自上个世纪九十年代末，受金融风暴的影响，世界经济发展减速，大量的跨国公司的利润大幅度下跌，甚至出现亏损的情况；因此，为了降低生产成本，寻找具有潜力的市场、廉价的劳力和丰富的原材料资源的国家作为生产基地，成为跨国公司投资的新方向，而中国无疑是一个商家的必争之地。大量的制造业向中国的转移给中国工业地产创造了广阔的发展空间。但是，同时中国工业地产的发展也属于初步阶段，存在着一定的优缺点，其主要表现在：
1、投资主体的多元化
随着中国经济的发展，除了政府外，国有企业、外资企业、民营企业，甚至还有海外基金都开始在工业地产这一领域进行投资。近几年，两类外资企业在我国工业地产市场异常活跃，一类是做物流仓储物业开发的企业，另一类是有海外工业房地产或者工业园区运作经验的开发商。这两类企业在中国的代表是美国物流巨头美国普洛斯公司和新加坡的腾飞集团。主体的多元化，能够促进工业地产的快速发展，但是由于工业地产的发展前景较好，利润较高，假如没有出台相关的法律法规进行制约，将可能出现恶性竞争，导致整个行业陷入泥潭。
2、受土地市场的制约较大
土地是制约地产业发展的最主要因素，众所周知，中国的人均占地面积低于世界的基本标准，加之，近年来，国家对工业用地实行宏观调控，从政策上严格控制工业园区的设置审批。土地供应突然减少，促使了工业地产价格的快速提升，工业地产投资价值显现。开发区作为主要的工业集中用地，发展面临着严重的考验，一方面，国家宏观政策加强对开发区和工业园的调控力度，清理整顿开发区，致使大量开发区或工业园区关闭；另一方面，保留下来的开发区也普遍存在用地空间不足的问题，未来的发展空间受限。
3、全国工业地产的产业分布不均，参差不齐
虽然我们一直在倡导提高自身的创新研发能力和产业升级，但是中国的国际贸易市场的核心竞争力还是廉价的劳动力和土地。但是国内不同的城市工业地产的发展有着巨大的差别，比如北京、上海、深圳等一线城市工业土地价格一直在攀升，而西部一些较为落后的城市基本上都没有出现工业地产这种产业结构，因此，为了得到更多的发展空间，有些有远见的企业开始把基地迁移到二、三线城市，这将推动二、三线城市的发展，同时为工业地产以后的发展创造了更有利的条件。
4、世界一流工业地产企业纷纷向中国进军
普洛斯作为世界最大工业房地产信托投资公司，已经开始向中国青岛、武汉、大连等城市进军，据有关数据的统计，普洛斯在2009年以前在中国总投资额超过12.5亿美元，同时，全球排名第二的工业地产开发商AMB完成了其在华的第一收购，新加坡最大的工业地产开发商之一的腾飞集团也正积极在内地市如武汉成都等地物色新的工业地产投资项目。因此，中国很有可能成为工业地产发展的下一个商家必争之地。
工业地产的运营模式
工业地产的运营模式基本上包括开发模式、盈利模式、投资及经营模式。下面对这三大模式进行相关的阐述与比较。
1、开发模式
随着工业地产的发展，工业地产的开发模式也正在不断的得到改进和完善，根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式如下:工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。
（1）工业园区开发模式
目前，工业园区开模式，是中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。因为这一开发模式是基于社会发展，区域经济发展及就业等各种因素综合起来考虑的，一般情况下，该开发模式是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。这种开发模式可以很好的带动当地经济的发展，其中较为典型的有上海莘庄工业园区，北京房山工业园区以及深圳的蛇口工业园区等，下面以深圳蛇口工业园区作为例子进行说明。
上世纪70年代末，招商局在深圳创办蛇口工业区，这是中国第一个对外开放的工业园区，它的创立和发展为之后的深圳经济特区的创立起了探路者的作用。由于当时政府政策的支持，使得蛇口一带的经济得到高速发展，经过三十年的发展，当地的一些企业也逐渐发展成国内的同类企业的佼佼者，如招商银行、中集集团、平安保险等一大批知名企业从无到有、从蹒跚学步到叱咤风云。如今，蛇口已是一个通讯、道路、厂房、港口、铁路等设备配套完整的现代化工业园区。2009年，蛇口再度出现了新的机会，政府打算把蛇口改造成新一代的高新技术的产业园区，2009年11月16日下午，在深圳11届高交会馆，中国科学院深圳先进技术研究院与招商局蛇口工业区有限公司签订协议，中科院育成中心落户蛇口。这也是蛇口工业区转型“高端服务业高地”签下的第一单。展望未来，蛇口有望成为中国新一代工业园区的泰山北斗。
（2）龙头企业引导模式
龙头企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区。在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应的工业地产开发。如上海金山的上海石化工业园区，其即为在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。
（3）工业地产商模式
工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。例如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商，开发及管理超过140亿美元资产，普洛斯管理总物业面积已超过2700万平方米。普洛斯专注于物流房产租赁服务，在同类的上市公司中，普洛斯的规模为行业第一。首先，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。这种模式下，普洛斯扮演一个建设者，为物流企业提供相应的平台，吸引物流企业入驻，其本身只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。
但是作为中国的工业地产商，情况可不那么乐观。由于2007年以来中国工业地产的政策不断出台，一方面结束了工业用地零地价、负地价的时代，使得工业用地成本不断上升，另一方面也使得工业用地供应更为紧张。加上2008年的银根紧缩政策，土地和资金成了工业地产开发的瓶颈。就连普洛斯这种具有代表性的企业也提出，其投资方式将有所改变，未来会更多考虑同政府的合作，介入一些闲置用地的开发。这种投资方式的改变，可以看出，对于中国工业地产商而言，拿地是一大难，而政府的支持同样必不可少。
（4）综合运用模式
综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、龙头企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设能顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。这一开发模式目前正被广泛的运用。
2、盈利模式
工业地产的盈利主要涉及到开发商和运营商的利益。一般情况下，开发商主要是通过与制造商合作开发赚取适当开发利润，是自建再通过销售或者出租获取利润，而运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收人和管理费；小业主则是自己生产赚取利润，是出租获取租金回报。在中国，工业地产的盈利模式可以分为以下几种：
（1）通过开发土地使土地溢价获取利润
开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让给房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园。其操作的步骤首先是由普洛斯通过招、拍、挂方式在苏州工业园取得某地的使用权，然后由普洛斯的地产开发部对该土地进行一级开发，开发建成物流园之后对该物流园进行出售从中获取溢价，或者交由普洛斯的地产管理部门进行出租。
（2）进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利
项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商服配套等设施后，进行己定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。如浙江永康民企中国星月集团在上海松江建设的“星月·大业领地”就是采取该种方法，星月集团在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。然后为物流企业提供一系列的服务，或者出售开发项目进行盈利。
（3）工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目益。
（4）通过对旧工业区二手房改造进行收益
由于我国大城市人口密度大，土地面积相对小，城市老工业建筑的再生利用将成为大都市发展的一条必经之路。老工业区拥有一大批地理位置优越、厂房结构合适、配套设施齐全的工业企业，其中相当一部分由于机制不活、竞争力不强和环境污染等因素而使企业的厂房闲置，旧有的厂房利用率不高。而新兴都市工业园式的改造，则使得原有的闲置厂房焕发了新的生机，其原设计的使用用途也可以得到最大程度上的发挥。工业地产商也可以通过对这些存在大量面积的旧工业区进行改造，从中盈利。
3、经营模式
今天的中国工业地产投资开发盈利模式具有多样性选择，并且都正在被国内的很多地产开发商、专业市场灵活应用，经营模式大致可以分为以下几种：一是只售不租，出让产权，很快收回投资，开发商只采用销售的方式使得商业物业迅速的变现，以实现资金的回笼，利于项目的滚动开发。二是只租不售，开发商对商铺采用了只出租，不出售的方式。以赚取出租回报为目的，同时可根据市场情况待增值后出售或者再次抵押贷款。好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将物业进入资本运作。三是又租又售，开发商对所推的商铺采用可租可售的经营方式，部分租，部分卖，出租部分起示范作用。这三种模式各有优缺点，而目前我国地产发展商采用较多的是第三种模式，总结起来，三种运营模式可以分为这么几种情况：
（1）为客户定制出售、出租模式
对客户量身订做厂房长期租赁或出售给客户。根据顾客的需求，选择合适的地点开发建设。整体出售或出租给客户。如深圳平谦国际工业园，其特点是为客户量身定做，减少市场不确定风险。但定制目标客户群少，有一定的招商难度。而且项目体量过大，较难实现整体定制出售，因此可实现部分物业的定制，同时需在开发建设前寻找到定制客户。
（2）工业园整体出售模式
该模式要求物业项目产权单一。如深圳康贝斯工业园，其特点是无须向政府申请多个产权证。但如项目体量大，整体出售难度较大。但对于一些大的项目而言，体量过大，较难实现整体出售，因为国内像普洛斯那样比较大的工业地产发展商还是比较少，毕竟这么大一块“蛋糕”，对于没有一定“肚量”的人来说是很难消耗的。
（3）分散出售模式
该模式需要物业项目能够分栋或分单元办理产权证。如北京总部基地、天安数码城，其特点是分散出售有利于项目尽快收回投资，但须向政府申请多个产权证；另外，产权分散，不便于行业规划和管理。
（4）整体租赁或以租代售模式
开发商保留全部物业，整体长期出租给一家包租公司或一家大企业。如清湖硅谷动力，其特点是持续经营，获得租金收入，且收益稳定，不需承担租期到期后的再次招商的市场风险。但整体出租比分散出租的租金收益低，投资回报较低。
（5）分散租赁模式
开发商保留全部物业，分散出租给各类企业。如生产力大厦，其特点是持续经营，获得租金收入，或待土地升值后，将物业转让，还可获得物业的增值收益。
（6）租售结合模式
开发商保留部分物业，部分销售给中小投资者或用家。如华南工业原料城，其特点是既可及时收回投资，又可保证一定的现金流和未来物业升值。但有部分产权分散。
在发展工业地产的过程中，选择正确的运营模式起到很大的作用，不仅可以给发展商带来利益，而且可以有效的带动一个区域的经济发展。