆除,有些地方可能会使用比较轻巧的材料等,下面笔者就给大家介绍下旧厂房改造装修设计要注意的几点事项:

1、大门

大门是整个建筑的门面,旧厂房改造设计的过程中,大门入口空间的设计,对整个产业园设计能否成功有较大的影响,这个需要引起设计师的重视。入口改造设计分为两类:一类是运用新型材料,鲜亮的色彩和奇特的造型来凸显产业园的创意;还有一类是采用的材料和风格与产业园整体保持一致。

2、楼面的改造设计

这个包括屋面拆除,创造全新屋顶造型等。当原有建筑整个屋架破坏严重时,需要将其拆除并新建符合新功能要求的屋面,设计师可以充分发挥想象力与创造力,创造出全新的屋顶造型,同时在保温隔热、节能等功能方面满足新要求。旧厂房群在改造过程中,可以灵活的借助场地条件,做一些局部的搭建或者开辟出屋顶休闲露台,这样既增加了实际使用面积,也为使用者们提供了交流休憩的场所,提升了生活质量。

有的厂房在改造成办公室时,容易出现结构断裂或者墙体开裂问题,这就要在改造前提前发现工程质量问题,消除改造过程中所有可能发生的安全隐患。

3、门窗

旧厂房,因为是工业建筑,所以门窗一般都比较大,在改造中要注意门窗和整体建筑风格的协调,可以使用钢结构的幕墙相搭配,让历史文化与现代材料相融合。

4、展场空间

产业园区内的展场是一个具有多功能的用途和不可或缺的重要部分,园区内设计展场空间,不但是适应建筑本身空间应用,而且更大的意义在于,使这片区位抛掉之前简单的聚集,更近一步的体现这作为特殊文化的区域的地位。

我国很多旧厂房有着重要的历史文化价值,设计师在对这类厂房改造设计时,一般采用保留原有的结构特征中进行设计。在符合新功能使用的需求后,大可不用大规模的整改,这样既可节省改造成本,又可以保留原有的工业风貌,从而延续时代文化传承。

总之,旧厂房改造装修设计要注意旧厂房原结构要点,同时要注意水电工程问题,做电力系统配电时,更多应当考虑实际用电量及用水问题,同时要注意和改造方沟通,这样改造进度及效果才能得到保证。

老旧建筑改造的重要作用

来源:建科设计

随着我国城市的发展,一些老旧建筑逐渐荒废,如何对城市老旧建筑进行保护,如何合理地规划这些建筑,成了一个需要探讨的问题。面对着载有丰富城市记忆的老旧建筑,推倒重建或许已不是最佳的选择,如何让老旧建筑焕发新的生机,用创意给城市增添更多风格与活力,已经成为研究的趋势。深圳的iDTown国际社区、广州TIT创意园……,很多成功的老旧建筑改造案例告诉我们,用设计让这些老旧建筑焕发新生,实现自我增值,是老旧建筑改造的一个方向。

1、老旧建筑改造实现自我升值

工业建筑的遗存现在已经变成各个城市非常热门的话题,在这个变化很快的过程中,我们不得不面临着对时间和空间的重新思考。不是老旧建筑被改造成创意产业园、LOFT……从而实现了老旧建筑的升值。

2、让城市化进程更包容共生

以iDTown国际社区为例,其前身是鸿华印染厂的后工业遗址,如今成为身处深圳这座大都市边缘的艺术飞地。这个厂实际上只是空置了十来年时间,可能由于离海边很近,空气的腐蚀性非常大,所以所有楼面、地面腐蚀或者锈蚀得特别厉害,十来年时间却显现出一种很古老遗址的感觉。通过改造,比如把整装车间改造成美术展览馆,以及把工人宿舍改造成青年旅社等等,iDTown成了一个很有活力的社区,让时间再度焕发生机,回归人、自然、构筑和历史之间的“本源”关联,营造置身世外的独特创意和空间体验。

3、使普通建筑从衰败到良性循环

大规模的开发、推倒重来的城市建设模式基本上已经走到头了,因此怎么样去保护、利用或是活化历史街区,成为城市更新需要研究的重要课题。旧建筑的活化更新有三条线索,即旧工业建筑改造、历史街区更新和新内容下普通建筑活化。一个普通老旧建筑改造下来,植入了一个新内容,这些事情其实不是建筑师做的,而是建筑师在推动,这个是中国城市更新一个很重要的方向,使普通建筑从衰败的状态变成良性循环的状态。

总之,设计改变了生活,也让生活变得更美好。如果您有老旧建筑改造方面的需求,欢迎联系广东省建科建筑设计院,我们有大量的老旧建筑改造案例,可以为您提供专业的老旧建筑改造方案。

老旧工业园区改造存在的瓶颈

来源:建科设计

衰败破旧的厂房,“三高两低”的产业形态,杂乱的电线网……这是传统老旧工业园给人的印象,这些工业园区特别是城中村内的工业区,以其成本低的优势,引进了大量的劳动密集型加工企业。由于发展初期过于注重产业规模,忽视远期建设,缺乏科学统一的规划,产业分布相对分散,多数企业单兵作战,产品雷同,企业协作能力不强,集群效应难以充分发挥。此外,老旧工业园区的环保、安全生产问题隐患较多,且整治难度大,因此老旧工业园区的改造升级,是工业经济发展的必然选择。

老旧工业园区改造升级可以为企业转型升级提供新动能,是高质量发展落实赶超的重要载体保障,逐渐为各地所重视,且日益成为创造当地经济发展新局面的中心工作。对于传统老旧工业园区进行改造,是各地城市发展的大势所趋、必由之路。对于企业而言,应该借此机会提升脏乱差的落后形象,更应该大力开展技术改造和装备升级,提升企业综合竞争力。对于区域而言,则要积极开展土地置换,腾出空间引进优质项目,推动产业结构升级和城市人居环境的改善。

然而,老旧工业区改造并非易事,牵涉到政府、开发商、社区等多个利益主体。据相关人员调研发现,旧工业区升级改造存在这些瓶颈:

1、思想狭隘,“不愿改”

部分业主认为政府对园区升级改造补助有限,另有部分业主觉得改造后容积率不高,赚取利润少。因此不少业主倾向于安于现状,改造意愿不强,参与热情不高。一些老板认为,自己的厂房出租都可以有不错的收入,为什么还要改呢?

2、资金短缺,“不能改”

部分旧工业区运作资金不足,规模也较小,无力自行改造。村级工业园改造不可避免要进行地上旧建筑物拆除、地上企业搬迁、土地平整等工作,这些往往需要投入巨额的资金,单靠村集体的力量显然很难完成改造,必须依赖政府或者社会资金。但即使政府和社会资金能够参与改造,同样面临两个问题:一是政府可投入资金有限。因此政府资金应优先用于哪些园区改造,以什么形式投资、投入额度、标准均值得进一步探讨与明确。二是引入社会资本后,如何对其监管与引导,防止其过度追求经济效益,而忽视产业发展。这是资金瓶颈。

3、产权不清,“不敢改”

由于村级工业园土地的所有权、使用权、经营权三权分离,造成在改造中要协调土地的所有权人村集体、使用权人开发企业租户(“二房东”)和经营权人生产企业等多类权益主体,进一步加大权属整合难度,从而影响村级工业园成片连片规模改造。这是产权瓶颈。

4、政策不明,“不会改”

像深圳,市、区涉及旧工业区提升改造的政策有《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引(试行)》《龙华新区关于加快推进工业转型升级的若干措施(试行)》等数项,然而,一是政策之间相互交织,业主无所适从;二是对产业关系复杂等特殊旧工业区提升改造存在政策缺失;三是不时有新的政策出台,部分业主无法把握前沿政策,不知如何行动。

5、产业发展瓶颈

村级工业园改造不仅需要产业载体,更需要产业内容。但目前村级工业园承载了五金、塑料、涂料、家具等大量低端雷同产业,外向型不强、创新性不足、产出效益低下、环境污染严重等问题日益凸显。原有产业内容已经无法为经济持续增长提供充足动力,产业转型升级迫在眉睫。因此,如何落实产业规划、明确园区产业定位、找准产业发展方向、推动产业项目落地,实现产业转型升级,是村级工业园改造的一大困境。

6、利益平衡瓶颈

目前改工项目成本较高、经济效益不高(像在珠三角,工业用地出让价格大约80万/亩,而商住用地普遍都1000万/亩以上),复垦项目每亩土地仅奖励10万元。因此,如何平衡不同改造方向间巨大的收益差异,保障不同改造主体间的利益平衡是各地村级工业园改造工作中的又一大难点。特别是对于以产业立市、立区的一些地方而言,如何在村级工业园改造中保障工改工主体利益,突出以产业为导向的改造特色显得尤为重要。

这些瓶颈在很大程度上阻碍了各地老旧工业园区的改造步伐,可以由政府主导,通过兴建、改造、提升园区,集中实施治污、监管、安全、治安以及生产生活等方方面面的有效措施,将大大降低企业的运营成本和管理成本,实现资源的整合利用,为城市的可持续发展释放和优化空间,一个产、城、人和谐发展的局面将逐步形成,而园区,也必将走向一个更为光明美好的明天。