考虑到整个的产业地产的运营，工业地产如何成功，主要从这几个方面：
首先是选址，跨国企业选址是从四个方面考虑的：

1、寻求资源：自然资源、劳动力资源。

2、寻求市场：追随出口覆盖的市场范围。

3、寻求效率：提高企业在全球运营的效率。

4、寻求战略机遇。

我们围绕选址的情况，整个园区策划的阶段我们作一个解决的方案，主要是考虑到这个区域的资源的禀赋情况和你的企业匹配如何，一般园区的选址从区域分析、产业分析、开发区分析、交通物流分析、客户分析。再围绕客户本身需要什么样的需求，围绕他的需求来提出我们的解决方案，这样可以更好的满足客户。

我们的分析从这几个角度来看，首先是市场分析的区域，对本身城市的竞争力，环境的竞争力和区域本体的竞争力来考察，一般情况下我们把开发区分成成熟和即将成熟两个部分，即将成熟和成熟的开发区即将处置再生产业升级的阶段，大连软件园所讲的提供是产业升级的平台，在刚刚开始发展刚建的开发区，更需要的是吸引制造业的企业进来，对厂房的需求是非常大的，对制造业的企业可以满足什么样的条件。对开发区的分析，要对开发区本身的产业要进行分析，有哪些龙头企业，能不能带动它的配套企业进来。

对一个产业来讲，首先要确定主导产业，一个是自己本身确定了，围绕它的主导产业进行资源的配套，二级、三级的配套企业在哪种情况下可以进来，找到它的需求，本身的园区的产业定位和产业的发展方向。
要对你的客户进行把握，一般情况下，我们对于客户的分析也是从四个方面来进行的，一个是现有园区的企业的分析，目前的开发区进了哪些企业，同类的园区进了哪些企业，这些企业本身的发展阶段，这些企业的进入是因为成本、政策还是市场，这样你知道什么东西吸引它来。还有同区域企业搬迁的分析，在我们的很多的城市都有退二进三的概念，老的工厂都分布在市中心或者市中心的地带，随着城市的发展要进行搬迁，你给它提供一个很好的场地，很好的硬件和软件的服务设施，吸引他到你的园区来，这样的分析也要分析透。对潜在的客户进行分析，一个是从产业链的角度，奔驰进入北京之后，我们围绕奔驰对他的产业链进行分析，最后有6家企业进驻我们的园区。包括对亦庄本身的四大产业，医药、通信、汽车配件、电子，通过对这些产业的分析，分析出它有哪些二级配套企业进来，我们目前已经有6家世界500家给亦庄龙头企业做配套的企业进来。还要对国外的企业进行跟踪，我们有一个专门的信息部，跟踪具体的大的企业的动向，它的产业方面的动向，你跟踪它你会发现它投资的趋势，会带来关联企业的投资的动向。还有以商招商的概念，还要对专业市场进行分析。任何一个城市，按照我国的规划和发展，都会规划几个专业的市场，这个市场本身聚集大量的商家之外，它的上下游企业都会过来，比如说北京大红门的服装市场，在这个市场体现的是服装的交易、贸易，但是在它周边聚集了大量的服装的生产和制造企业。所以有时候我们考虑把市场和制造融合在一起，前店后厂会形成非常的好园区的雏形，只要加以引导一定会形成非常好的园区模式。

针对企业来讲，我们会为即将投资进入的企业，我们会选址策划书，一定要了解你的企业追求是什么，他们想要什么，给他们投资一个价值的判断，给他们提一个很好的参谋和建议，这样他就知道我们是了解他们的，他更愿意到我们这里来。所以从这几个方面判断，从几个角度给企业提供一定的参谋和建议，肯定会给企业一个很好的，到你这里来发展的一个理由。

定位，任何一个园区本身的定位是起决定性的作用，如果定位错了或者是方向错了，你所有的东西都错了。我们定位一个是移植外部强势资源，培育内部特色优势，整合区域优势资源。根据本身有的能力，比如本身就是一个物流类的企业，可以把你的资源带到你所要进入的区域来，另外要挖掘区域内部有没有独特的资源。把这两点结合起来，把区域的资源整合起来，形成园区本身特有的优势，实际就是吸引企业入住的理由，这样就会形成一个非常好的定位。

在具体定位的时候，要考虑市场的导向，资源的整合，创新的能力。目前我们从定位的角度可以得出是制造型的园区还是物流园区还是研发型园区，商务型园区，这样更实用一些，对一个企业的本身的吸引力更强一些。

综合起来来讲，作为一个定位是两个方面，一个是借助本区域优势，发展工业园区，进而促进开发区的发展。

造势，挖掘潜在优势通过策划提炼创造市场促进发展，我想有这样一个过程。

产业招商，我们定位之后，面对你的产业也好，面对你的行业也好，怎样招商，我们以一个汽车产业链的分析为例，实际一个整车的组装厂家，下面产业链的企业比较多，涉及劳动各个配套的行业，从上到下一层一层的分解，会发现有哪些零部件的企业会到你的园区来。有的在园区内配套，比如说发动机的生产厂，把一级的配套，把本身园区外的企业拿进来之后，针对他们招商。目前我们做的成功的是奔驰的有6家配套企业进入我们的园区。

从招商角度来看还有一个很重要的因素是渠道的建设，要想成功的运营一个工业园，最关键的要素是招商，招商的核心是招商渠道的建设，可以分为国内投资企业、国内异地企业，同区域企业，把真正想要的企业招进来。

在招商或者渠道拓展的基础上，对园区也要进行一定的推广，首先是确定了营销的理念推广理念，公关平台，四大传播渠道，因为城市有城市的资源，有城市的特点。卖产业是要宜依据城市产业的特点，你做的园区不仅仅提供的是厂房，不仅仅提供的是硬件的楼体，更重要的是提供生活，一种全新的适合企业发展的生活方式，还要给他提供超值的服务，我们规划园区的时候，首先把园区的配套设施的服务配套完整，整套生活必备的东西解决好了。我们和外企谈的时候，他们把一些员工过来参观，最后发现有宿舍、有食堂、有公寓，员工很满意，很多的企业因为这个选择了我们的园区。从配套、服务的角度来考虑，搭建了一个非常好的点。还有搭建三个平台，政府沟通平台、中介商务平台、客户交流平台。目前我们园区内刊，有园区内部的网络，可以供园区内部的客户进行相互的交流，你再把有价值的信息传播出去，四大传播渠道，网络、行业、户外、展会论坛，这样会形成一个相对完整的工业园区推广宣传的一个体系，会形成非常实效，有针对性的园区。因为搞工业地产招商不是要有多高的知名度，要针对性和有效性，你的客户能不能找到你。

最后一个关键的因素我认为就是服务，要想成功的运营工业地产，更重要的一点就是你的服务，我们的服务分成两个方面，第一个层面是对政府和开发区的服务，这两类客户都要提供价值，政府和开发区最需要的是推动产业的升级，促进区域产业的集群，更重要的是需要税收。目前U谷的园区到今年年底是建成35万，去年提供给政府的税收是1.4亿，进驻的企业是不到100家，政府非常的满意。你给政府创造了很好的价值，你只有给政府提供价值，政府才会支持你，这也是我们进行工业地产发展最根本的，不能突破底线的原则。

另外还要为客户提供价值，客户有区域的价值，这个区域价值本身就有了，只要来这里就享受这个价值。低成本的优势，不仅仅是租金或者是卖价低，更重要是通过园区的管理，通过了解它的产业链和供应链。高品质的园区，任何的企业都需要形象，要有园区的文化，形象的核心是文化，园区的文化是什么？我们知道硅谷有很明确的文化的特征，作为一个小的园区能不能塑造出来符合园区，符合园区入住企业文化特征，如果能够塑造出来肯定有很好的吸引力，目前我们的园区里每个月都有各种活动，企业文化的展示，我们引入工商、税务的服务，这样都会形成很好的文化契机，对入住企业来说不断的提高他们的忠诚度，因为他们会给我们带来他们的客户。现在达到了整个招商的30%左右。要做好增值服务，物业管理只是一个基础的管理，很多的企业需要增值，从哪个角度增值，我们为园区单独成立了人力资源部，我们和北京周边区域的各个职校形成了战略的关系，我们招产业工人，进而拓展招中层，我们也和工商、税务形成战略合作关系，为入园企业提供便利的，非常好的提供价值的增值服务，这种增值服务是园区持续发展非常重要的一点，因为最终的园区是形成企业的社区，要给企业打造一个家，社区里面有什么东西，只要引进来，符合企业的需求，肯定会有很好的发展。

珠三角地区的厂房中介，在经过一段短暂的和平共处、共同发财的时光后，终于发展到了需要同行操戈，抢夺生存权利的阶段。这里面除了有中介数量急剧扩张、市场空间变化的因素外，还有厂房中介自身的原因。我们不能指望厂房中介的数量突然下降，也不能妄想市场空间无限膨胀。

这里有一组不太精确的数据：东莞地区目前的专业厂房中介公司越在300家左右，当然这还不包括兼做房地产中介的综合类地产中介公司以及自由职业者。如果都算起来，东莞的厂房中介从业人数至少也在一万以上，而东莞地区每年的厂房中介市场总量也就在两亿左右。这样看来，说是狼多肉少并不算过分。

竞争，永远是事物发展的规则。当残酷的竞争到来时，任何当事者能够生存下去的法则就只有面对竞争，赢得竞争。厂房中介们也只有这一条路，让自己强大，然后打败敌人。

作为企业或者说小企业，厂房中介公司的问题并不是什么高明的问题，除了行业特性以外，也具备其他小企业的一切特点，出现的问题也大致相似。笔者大概的从以下六个方面谈谈珠三角地区的厂房中介在如此激烈的市场竞争中的生存战略。

一、团队管理
这永远是企业生存发展要做好的最基本的事情，却往往也是企业忽略或者是永远做不好的事情。而这些厂房中介公司的团队管理问题尤其严重。

珠三角地区的厂房中介公司，年龄最大的也不会超过10岁，5岁左右的就已经算是活的比较长久的了。绝大多数都是在2004年以后成立的，还太嫩太年轻，管理方面的经验还太少。

厂房中介公司很多老板都是从业务员做起来的，以前在大一点的公司里做业务，后来业务做的好挣了钱，就出来自立门户了。出身业务精英的老板最大的问题就是不会管理，他们的思维里把销售看的比一切都重要，管理就被忽视了。或者说这些公司都太小，十几个人几十个人的公司，老板都觉得没有必要去管理，大家只要做好业务就行了。

企业生存的现时方法是营销为王，而企业生存的长久之计一定是管理为本。对于这些厂房中介小企业来说，管理做的好，团队凝聚力强，战斗力就会强。反之，战斗力就不能说弱，甚至可能出现负作用。因为小企业抵抗风险的能力实在太弱了，它们抵抗风险最好的办法就是做好管理，内部形成强大的凝聚力，只要团队不垮，还有活下去的可能。一旦活起萧墙，企业很快就会飞灰烟灭。厂房中介小公司和大企业不一样，因为大企业是百足之虫，它虽死不僵，小企业只有团队这一条腿，死了就没了。

笔者认识一位刚刚落败的厂房中介小公司的老板，他的失败或者正好可以在这里拿来作为证据。他当初创立了一个20几个人的厂房中介公司。在他的观念里，只要业务员们能拿回来单就可以了，其他什么都不重要。于是那些业务员就各自为阵，开始的时候是公司没有制度、从来不开会、上班随便迟到、互相戒备，到后来就发展到了干脆不来上班、相互抢单、销售和采购不配合、私自接单、偷卖公司客户资料等，再到后来很读人干脆就再也不来上班了。这位老板在靠自己的业务能力独立支撑了一阵之后终于关张大吉。

二、成本控制
开源永远要和节流结合起来，否则就没有意义。企业的成本控制不仅仅指节约，这是一门高深的学问。厂房中介公司是最需要控制成本却往往最不会控制成本。因为以销售为王的公司，很多隐性成本都会都容易被忽略或难控制。

销售是厂房中介公司最重要的事情，它们的钱似乎来的太容易，动辙一单就是几万几十万的收入，所以很多厂房中介公司疏忽财务控制。请客人吃饭过多、交通通讯开支过发、业务提成制度不合理、广告投放不理性、欠款回收慢等因素的不利影响都会因为成本控制意识弱而扩大，成为厂房中介公司的催命符。

还有管理成本和人力资源成本等许多隐性成本因素，都是厂房中介公司必须注意的。这些成本因素要是每一项都节约一点，综合起来就是一笔不小的数目，可能这就会帮助公司跨过最艰难的那道门槛。大公司生存靠滚，小企业就只能靠省了。

三、广告策略
小企业需要广告，但又都害怕广告。因为一笔广告的投放，很可能会让公司收益颇丰，也可能会毫无效果，血本无归。厂房中介公司面对广告尤为头痛，因为渠道少而且目标客户分散。

厂房中介的客户——办厂投资者不可能像求职和买牙膏的顾客那样到处都是，也不会像剃须刀那样的客户那样我知道他们是谁，在哪里，而且，厂房中介也没有很多钱去做广告。然而，又不能不做广告。所以厂房中介的广告策略就尤为重要，必须要精心策划，合理投放。

目前厂房中介采用较多的广告形式是户外广告和报纸分类信息广告。应该说这类广告是非常有效的广告方式，然而当报纸的分类信息长篇累牍都是厂房中介广告，路边密密麻麻都是厂房中介的广告牌的时候，面对客户，你有几成被客户选种的把握？

所以厂房中介公司必须关高突围，首先是在传统广告模式里的突围，就是要把广告做的比其他中介更吸引客户的眼球。其次是广告新方式的突围，要不断探索新的广告方式。例如网络广告和手机广告、DM广告等。最重要的是要对潜在客户群进行分析，开发新的对客户最直接最有效的广告方式。

四、品牌建设
可能很多厂房中介都没有想过要做品牌，觉得品牌建设是大公司的事，自己的公司那么小，根本不需要做品牌。有些可能想做成品牌，却苦于没有办法。

事实上区域性小品牌建设对厂房中介公司尤为重要，在同一地区若干家厂房中介竞争一个投资商或盘源的时候，厂房中介公司的品牌知名度往往就成了决定单落谁家的最重要的因素。开发商和投资商自然愿意选择口碑好、知名度大的中介公司来代理放盘和寻盘。

厂房中介这样的地区性小公司不可能像那些大集团公司一样去建设品牌，那需要动辄上亿的广告费用，厂房中介根本无力支付。厂房中介公司要做的是区域行、行业性的小品牌，相对也简单多了。

一个品牌的建设不是一蹙而就的，是一个长期的过程。最好的办法就是靠诚信和良好的服务来积累口碑效应，这也是最省钱最长久的办法。广州昊信工业地产公司能够在番禺地区独占80%的中介市场份额，与他们在番禺地区的良好的口碑是分不开的。业主首先会选择昊信地产放盘，投资商进入番禺地区打听，业内人士都会一致推荐昊信地产。

这是靠公司长期与业主和投资商打交道的结果。当然这不是全部方法，必要的广告也是非常重要的，特别是户外广告。有的厂房中介在路边上拉一小块布帘子，在上面打上自己的广告信息，以为就可以了。户外广告的最大作用就是提升企业形象，因为它大气，有客户震慑力。在交通发达的位置有一块大的设计优美的户外广告牌，比过100块小布横幅。

店面的装修也非常重要，这会直接影响客户对你的评价。另外还有员工形象气质、专业水平、公司规模等因素。在互联网发达的今天，客户找厂对网络的依赖越来越大，网络广告的适度投放也将会有利于提升品牌形象和业绩。

五、提升专业水平
专业水平现在已经成了整个厂房中介行业的硬伤。

据笔者调查，厂房从业人员普遍文化素质比较低，以初高中水平为主。其中绝大多数人进入这个行业都是受到高利润的诱惑。他们并不认为厂房中介是一个需要很专业能力的行业，简单认为只需要将厂房盘源介绍给投资商就可以了。

事实上，要做好这个职业是需要非常专业的知识和能力的。首先是要对盘源进行深入细致的了解，对它的产权、结构、设计、地理位置、水电、消防、价格进行全面的了解和评估，以便于将其推荐给合适的投资需求客户。还要了解不同行业不同产品各对厂房有什么样的要求，以便能够帮投资商选择合适的厂房。专业的厂房中介顾问能够为业主建厂和投资商选厂提供决策性的建议，只有在这种时候，客户才会对你充分的信任和依赖。

当然专业知识并非仅仅征对厂房，还有销售技巧、职业形象、谈判技巧等。

有很多厂房中介人员对专业知识一无所知道，只会把投资商和业主叫到一起，既不会给他们提供建议，也不会调节他们之间的矛盾，抱着成就成不成拉倒的态度。这样的素质水平自然无法与那些具备很强专业素质的中介同行相较量了。

六、努力扩展业务模式
简单的说就是不要在一棵树上吊死了。单纯的厂房中介市场越来月难做，笔者建议厂房中介们在努力抢夺本行业务的同时，也要努力开拓新的业务，建立新的收入渠道。

笔者也不能在这里空想，只能根据厂房中介里一些龙头公司的业务扩展方式给大家一点建议。厂房买卖中介服务的利润会比租赁高的多，而产权式厂房已经开始受市场热捧。所以厂房中介要特别留意出售的产权式厂房。另外土地买卖中介也是利润很大的业务，现在大部分厂房中介都在做，只是他们介入的机会并不多。

而现在一些龙头中介已经在做并且未来会越来重要的模式有以下三种。

一是投资顾问服务，这里包括工业物业投资服务和办厂投资服务。以后厂房竞争越来越激烈，厂房开发商投资建厂从设计、包装、推广、招租都需要切合市场需求，而作为一直在最前沿和投资商打交道的厂房中介，手里有第一手的信息资料。同时由于中国制造业的繁荣，产业转移和国家对土地、招商等方面的政策调控制，投资商对投资办厂需求的辅助性决策需求就会很强烈，厂房中介正好利用他们对本地区各种环境非常熟悉这个优势来为投资商们提供投资咨询。当然，要想收取费用，具体操作会更复杂，需要非常专业。

二是代理招商。我国制造业升级而引发的全国性产业转移，为内地一些地方的经济发展带来了希望。现在内地很多地方政府更是把招商引资工作当作头等大事来抓，由于他们的信息和人际关系渠道有限，所以很多地方政府或机构都推崇代理招商，而且给予代理招商机构的回报也是非常优厚的。

三是自己投资工业物业。厂房中介可以依托自身招商和本地关系的优势，独立开发工业厂房项目。这将会使收入更加稳定和丰厚。当然这对资金方面的要求很高。但厂房中介可以采取与土地所有者合作开发或者银行贷款的方式进行。工业地产火暴的现实行情会使很多人很多资金愿意合作的。

对于厂房很多都是租赁过来的，那么我们在进行厂房装修之前就需要考虑的是怎么租到好的厂房，这样装修的时候也可以节省资金和精力。承租人在租房的过程中必定要经历找房、定房、签合同、进驻几个过程，但在其中又有许多复杂的环节需要注意，在此给承租人以五个方面的建议：
1.房屋价格的商定
不论选择什么渠道，几乎不会有人二话不说地同意业主或中介公司开出的房屋价格，这就将涉及租赁价格的讨价还价。一般情况下根据不同区域、物业性质、付款方式等多重因素，租金价格会小有降低，但大多不会超过市场平均价格的10%。
2.仔细揣摩《租房合同》的各条款
为了确保房租稳妥地交到业主的手里，承租人必须查验业主的合法身份证明和权属证明，并作为租赁合同的附件，在签订《租房合同》前，其中的条款应仔细揣摩，必要时可请专业人士或律师来协同签订。
3.物业交验马虎不得 应作为合同附件
在《租房合同》签订的同时，物业的交验非常重要。中介公司在操作中会提供一张物业清单作为合同的附件且注明损坏程度，如果是自己找的房那更要注意此类事项，如记录下水电气三表的具体数值、内部电器的使用情况等，并作为合同附件一一说明，以便减少入场后的麻烦。
4.选择适合的租赁方式
租房有两种选择，自己(包括通过熟人、网上等)或委托中介公司。自己找相对花费时间长、耗费精力大，需要不停地通过各种渠道找房、联系、约时间、看房、选房，如果进行顺利的话可在1个月左右完成，但很有可能出现各种租后风险。
而对于那些没有多余时间和精力自己找房的人，选择委托具有专业资质的中介公司来操作就更为适合了。当然相对前者你或许需要支付一定的中介代理费用。

深圳工业地产开发已是各大小开发商关注的焦点，想进入工业地产界的开发商更想深入了解工业地产开发流程。考虑到整个的产业地产的运营，工业地产如何成功，有几个方面的问题需要注意？

深圳工业地产开发流程和运营

一、工业地产选址

跨国企业选址是从四个方面考虑的：1、寻求资源：自然资源、劳动力资源。2、寻求市场：追随出口覆盖的市场范围。3、寻求效率：提高企业在全球运营的效率。4、寻求战略机遇。

一般园区的选址从区域分析、产业分析、开发区分析、交通物流分析、客户分析，以及围绕客户本身的需求。

市场分析。对本身城市的竞争力，环境的竞争力和区域本体的竞争力来考察，一般情况下把开发区分成成熟和即将成熟两个部分，即将成熟和成熟的开发区即将处置再生产业升级的阶段，

开发区的分析。要对开发区本身的产业要进行分析，有哪些龙头企业，能不能带动它的配套企业进来。

产业分析。对一个产业来讲，首先要确定主导产业，一个是自己本身确定了，围绕它的主导产业进行资源的配套，二级、三级的配套企业在哪种情况下可以进来，找到它的需求，本身的园区的产业定位和产业的发展方向。

客户分析。要客户进行把握，一般情况下，客户分析从五个方面来进行的：第一，现有园区的企业的分析，目前的开发区进了哪些企业，同类的园区进了哪些企业，这些企业本身的发展阶段，这些企业的进入是因为成本、政策还是市场，这样你知道什么东西吸引它来；第二，有同区域企业搬迁的分析，在我们的很多的城市都有退二进三的概念，老的工厂都分布在市中心或者市中心的地带，随着城市的发展要进行搬迁，你给它提供一个很好的场地，很好的硬件和软件的服务设施，吸引他到你的园区来，这样的分析也要分析透；第三，是从产业链的角度，如奔驰进入深圳之后，围绕奔驰对他的产业链进行分析；第四，还要对国外的企业进行跟踪，跟踪具体的大的企业的动向，它的产业方面的动向，发现它投资的趋势，会带来关联企业的投资的动向；第五，还有以商招商的概念，还要对专业市场进行分析。任何一个城市，按照我国的规划和发展，都会规划几个专业的市场，这个市场本身聚集大量的商家之外，它的上下游企业都会过来。

二、工业地产定位

定位，任何一个园区本身的定位是起决定性的作用，如果定位错了或者是方向错了，你所有的东西都错了。定位一个是移植外部强势资源，培育内部特色优势，整合区域优势资源。根据本身有的能力，比如本身就是一个物流类的企业，可以把你的资源带到你所要进入的区域来，另外要挖掘区域内部有没有独特的资源。把这两点结合起来，把区域的资源整合起来，形成园区本身特有的优势，实际就是吸引企业入住的理由，这样就会形成一个非常好的定位。

在具体定位的时候，要考虑市场的导向，资源的整合，创新的能力。从定位的角度可以得出是制造型的园区还是物流园区还是研发型园区，商务型园区，这样更实用一些，对一个企业的本身的吸引力更强一些。

综合起来来讲，作为一个定位是两个方面，一个是借助本区域优势，发展工业园区，进而促进开发区的发展。

造势，挖掘潜在优势通过策划提炼创造市场促进发展，我想有这样一个过程。

三、工业地产园区设计、建造

确定园区选址及产业定位后，就要开始园区的设计及建造。工业园区的设计必需符合产业规划，不过类型的工业园区有不同的注意事项。生态工业园区就必段有一个完整的排污循环再利用的产业链。厂房可按不同的企业需求建造为简易厂房、标准厂房或钢结构厂房。当中各种类型厂房建造的标准也必须达标。

四、工业地产招商

产业招商 定位之后，面对你的产业也好，面对你的行业也好，怎样招商，以一个汽车产业链的分析为例，实际一个整车的组装厂家，下面产业链的企业比较多，涉及劳动各个配套的行业，从上到下一层一层的分解，会发现有哪些零部件的企业会到你的园区来。有的在园区内配套，比如说发动机的生产厂，把一级的配套，把本身园区外的企业拿进来之后，针对他们招商。

从招商角度来看还有一个很重要的因素是渠道的建设，要想成功的运营一个工业园，最关键的要素是招商，招商的核心是招商渠道的建设，可以分为国内投资企业、国内异地企业，同区域企业，把真正想要的企业招进来。

在招商或者渠道拓展的基础上，对园区也要进行一定的推广，首先是确定了营销的理念推广理念，公关平台，四大传播渠道，因为城市有城市的资源，有城市的特点。卖产业是要宜依据城市产业的特点，你做的园区不仅仅提供的是厂房，不仅仅提供的是硬件的楼体，更重要的是提供生活，一种全新的适合企业发展的生活方式，还要给他提供超值的服务，我们规划园区的时候，首先把园区的配套设施的服务配套完整，整套生活必备的东西解决好了。当和外企谈的时候，他们把一些员工过来参观，最后发现有宿舍、有食堂、有公寓，员工很满意，很多的企业因为这个选择了该园区。从配套、服务的角度来考虑，搭建了一个非常好的点。还有搭建三个平台，政府沟通平台、中介商务平台、客户交流平台。目前园区内刊、园区内部的网络，可以供园区内部的客户进行相互的交流，你再把有价值的信息传播出去，四大传播渠道，网络、行业、户外、展会论坛，这样会形成一个相对完整的工业园区推广宣传的一个体系，会形成非常实效，有针对性的园区。因为工业地产招商不是要有多高的知名度，要针对性和有效性，你的客户能不能找到你。

五、园区服务

最后一个关键的因素就是服务，要想成功的运营工业地产，更重要的一点就是你的服务，园区服务可分成两个方面，第一个层面是对政府和开发区的服务，这两类客户都要提供价值，政府和开发区最需要的是推动产业的升级，促进区域产业的集群，更重要的是需要税收。你给政府创造了很好的价值，你只有给政府提供价值，政府才会支持你，这也是我们进行工业地产发展最根本的，不能突破底线的原则。

另外还要为客户提供价值，客户有区域的价值，这个区域价值本身就有了，只要来这里就享受这个价值。低成本的优势，不仅仅是租金或者是卖价低，更重要是通过园区的管理，通过了解它的产业链和供应链。高品质的园区，任何的企业都需要形象，要有园区的文化，形象的核心是文化。

要做好增值服务，物业管理只是一个基础的管理，很多的企业需要增值，从哪个角度增值，如园区可成立了人力资源部，和园区周边区域的各个职校形成了战略的关系，招产业工人，进而拓展招中层，和工商、税务形成战略合作关系，为入园企业提供便利的，非常好的提供价值的增值服务，这种增值服务是园区持续发展非常重要的一点，因为最终的园区是形成企业的社区，要给企业打造一个家，社区里面有什么东西，只要引进来，符合企业的需求，肯定会有很好的发展。