2011年初以来，珠三角工业地皮拍出天价的消息在业内不胫而走。来自工业地产中介的成交数据显示，从去年底到现在，深圳、东莞、惠州等珠三角城市的一些厂房租金上升了50％，个别地方甚至翻了一倍，升幅让业内人士感到有些吃惊。
与近年疯涨的住宅市场相比，工业地产并不是赚钱最快的板块，目前工业地产的投资回报率并不高。不过从去年开始，住宅地产频频受到宏观政策调控，工业地产被誉为“地产界的最后一块净土”，重新吸引了开发商、地方政府、投资客以及银行的眼光。
但由于占地面积大、投资金额高、招商难、投资回报周期长等特性，工业地产长期以来对进入者形成了较高的门槛，传统上的工业用地开发者是政府。投资者在投资工业地产项目之前，需要有全盘的清晰考虑，包括项目能否得到政府和规划的支持、能否突破重租售而轻服务的盈利模式等问题。
最重要的，房地产作为影响国民经济的一个重要产业，注定成为政府的调控政策的重要“关照”对象。处于产业转型和升级的大环境中，工业地产的发展，也注定要追随政府宏观调控政策的脚步。湖南株洲的新芦淞（服装）都市工业园以及重庆的三峡户外产业都市工业园，都是这方面做得较好的先行者。
珠三角工业地产再成“香饽饽” 珠三角厂房租金涨了50％
“顺德国道旁的一块工业地皮拍卖价格为6000元一平方米，由山西人竞得。”2011年年初，一条关于佛山工业地皮卖出新地价的消息，在广东工业地产界不胫而走。
听到这个消息，从事工业地产中介长达8年时间的伙伴地产业务总监余震山大呼不可能，“深圳的工业用地地皮也就一千多元一平（方米）的价格，东莞一般是600多元一平（方米）左右。顺德怎么可能拍出这样的天价？”
广州智略房地产咨询有限公司副总经理李灵犀更表示，这是捕风捉影的消息，“那块地皮有一万平方米，而且所处的地段非常成熟，就在105国道旁，整块地皮的规划也不是做生产，而是将来要转做商贸的。”
事实上，与近年疯涨的住宅市场相比，工业地产并不是赚钱最快的领域。但是，近半年来工业地产价格升幅加快，让业内人士感到有些吃惊。
据伙伴工业地产介绍，从去年底到现在，短短半年内，伙伴地产所代理的深圳、东莞、惠州等珠三角城市的厂房租金上升了50％，个别地方甚至翻了一倍。厂房供应紧缺
熟悉工业地产市场的人或许仍记得，去年此刻，工业地产市场仍很冷清。一年过后，租金涨幅超出了业内人士的预期。“供求关系发生了变化”是重要的推动力之一。
“成交面积上涨的幅度很大，但是我们的房源储备已经不足。从去年3月到现在的房源储备，已经缩水超过一半。”伙伴工业地产业务总监余震山认为，工业厂房租价上升的原因是市场供求正在逐步减少。
对于房源储备缩水，余震山认为原因有二，其一是珠三角开始进行产业升级以来，新建的工业厂房就不断减少，同时市场的建筑成本也不断升高，导致新增的厂房的投资急剧减少；第二是因为很多旧有厂房开始改造，转成商业用途。
在房源减少的情况下，客人对工业厂房的要求却越来越高，“现在租用厂房，面积可能要求到几万平方米，客人主要是从事五金、塑胶、电子、机械等行业。”
此外，位于成熟路段的厂房也越来越少。余震山预测，2011年下半年的价格走向应该是趋向平稳。因为2008年受金融危机影响，很多制造企业对未来的经济形势判断不明朗，大多停留在观望状态，不敢扩大生产，导致2009年下半年的工业厂房需求被压缩了一年多的时间。目前的形势已经明朗，企业重新启动扩张性生产，而这些需求在2011年将会被基本消耗，所以未来的趋势是趋于平稳。
“下半年的租金涨幅应该不大了，现在已经靠近客户可以接受的临界点了。”余震山表示。
“这几年整个中国的经济在发生变化，进行转型。一些新兴的战略性产业，包括装备制造、新能源等产业开始发展起来，这些产业的每平方米盈利和产能的能力提高了，他们在投资固定资产的时候，能承受的价格也就相应提高了，这也是工业地产土地和物业价值在提升的原因，也是工业地产从被忽视到被关注的原因。”李灵犀表示。价值洼地吸引各路资金
由于工业地产的升值空间变大，很快便招致“掘金潮”。从去年开始，住宅地产频频受到宏观政策调控，限购限贷的政策使投资者掉头转向其他领域。工业地产被誉为“地产界的最后一块净土”，被开发商、地方政府、投资客以及银行看好。
从各地公布的十二五规划可以看出，2011年开始，各省区的产业园上马和扩建相当注目。据不完全统计，截至2010年底，全国有国家级工业园111家，省级工业园更高达2356家；至于市级工业园，有业内人士保守估计的数量是超过10000家；县级工业园的数量更是难以一一统计。这意味着，未来五年中国将进入各类产业园区建设的高峰期。
中国不动产研究中心最新发布的报告显示，2008年金融危机之后，大约有12％的传统房地产开发商转投产业园建设项目；如果从2005年算起，则有约30％的传统房地产商转向产业园建设开发。
有业内人士指出，目前工业地产的开发者主要有四种主体，一是政府，二是专业的工业地产运营商，三是由住宅地产、商业地产等地产界人士转投工业地产，四是由实业转投工业地产。
招商通资讯总经理商国臣表示：“目前中国最大体量的工业用地开发者是政府，政府开发工业园区具有很多先天的优势，比如资金调度、政策配给等方面，这些都是民营企业无法比拟的，但政府可能在运营、招商经验方面也存在一些短板。另一个现象是，最近几年进入工业园区开发的民营企业越来越多，特别是今年进入者更多。种种迹象可以看出，随着房地产市场调控力度加大，进入工业地产的民营开发商正在飞速增加，许多地方政府也在逐渐改变观念，通过一些政策和方式引进民营企业共同参与开发建设。”
国内知名地产公司远洋地产也在逐渐涉猎工业地产。远洋地产位于大连市的创智高地项目的负责人杨志伟表示：“产业转移和产业技术的升级与变革，都给工业地产的发展带来了历史性机遇，我们很看好这个行业。”远洋创智高地项目自2010年初启动，走的是“区域经济共同繁荣发展，实现园区市场化、国际化”的园区发展道路，开拓一个产业类客户能够接受、政府能够支持、企业能够盈利的园区发展模式。工业地产“暗礁”潜伏
不过，尽管被各类开发商一致看好，但工业地产领域仍潜伏着许多“暗礁”。实际上，目前工业地产的投资回报率并不高。余震山表示，因为建筑、劳动力、土地等成本在不断上涨，现在新增一个厂房，如果要收回资金，需要13到15年的投资周期；而在2005年之前，只需要8到10年的投资周期。
相对于住宅地产、商业地产而言，工业地产占地面积大、投资金额高、招商难、投资回报周期长等特性，对进入者形成了较高的门槛。投资者在进入工业地产领域前，需要有全盘的清晰考虑。
五矿（营口）产业园副总经理赵锦明表示，一个产业园成功与否，有四方面的因素，第一是招商能力，无论是定位什么行业，关键是能不能把企业招进来；第二个是规划，能不能规划出来适合产业发展的空间；第三是产业的定位，看一个区域的十一五规划和十二五规划很容易，但实际经营时还有很多实际问题考虑，更重要的是要深入理解每个产业自身的发展规律；第四是具备工业地产和商业、住宅以及基础设施整合的能力。如果具备这种能力的话，就具备了盈利的基础。
此外，工业地产行业也有许多需要特别关注的问题。第一是，项目能否得到政府和规划的支持？因为投资工业地产不等于买卖厂房，投资的物业升值前景与当地的产业规划关系密切。如果一个项目无法得到当地政府和规划的支持，一切将成为“杨白劳”。
深泰工业地产运营机构总经理曹文华表示，工业地产就是“政治地产”，要永远记住“大树底下好乘凉”，因为工业地产永远是跟国民经济命脉紧紧相联系的，如果只是靠一个民营企业去开发，没有得到政府的支持是很难成功的。必须要有政府优惠政策，还要跟区域经济环境挂钩，还涉及所处区域的民众就业问题，这必须由国家创造相关配套。
第二个需要关注的问题是盈利模式。在国外比较成熟的产业园区，房地产收入，即出售工业厂房等物业收入大概只占40％；产业投资，即参与园区的投资收入占40％，其他为服务收入。相反，中国的工业园区主要收益还是来自于土地、销售和物业出租的收益。中国的产业园区如何改变目前这种收入组成结构？李灵犀表示，国外和中国园区经营机制和管理体制不一样。国外的产业园区一般由具有政府背景的产业园区运营，具备物业开发和产业投资的能力。国内非政府类的产业园，还没有具备统筹运作的能力，在这方面还需要有所提升。
第三是未来工业地产的发展趋势。中国目前的大趋势是内陆地区搞工业地产开发，沿海地区偏向于工业物业升级改造。招商对象也发生了变化，内陆地区以转移企业为主，沿海地区以国企和产业服务型企业为主。中国房地产协会副会长朱中一表示，优化格局，促进区域协调发展和城镇化的健康发展，是十二五规划的一个亮点；其中包括了如何区域协调发展，如何实施战略发展主题战略和主题功能区战略，如何优化国土空间的开发格局等问题，内容相当丰富。搞工业地产的企业，一定要很好领会和把握好这些国家政策。新型工业园区呈现新趋势
包括民企在内的各路资金进入工业地产，特别是工业园区的建设，应该特别注意到一些新型工业园区的发展趋势。其中一些实力雄厚的企业，为了适应新的发展模式，找到附加值更高的新的经济增长点，正在对自身传统的工业园区进行升级改造。
海天酱油发展工业旅游，是其中一个典例。上月，海天酱油负责人在佛山高明区召开的旅游文化工作会议上宣布，海天将充分利用正在建设高明二期工程的契机，对工业旅游线路进行全新规划和品牌扩张。根据海天酱油的规划，在原有斥资千万建成的“中国味文化展馆”外，还将充分结合厂区分布，以一条长达5公里的空中走廊，建成一条环绕整个厂区核心功能区的参观通道，沿途将有“八大景点”，该线路预计将在2011年底建成并投入试运营。
据李灵犀透露，海天酱油的这一布局酝酿长达三年之久。2005年，海天酱油高明生产基地投产，3000亩的新厂房和配套设施称雄调味业。新厂房投入使用后，其位于佛山禅城20多万平方米的旧厂房面临改造升级的问题，海天酱油由此有了进入工业地产领域的想法。
李灵犀所在的机构自2009年开始与海天酱油沟通，提出厂房改造等方案。目前，海天酱油新厂房的工业旅游线路才最终确定；旧有厂房的改造方案初步确定了，但是投资量、开发量等细节尚未最后敲定。“民营企业投资工业地产是很理性的，尤其是做生产制造的企业，他们对成本和盈利控制得比较严格，导致他们的决策周期会比较长。”
家电巨头海尔旗下的工业地产企业，看重的则是对传统制造业的支持与帮助。其负责人王德波今年初刚到佛山上任，上月在佛山启动了工业地产的步伐，操盘海尔佛山（三水）市场创新产业园。
王德波表示，海尔市场创新产业园不同于传统的工业园，是以用户为中心打造市场、制造、物流“三位一体”创新体系，彻底颠覆传统企业单一卖产品的方式，为用户提供成套解决方案。海尔市场创新产业园在制造上以模块化制造为基础，可以根据用户需求快速提供按需定制的产品，并为用户提供个性化的整套精致服务。王德波认为，海尔工业园的打造，并非为了盈利，目的是为了助力海尔制造业的发展。
“如果过于强调房地产价值和投资价值的话，是会影响到未来一些重要的产业经济转型和产业孵化的作用。所以我觉得在未来过程当中，怎么样调配政策资源和市场资源，是政府和我们企业投资都需要重点考虑的一个问题。”李灵犀总结道。