一文看懂:城市更新·旧改·棚改·综合整治·土地整备

来源:深圳瑞投

城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象,其概念是非常明确的,是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动,是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设,以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间,使之重新发展和繁荣。

城市更新包含旧改,棚改,综合整治。

旧改则属于“旧房改造”,旧改的概念则产生得更早一些,人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作:三旧改造,即“旧城镇、旧厂房、旧农村”,如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。

旧改是政府引导,市场主导,即企业实施,方向是市场化、商品化。

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“棚改”,又称棚户区改造,是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造,但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围,不再采用旧城改造的方式进行改造。”。只有符合上述条件,才可能纳入棚改,这意味着,仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改,留在旧改框架内。

棚改是政府主导,国企实施,方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。

综合整治:考虑城市发展弹性,在规划期内保留一定比例的城中村,合理有序开展深圳市城中村更新工作,逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质,实现城中村可持续的全面发展。

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在综合整治分区内开展以综合整治为主, 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫,增加城中村内必要的公共空间与配套设施,提升 空间品质,改善人居环境,加强住房保障。

综合整治的城中村小区不拆除重建,只是优化下空间,装修提升居住环境品质。

土地整备-整村统筹:在深圳,城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。

整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式,以行政村(社区集体)为单位进行土地权属调查,明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式,实现政府、村集体及相关个人的利益分配。

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1、 城市更新历史进展回顾

深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中,提及到农村的旧城改造。

但从官方发布的政策文件上看,深圳早期的城市更新应起源于2004年,当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕,从而开始了大规模的城中村改造;随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》,目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。

直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后,“深圳市城市更新”这个名词才开始使用,同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式;从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。其后,相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定(试行)》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程,涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。

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2012年,政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题,相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》,2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上,进一步允许一定规模拆除重建。

2016年10月15日深圳市政府签发《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》288号文件,将城市更新审批权大部分由市下放到区级,同年11月深圳市规土委发布《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》,则明确了未来 5 年深圳市城市更新目标,进一步让深圳市城市更新进入快车道。同年12月市政府正式签发《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》,并于2017年1月1日出台,正式实行“强区放权”。

2017年深圳市规土委出台《深圳市关外各区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》 以及《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法(修订稿)》 ,将符合条件的全市旧屋村纳入范围,为加快推进深圳市城市更新工作提供了政策上的支持。

2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)》。

2018年6月1日,深圳市规划国土委公布了《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法(征求意见稿)》。

2、 旧住宅改造难度大,僵局难破是应运而生的背景吗?

城市更新在各方利益复杂的纠葛下,“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中,开发商最无奈的表述。追溯其原因,意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。

按照2016年出台的《暂行措施》强调,“因规划统筹需要确有必要纳入拆除范围的零散旧住宅区,需由区政府组织开展前期工作,由区城市更新职能部门申报,权利主体的城市更新意愿应达到100%”。这几乎一下子勒紧住诸多旧住宅小区改造项目的“脖子”,可谓举步维艰。

有部分业界人士认为,政府并未对成片旧住宅区进行明确规定,虽然这个100%仅限定于零散旧住宅区,但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出,那么成片旧住宅区也只能按照100%来操作。

3、 棚户区改造与城市更新的区别

随着城市更新项目大量改造开发,在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年,在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园,南山茶光地块棚户区已提上日程。

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棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地,改善困难家庭住房条件而改造的活动,同属于旧城改造范畴。

“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的,深圳十三五计划推出40万套保障房,其中很大一部分是租赁房,如果没有政策保障,大量的租赁房从何而来?现在明白了,主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此,在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改,就是顺理成章的事了。

棚改与城市更新

棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴,都是拆除重建,但执行的是不同的法规政策,存在着本质的区别,主要区别有以下几点:

01

工作目的的不同

深圳城市更新旨在完善城市功能,优化产业结构,改善人居环境,推进土地、能源、资源的节约集约利用,目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患,改善片区居住环境,完善基础设施配套和公共服务设施配套。

02

运作模式不同

城市更新的运作模式是“政府引导,市场运作”,而棚户区改造的运作模式是“政府主导,市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”,属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体,还要参与整体规划设计,包括资金投入,相对而言推动执行强度更大。

03

归还房屋类型不同

简单的理解:棚改方向是政策性住房,旧改方向是商品性住房。棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式,以公共利益为目的,采取政府主导,以人才住房专营机构为主,其他企业可以参与的模式,改造方式以拆旧建新为主,搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。

旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则,改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建,所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外,全部用作商品性质住房。

04

强制性不同

棚改实施过程中,因涉及公共安全利益,对于少数不服从改造的,可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行;

旧改则完全遵循自愿原则,必须百分之百的业主同意方可拆除动工。

4、 拆迁补偿方式不同

棚户区改造由政府主导,这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患,危及人民生命财产安全,整治改造不存在以营利为目的商业开发。市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献,还存在“资本逐利”的空间。

棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(市政府令292号)的规定执行,产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行,允许增购不超过10㎡的建筑面积。以棚改项目华富村为例,其拆赔比是套内1:1 或建面1:1.18二选一;可以低价9000元/平的价格加购13平;可购的上限是25平,另外的12平可以当时市场价的九折购买;

而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商,并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定,没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿,一般都是建筑面积1:1赔偿,对于本地村民还会有些相应的优惠条件。

5、 改造政策不同

城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴,但分别执行不同的法规政策。

城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件;棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件,可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。

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城市更新相关政策不适用于棚户区改造,例如按照城市更新相关规定,要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求,而棚户区改造无此类限制。

棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区,全市范围内使用年限20年以上,且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的,以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。

而城市更新政策改造的范围更广,包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的,建筑物建成时间原则上应不少于20年,满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。

6、 原建筑产权属性不一样

棚改的老旧小区多为红本住宅小区,旧改的城中村多为历史遗留违法建筑(小产权),村民手头的多为历史遗留违法申报单(因为颜色为粉红色,也称红单,后续简称:历史遗留单),历史遗留违法建筑申报单,可以视为政府不认为建筑本身合法,但是可以认定产权人的一种房产证类型。作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后,旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人,签订拆迁补偿协议后,会赔偿红本商品住宅。

7、 整村统筹的总体思路

在深圳,城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。

整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式,以行政村(社区集体)为单位进行土地权属调查,明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式,实现政府、村集体及相关个人的利益分配。

整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件:①项目位于同一社区范围内;②项目范围内未完善征(转)地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。

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土地整备利益统筹政策的现实意义在于:

(1)盘活原农村集体土地资源,解决土地历史遗留问题

(2)实现产业用地的收储,补足公共配套、基础建设欠账

(3)以留用地方式取代货币补偿,解决征地拆迁难题

(4)部分留用地开始走入集体资产交易,昭示土地整备利益统筹有实质进展

整村统筹与城市更新的区别

整村统筹跟城市更新其实区别简单概括就是:整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法,是由政府主导。城市更新则是市场主导,这是最主要的区别。事实上,城市更新是合法用地必须满足60%,土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求,所以没办法走城市更新的路径,因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地,政府拿走一部分土地,通过这种方式盘活土地实现共赢。

综合整治=不拆除,装修城中村

2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)》。

充分考虑城市发展弹性,在规划期内保留一定比例的城中村,合理有序开展深圳市城中村更新工作,逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质,实现城中村可持续的全面发展。

针对不宜拆除重建的城中村用地,以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地,以综合整治为主,通过微改造的绣花功夫,增加城中村内必要的公共空间与配套设施,提升 空间品质,改善人居环境,加强住房保障。

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以上红色区域,共99平方公里,220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划。纳入了综合整治,也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能,无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。

工业厂房改造的意义

来源:建科设计

随着工业的发展,一些老旧工业厂房逐渐被废弃,完全保留不动或是全部拆除都不是很好的方法。老旧工业厂房是历史的产物,展现了工业技术发展的轨迹。一个发达并有吸引力的城市,除了拥有一批代表着现代技术和趋势的新潮建筑外,也一定要有城市的文化底蕴和完整的城市历史遗迹,两者结合起来才能营造出新老对比、相映成趣的城市风貌。作为老旧工业厂房这样一种特殊工业遗产建筑,虽然它不属于历史遗址建筑保护范畴,但仍是城市历史文化的一个要素,完全把它从城市中抹除并不是最好的方法,因此工业厂房改造就显得意义重大。

1、若能成功地改造工业厂房,使其焕发新的光彩,将更有利于完善城市形象,带动周边地区的发展,形成一个城市中心区,达到新旧建筑共存共荣的多元化发展。

2、改造工业厂房成其它用途建筑,相对于新建建筑更加节省资金,避免拆迁费用,节省能源,更有利于节约,这与中央提倡的“大力节约能源资源,加快建设资源节约型、环境友好型社会”的要求是相一致的,改造后的厂房可作民用,缓解城市居住问题,也有助于减少一些社会问题。

总之,透过老旧工业厂房可以看到工业革命时期的盛况,留下历史的回忆。我们需要借鉴历史街区保护的方法,对现有老旧厂房进行动态保护即改造,在保留其外表特征的前提下,让它变成适合现代功能需要的建筑,既传承了历史也使其物有所用,这也是工业厂房改造的真正意义。

对老旧厂房改造的思考

来源:建科设计

老旧厂房,可以改造成孵化楼、单身公寓、廉租房、loft、商业街……等等,在实际中应该如何选择最好的方式,各种改造方式的利弊又是怎么样的呢?这些都是值得我们思考探索的。

1、改造的目的分类

不同改造方式是由不同的改造目的决定的,在改造一个旧厂房时,首先是要确定想要改造的目的,然后根据目的选择适当的改造方式。根据前述各种改造方式,可以把改造的主要目的基本分为两种。

1)以保护有特点的厂房建筑,延续城市文脉为目的。其主要代表为loft型改造,其艺术价值远远大于实用价值,改造后的建筑也作为人们感受艺术的场所,很好地保留了原厂房所具有的工业美感,以这种目的改造的厂房,应该选取地点靠近商业文化区、建筑有典型工业建筑特点、有艺术价值的老旧厂房。改造后的建筑可以成为带动这一区域文化艺术发展和提升地区经济价值的动力源。但过分追求艺术表现力也会造成改造的loft建筑与当地文化不相协调,成为贴着时尚“艺术家”标签的专属奢侈品!因此如何合理的控制改造费用,有效利用loft空间,对loft合理的定位都是在这种目的下旧厂房改造时要注意的问题。

2)以节约费用、保护环境转化建筑功能为目的。其主要代表就是单身公寓、廉租房、孵化楼改造,这种改造注重在改造后能带来的经济价值和能解决的社会问题,这类旧厂房改造对艺术要求并不高,但需要其结构稳固、平面规则、易于改造,尽量选取建造年代比较近的厂房。由于其目的是以经济为主,因此改造工作容易出现忽视建筑外观,一味节省造价造成建筑质量缺陷等问题。

2、改造技术方法的完善

现代建筑技术不断提高,出现了很多直接以建筑技术为主要表现对象的时尚建筑,而作为工业技术体现的厂房改造更应该注重技术的运用,选择适合的建筑技术会让厂房的改建部分与保留部分相互协调呼应、相映生辉。

3、厂房保护和改造标准

老旧的工业厂房有很多,但哪些是要保护并改造,哪些是可以拆除却没有一个标准!老旧厂房也可以像保护城市历史建筑一样制定一个相关的保护标准,包括厂房建筑年代、建筑材料、建筑规模、之前的工业利用类型等一些相关信息的等级标准。不同标准的厂房分别属于不同等级,制定相应等级的保护改造措施和建议。虽然现在对老旧工业厂房建筑的保护价值还没有定论,但成功的例子告诉我们这些老厂房绝不是没有再利用价值的,制定标准能更有利更科学地进行保护和改造。

总之,随着第三产业的发展,老旧厂房改造是必须要面对和解决的问题,如何科学合理的改造老旧工业厂房,将会是一项关系到大量国家财政投资、城市发展、建筑风格发展的重要课题。广东省建科建筑设计院有丰富的老旧厂房改造经验,如果您有老旧厂房改造、老建筑改造方面的需求,欢迎随时联系我们。

旧厂房改造成幼儿园需注意的几点

来源:建科设计

随着社会的发展,城市经济结构的转变,一些老旧厂房处于一种既占有优质地理位置资源,又废弃闲置的尴尬境地,如何处理这些老旧厂房,一时间成为了各个城市的难题。鉴于此,老旧厂房变废为宝式的创意改造也因此应运而生,我国近年来,也出现了老旧厂房的改造风潮,创意园区、幼儿园、酒店、购物中心、博物馆……很多老旧厂房在改造后焕发了新机。老旧厂房改造既是对城市的空间再造和文化建设,又在节省经济资源的前提下盘活存量资产,推动了城市建设的进一步发展。

在这种情况下,不少投资人开始转战旧厂房,想把它改造成幼儿园,既不浪费资源,又能有效缓解孩子上幼儿园困难的问题,这也成了幼儿园新的投资趋势!但是,想要把老旧厂房改造成幼儿园,涉及的问题很多,尤其是要把一个旧厂房改造成能符合幼儿园功能的场地,需要找专业的建筑设计院做规划设计,拿出一个完整的规划方案,才能在后面的改造建设中做到有条不紊。笔者有多个旧厂房改造成幼儿园的成功项目经验,下面谈谈旧厂房改造成幼儿园需注意的几点,希望对您有用。

1、经费

投资人对于经费的大概预算,可以估量最终的效果会不会和预期一样,也决定了这个幼儿园的定位。所以前期给幼儿园定好位,出预算是重中之重。

2、场地

首先,场地面积和施工的周期长短是紧密相连的。其次,场地的具体情况决定了施工的难易程度,是否值得大动干戈的变成幼儿园。所以说场地是个很重要的因素。

3、报批

这可能是最麻烦的,因为国家对旧工厂改造成幼儿园的要求比较高,户外场地、安全问题、采光性、通风性等都是教育局考察的重点,即使规划再好,这一关过不去都是白搭。这时候建筑设计师的图纸也显得格外重要,设计细节是否周到,可行度和落地效果都得仔细考虑。

4、装修

装修要考虑两个方面,一是装修风格,二是装修选材。装修风格要从孩子的角度出发,让孩子能够爱上这里。而装修选材则和孩子的安全息息相关,环保、安全、卫生是考虑的重点。

5、土建

这是根据厂房的实际考察决定的,根据房屋的构造,判断承重墙是否需要加固,楼板层是否需要浇筑或拆除等等问题。这和建筑的使用寿命挂钩,而且解决了安全隐患。

6、安全

安全是旧厂房改造成幼儿园的核心,安全包括设施安全、消防安全等问题,是否有安全出口设计,消防设计是否完善,幼儿园设备安全是否到位,这些都是设计师和建园人必须要考虑到的。

总之,旧厂房改造成幼儿园涉及到的方面有很多,需要仔细考虑清楚,尤其是场地面积、工程预算、工程时间这些都是重中之重。

城市更新需要抓好村级工业园的改造

来源:建科设计

打好城市更新第一仗,村级工业园的整治改造提升非常关键,需要推动高能耗、低产出的村级工业园区向高品质、高附加值的现代产业园区转变。

村级工业园是工业化初级阶段的历史性产物,当年,“村村点火、户户冒烟”的村集体经济大干快上,造就了珠三角经济指数上的烟火传奇,奠定了珠三角诸城在国内城市中堪为翘楚的经济实力。今天,我们要向高品质的现代化国际化大城市迈进,须要摒弃这种昔日引以为傲的发展模式,刻不容缓把改造提升村级工业园提上日程。

城市现代化,必须解决“两高一低”的问题,即高污染高能耗低产出问题,这类问题绝大数集中在村级工业园中。但是,有不少人割舍不下村级工业园区,因为它们为城市奠定了初期的工业基础,为众多企业家积累了原始资本,更解决了大批人的就业及致富问题。然而,经济形势在变化,人们利益视角与诉求在改变,正所谓老路不可恋,唯有持续的转型升级,才能符合可持续的长远利益。

村级工业园改造升级是一条突围之路,通过三旧改造和环境整治,优化土地存量,无疑可为高品质、高附加值的现代产业园腾出空间和机会。

从历史来看,“一镇一业”、“一村一品”曾是珠三角镇域经济的生动写照,例如虎门服装、古镇灯饰、张槎针织、容桂家电……等,这些名镇的“前身”正是村级工业园。因此,如何发扬传统产业优势,又如何在新时代探索新作法,很大程度上取决于规划引领的政策水平,取决于当地释放的政策红利,这考验着规划的前瞻性,更考验着决策者的魄力与眼光。

村级工业园的改造提升,不是一刀切的关停转,而是需要分类治理,设置环评指标、安全指标、用地合法指标来规范村级工业园的运转,增强政府的服务性功能,提升规划水平,对村级工业园发展形成指导性意见,并以倾斜性政策扶持实现规划目标。同时积极引入社会资本,破解资金难题,并引入新业态新科技,提升村级工业园的含金量。最好的答案,只能在实践摸索中作出回答。

村级工业园改造,注定是打破既往利益格局和突破发展路径依赖的一场“硬仗”,这场仗必须打好。

旧厂房改造装修设计要注意的几点

来源:建科设计

随着城市的发展,创业者不断增加,很多旧厂房被重新改造成办公室、幼儿园、LOFT……等,在旧厂房改造的过程中,一些墙体可能会被拆除,有些地方可能会使用比较轻巧的材料等,下面笔者就给大家介绍下旧厂房改造装修设计要注意的几点事项:

1、大门

大门是整个建筑的门面,旧厂房改造设计的过程中,大门入口空间的设计,对整个产业园设计能否成功有较大的影响,这个需要引起设计师的重视。入口改造设计分为两类:一类是运用新型材料,鲜亮的色彩和奇特的造型来凸显产业园的创意;还有一类是采用的材料和风格与产业园整体保持一致。

2、楼面的改造设计

这个包括屋面拆除,创造全新屋顶造型等。当原有建筑整个屋架破坏严重时,需要将其拆除并新建符合新功能要求的屋面,设计师可以充分发挥想象力与创造力,创造出全新的屋顶造型,同时在保温隔热、节能等功能方面满足新要求。旧厂房群在改造过程中,可以灵活的借助场地条件,做一些局部的搭建或者开辟出屋顶休闲露台,这样既增加了实际使用面积,也为使用者们提供了交流休憩的场所,提升了生活质量。

有的厂房在改造成办公室时,容易出现结构断裂或者墙体开裂问题,这就要在改造前提前发现工程质量问题,消除改造过程中所有可能发生的安全隐患。

3、门窗

旧厂房,因为是工业建筑,所以门窗一般都比较大,在改造中要注意门窗和整体建筑风格的协调,可以使用钢结构的幕墙相搭配,让历史文化与现代材料相融合。

4、展场空间

产业园区内的展场是一个具有多功能的用途和不可或缺的重要部分,园区内设计展场空间,不但是适应建筑本身空间应用,而且更大的意义在于,使这片区位抛掉之前简单的聚集,更近一步的体现这作为特殊文化的区域的地位。

我国很多旧厂房有着重要的历史文化价值,设计师在对这类厂房改造设计时,一般采用保留原有的结构特征中进行设计。在符合新功能使用的需求后,大可不用大规模的整改,这样既可节省改造成本,又可以保留原有的工业风貌,从而延续时代文化传承。

总之,旧厂房改造装修设计要注意旧厂房原结构要点,同时要注意水电工程问题,做电力系统配电时,更多应当考虑实际用电量及用水问题,同时要注意和改造方沟通,这样改造进度及效果才能得到保证。

老旧建筑改造的重要作用

来源:建科设计

随着我国城市的发展,一些老旧建筑逐渐荒废,如何对城市老旧建筑进行保护,如何合理地规划这些建筑,成了一个需要探讨的问题。面对着载有丰富城市记忆的老旧建筑,推倒重建或许已不是最佳的选择,如何让老旧建筑焕发新的生机,用创意给城市增添更多风格与活力,已经成为研究的趋势。深圳的iDTown国际社区、广州TIT创意园……,很多成功的老旧建筑改造案例告诉我们,用设计让这些老旧建筑焕发新生,实现自我增值,是老旧建筑改造的一个方向。

1、老旧建筑改造实现自我升值

工业建筑的遗存现在已经变成各个城市非常热门的话题,在这个变化很快的过程中,我们不得不面临着对时间和空间的重新思考。不是老旧建筑被改造成创意产业园、LOFT……从而实现了老旧建筑的升值。

2、让城市化进程更包容共生

以iDTown国际社区为例,其前身是鸿华印染厂的后工业遗址,如今成为身处深圳这座大都市边缘的艺术飞地。这个厂实际上只是空置了十来年时间,可能由于离海边很近,空气的腐蚀性非常大,所以所有楼面、地面腐蚀或者锈蚀得特别厉害,十来年时间却显现出一种很古老遗址的感觉。通过改造,比如把整装车间改造成美术展览馆,以及把工人宿舍改造成青年旅社等等,iDTown成了一个很有活力的社区,让时间再度焕发生机,回归人、自然、构筑和历史之间的“本源”关联,营造置身世外的独特创意和空间体验。

3、使普通建筑从衰败到良性循环

大规模的开发、推倒重来的城市建设模式基本上已经走到头了,因此怎么样去保护、利用或是活化历史街区,成为城市更新需要研究的重要课题。旧建筑的活化更新有三条线索,即旧工业建筑改造、历史街区更新和新内容下普通建筑活化。一个普通老旧建筑改造下来,植入了一个新内容,这些事情其实不是建筑师做的,而是建筑师在推动,这个是中国城市更新一个很重要的方向,使普通建筑从衰败的状态变成良性循环的状态。

总之,设计改变了生活,也让生活变得更美好。如果您有老旧建筑改造方面的需求,欢迎联系广东省建科建筑设计院,我们有大量的老旧建筑改造案例,可以为您提供专业的老旧建筑改造方案。

老旧工业园区改造存在的瓶颈

来源:建科设计

衰败破旧的厂房,“三高两低”的产业形态,杂乱的电线网……这是传统老旧工业园给人的印象,这些工业园区特别是城中村内的工业区,以其成本低的优势,引进了大量的劳动密集型加工企业。由于发展初期过于注重产业规模,忽视远期建设,缺乏科学统一的规划,产业分布相对分散,多数企业单兵作战,产品雷同,企业协作能力不强,集群效应难以充分发挥。此外,老旧工业园区的环保、安全生产问题隐患较多,且整治难度大,因此老旧工业园区的改造升级,是工业经济发展的必然选择。

老旧工业园区改造升级可以为企业转型升级提供新动能,是高质量发展落实赶超的重要载体保障,逐渐为各地所重视,且日益成为创造当地经济发展新局面的中心工作。对于传统老旧工业园区进行改造,是各地城市发展的大势所趋、必由之路。对于企业而言,应该借此机会提升脏乱差的落后形象,更应该大力开展技术改造和装备升级,提升企业综合竞争力。对于区域而言,则要积极开展土地置换,腾出空间引进优质项目,推动产业结构升级和城市人居环境的改善。

然而,老旧工业区改造并非易事,牵涉到政府、开发商、社区等多个利益主体。据相关人员调研发现,旧工业区升级改造存在这些瓶颈:

1、思想狭隘,“不愿改”

部分业主认为政府对园区升级改造补助有限,另有部分业主觉得改造后容积率不高,赚取利润少。因此不少业主倾向于安于现状,改造意愿不强,参与热情不高。一些老板认为,自己的厂房出租都可以有不错的收入,为什么还要改呢?

2、资金短缺,“不能改”

部分旧工业区运作资金不足,规模也较小,无力自行改造。村级工业园改造不可避免要进行地上旧建筑物拆除、地上企业搬迁、土地平整等工作,这些往往需要投入巨额的资金,单靠村集体的力量显然很难完成改造,必须依赖政府或者社会资金。但即使政府和社会资金能够参与改造,同样面临两个问题:一是政府可投入资金有限。因此政府资金应优先用于哪些园区改造,以什么形式投资、投入额度、标准均值得进一步探讨与明确。二是引入社会资本后,如何对其监管与引导,防止其过度追求经济效益,而忽视产业发展。这是资金瓶颈。

3、产权不清,“不敢改”

由于村级工业园土地的所有权、使用权、经营权三权分离,造成在改造中要协调土地的所有权人村集体、使用权人开发企业租户(“二房东”)和经营权人生产企业等多类权益主体,进一步加大权属整合难度,从而影响村级工业园成片连片规模改造。这是产权瓶颈。

4、政策不明,“不会改”

像深圳,市、区涉及旧工业区提升改造的政策有《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》《深圳市综合整治类旧工业区升级改造操作指引(试行)》《龙华新区关于加快推进工业转型升级的若干措施(试行)》等数项,然而,一是政策之间相互交织,业主无所适从;二是对产业关系复杂等特殊旧工业区提升改造存在政策缺失;三是不时有新的政策出台,部分业主无法把握前沿政策,不知如何行动。

5、产业发展瓶颈

村级工业园改造不仅需要产业载体,更需要产业内容。但目前村级工业园承载了五金、塑料、涂料、家具等大量低端雷同产业,外向型不强、创新性不足、产出效益低下、环境污染严重等问题日益凸显。原有产业内容已经无法为经济持续增长提供充足动力,产业转型升级迫在眉睫。因此,如何落实产业规划、明确园区产业定位、找准产业发展方向、推动产业项目落地,实现产业转型升级,是村级工业园改造的一大困境。

6、利益平衡瓶颈

目前改工项目成本较高、经济效益不高(像在珠三角,工业用地出让价格大约80万/亩,而商住用地普遍都1000万/亩以上),复垦项目每亩土地仅奖励10万元。因此,如何平衡不同改造方向间巨大的收益差异,保障不同改造主体间的利益平衡是各地村级工业园改造工作中的又一大难点。特别是对于以产业立市、立区的一些地方而言,如何在村级工业园改造中保障工改工主体利益,突出以产业为导向的改造特色显得尤为重要。

这些瓶颈在很大程度上阻碍了各地老旧工业园区的改造步伐,可以由政府主导,通过兴建、改造、提升园区,集中实施治污、监管、安全、治安以及生产生活等方方面面的有效措施,将大大降低企业的运营成本和管理成本,实现资源的整合利用,为城市的可持续发展释放和优化空间,一个产、城、人和谐发展的局面将逐步形成,而园区,也必将走向一个更为光明美好的明天。

城市旧工业建筑改造时间线

来源:竖梁社cnS

前言:为什么许多文化创意产业会汇集于旧仓库、旧厂房?为什么创意产业能够使逐渐萧条的老工业遗产区域再次走向繁荣呢?这些区域是如何进行空间和产业上的重新定位与规划的?又是如何解决工业遗产保护与新的使用功能之间的矛盾的呢?以及未来将如何发展?带着这些问题,本期邀请了华南理工大学建筑学院讲师、竖梁社设计联合创始人钟冠球老师就这个议题展开讨论。

建筑是城市的史书,记载了城市的文化和历史,承载了人们对过去的追忆,是社会、经济、文化发展的产物。而旧工业建筑则记载了城市工业文明发展的历程,是工业时代遗留下来的生动展示。20世纪60年代,德国、英国等欧洲国家最先出现了大规模的旧工业建筑改造再利用案例,20世纪90年代至今,中国的旧工业建筑改造也掀起一股热潮,很多工业建筑的厂房车间被改做生活、休闲和办公、艺术馆、博物馆、展览馆等。例如,北京798、上海8号桥、广州红砖厂、广州TIT创意园等等,经过改造,这些古老的厂区焕发了新的活力,成为了城市发展的新亮点。

接下来,钟老师为我们剖析了中国旧工业建筑改造历程,其改造时间线从总体上进行划分将分为两个部分,第一部分为2014年以前中国各地典型地标式建筑,第二部分为2014年后全国各地如雨后春笋般涌现的旧工业建筑改造。

城市旧工业建筑改造时间线如下:

①2002年—— 北京798艺术区、上海四行仓库。

798艺术区大致经历了四个阶段,在这个发展过程当中,艺术家和中产阶层的参与以及政府对工业遗产文化的保护法规是推动发展的关键因素。


上海四行仓库是一座位于上海原闸北区南部、苏州河北岸、西藏路桥西北角的仓库建筑。


②2004年——上海M50创意园、广州信义会馆。

M50创意园的原身为上海春明粗纺厂,后转型为艺术创意园区,将其打造成为集“艺术、创意、生活”于一体的艺术创意品牌。



广州信义会馆原是广东水利水电厂的地皮和厂房,后被房地产开发商改造为集文化、商业、展览的场所。

③2006年——北京草场地、上海八号桥、深圳南海意库。

北京草场地艺术区定位为当代艺术家的创作基地、展示窗口、交流平台以及教学、培训等多功能的文化场所。


上海8号桥项目位于上海市建国中路8—10号,原为上海汽车制动厂旧工业厂房,已经伫立了50多年,总占地面积近万平方米。

深圳南海意库是由三洋老厂房改造而成的创意园区,由旧厂房改造而成的以绿色环保为主题的创意写字楼。

④2008年——北京宋庄、上海红坊。

通州区政府将把宋庄布局为文化创意产业园,着力打造以艺术品创作、交易及衍生品开发为核心内容的新兴产业链。

上海红坊前身为上钢十厂旧址,转型后成为后现代艺术与创意的孵化地。

⑤2010年——上海1933老场坊、深圳华侨城LOFT、羊城创意园、广州琶醍、广州红专厂、广州TIT创意园。

1933老场坊原来是原上海工部局宰牲场,1933年,由工部局出资兴建,著名英国设计师巴尔弗斯设计,中国当时的知名建筑营造商建造的上海工部局药厂在上海虹口区沙泾路正式建成。

华侨城创意文化园位于深圳华侨城原东部工业区内,是由旧厂房改造而成的创意产业的工作室,吸引各类创意产业进驻园区。

羊城创意产业园是羊城晚报报业集团创建的大型文化创意产业园,创意园以文化为核心,以科技为重点,以金融为驱动,大力发展文化创意、移动互联和网络金融三大产业,积极推进“文化、科技、金融”创新融合发展。

珠江琶醍啤酒文化创意艺术区前身为珠江啤酒厂,园区内含有啤酒博物馆、各类特色酒廊及餐饮。


广州TIT纺织服装创意园项目,位于海珠区客村地铁A出口的广州纺织机械厂原址,处于城市新中轴线上,与广州新电视塔南广场连为一体。其前身是建于1956年的广州纺织机械厂。


⑥2012年——杨协成电子商务园、成都东郊记忆。

2012年后,创意园如雨后春笋般在全国各地涌现,无法一一统计,2012年后主要以竖梁社的项目实践来分析这条线索。
杨协成电子创意园前身为“杨协成(广州)食品饮料有限公司”生产厂房,随着广州市政府对“退一进三”政策的落实,杨协成公司搬出该生产地,交由我司改造升级为“杨协成电子创意园”。

东郊记忆是在原国营红光电子管厂旧址上改建而成的现代文化产业新型园区,目前为集合音乐、美术、戏剧、摄影等文化形态的多元文化园区。

⑦2014年——羊城同创汇、厦门华美空间

羊城同创汇为羊城晚报社旧址,现改造为创业孵化生态平台。

华美空间文创园在华美卷烟厂的基础上改造。用地面积4.2万平方米,建筑面积5.6万平方米。项目以时尚中心为定位,是目前湖里区体量最大的花园式文创园,同时也是国家级闽台(厦门)文化产业园核心区启动项目。


⑧2016年——厦门文创口岸、树德创意园、泉州万科里

联发·文创口岸作为整个湖里老工业厂房文创园的文化配套项目,结合“一带一路”与中国文化输出战略,是专业的对外文化交流窗口,将提升湖里区形象,同时巩固厦门作为国际型都市的形象与地位,带动厦门的文化繁荣。


树德之光由原来的广州大稳玻璃厂改造而成,重新组织规划了整体流线,确立了主次动线,又通过扩建、围合、分隔等方式重新定义了“街道”立面,把原本工业尺度的厂区道路调整为适合人行的园区道路。


泉州万科里竖梁社的设计概念,从链接“旧糖厂保留区、裙楼车库、平台连廊”这三个基本功能展开,在保留原有厂区的空间肌理的原则下,新建建筑与旧建筑精确而和谐地共处,营造出尺度舒适的消费场景。

⑨2018年——广州琶醍二期、唯品同创汇、B.I.G海珠湾创意园区、南昌东湖意库、上海力波啤酒厂。

2017年竖梁社再度参与到啤酒厰 · 琶醍二期的项目设计中,继续“保留城市记忆”的设计原则,将众多啤酒厂的旧有元素保留创新,目前二期正在建设中。


唯品同创汇前身为废弃工厂,后由唯品会与同创集团进行改造。围绕设计师公共服务体系量身打造,成为融汇潮流时尚、创意办公、商业资讯于一体的艺术创意园区。


广州B.I.G海珠湾创意园区,从场地空间规划入手,从对园区内部公共空间梳理开始,通过外部界面打开、园区内部单体首层空间打通、动静流线分离等手法,成功营造出“三纵两横”的街道空间以及南面的超大江景广场。

东湖意库前身为江西省外贸储运公司仓储运输及住宅用地,园区将重点布局可持续发展产业,以“艺术主题,开放性空间,场地记忆特征”为特色亮点,打造集文创、创意办公、时尚演艺、文化交流、艺术体验和休闲娱乐于一体的最具人气的文化创意地标项目。


力波啤酒厂老厂区在梅陇港以西的旧工业建筑将改造成创意工业园区,并加入餐饮等配套服务,优化老梅陇地区的产业结构,烟囱将成为老梅陇地区的标志性建筑。改造充分利用原有工业建筑原貌和保留机械设备,运用现代主义的设计手法去打造一个富有在地性、艺术性、工业遗产气质的特色园区。


综上所述,旧工业建筑不再是一成不变的静态物,而是在城市中每个历史阶段新陈代谢的产物。旧建筑经过修缮、翻新,还需要对它重新定义(包括功能和意义)。一方面,旧工业建筑是工业发展史的见证人,充满了历史的记忆,改造后需要将其具有的纪念意义、教育意义和情感认同作用发挥出来,传承这份历史与文化。另一方面提高建筑的使用效率,节省资源,既能够解决社会问题又能够创造经济效益。

本期专栏嘉宾:钟冠球

文字整理:林品良 张虹逸

图片资料来源:竖梁社建筑设计有限公司 钟冠球

海珠区南洲街:村级工业园区破旧立新华丽转型,以“破”腾出“老城市”空间

广州日报 2019-12-03 19:16:54

以“破”腾出“老城市”空间,村级工业园区破旧立新,华丽转型,昨日,记者从广州市海珠区南洲街获悉,今年以来,为全面落实市委村级工业园区整治提升的工作部署,南洲街坚持破立并举,以“破”腾出“老城市”空间,以“立”导进产业“新活力”,以构建共建共治共享社会治理格局为落脚点,街道党工委、经济联社党委主动探索实施“政府指导、村社主导、市场运作”的改造模式,把仓储物流等低端业态为主的“脏乱差危”老旧厂房,成功打造成为集文创、服装设计时尚综合商业体的村级工业园区“海珠海珠唯品同创汇”项目。

破解城中村产业“沼泽地”

海珠区南洲街:村级工业园区破旧立新华丽转型,以“破”腾出“老城市”空间海珠区南洲街:村级工业园区破旧立新华丽转型,以“破”腾出“老城市”空间

南洲街辖区面积14.573平方公里,由沥滘、三滘、东风3条城中村、13个社区组成,户籍人口2.9万人、来穗人员16.8万人,占总人口85%,存在市政基础差、消防安全隐患众多、“散乱污”场所集聚、“同乡村”等典型城中村问题。时至今日因产业低端、环保消防隐患等问题而饱受诟病,成为产业高质量发展的“沼泽地”。今年以来,为全面落实市委村级工业园区整治提升的工作部署,南洲街坚持破立并举,以“破”腾出“老城市”空间,以“立”导进产业“新活力”,以构建共建共治共享社会治理格局为落脚点,街道党工委、经济联社党委主动探索实施“政府指导、村社主导、市场运作”的改造模式,把仓储物流等低端业态为主的“脏乱差危”老旧厂房,成功打造成为集文创、服装设计时尚综合商业体的村级工业园区“海珠海珠唯品同创汇”项目。

唯品同创汇项目融汇了创意、办公、商业、潮流资讯、休闲体验等多方元素,并突破传统创意园发展及运营模式,以创变的理念及革新的姿态,成功塑造广州全新的创意园3.0标杆,是海珠区加强农村基层党组织建设两年计划过程中全面发挥联社党委战斗堡垒作用,积极推动实施村级工业园区微改造,充分发挥东风经联社党委在集体经济发展中的重要作用,引入专业产业运营商参与推动落地的项目。园区以原创设计赋能孵化为方向,规划占地面积12万平方米,从2018年初开始筹划,2018年6月开园使用,仅半年时间就彻底消除了来穗人员涉黑恶势力、彻底消除了消防隐患、彻底清理了众多“散乱污”场所、彻底净化了社会治安和营商环境,目前完成改造面积约8.5万平方米,园区已进驻企业150多户,拉动线上线下岗位约10000多个,是南洲街道党工委、办事处在城中村综合整治、产业结构调整、人居环境改善、文化经济软实力提升的重要尝试,也为村社集体经济收入、地区经济良性增长提供了强大的动力和支撑。

以“破”腾出“老城市”空间

改造前的海珠唯品同创汇周边受传统的布匹辅料、皮革制品的批发、仓储物流、垃圾集散、汽车修理等低端产业辐射影响,区域内的建筑物破旧杂乱、消防隐患严重、火警频发,五类车横行,影响市容市貌。

参与改造的企业代表说,改造前楼栋间全是铁皮棚遮盖着,显得很黑暗,外立面腐朽破败,电线如蜘蛛网一样纵横交错,五类车拉着布匹到处穿梭,仓库里面更是住着人,随处可见的光膀子穿拖鞋的村民在路边吃盒饭,整个工作环境、居住环境是比较恶劣的老旧城中村的形象。且园区内主要是布匹仓库、汽车修配厂、手工小作坊等低端业态。

居住在周边多年的群众说,每年的春秋服装加工旺季,整个工业区都是彻夜灯火通明、作坊的噪音扰民严重,“五类车”乱闯汽车难以通行,废弃的布碎铺满路面,老化的电线超负荷运转让我们心惊胆战,“脏乱差危”的现象尤为突出。

街道党工委、办事处以及东风经联社党委深刻认识到片区迫切需要进行整改和修缮,产业急待提升,才能真正解决掣肘村社发展的难题。2018年开始,街道以彻底破解城中村社会治理顽疾为落脚点,积极联合区发改、住建、税务、国土规划等部门进行对上涌南约老旧厂房物业审计改造进行会审,着力解决消防安全验收、企业引进、产业招商等问题,积极宣传“海珠创新18条”政策,齐心协力引入实力强、信誉好、实践多的同创集团集中打造“海珠唯品同创汇”,在确保整体园区建筑总面积不增加(总量平衡)的前提下进行建筑改造,在公共空间、建筑楼宇内进行局部拆除、抽疏、改善、并增设消防设施、提高建筑安全性,打造了融汇了创意、办公、商业、潮流资讯、休闲体验等多方元素,并突破传统创意园发展及运营模式,以创变的理念及革新的姿态,成功塑造广州全新的创意园3.0标杆。

以“立”导进产业“新活力”

海珠区南洲街:村级工业园区破旧立新华丽转型,以“破”腾出“老城市”空间

2019年11月,中华人民共和国工业和信息化部2019年54号公告显示,海珠唯品同创汇园区成功获得了“纺织服装创意设计设试点园区”的荣誉。

作为全国纺织服装创意设计试点园区,园区已吸引40余家意大利设计品牌奕色、丹宁定制、大东鞋业旗下品牌宜立、轻奢婚纱定制rose queen、lady marry、银禧婚礼、涂月服饰、骊万服饰等服装创意设计类企业进驻;汇聚500余名设计师,和中国设计师最高荣誉奖“金顶奖”获得者刘洋、中国十大服装设计名师紧密融合。园区整合创业创新服务资源,为纺织服装企业提供创意设计支撑的载体和平台。

办法:

一是利用优势启动工程。为全面加快村社园区转型升级工作步伐,街道紧握毗邻海珠湾片区和海珠湖的地理优势和双地铁交通优势,通过“党建引领、村社主导、企业建设”三管齐下,清退原来园区中布匹辅料、皮革制品批发、仓储物流、汽车修理等“散乱污”低端产业,对村社集体物业和老旧厂房进行立面整饰微改造。

二是升级改造盘活旧厂。通过重新定位、装修、招商、运营等,在不增加整体园区建筑总面积、确保建筑结构安全的前提下进行建筑空间改造,对公共空间、建筑楼宇内部进行局部拆除、抽疏,将园区旧厂房打造成洋房式独栋办公空间、花园式艺术街区以及无处不在的有氧平台,吸引龙头企业和产业链上下游企业生态式聚拢,吸引高端人才居住办公。

三是招商引进高端产业。海珠唯品同创汇园区规划占地面积约8.5万平方米,计划总投资额2亿元,目前完成微改造并运营建筑面积4.2平方米,完成投资1.3亿元,自2018年6月开园以来园区出租率已达90%以上,引进唯品会、意大利奕色服装、FDC面料图书馆等多家服装生态链商家进驻,园区内消防安全隐患多、市政基础落后、“脏乱差”的现象彻底解决。

以“守初心”落实“担使命”,让人民生活更美好

海珠区南洲街:村级工业园区破旧立新华丽转型,以“破”腾出“老城市”空间海珠区南洲街:村级工业园区破旧立新华丽转型,以“破”腾出“老城市”空间

东风经联社党委坚守为民服务的初心,勇担为民谋幸福的使命,党委书记发挥“头雁”作用,党委委员主动担当,带动联社“两委”、村社党员及企业代表多次就激活农村经济新活力进行深入研讨谈判,主动落实“你呼我应”机制,主动倾听社情民意,针对经济社社员、商户和居民群众对上涌南约环境“脏乱差危”的突出问题,多次组织专题会议和深入走访,积极引入专业产业运营商同创资产参与上涌南约老旧厂房微改造,在实现老城市新活力中体现基层党委为民解忧、为民办事的初心和使命。

东风经联社党委书记何志刚表示:在街道党工委、办事处的指导下,东风经联社党委在集体经济发展中发挥重要作用,唯品同创汇也是党委推动下实施的村级工业园区微改造的一个成功案例,改造后,物业租金明显提高,村民收益明显上升,也是对我们党委在经济发展主导作用的肯定,未来我们将继续推进东风村内各类旧厂房的改造,进一步实现环境提升和村民增收的目标。

老党员黄英华表示:我居住在东风村50多年了,随着人口集聚增长,小型制衣厂聚集,随即带来了垃圾暴增、消防隐患多等城市管理问题,这两年在街道和联社联动治理下,党群服务站建成了,党员有了活动和联络的地方;环境也明显改善了,垃圾减少了,河涌干净了,新的产业进来了,我们的收入也增加了,都是惠及民生的大实事。

唯品同创汇项目成功实践为各级党组织积极探索基层党建引领社会治理有效路径,构建共建共治共享社会治理格局提供可有益启示。

成果启示:

聚焦物业改造,提升村社产业价值。针对村社集体物业大多被用作仓储、小作坊、小制衣厂的实际情况,充分发挥经联社党委“头雁”作用,通过开展集体资产清产核资和业态排查,搭建招商信息共享平台,加强产业招商前置引导,举办专题招商现场推介会,积极推进低效集体物业升级改造,吸引一批增长型企业进驻南洲,打造唯品同创汇、中海启迪科技园、BIG大干围艺术园等一批项目,实现了社会效益、经济效益、环境效益共赢。2018年度街道五大行业GDP实绩83.8亿元,增速8.2%;改造后物业租金从原来40元/平方米上涨到160元/平方米,增幅高达300%,村社集体经济收入直线上涨,实现了村民增收致富目标,市民的幸福感、获得感进一步提升。

聚焦综合治理,解决城中村突出问题。进一步落实乡村振兴战略,坚持共建共治共建,逐步补齐城中村地区环卫保洁、供水供电、公共交通等基础设施短板,深化更干净更整洁更平安更有序城乡环境建设,针对城中村消防安全隐患多、“散乱污”场所多、来穗人员涉黑恶势力盘踞等社会治理顽疾,持续实施“5+2”“白+黑”整治模式,通过设立守控点、安装视频监控、智能门禁、发动群防群治力量等措施,极大改善了地区交通秩序和社会治安环境。去年以来,街道火情事故同比下降25%,城中村脏乱差面貌有了明显改观。

聚焦共建共享,逐步巩固工作效果。一是借鉴“唯品同创汇”等党建示范基地,统筹推进辖区村社物业更新改造和专业批发市场、工业园整治工作,引导企业破解产业项目瓶颈制约和招商引资难题,鼓励优先发展科技创新园区和孵化器,加强对入园企业产业把关,推动人才、资本和企业等高端资源聚集,实现村社低端产业到高端资源的持续蜕变。二是加强园区党建的着力点和落脚点,强化园区党的组织建设,认真倾听园区党员群众的呼声建议,定期举办园区党组织书记培训、招商引资、企业服务等各类专题培训班,引导党员学干结合,发挥党员群体的辐射带动作用,努力将园区党员拧成一股绳,以党建引领推动园区改造升级。

未来的唯品同创汇,将充分发挥党建引领力,汇聚各种时尚原创势力,以创变的姿态驱动跨界时尚力量,依靠阵地,广泛凝聚园区党员,将党建工作融入中心工作,引领唯品同创汇大力发展,实现村级物业的完美蜕变。

广州日报全媒体文字记者曾卫康

广州日报全媒体图片记者邱伟荣、曾卫康

广州日报全媒体编辑 彭姣时