M1容积率上限对深圳产业空间的影响

深圳的未来在哪里,要靠实体经济、要靠创新驱动,这一点深圳的领导看的很清楚。但是,随着房价的不断高涨,市场上对利润的冲动,必然会想方设法不断蚕食深圳本已不多的产业空间。虽然法定图则规定了一定比例的产业功能,但是城市更新的“工改居、工改商”项目由于利润的召唤第一时间被开发商“选”了出来,少有的工改工项目也几乎沦陷为类住宅产品的天下,这种“市场选择”的结果导致深圳M1厂房数量急剧的减少,大量的优质企业被迫向东莞、惠州甚至更远的内陆地区迁移。

刚开始这似乎可以用产业转移理论来解释,不值得惊慌失措。但是随着欧美发达国家的再工业化,以及工业4.0革命的出现,生产环节是否低端、是否该流出,就要看产品的性质和工艺了。深圳的产业以战略性新兴产业和未来产业为主,重化、五金、电镀等低层次产能已经在高房租的压力下基本淘汰,如果进一步减少生产环节的产业空间,流出的产能将可能是智能制造革命中最为先进的那部分。如何留住这些创新型的实体经济,防止产业出现类似香港的空心化,已是刻不容缓的课题。

好在深圳的领导们很清醒,划出了工业区块线,并使其成为一项制度安排,像基本农田保护一样、像生态控制线保护生态一样,来保护深圳的先进工业。但是线划了,效果如何?以龙华为例,申报的20多个工改工项目全部为新型产业用地(M0)方向。各区的情况基本一致,未来深圳的研发办公等写字楼市场将充斥市场。

领导们也很快意识到这一点,在城市更新十三五规划中明确了新型产业用地(M0)的最高比例,同时进行强区放权,给与了区里更大的灵活性和决策权。有些区为了解决这一问题,用行政的手段规定产业用房自持的比例,甚至直接限制工改M0的审批,但是收效甚微。开发商还是想尽办法去做M0,实在做不了,宁可不改。对政府来说,这一块的根源在哪里,必须抓住问题的关键才能做出切实有效的政策,避免头疼医头、脚疼医脚。

其实,M1容积率上限就是解决这个问题的牛鼻子。普通工业用地容积率最高为4,新型产业用地容积率最高为6,容积率差异涉及到申报主体巨大经济利益,造成几乎所有已备案的工改工项目拟更新方向均为新型产业功能(工改M0),否则“算不过账”,没人会做亏本的事。不依靠市场,单靠行政强制肯定难以达到预定的效果。

那么,M1容积率上限为4,M0容积率上限为6是否合理呢?我认为很不合理,理由有四:

第一,不符合深圳政府鼓励建设M1的引导方向。按照正常的逻辑,政府鼓励什么,应该给它以最优的政策,引导市场向这个方向调节和发展。但是现在的情形是什么样子呢?政府鼓励M1,却给它低的容积率上限;限制M0,容积率却高。这不符合政府鼓励M1的认知和逻辑。好比企业鼓励并重用人才,却给他最低工资,这怎么行?

第二,不符合深圳土地必须集约利用的现实需要。深圳的土地面积只有1997平方公里,同为一线城市,上海面积6300多平方公里,北京是16800多平方公里,广州是7300多平方公里。也就是说,深圳大致相当于北京的八分之一,上海、广州的三分之一。这要求深圳的建筑哪怕是工业建筑也要集约利用,向天空向地下要空间(现有的建筑工艺、技术也完全能够支撑高层的重型厂房,那种认为厂房就是低矮的观点是可笑的)。因此,M1容积率上限为4不符合水准土地集约利用的要求。

第三,不符合政府简政放权的历史趋势。M1容积率上限是在《深圳市城市规划标准与准则(2014)》里规定的,对其取值专家们应该拿出的依据是所谓“区位条件、交通条件 、资源条件”等等。这里要注意的是,容积率上限并不是项目实际取得的容积率,其最终的核定要经过“建环委”的研究讨论来决定。也是就说,M1确定容积率在建环委过会时,那些 “区位条件 、交通条件 、资源条件”的限制,会被专家组进行个案讨论,通过了就代表没问题。既然有建环委给个案项目的环境承载力进行研究审定和把关,又何必给全市的产业空间一次性套上一个不可逾越的天花板呢(短时间出台的这么大范围的指引,可做参考,但作为强制性规范,其科学性也有待商榷)。所以,目前规定的容积率上限有一刀切的嫌疑,其作用无疑是给强区放权带上一个枷锁,让区里带着脚镣跳舞,不符合简政放权的初衷。

第四,不符合为未来负责、为城市负责的科学态度。城市规划关系着城市的未来,今天小小的容积率的倾斜,可能导致未来的研发办公用房泛滥,导致产业的空心化、竞争的同质化。而且比较可怕的是,M1厂房未来还可以通过综合整治等方法改造成为研发办公用房,但是研发办公用房如何改造成为厂房呢?一旦实施,不可逆转。难道再拆一次,那将是社会财富的巨大浪费,深圳会为了今天的容积率政策买单。事实上,容积率可以出台指引,但不能进行简单粗暴的强制,这不符合科学发展的态度,也对深圳的未来不负责任。

那么,我们该如何呢?我们要建言市委市政府,抓住容积率这个牛鼻子,以四两拨千斤,牵一发而动全身。建议容积率方面将M0和M1一视同仁,或者对鼓励的M1有所倾斜,相信由于M1产品地价低、相对稀缺、可塑性好,市场一定会做出相应的选择的。对于现有容积率的指引,建议可以让各区作为参考,其不具有强制规范效力,解除各区的枷锁,真正的实现强区放权(不用担心各区乱提容积率,因为有建环委专家的把关,只是减少了一重限制)。另外,不用担心建筑问题,最近中环的地王占地只有2000多平方米,这在深圳连最低的旧改门槛都进不去。看下香港的建筑密度,深圳还是控的太死。

总之,要相信各区,否则放权有什么意义;要相信建环委,否则过会只是个形式;要相信市场逻辑,你鼓励的要给它更多;要相信未来,只有改变(远胜于强制)才会赢得产业发展空间。

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城市更新,需要模式,也需要一个性感的故事

 

“无论什么时间,这座城市都应该是黑白两色的”,这是伍迪·艾伦影片《曼哈顿》中的开场白,伴随着这段旁白,出现的是纽约的象征曼哈顿,笔直窄窄的街道、摩天大楼,这个画面开启很多人对国际都市的启蒙和向往。

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你现在看到的纽约

是经过数百年城市更新后的面貌

真实彩色的纽约,是水泥高楼林立人潮涌动,城市充斥繁盛的娱乐及购物中心、百老汇剧院、大量耀眼的霓虹光管广告、以及电视式的宣传版,这些已经深入成为象征纽约的标志。而位于这座城市中心的曼哈顿,更是以一个见证者的角度观摩着城市发展的各个阶段。那些地标性建筑——帝国大厦、克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心都建于电影还是黑白色的时期,他们的兴起注释着这个城市一个崭新阶段的发展:纽约曼哈顿自20世纪50年代起开始进行城市更新(urban renewal),一个只有59平方公里的土地上,经过100多年不断的对城市升级改造演变成后来的模样。城市更新如城市扩展一样改变着城市的面貌,类似的城市更新也发生在国际金融中心伦敦的不同区域,这是国际化大都市发展到一定阶段的必经之路。

(城市更新阶段及城市扩展阶段)

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如今的北京遇见当年的曼哈顿

一场与时间赛跑的城市变革已悄然上演

纽约成了很多都市的参照样本,但如今的纽约城市规划已不再只是追求摩天大楼。大到着手修订城市土地分区规划,小至用自动化楼宇控制系统改造城市老建筑,更新的内容变得更加精细,如同纽约曼哈顿所面临着城市病的巨大挑战,高能耗、交通拥堵、生活质量下降、基础建设老旧,这些问题,在经过三十年超快速发展的北京也日渐显现。

在北京,过去投资驱动的旧经济增长模式带来大量低效的工业用地,城市本身的产业结构也亟待升级,这个一线城市的发展空间布局已功能高度发达,未来建设用地的管控收紧,摊大饼式的建设方式已然不可持续,持续高涨的土地价格同样提升着建筑的水准,对相匹配的物业形态提出了更高的要求,城市更新刻不容缓。近年,这个话题不断被政府、媒体还有开发商们提起,当城市核心区的物业水平被非核心区域的物业超越时,北京的内动力爆发。而城市更新,不应该只是一幢幢旧楼被推到后的翻新,它的参与是一个复杂的过程,政府、市民、开发商都需要在观念上和能力上进行改变 。

工业用地“宏调”深圳样本

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政府通过“工改工”来保持工业用地规模的诉求与土地开发者希望通过“工改商”“工改居”增加盈利的诉求如何有效衔接,将成为未来深圳土地市场最重要的博弈之一

文/本刊记者 焦建编辑/苏琦

在尝试为产业发展打破土地瓶颈的广东各传统产业城市中,不断更新“宏调”模式的深圳,是最具探索性的样本之一。

3月底,深圳公布的最新土地出让信息显示:此前一个月,当地共有三宗土地进行招拍挂出让。因政府设置了严格的条件,其中两宗皆以起始价拍出。以其中一宗为例,因必须跨过航空航天产业中的卫星及应用产业、应拥有相关专利五项以上、产品可提供50Gbps通信通量等技术条件五个“门槛”,该地最终只有一位来自深圳的竞拍申请人。

与之相比,企业在“工改”领域内的土地竞争,则是另一幅场景:2016年底,因涉及国有资产转让,在广州产权交易所挂牌的深圳某标的项目以网上竞价方式进行公开出让时,吸引了十余家房企参与竞拍。历经5个多小时、439轮报价,一家企业才以溢价率319%为代价拿下该项目地块。

除“定向”招拍挂外,“工改”是近年来深圳颇具特色的产业用地供应方式之一,其含义是指实施以拆除重建类的工业区改造项目为主的城市更新。在招拍挂规模有限且门槛较高背景下,通过“工改”进行“工改工”、“工改商”及“工改居”(涉及到国有资产转让才须公开挂牌竞价),是深圳在过去几年中突然流行起来的土地供应手段之一,其实践也正在不断扩散到其周边的东莞、惠州等地。

但随着深圳巩固产业空间基础、稳定工业用地规模的意图日益明显,从今年初开始,涉及各类“工改”的一场产业用地供给方式改革,在深圳拉开了帷幕。通过采取鼓励或限制的一系列政策手段,深圳希望到2020年时,全市的工业用地比重还能实现不低于30%。

这是一个涉及深圳从市到区各级政府如何有效推进相关政策落地,土地开发者如何重新寻找新型盈利模式、并接受以往的短期获得高利润转变为长期获得中低利润的过程。政府的政策诉求与土地开发者的盈利如何有效衔接,将成为未来深圳土地市场最重要的博弈之一。

以工业为基

在全国的一线城市中,深圳是土地财政收入占GDP总额不超过25%的唯一一个。各类工业产业,是深圳的立身之基。

2016年,深圳规模以上工业企业总数6357户,新增949户;规模以上工业增加值7199.5亿元,同比增长7%,增速分别高于全国、全省1个和0.3个百分点。工业增加值占GDP比重为36.9%,工业对经济增长的贡献率为28.4%,拉动增长2.6个百分点。

深圳占地面积只有1996.85平方公里,土地的紧缺严重制约产业发展。2010年7月1日,深圳经济特区面积扩容近5倍,原关外的宝安区和龙岗区被纳入特区范围,发展空间大为拓展,但依然不敌产业的快速发展。

为保障工业发展,深圳在新增供地时一方面越来越表现出“定向”特征。据深圳中原研究中心监测:2016年全市招拍挂成交59宗地块,其中27宗为工业用地,面积约115.1万平方米,占比50.1%;另一方面,针对存量土地的城市更新即工改,才是深圳工业用地供应的主要方式。

深圳城市更新可追溯至2004年,但此时目的主要是解决市容市貌问题;从2009年底开始,深圳陆续出台《深圳市城市更新办法》及《实施细则》、《深圳综合整治类旧工业区升级改造操作指引》等一系列配套法规,包括旧工业区升级与城中村改造在内的城市更新登上舞台;2012年,深圳进一步指出以城市更新释放发展空间,由依赖增量土地向存量土地二次开发转变。

在存量土地中,深圳工矿仓储用地占比达到存量面积的30%以上。而深圳2011年的一项统计数据还进一步显示,深圳大概有3881个产业园区,其中大部分并没有与城市功能形成互动关系,亟待进行升级。它们的体量,决定了通过工改提供工业用地的供给端潜在规模。

从需求端来看,为提高企业参与工改的积极性,保证其预期利润,在过去几年中,深圳适当放松了工业用地转让的限制政策。

例如,《深圳市工业楼宇转让暂行办法》曾规定工业楼宇的配套设施应统一规划、集中建设,不得分割转让或者改变用途,但在2012年8月出台的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》中则规定,“升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目,其配套设施限定自用……配套设施如按规定经批准进入市场销售的,应当按照市场评估地价标准补缴地价。”

政策不断推动,加之土地价格快速上涨,原业主工改的意愿日趋增强。根据世联行综合体事业部向《财经》记者提供的数据显示:2013年-2015年,深圳城市更新拆除重建工业用地规模占拆除重建用地总规模的比例平均在15%-20%之间,在2016年全年达到40%(约220万平方米,城市更新总量540万平方米)左右。

在完整的流程中,“工改”指将现有土地性质为普通工业用地(M1)按一定比例改变为新型产业用地(M0),将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园,并配建多元化的设施,包括新型产业用房、配套商业、配套宿舍等多种物业形态。

但随着整个工改市场的不断成熟,深圳市不断认清的一种局面是:工改项目以“工改商”、“工改居”居多,“工改工”比例偏低,已出现去产业化、产业空间碎片化现象。“过去几年,你会发现,深圳这些所谓的拆除重建项目基本都被做成地产开发。而华为、中兴等企业生产基地外迁,让政府意识到这可能会导致产业空心化,因此政策开始转向。”世联行首席工改顾问董极对《财经》记者称。

从今年初开始,深圳迎来工改政策调整的“高发期”,继《深圳市城市更新“十三五”规划》(下称《规划》后,陆续出台了历经30余遍修订的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(下称《暂行措施》)等一系列文件,政府的调控意图不断显现。

“城市更新也有生命周期,在过去的一段时间里,因利润确实比较丰厚,很多企业都涌到了这个领域当中来,有些领域已出现了恶性竞争。为保住深圳先进制造业的发展空间,深圳会对相关政策调整,从复制推广阶段的放水变成现在的抽水,应该说政策基调在部分领域内是收紧的。”在相关政策调整前《财经》记者参加的一次深圳相关论坛上,深圳市规土委的一位官员已如此预警。

事后来看,这些政策在涉及工改时,确实搭建起了一张旨在提高工业用地比例、限制其他用地方式的不断收紧的立体网络。

例如,《规划》指出:深圳将力争完成100个旧工业区的复合式更新(指以综合整治为主,融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式的城市更新),工业区块线内的旧工业区更新方向原则上应为工业用地功能,严格控制“工改商”、“工改居”。在《暂行措施》中,对这种复合式更新的模式也有了相对详细的解释。

在此之前,深圳的城市更新通常是由企业出面拆除重建,以效率最高和收益最大化来衡量。

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,深圳要保障制造业比例,工业用地地盘肯定要保持。拆除重建的综合成本特别高,矛盾也特别复杂,并不一定符合整个项目投资的需要。退一步回到综合整治,是对原有工业布局的尊重,也比较符合实际。此外,在一个工业区里面,单独改造成商业或居住用房,会影响到整个产业的合理布局。

“综合整治兼顾到原有业主的客观需求,也顺应原有的产业布局,尽可能减少整个拆迁布局过程中的整改。原有产业的保留也能促进与新的进驻产业平滑过渡,因此还是有好处的。”宋丁称。

董极则在分析《规划》时认为:首先,作为产业保护措施,设置工业用地政策高压线,能严控地产开发行为,切实为产业发展保驾护航;其次,工改项目平均容积率或从4.5提升至6,可纵向增加产业空间载体;此外,从不限制新兴产业用地占工改项目比例到全市平均不超过50,能横向增加高端生产制造业、高端装备制造业等物理空间载体。

在评价数月以来的政策执行效果时,宋丁对《财经》记者称,“抬高工改门槛后,工改项目投资者层级提升,工改方向更符合城市更新大方向,工改土地资源利用更加集约和合理。”

“强区放权”之后

因历史原因导致的工业用地占比较高,深圳龙岗、宝安、南山、蛇口等地区,是深圳大量正在或潜在进行工改项目的主要分布地。

在普遍意识到要抢占发展机遇、“谁先供应土地、谁就先受益”的前提下,采取何种突破性的方式及时供应产业发展所需土地,各区均在积极筹划。

以深圳面积较大的龙岗、宝安为例:目前都存在着建设用地基本饱和,虽工业区众多,但不少都是“建设标准低、配套严重滞后的旧工业区”。提高土地利用率,推动旧工业区升级改造,是区政府正在面对和尝试解决的难题。来自各地的解决方案,也因此层出不穷:

针对龙岗公共配套设施相对缺乏、单个项目运作模式不利于公共设施分担和片区整体提升的情况,为避免项目申报时出现“挑肥拣瘦”的现象,龙岗探索的是片区统筹模式,按照“利益平衡、责任共担”的原则,将片区内的道路、学校、医疗机构、文体中心等项目建设(含拆迁)全部纳入片区统筹。该区还在全市率先明确了城市更新项目周边公共设施由政府与开发企业共建模式,企业和政府投资比例为6∶4。

宝安则提出了为增加先进工业用地保护,划定70平方公里的工业控制线,工业红线内将严格限制工业用地转换为非工业功能。在诸多产业研究人士眼中,这实际上也是走在了全市的前面。

在罗湖区,已经对旧改项目提出要求,开发主体要与区政府签订招商引资协议。“可见区政府对发展产业的决心和力度。”一位分析人士称。

作为推动城市更新、增加工业用地的“组合拳”之一,在区政府积极性已然不低的前提下,深圳还正在落实“扩权强区”的政策。

根据该市《关于进一步推进强区放权改革的若干措施(送审稿)》及相关文件,目前深圳全市下放区级的事权共154项(仍在进行微调)。按事权类别分,主要分为审批管理和管理机制等类。审批管理类主要包括城市更新、规划国土等方面的审批事权和管理事权的下放。

城市更新,是深圳事权下放最彻底领域。去年10月底,深圳在全市施行城市更新工作改革,原由市规划和国土资源委员会及其派出机构行使的城市更新项目的行政审批、行政确认等职权,除地名许可、测绘查丈等事项外,都调整至各区政府行使。此外,城市更新单元计划也由各区政府审批,报市规土委备案。涉及精简下放的行政职权多达425项,城市更新审批流程将简化一半以上。

“这不仅有利于简化审批程序、加快工作进度,更有利于聚焦本区发展的实际需求。”一位改革涉及到的相关区领导称。

据《财经》记者的不完全统计,短期看来,在不少区,因为依托事权下放后构建起的“区城市更新局”牵头进行审查,在办理相关批文时,时间普遍缩短了三分之一甚至三分之二。

在不少研究人士眼中,权力下放减少行政决策链条节省的时间成本,会让企业参与工改等各类城市更新的积极性提高。“城市更新与区一级政府的经济发展、产业发展、城市建设密切相关,权力下放有利于区政府实施城市更新工作;而区政府对项目也比较了解,有助于其与相关利益方沟通。”一位产业观察人士对《财经》记者称。

但在实践中,这项改革也确实正在遇到一定难题,比如组织架构不够完善、没有上行政策法规的配合、审查技术也不够成熟等,这也导致了业内有人判断“下放职权”相当于闭门造车,难以见效。“以往市里负责的事情,现在让区里的科员签字,大家的谨慎心理都不小,是不是会出现其他城市中相关改革失败的现象,现在谁都不好说。”

为让改革尽快取得成效,宋丁则建议称:一是市里放权的同时,也要放人才、放管理经验、放政策,并加强监管和惩治;二是区里要尽快熟悉新业务,尽早形成管理体制和架构,尽早出经验,优化流程、管理和服务,扎实提升效率和效益。

但在不少学者看来,“强权扩区”在将产业用地供应方案的审批权下放的同时,也将主干道审批权、建设事权下放了。这一方面有利于区自主进行产业布局,实现区域差异化发展,但另一方面也应警惕重复建设的问题。

事实上,在深圳目前近2000平方公里的面积中,之所以会有3000多个大大小小的产业园区,部分就源于历史上各地纷纷抢建的缘故。因此,在本轮以产业升级为主导的城市更新中,各地是否能够避免重复建设、日趋同质化的问题,也备受关注。

“过分追求短期效果,更新改造的标准低,长远考虑不足。”深圳市委政策研究室课题组此前的一份报告就指出,目前深圳改造城中村、旧工业区时,对关系城市长远的、多元化的目标需求考虑得比较少,对旧工业区的改造只是突出发展高新技术产业,而对市民急需的商业、文化娱乐、教育等改造安排没有被优先考虑。

报告还指出,现代科技产业的发展集约化趋势越来越明显,城市更新中各区普遍、零散地建设科技园区,存在互相争夺科技资源的现象,可能造成对城市土地资源新的浪费。“城市更新要符合城市产业发展的趋势,要注重城市经济功能的均衡布局。”报告建议称。

而宋丁则认为,对于各区在进行工改时的产业园区建设重复问题,会存在,但不会太大,“毕竟市政府不是完全撒手不管,会进行协调”。

“在各区都要出政绩,盯着别的区做了什么的前提下,这种协调是不是能够真正落到实效,有待观察。”前述产业观察人士对《财经》记者称。

后工改的盈利空间

几年前,土地开发者对工改从不认可到积极投入的态度转变,只经历了短短几个项目的时间。一系列新政出台之后,其态度与积极性会受到何种影响,产业各界均在关注。

一开始,因工改项目必须由法人购买和产业行业的限制,使得许多银行、律所等相关机构在面临这个新兴市场时的态度堪称冷淡。但随着初期几个项目的“野蛮生长”,直接将工业用地改造成居住或商业性质的物业进而售卖或租赁,利润之大,使得各类土地开发者开始积极介入这一领域,并将工改不断延展出“工改工”、“工改商”、“工改居”、“工改公寓”等一系列模式。

对工改的土地开发者来说,即便已经不存在以往将土地变性使用的巨大牟利空间,这一市场的优势仍然非常明显:与城中村的拆迁谈判动辄成百上千个业主相比,工业升级改造的可谈判性难度大大降低;工改可选择地块较多,可获得性较强;政策鼓励工业地产开发,申报流程相对较短;前期投入成本非常低。

截至2016年底,至少60家外地开发企业(主要为北上广及珠三角周边城市的大中型开发企业)因无法通过招拍挂或介入旧改来抢滩深圳市场,只得另辟蹊径通过合作、收购等多种形式涉足工改市场,抢占蛋糕。

对于其中考虑较为长远的企业来说,工改类城市更新项目,往往是最有效以低成本实现开发、持有、运营,从而转身城市配套服务商的路径;而对于更多以短期内盈利为目的的企业来说,看中的其实还是工改项目中可以通过地产化操作从而带来现金流和利润的部分,即研发用房转换功能,出售配套住宅和公寓等。

1月6日,第一太平戴维斯在深圳发布的数据显示:未来五年深圳将会有近2300万平方米的工业用房供应,包括普通工业用房1500万平方米,新型产业用房约800万平方米;对应建筑面积571万平方米,总货值约1700亿元。

但随着深圳市收紧各类其他工改、回归“工改工”的政策意图变得清晰,对于各类土地开发者这一部分可以地产化方式操作的领域,调整其实也处于“在路上”状态:

近日,一份由深圳市规土委起草的征求意见稿被曝光,其核心重点强调两点,一是关于建筑平面布局,商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型式设计,另外严格限制外墙凹槽设计,说明的就是为了禁止商业指标改造成公寓;二是套型建筑面积的规定,明确规定研发用房单套建筑面积不得小于250平方米。

据一位看到这份意见修订稿的人士对《财经》记者表示:在最新的修订中,250平方米的数字可能已经被改为套内面积180平方米。但不管数字大小,这种来自政府层面的有意限制,很可能会改变工改项目持续几年的热潮,让参与者进入观望期。

董极也认为,如果工改公寓未来被全面收紧甚至完全禁止,整个工改市场将会遭遇致命性打击。因为在暗流涌动的工改写字楼市场中,盈利最高的就是作为配套的工改公寓,堪称“工改工”界的盈利“明星”。“在政府主导下的城市产业化发展的核心大背景下,未来工业用地的地产化开发将受到极大限制、利润空间也会受到极大压缩。工改在去年下半年已经达到顶峰,接下来会进入盘整阶段。大家都在观望,看是不是会有放松,看会不会有更多的政策细则出来。”

在其看来,基于现有市场特征和几大政策的核心思想来看,未来可能的几大趋势是:一、1年-2年内工改市场盘整年,未来竞争不减;二、从前后端双控到动态控制的监管趋势; 三、开发企业涉足工改进入理性思考期;四、政企通力合作,构建城市产业运营商;五、工改保质的提升使命势在必行; 六、功能改变政策的实施细则亟须出台。

而对于仍有意深耕这一行业的参与者来说,作为盘整阶段的重要取舍之一,就是如何将以往快土地项目快节奏的开发周转模式,转变为慢节奏的持有经营性模式,并尽快找到盈利渠道。这就意味着参与者必须具备产业规划的能力,理解片区产业方向,同时在工改项目建成后还要能够吸引产业进入,具备一定招商能力。

以此前在深圳拿地的某央企地产公司为例,其操盘者在拿地初期便表示:其操作工改的思路,是根据不同区域的产业定位,把政府希望导入的行业引进来,同时利用政府吸引企业的政策增加项目吸引力。在该地产公司那里,较为认可的是深圳天安云谷围绕华为做招商运营的思路,并曾专门进行过考察学习。

天安云谷是深圳“工改工”的示范项目,主要面向云计算、互联网、物联网等新兴产业中的初创企业,利用深圳高新技术产业和创业环境的优势,与华为科技城形成“云产业”集群。

但对于有志于此的土地开发者来说,工改项目如果没有找到一种有效的商业模式,可能最后会陷入一种鸡肋状态,因此,如何进行盈利模式的创新,是其均需攻克的难题。

“政府在调整工改工政策的时候,希望让开发商更多地承担产业运营的角色,目前有一点甩包袱的意思。开发商愿不愿意买单、有没有能力买单,都是问题。总而言之,双方的博弈才刚刚开始,会有一个慢慢碰撞的过程。”前述产业观察人士告诉《财经》记者。

“房地产的上半场已经结束,深圳的下半场就是重重受限之下的工业用地开发。虽然不会那么赚钱,但是现在摆在开发商面前的就这两碗饭,总得挑一碗吃,不然就会饿死。实际上,真正进入这一领域之后,才会发现其中所蕴含的机遇。”董极称。

深圳旧改新政公布 旧住宅需100%业主同意才能拆除

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据网易新闻,1月5日深圳市城市更新协会官方发布了《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》,新的旧改新政有什么改变呢?有哪些重点呢?会不会对买房又影响呢?

深圳旧改新政公布

近日,深圳市人民政府办公厅发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》,措施相比上一版新增条款18条,重点包括旧住宅需100%业主同意才能拆除,“十三五”期间全市将试点开展10个左右重点更新单元实施,非独立占地的社区级配套用房配套规模达105万平方米,2020年提供300万平方米左右的人才住房、保障性住房。

新政有9大重点:

1、首提旧住宅宅区拆除重建要求,建筑楼龄要大于20年,零散旧住宅区总面积不能超过总拆除面积的一半,权利主体更新意愿应达100%,住宅类合法房屋产权置换原则按套内1:1的比例置换。

2、符合产业发展导向,因企业技术改造、扩大产能且通过综合整治、局部拆建等方式无法满足产业空间需求,在2007年6月30日前建成的旧工业区经研究审批后可更新(更新方向为普通工业用地M1)。

3、旧工业区、旧商业区中部分楼龄未满15年的建筑物,占地面积之和必须小于6000平,且不超过总拆除重建面积1/3。

4、首提清理未推进项目。更新计划公告1年内,未完成土地信息核查和报批规划、或报批通过2年内未确定项目首期实施主体、亦或实施主体确定1年内,未办理土地出让手续的项目,均将被清理。

5、“十三五”期间,全市试点开展10个左右重点更新单元实施。

6、继续推进宝安龙岗70个旧城旧村改造项目。

7、首提配建人才住房。开发商配建“两房”可获得商品用房。配建公共租赁住房,可取得不超过总建筑面积45%的商品性质建筑面积;配建安居型商品房,可取得不超过总建筑面积25%的商品性质建筑面积(住宅套型建筑面积需控制在90㎡以下)。

8、拆除重建类旧改中的商务公寓,建成后按照一、二、三类地区分别将20%、18%、15%的公寓移交政府,作为人才公寓。

9、小地块城市更新单元拆除范围内用地应为完整宗地,权利主体旧改意愿需达到100%,可供无偿移交政府的独立用地应当不小于拆除范围用地面积的30%

深圳官方明确土地使用权续期

深圳官方明确土地使用权续期

2016年4月20日讯,深圳官方昨晚发文称,1995年9月18日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的土地,顺延至国家法定最高年期,不用补交地价。1995年9月18日后已签订的土地使用权到期后,如何续期、是否需要交纳地价等问题,正在研究制定相关政策。

房子土地使用权

1、1995年9月18日前签合同的不用补交地价

一九九五年九月十八日前与深圳市规划和国土局已签订《土地使用权出让合同书》的土地,顺延至国家法定最高年期,不用补交地价。

1996年深圳市政府依据市人大决定,发布了《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》。公告规定:凡与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地,其土地使用最高年期按国家规定执行,即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。

在该公告之日(一九九五年九月十八日)前已签订《土地使用权出让合同书》的,其土地使用年期按以上规定,自出让合同规定的起始日期推算、顺延即可,不须另签合同或换发《房地产证》,其中需变更产权的,在办理变更产权手续时确认、顺延。

2、原土地使用权不超50年

深圳作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者,1982年出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。该规定首次规定通过行政划拨方式供应经营性用地,并且规定了相应用途的土地使用年期,如工业用地30年,商业用地20年,商品住宅用地50年等。这与国家规定的行政划拨“无偿无限期”不同,这也是我市目前已经到期土地需要续期的主要原因。

1988年,《深圳经济特区土地管理条例》出台实施,条例明确特区国有土地实行有偿使用和有偿转让,有偿出让国有土地使用权可采取协议、招标和公开拍卖三种方式,土地使用年限根据实际需要确定,但不得超过50年。

1994年,《深圳经济特区土地使用权出让条例》,条例规定土地使用权最高使用年限为50年。

1995年9月15日深圳市第二届人民代表大会修改了《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十一条作如下修改:“土地使用权的最高使用年限为七十年,不同用途的土地使用年限按国家规定执行。”

来源:北京晚报

2016年深圳城市更新第二批计划

3月16日,深圳市规划国土委公布了《2016年深圳市城市更新单元计划第二批计划》(以下简称“计划”)。本批公告计划共包含城市更新单元12项,涉及用地总面积77.39公顷。其中,“工改工”产业升级类更新单元7项,改造为居住、商业等功能的更新单元5项,产业升级类项目仍占主导。

根据《计划》,共有7项城市更新单元涉及“工改工”产业升级。其中,3项位于宝安区、2项位于光明新区、2项位于龙华新区。从产业升级类城市更新单元的拟拆除重建面积上来看,位于宝安区松岗街道的溪头第一、二工业区城市更新单元拟拆除重建面积最大,为155860平方米;面积第二的是同样位于宝安区的益成工业园城市更新单元,该项单元拟拆除重建面积为67445平方米。

记者统计发现,《计划》中的全部更新单元均位于原特区外,而其中更有5个更新单元包含居住功能,分别是位于龙岗区龙岗街道的洪围片区城市更新单元、位于宝安区松岗街道的溪头第一、二工业区城市更新单元、位于龙岗区布吉街道的松元头贵坑片区城市更新单元、位于龙华新区福城办事处的田背工业区城市更新单元以及位于龙华新区观湖办事处的陈屋村城市更新单元。

深圳市规划国土委相关负责人表示,该批计划透露出了深圳市计划通过项目实施逐步改善原特区外土地利用低效、配套设施不全、城市环境落后的局面,这将为大力推进特区一体化建设发挥积极作用。

此外,本批产业升级类城市更新单元的计划中不乏一批民生项目。如位于宝安区松岗街道的溪头第一、二工业区城市更新单元要求拟拆除重建用地范围内应落实110kV变电站一处、消防站一处、垃圾处理用地一处及用地面积不小于14872平方米的公园绿地和用地面积不小于6179平方米的文体设施用地;位于宝安区西乡街道的南方盈信地块城市更新单元要求,拆除重建用地范围内应落实面积不小于1900平方米文体设施用地。

编号 辖区 街道 单元名称 申报主体 拟拆除重建用地面积(平方米) 备注
1 宝安区 西乡街道 益成工业园城市更新单元 深圳市铁岗股份合作公司 67445 ①拟更新方向为新型产业等功能。
2 宝安区 西乡街道 南方盈信地块城市更新单元 深圳市南方盈信制药有限公司 14129 ①拟更新方向新型产业等功能;

②拆除重建用地范围内应落实面积不小于1900平方米文体设施用地。

3 宝安区 松岗街道 溪头第一、二工业区城市更新单元 深圳市嘉信松山置业有限公司 155860 ①拟更新方向为新型产业、居住、商业等功能;

②拟拆除重建用地范围内应落实110kV变电站一处、消防站一处、垃圾处理用地一处及用地面积不小于14872平方米的公园绿地和用地面积不小于6179平方米的文体设施用地。

4 龙岗区 龙岗街道 洪围片区城市更新单元 深圳市富邦置地控股有限公司 166398 ①拟更新方向为居住、新型产业等功能;

②拟拆除重建用地范围内应落实面积不小于345平方米的文化设施用地及33311平方米的公园绿地。

5 龙岗区 布吉街道 松元头贵坑片区城市更新单元 深圳市松源头股份合作公司 39939 ①拟更新方向为居住等功能;

②拟拆除重建用地范围内应落实面积不小于3718平方米的社会福利用地及2876平方米的公园绿地。

6 光明新区 光明办事处 大捷达工业区城市更新单元 大捷达实业(深圳)有限公司 40516 ①拟更新方向为新型产业等功能。
7 光明新区 公明办事处 高博印刷厂城市更新单元 深圳市金德来投资有限公司 10315 ①拟更新方向为新型产业等功能。
8 龙华新区 观澜办事处 信利康豪佳工业园城市更新单元 豪佳电子(深圳)有限公司 22254 ①拟更新方向为新型产业等功能。
9 龙华新区 观澜办事处 日广厂城市更新单元 深圳市时景实业有限公司 14128 ①拟更新方向为商业等功能;

②拟拆除重建用地范围内应落实面积不小于3793平方米的公园绿地。

10 龙华新区 福城办事处 田背工业区城市更新单元 深圳市合正房地产集团有限公司 124282 ①拟更新方向为居住、新型产业等功能。

②拟拆除重建用地范围内需按法定图则确定的用地规模落实九年一贯制学校用地一处。

11 龙华新区 观湖办事处 陈屋村城市更新单元 深圳宏天房地产开发有限公司 105456 ①拟更新方向为居住、商业、新型产业等功能;

②拟拆除重建用地范围内应落实不小于18班的小学用地一处及不小于6248平方米的公园绿地。

12 龙华新区 龙华办事处 桓鸿铧地块城市更新单元 深圳市桓鸿铧投资有限公司 13132 ①拟更新方向为新型产业等功能。
特别提示:

1.本表所列的城市更新单元须按照城市更新相关政策完成城市更新单元规划编制及项目实施主体确认等工作后方可实施开发建设。

2.本表所列“申报主体”仅为城市更新单元计划的申报主体,项目实施主体须依据城市更新政策规定的条件及程序进行确认后产生。

3.本表所列城市更新单元的规划建设要求在城市更新单元规划审批过程中予以确定,除满足本表所列要求外,还应满足法定图则等上层次规划关于交通、市政、公共配套设施的建设要求和城市更新政策中公共利益项目等用地的移交要求。

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融资440万 他的联合办公空间 开业7日入住率70% 半年扩张10000平米

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◆ Randy(左),90后,“无界空间”创始人,毕业于常青藤名校康奈尔大学。右为合伙人韩昕锜。二人是校友。

去年12月,Randy开始关注“联合办公空间”(共享办公)生意,原想小打小闹,但在今年4月份时,受到了前万科高级副总裁毛大庆刺激,走上了融资扩张之路。

Randy深深记得是4月份的某天,他参加leancloud举办的一个小派对,现场来了许多创业者。也就是当晚,Randy得知毛大庆要做跟他相同的事儿——联合办公,且投资方均为业内大咖,如真格徐小平、红杉沈南鹏、创新工场李开复… …

第一反应,他的脑子里冒出三行字:“我靠,怎么办,要完了。”

他抓紧时间融资,四处见投资人。幸运的是,融资在5月份便敲定:“无界空间”获得440万元天使投资,投资方为梅花天使、经纬创投、青山资本。

7月25日,“无界空间”开业,面积1000平米,一周后入住率达70%。接下来数月,另一批创业团队相继入驻,其中包含硅谷著名孵化器500Startups。9月份,Randy在望京拿下两处新场地,面积分别为1400平米、2700平米。

728783440◆ 位于百子湾路黄木1号院的无界空间

运营半年后,到明年1月份,Randy预计一共将拓展4处新空间,工位数约1500个,总面积在10000平米左右。

注:Randy已确认文中数据真实无误,铅笔道愿与他一起为内容真实性作背书。

440万元天使融资

三元桥,Randy打开出租车的门,一脚正要跨上去,电话来了。电话那头是梅花天使合伙人张筱燕,Randy隐约有种感觉,是不是要给TS了?

5分钟前,Randy才与张筱燕聊完自己的项目——“无界空间”。5分钟后,张筱燕把Randy叫了回来,俩人坐在沙发上,开始聊TS。

“给500万,按2000万估值,如何?”

“要不400万吧。” Randy觉得稀释有些多。

“好,我们出TS,你现在签吧。”

此时的Randy有些犹豫,另一端的经纬、九合创投也在等他回复。说明情况后,张筱燕进一步表达了自己的诚意:“咱们别签TS了,直接签合同,现在给你打50万定金。”

Randy签了。但事后,经纬也没放手。最终谈判的结果是:5月份,“无界空间”获得440万元天使投资,资方为梅花天使、经纬创投、青山资本。

原本,Randy没想过融资,刺激他的是毛大庆,后者曾是万科高级副总裁。Randy深深记得是4月份的某天,他参加leancloud市场总监举办的一个小派对,现场来了许多创业者。

那天晚上,一位好友告诉Randy,毛大庆也要做联合办公空间,是真格徐小平、红杉沈南鹏、创新工场李开复等大咖一齐投资。听完后,Randy脑海里第一反应是冒出了三行字:“我靠,怎么办,要完了。”再一想,觉得也是件好事,可以一起教育市场。

但必须抓紧时间融资。整个4月份,他陆续找了九合、经纬、梅花天使。5月份,融资落定。此时,距离他筹备“无界空间”,已经4个月有余。

确定场地

原本,Randy没想干联合办公空间,他想做的是旅游:1个P2P平台,连接游客与当地人,后者帮助游客规划行程。

去年12月,东直门一家KFC里,Randy一边吃饭,一边向好友Diana展示自己的项目。Diana听完后觉得不靠谱,建议Randy做联合办公。Diana是“Shopit购帮”创始人,后者是一个提供发现时尚和搜索工具的App,正需要办公场地。

当时,Randy对联合办公空间认识尚浅。“印象中,就是一个社区,里面有很多小团队,大家经常组织牌局、看看电影,然后请一些导师过来… …”

但没过多久,Randy主要精力全转移了过来。经调研后,Randy发现,同类的P2P旅游平台已大小冒出10几个。“已经晚了半年。”

Randy最初的想法是,做200-300平米,“无界空间”与“Shopit购帮”两个团队先入驻,再拉几个新团队,慢慢扩张。以此,他算了一笔账。“我之前在BCG(波士顿咨询公司)工作,擅长算经济账。”

他大致研究了一下商业地产,看了诸如58、搜房等二手房平台,走访许多核心地段,算了算租售比。“若按200平米计算,至少活动空间占50-60平米,其余按80%-85%的入住率,每个工位4-6平米,每个工位月租1600元。”

如此一来,月收入不过5万元,还覆盖不了成本。“成本分为几块。一是租金成本,比如6.5元一平米,200平米就是6.5*30*200=39000元。其余为运营费用,1个人按5000-6000元计算,还有水电网杂费等。收入也是几块,一是租金。二是活动、咖啡服务等,大约占总收入的5%-10%。”

到今年2月份时,Randy得出一个结论:办公面积至少1000平米,最佳面积为2000-2500平米。“以2000平米为例,净利润约为20%-25%。”

接下来两个月,Randy看了大约30个场地。

首先Pass掉了中关村。“创业氛围好,但是竞争很激烈,初期优势不大。”在东边,Randy倾向于东直门、三元桥两处,一个是2号线,一个是10号线,且离西边较近。“但没找到合适的物业。” Randy又陆续看了望京、三里屯、上地、国贸等地。

一日,Randy陪朋友来百子湾苹果社区参会,后者去见Cape创始人。而Randy在一旁等候,闲来无事,便去了附近的链家地产看场地。

场地就在苹果社区——百子湾路黄木1号院,一共约1000平米,军产房,纯毛坯,水泥地。“外面脏脏破破,就像厂房一般。”但位置不错,离国贸约1.2公里。接下来3个星期,Randy又考察了10几处,最终选定在百子湾。

营业一周入住率70%

确定地址后,Randy着手设计、装修。

在设计上,通过好友介绍,Randy找到了中央美术学院教授史洋,后者曾与OMA设计事务所参与了“卡塔尔机场城”、“多哈大学城”项目,曾被评为国内最有思想的青年设计师。

21天后,设计方案完成,整体偏工业风。“我觉得很酷。”

3月20日,Randy准备装修。“我觉得进入了创业蜜月期,团队就我1人全职,而且没找投资。”4月3日,他去了柬埔寨,本想畅游4日。

抵达吴哥窟第一天,Randy刚到酒店,放下行李坐在床上时,出问题了。施工队打电话告诉他,有20几个退休老干部来闹事,不让装修。

Randy所租的是一个师级小区,属于空军后勤部,住着大约200户退休干部。后来军队将产权转成了商业地产,租给了一家物业公司,物业又租给了Randy。退休干部们对这件事很生气,因此与军队有纠纷。

纠纷波及到了Randy,整个4月份都处于“停工”状态。“他们锁上了我们的门,不允许施工。”但令他宽慰的是,趁着这段时间,他在宣传上添了一把火,发布了一篇宣传文,阅读量1万多,一些VC接连找上门来。4月底,“无界空间”完成440万元天使融资。

5月份,Randy不断与物业沟通,又持续了1个月。6月份,Randy公司注册完毕,装修的事儿也终于处理完。“军队最终妥协,自此,再没有人打扰过我们。”

7月10日,装修完毕,第一批团队入驻。7月25日,“无界空间”正式开幕。开幕前两个月,Randy与团队一直在策划创意,“一定要一炮打响,做得越敞亮越好。我讨厌大会,无聊。我想举办一个Carnival(狂欢节),这在美国很受欢迎,活动有不同片区,大家可以选择性玩耍。”

Randy打算做一场活动,排满全天。一部分是不同主题的讲座,请大咖来分享;另一部分是展示厅,如智能硬件、O2O… …

当日,1000平米的“无界空间”来了1000人,大多都是创业者与投资人,熙熙攘攘,大门堵着进不来。演讲一共7场,其中3个与投资相关,2个与创业相关。此外,唱吧创始人陈华、红杉资本合伙人周逵也分享了各自的创业、投资经历。

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◆ 周逵正在分享

大咖来了许多。有些是明星创业者,如陈华、会会创始人李翔昊、探探联合创始人潘滢等;有些是投资人大佬,如周逵、经纬创投合伙人Harry、明势资本创始合伙人黄明明、九合创投创始人王啸… …

继续扩张

总体来说,开幕式很成功。“前期通过预热,预约入住率达到了30%,开幕式一周后,这个数字变成了70%。再过两周,入住率达到了80%。”

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◆ 开幕式后,“无界空间”的团队留影,其中包括3名全职、8名实习生以及多名帮手。

在收入方面,无界空间也在稳步增长。100多个工位,10几个入住团队,投资方多为主流机构,如梅花天使、真格基金、顺为资本… …“第一个月收入8万,第个二月收入16万,目前大约是20万元,入住率约90%。预计营业8-9个月能收回成本。”

9-10份,逐渐扩大的“无界团队”在望京签下两个新场地,预计12月初开业。一个位于望京新世界百货对面,面积1400平米。另一处就在附近,走路约7-8分钟。

“除去中关村外,我认为望京是最理想的地段。以望京SOHO为例,两年前开盘时价格为5-6元/平米,现在是8-10元/平米。我们要赶紧在这儿拿下新场地,签订长期合同。”

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◆ 即将开业的“无界空间”新址

Randy将其定义为2.0版。“设计师还是史洋,依然延续工业极简风,但更有设计感。活动面积是现在的一倍,有许多小会议室,上面可以睡觉,下面拉个帘子可以开会;还有游戏厅、电话厅… …一共能放置约180个工位,每个工位定价1800元/月。”

318623878◆ 新址的活动空间更为宽敞

年底前,Randy还在继续谈新场地。到明年1月底,无界空间将有五处新空间正式运营(含天津一处),工位数可能达1500多个,总面积约10000平米。

深圳拉开城市更新大幕

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  罗湖鹿丹村去年开始城市更新旧改项目 羊城晚报记者 王磊 摄

 

改革以罗湖区作为试点,城市更新审批等权力下放,土地安置规模按征地5%确定,安置土地开发容积率为3.2,征地补偿金按市场评估价确定

羊城晚报记者 宋毅

记者从最新一期政府公报获悉,《深圳市人民政府关于在罗湖区开展城市更新工作改革试点的决定》(以下简称《试点决定》)经深圳市人民政府六届六次常务会议审议通过,日前以深圳市人民政府令形式予以发布,同时还公布了《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定(试行)》(以下简称《试行规定》)和《罗湖区人民政府贯彻〈深圳市人民政府关于在罗湖区开展城市更新工作改革试点的决定〉的实施意见》(以下简称《实施意见》),成为《试点决定》的执行细则。

《试点决定》将原来由深圳市规划和国土资源委员会的行政审批等权限下放到罗湖区,而《试行规定》则明确规定,土地安置的规模原则上按所征土地面积的5%确定,安置土地开发的容积率为3.2。

试点罗湖权力下放

《试点决定》称,原由市规划和国土资源委员会(以下简称市规划国土委)及其派出机构行使的涉及罗湖区城市更新项目的行政审批、行政确认、行政服务、行政处罚、行政检查等职权,除地名许可、测绘查丈、房地产预售、房地产权登记、储备用地管理、档案管理事项外,调整至罗湖区行使。

该《试点决定》的期限为两年。作为深圳市最早的建成区罗湖,一直处在深圳房价的谷底,房地产界对《试点决定》持欢迎态度,而多名罗湖区居民在接受记者采访时直言“等待这一天很久了”。

征地安置补偿和置换政策出台

作为深圳城市更新改革的核心内容,征地安置补偿和土地置换,成为影响城市更新的重要支点,本期的政府公报也同时公布了《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定(试行)》。

《试行规定》称,在征收原农村集体经济组织土地的过程中遗留下来的安置和补偿问题,包括为落实征地返还政策进行的土地安置以及为征收土地进行的货币补偿。本试行规定所称土地置换,是指因收回已出让的国有土地使用权给予土地权利人的用地置换。

按征地面积5%确定安置规模

《试行规定》称,原特区外区政府会议纪要以及市、区政府批复文件、相关单位签订的补偿协议确定土地安置的,土地安置的规模按照原会议纪要、批复文件及补偿协议规定的用地面积确定。原特区外区政府会议纪要、批复文件及补偿协议规定的用地面积超过所征土地面积5%的,土地安置的规模按所征土地面积的5%确定。

今后,经市政府批准进行的土地安置,所征土地作为建设用地的,土地安置的规模原则上按所征土地面积的5%确定;土地安置应当优先选择在继受单位所在社区经济关系未理顺的已建成区域安置,并与城市更新统筹处理。对已建成区域内进行的土地安置,在5%安置规模的基础上,增加50%的土地安置奖励面积。

安置土地容积率3.2

《试行规定》规定,在异地进行的土地安置,对拟安置土地进行价值评估的,土地安置的用途、开发强度、选址范围应当按照原协议、会议纪要及批复文件的规定确定。原协议、会议纪要及批复文件未明确规定的,土地用途按照居住用途确定,开发强度按照容积率3.2确定,选址范围按继受单位现集中居住点确定。

土地安置的面积原则上不得大于5%的用地规模。由于规划原因无法选定价值相当的地块进行安置,必须选择价值较大的地块进行安置的,所选地块的价值不得超出拟安置土地价值的10%。

在继受单位所在社区内进行的土地安置,以空地形式申请流转的,原则上按照《关于印发深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定的通知》(深府〔2011〕198号)的相关规定缴纳地价。其中,居住类和商业、办公类用地,建筑容积率在3.2以下部分,按照公告基准地价的10%缴纳地价;建筑容积率在3.2至4.5之间的部分,按照公告基准地价的30%缴纳地价;建筑容积率在4.5至6.0之间的部分,按照公告基准地价的100%缴纳地价;建筑容积率超过6.0的部分,按照市场评估价缴纳地价。

深圳旧工业区整治允许加扩建建筑不合法可简易确权

深圳旧工业区整治允许加扩建建筑不合法可简易确权

城市更新有三种类型,拆除重建、功能改变与综合整治。但与拆除重建相比,旧工业区功能改变和综合整治的社会诉求并不强烈。昨日上午,深圳市规土委在大鹏艺象IDTOWN召开了深圳市综合整治类旧工业区升级改造项目现场会,详细介绍深圳市工业区综合整治的各项新政策。

据介绍,去年底深圳市政府出台了《关于进一步加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(下称《暂行措施》),但在运作过程中发现各界的理解不完全一致,操作层面的做法不完全一样,因此今年9月初深圳市规土委发布实施了《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引(试行)》(下称《操作指引》),从政策层面和操作层面予以明确规定。

另据透露,深圳市城市更新局已获批成立,目前还未正式挂牌。

政策

土地合法、建筑不合法可简易确权

深圳市规土委副主任薛峰在项目现场会上介绍,截至目前,深圳已有57个拆除重建的产业升级项目获得规划审批,更新改造后将提供1245万平方米的产业用房。“但是工业区城市更新仅仅拆除重建是不够的。”薛峰指出,规土委专门就工业区升级改造综合整治方面政策召开现场会,并选在工业区综合整治首批试点项目之一的大鹏鸿华印染厂改造项目现场,正是希望优质企业积极参与旧工业区综合整治类城市更新工作。

城市更新局规划处处长谭权说,《暂行措施》在综合整治方面对企业有多个方面的政策优惠。包括鼓励适当提高开发强度,允许一定条件的加建、扩建;新建部分享受城市更新政策可以予以确权、办理房产证,按照城市更新政策对工业楼宇进行分割转让;历史用地处置后可实现合法化、综合整治地块可延长使用年期以及享受地价优惠政策等。

“《操作指引》从计划、规划、监管、审批到报建,把一个复杂的迷宫梳理成一条清晰的通道。”谭权称,计划主要由区政府进行审查、公示、公告,规土委按照要求进行审批,主体审查职能在区政府,更新单元规划明确之后,符合法定图则强制性内容的,由规划国土委管理局负责审批,涉及到调整土地法定图则强制性内容的,由管理局直接报建环委审批。

谭权还指出,报建方面,针对以前普遍存在的土地合法、建筑不合法的情况,有一个比较简易的建筑确权规定,只要符合更新单元规划,符合建筑消防质检要求,均可以进行规划确认,并按相关手续完善相应的处罚,之后进行正式报建工作。

案例

综合整治后园区租金是周边三倍

旧工业区经过综合整治改造之后可华丽变身艺术园区与创新产业园区,目前深圳有宝安西成工业区、宝安西乡街道臣田工业区、罗湖笋岗艺展中心、大鹏新区鸿华印染厂等试点项目。

本次现场会召开的地点就位于综合整治项目艺象ID TO WN。该项目脱胎于上世纪80年代末深圳工业建筑群遗产,前身是1989年建成的深圳鸿华印染厂,于2003年正式倒闭,至今保留着较完整的工业建筑群,分别由19座形态、大小各异的印染厂和办公楼组成。在废弃闲置将近十年之后,2013年通过综合整治,该项目变身为整合“创意设计、国际艺术交流、大师工作坊、教育培训、时尚发布、休闲旅游”等复合创意文化功能的国际艺术区。园区自2015年初开始正式招商,截至今年8月,已入驻商户21家,目前园区租金是周边类似工业园区的三倍。

夏天是美女们的性感季节,却是工业地产的冰河时期~

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就深圳市场来说每年的农历新年期间和7月到9月份都是工业地产出租的淡季,而除了这些时间段以外的其它时间总体是比较平均的。农历新年期间的出租市场用不着多说了,我们这里主要谈谈每年7月到9月这三个月的情况。

据我们了解,这三个月的出租成交量一般不会超过全年总成交量的2成,大部分情况是在1成以内。因此对于在这些时间段开盘的包租企业来说,可谓是压力山大啊!造成这个明显的季节效应的原因主要有以下三点:

  1. 历史以来一般工业地产出租合同的签订和到期时间主要集中在每年的2-6月份和10-12月份。
  2. 一般每年的3-11月份这段时间是企业集中精力搞经营生产的阶段,大部分的扩产或新投资计划都会在农历年后的1到2个月进行。7-9月份刚好是企业集中精力搞经营生产的中期,所以每年这个时期出现因扩产和新投资计划而要租工业地产的企业也会比较少。
  3. 7-9月份为深圳的高温季节,对于客户来说看厂房、租厂房都要承受高热的煎熬,所有很多时间宽松的客户就会把租房的时间提前或者延后来避开高温季节。

随着深圳“腾笼换鸟”发展进程的变化,工业地产的这种季节性也逐步改变。因为有越来越多的工业地产逐步地升级成了办公、商业、专题产业园等,而这些的产业的季节效应都与工业租出市场有着明显的区别,所有上述工业地产的季节效应会随着深圳城市发展的步伐越来弱化。

深圳龙岗区非农建设用地相关问题政策解读

来源:深圳侨报

近期,部分社区群众咨询反映社区非农建设用地的相关情况,现特邀请龙岗规划国土管理局进行政策解读,以便于广大群众了解社区非农建设用地的政策规定和管理情况。

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深圳龙岗区非农建设用地相关问题政策解读

一、非农建设用地划定政策依据是什么?

答:1、龙岗区根据《深圳市宝安、龙岗区规划土地管理暂行办法》(深府[1993]283号)、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》(深府〔2004〕102号)及其他相关规定为原农村集体经济组织划定非农建设用地,主要包括工商、住宅及公建用地。

根据上述文件的规定,非农建设用地划定标准为:工商用地,按100平方米/人计算;居住用地,按100平方米/户计算,建筑面积不超过480平方米;公共设施用地,按200平方米/户计算。具体户籍户数、人口数以批准两区镇村建制转变之日的户籍数和人口数为准。

2、根据《深圳市宝安龙岗两区城市化非农建设用地划定办法》(深府[2005]65号),集体土地转为国有后,划定的非农建设用地由符合划定非农建设用地条件的原集体组织的继受单位或经济组织接收。继受单位现有已占用地应首先抵扣其非农建设用地指标,不足部分可新划非农建设用地,新划定的住宅用地应统筹建设。《深圳市龙岗区城市化转地工作实施细则》(深龙府[2005]46号)规定,以股份公司(原行政村)为单位划定非农建设用地。

二、非农建设用地落实情况如何?

答:深府[1993]283号文颁布以后,我区陆续为农村集体经济组织划定非农建设用地,其中1998年进行集中批量划定。深府〔2004〕102号文颁布以后,结合原批量划定的非农用地情况,我区开展了城市化转地非农建设用地的集中落地工作。

城市化转地时,龙岗区大部分原村民都一户建有一栋住宅,按照深府[2005]65号文件精神,已占用地应首先抵扣其非农建设用地指标。考虑少数未建房户的实际情况,龙岗区以股份公司(原行政村)为划定单位对1782户未建房户划定统建用地,目前上述未建房户统建用地已经按规定足额划定落实。

根据2005年8月30日《深圳侨报》中《关于龙岗区各居委会非农建设用地指标的通告》的公示内容,龙岗区八个街道人口数共计62009人,户数共计21175户,其中未建房户1782户。因此我区非农建设用地工商及公共设施用地指标应为1043.59公顷,未建房户统建用地应为17.82公顷。据统计,龙岗管理局辖区实际划定非农建设用地1606.87公顷,目前除极个别社区剩余部分指标未落实外,其余已基本划足。

三、非农建设用地的后续管理情况如何?

答:1、建立非农建设用地台账,开发管理系统。为了摸清非农建设用地家底,保障原农村集体经济组织继受单位及其成员的合法权益,我局于2012年6月组织开展了龙岗区非农建设用地调查清理工作。通过资料清理和外业核查,对每一宗非农建设用地建立档案,统一台账数据。同时开发非农建设用地管理系统,记录每一块非农建设用地调整、开发情况,实现非农建设用地的动态管理。

2、积极探索,制定规则。为解决非农建设用地开发使用的各类问题,我区于2011年12月通过了《龙岗区城市化转地后非农建设用地补划和调整置换暂行办法》(深龙府办[2011]82号)。该办法主要解决已落地非农建设用地与规划不符,无法开发建设的问题。主要包括如下主要内容:(1)对于已落地非农建设用地,可开发建设的,原则上按现规划、原规模开发建设;(2)对于规划为市政设施或位于生态线内的非农建设用地,进行异地调整置换,工业用地调整至居住或商业用地的按1:0.3折算,工商用地调整至居住或商业用地的按1:0.65折算。(3)鼓励非农用地调入城市更新项目,调入更新项目非农建设用地的不进行面积折算,等面积调整;(4)非农建设用地调整的,调整方案需经原农村集体经济组织继受单位股东代表大会表决同意。

该办法实施以来,我局结合规划情况,逐步对社区已落地非农建设用地进行调整,陆续解决了一批社区用地的问题。目前结合《暂行办法》实施情况,我区已开始起草《暂行办法》补充规定,以期对相关政策规定进行修改完善,进一步加强非农建设用地的管理。

四、原农村集体经济组织继受单位对于非农建设用地实现其资产价值的方式有哪些?

答:1、自行开发或上市交易。自2011年12月市政府颁布实施《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》(深府办[2011]198号)以来,对非农建设用地和征地返还用地进入市场进行了进一步的规范,明确了上市交易的程序和地价标准,有利于盘活原农村集体经济组织非农建设用地、促进土地的节约集约利用和原农村集体的可持续发展。根据该文件的规定,与规划相符的非农空地社区股份公司可自行开发,也可选择上市交易。

2、进行城市更新。对于建成区非农建设用地,如符合城市更新条件的,可申请进行更新改造。对于与规划相冲突的非农建设用地,按规定也可申请调入城市更新项目的范围。

五、原村民住宅用地是否可以进行土地使用权交易?

答:根据《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》(深府办[2011]198号)第三条规定“非农建设用地中的原农村居民住宅用地(含统建楼用地)和公共设施用地不得进行土地使用权交易。”

相关政策文件目录:

1、《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》(深府〔1993〕283号)

2、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》(深府〔2004〕102号)

3、《深圳市宝安龙岗两区城市化非农建设用地划定办法》(深府〔2005〕65号)

4、《深圳市龙岗区城市化转地工作实施细则》(深龙府〔2005〕46号)

5、《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》(深府〔2011〕198号)

6、《龙岗区城市化转地后非农建设用地补划和调整置换暂行办法》(深龙府办〔2001〕82号)