M1容积率上限对深圳产业空间的影响

深圳的未来在哪里,要靠实体经济、要靠创新驱动,这一点深圳的领导看的很清楚。但是,随着房价的不断高涨,市场上对利润的冲动,必然会想方设法不断蚕食深圳本已不多的产业空间。虽然法定图则规定了一定比例的产业功能,但是城市更新的“工改居、工改商”项目由于利润的召唤第一时间被开发商“选”了出来,少有的工改工项目也几乎沦陷为类住宅产品的天下,这种“市场选择”的结果导致深圳M1厂房数量急剧的减少,大量的优质企业被迫向东莞、惠州甚至更远的内陆地区迁移。

刚开始这似乎可以用产业转移理论来解释,不值得惊慌失措。但是随着欧美发达国家的再工业化,以及工业4.0革命的出现,生产环节是否低端、是否该流出,就要看产品的性质和工艺了。深圳的产业以战略性新兴产业和未来产业为主,重化、五金、电镀等低层次产能已经在高房租的压力下基本淘汰,如果进一步减少生产环节的产业空间,流出的产能将可能是智能制造革命中最为先进的那部分。如何留住这些创新型的实体经济,防止产业出现类似香港的空心化,已是刻不容缓的课题。

好在深圳的领导们很清醒,划出了工业区块线,并使其成为一项制度安排,像基本农田保护一样、像生态控制线保护生态一样,来保护深圳的先进工业。但是线划了,效果如何?以龙华为例,申报的20多个工改工项目全部为新型产业用地(M0)方向。各区的情况基本一致,未来深圳的研发办公等写字楼市场将充斥市场。

领导们也很快意识到这一点,在城市更新十三五规划中明确了新型产业用地(M0)的最高比例,同时进行强区放权,给与了区里更大的灵活性和决策权。有些区为了解决这一问题,用行政的手段规定产业用房自持的比例,甚至直接限制工改M0的审批,但是收效甚微。开发商还是想尽办法去做M0,实在做不了,宁可不改。对政府来说,这一块的根源在哪里,必须抓住问题的关键才能做出切实有效的政策,避免头疼医头、脚疼医脚。

其实,M1容积率上限就是解决这个问题的牛鼻子。普通工业用地容积率最高为4,新型产业用地容积率最高为6,容积率差异涉及到申报主体巨大经济利益,造成几乎所有已备案的工改工项目拟更新方向均为新型产业功能(工改M0),否则“算不过账”,没人会做亏本的事。不依靠市场,单靠行政强制肯定难以达到预定的效果。

那么,M1容积率上限为4,M0容积率上限为6是否合理呢?我认为很不合理,理由有四:

第一,不符合深圳政府鼓励建设M1的引导方向。按照正常的逻辑,政府鼓励什么,应该给它以最优的政策,引导市场向这个方向调节和发展。但是现在的情形是什么样子呢?政府鼓励M1,却给它低的容积率上限;限制M0,容积率却高。这不符合政府鼓励M1的认知和逻辑。好比企业鼓励并重用人才,却给他最低工资,这怎么行?

第二,不符合深圳土地必须集约利用的现实需要。深圳的土地面积只有1997平方公里,同为一线城市,上海面积6300多平方公里,北京是16800多平方公里,广州是7300多平方公里。也就是说,深圳大致相当于北京的八分之一,上海、广州的三分之一。这要求深圳的建筑哪怕是工业建筑也要集约利用,向天空向地下要空间(现有的建筑工艺、技术也完全能够支撑高层的重型厂房,那种认为厂房就是低矮的观点是可笑的)。因此,M1容积率上限为4不符合水准土地集约利用的要求。

第三,不符合政府简政放权的历史趋势。M1容积率上限是在《深圳市城市规划标准与准则(2014)》里规定的,对其取值专家们应该拿出的依据是所谓“区位条件、交通条件 、资源条件”等等。这里要注意的是,容积率上限并不是项目实际取得的容积率,其最终的核定要经过“建环委”的研究讨论来决定。也是就说,M1确定容积率在建环委过会时,那些 “区位条件 、交通条件 、资源条件”的限制,会被专家组进行个案讨论,通过了就代表没问题。既然有建环委给个案项目的环境承载力进行研究审定和把关,又何必给全市的产业空间一次性套上一个不可逾越的天花板呢(短时间出台的这么大范围的指引,可做参考,但作为强制性规范,其科学性也有待商榷)。所以,目前规定的容积率上限有一刀切的嫌疑,其作用无疑是给强区放权带上一个枷锁,让区里带着脚镣跳舞,不符合简政放权的初衷。

第四,不符合为未来负责、为城市负责的科学态度。城市规划关系着城市的未来,今天小小的容积率的倾斜,可能导致未来的研发办公用房泛滥,导致产业的空心化、竞争的同质化。而且比较可怕的是,M1厂房未来还可以通过综合整治等方法改造成为研发办公用房,但是研发办公用房如何改造成为厂房呢?一旦实施,不可逆转。难道再拆一次,那将是社会财富的巨大浪费,深圳会为了今天的容积率政策买单。事实上,容积率可以出台指引,但不能进行简单粗暴的强制,这不符合科学发展的态度,也对深圳的未来不负责任。

那么,我们该如何呢?我们要建言市委市政府,抓住容积率这个牛鼻子,以四两拨千斤,牵一发而动全身。建议容积率方面将M0和M1一视同仁,或者对鼓励的M1有所倾斜,相信由于M1产品地价低、相对稀缺、可塑性好,市场一定会做出相应的选择的。对于现有容积率的指引,建议可以让各区作为参考,其不具有强制规范效力,解除各区的枷锁,真正的实现强区放权(不用担心各区乱提容积率,因为有建环委专家的把关,只是减少了一重限制)。另外,不用担心建筑问题,最近中环的地王占地只有2000多平方米,这在深圳连最低的旧改门槛都进不去。看下香港的建筑密度,深圳还是控的太死。

总之,要相信各区,否则放权有什么意义;要相信建环委,否则过会只是个形式;要相信市场逻辑,你鼓励的要给它更多;要相信未来,只有改变(远胜于强制)才会赢得产业发展空间。

—————————-

城市更新,需要模式,也需要一个性感的故事

 

“无论什么时间,这座城市都应该是黑白两色的”,这是伍迪·艾伦影片《曼哈顿》中的开场白,伴随着这段旁白,出现的是纽约的象征曼哈顿,笔直窄窄的街道、摩天大楼,这个画面开启很多人对国际都市的启蒙和向往。

1

你现在看到的纽约

是经过数百年城市更新后的面貌

真实彩色的纽约,是水泥高楼林立人潮涌动,城市充斥繁盛的娱乐及购物中心、百老汇剧院、大量耀眼的霓虹光管广告、以及电视式的宣传版,这些已经深入成为象征纽约的标志。而位于这座城市中心的曼哈顿,更是以一个见证者的角度观摩着城市发展的各个阶段。那些地标性建筑——帝国大厦、克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心都建于电影还是黑白色的时期,他们的兴起注释着这个城市一个崭新阶段的发展:纽约曼哈顿自20世纪50年代起开始进行城市更新(urban renewal),一个只有59平方公里的土地上,经过100多年不断的对城市升级改造演变成后来的模样。城市更新如城市扩展一样改变着城市的面貌,类似的城市更新也发生在国际金融中心伦敦的不同区域,这是国际化大都市发展到一定阶段的必经之路。

(城市更新阶段及城市扩展阶段)

2

如今的北京遇见当年的曼哈顿

一场与时间赛跑的城市变革已悄然上演

纽约成了很多都市的参照样本,但如今的纽约城市规划已不再只是追求摩天大楼。大到着手修订城市土地分区规划,小至用自动化楼宇控制系统改造城市老建筑,更新的内容变得更加精细,如同纽约曼哈顿所面临着城市病的巨大挑战,高能耗、交通拥堵、生活质量下降、基础建设老旧,这些问题,在经过三十年超快速发展的北京也日渐显现。

在北京,过去投资驱动的旧经济增长模式带来大量低效的工业用地,城市本身的产业结构也亟待升级,这个一线城市的发展空间布局已功能高度发达,未来建设用地的管控收紧,摊大饼式的建设方式已然不可持续,持续高涨的土地价格同样提升着建筑的水准,对相匹配的物业形态提出了更高的要求,城市更新刻不容缓。近年,这个话题不断被政府、媒体还有开发商们提起,当城市核心区的物业水平被非核心区域的物业超越时,北京的内动力爆发。而城市更新,不应该只是一幢幢旧楼被推到后的翻新,它的参与是一个复杂的过程,政府、市民、开发商都需要在观念上和能力上进行改变 。