记者从深圳市交委建设中心获悉,工业一路福花路至观光路段将于12月底完工通车,届时深圳龙华新区福城办事处交通将更加便利。

据介绍,工业一路又称观兴东路,位于龙华新区福城办事处,道路南起环观南路,北至观光路,全长约3960米,双向6车道,红线宽度为50米,设计车速为50千米每小时,道路沿线与观天路、工业大道、福花路等路口相交,为福城办事处一条重要的南北向城市主干路。本次先行建设的路段为福花路至观光路段,全长917.32米。项目完工通车将改善沿线居民交通出行,加快福城办事处片区城市化建设进程,同时重点解决全市最大的安居房——福安雅园小区居民的交通需要,对方便入住居民交通出行,优化区域交通,提升道路沿线土地利用价值等方面有着重要的作用。

工业一路竣工通车的作用：

1.项目完工通车将改善沿线居民交通出行

2.加快福城街道片区城市化建设进程

3.同时重点解决全市最大的安居房——福安雅园小区居民的交通需要，对方便入住居民交通出行，优化区域交通，提升道路沿线土地利用价值等方面有着重要的作用。

工业一路(福花路-观光路)的意义：

“工业一路-龙观路-新区大道”作为福田-中部综合组团的主干路，主要承担中部综合组团与福田中心组团之间的过境交通，是龙华新区南北向交通运输网络的重要道路，也是连接福田、龙华、大浪与福城的重要客货运干线性主干路。

导语：深圳梅观高速市政化改造年内启动，预计后年开始施工，将于2021年完工。道路将拓宽为“主道+辅道”的形式，双向共14条车道，道路沿线将设18座互通式立交，实现与沿线市政道路的交通转换。

市交通运输委“2015年建议提案办理结果公示”透露，梅观高速市政化改造于年内启动项目前期，预计后年开始施工，2021年完工。

据市交委透露，梅观高速公路（梅林至观澜段）已于2014年4月1日零时起取消收费。该路段取消收费后，需对其进行市政化改造。梅观高速市政化改造不仅涉及到道路功能的调整和区域交通组织的优化，还关系到与其他重大项目的规划协调、预留和近远期建设衔接，以及公交、慢行、微循环等在原高速公路有限的用地空间内如何安排等各个方面的问题。为此，该委组织开展了梅观高速市政化改造交通详细规划方案编制工作。

梅观高速拟拓宽至14车道

梅观高速位于深圳中部发展轴线，处在福龙路与清平快速之间，起于梅林检查站，止于深莞边界黎光村，与皇岗路对接。

深圳市交委通过官网公布了《梅观高速公路市政化改造交通详细规划初步方案》（下文简称“方案”）。记者查看方案发现，梅观高速梅林至观澜段，南起梅林检查站，北至梅观主线观澜新建收费站，全长约15.4公里。改造后，梅观高速将全线拓宽成“主道+辅道”的形式，标准红线宽度为85米，其中主道双向8车道，辅道双向6车道。

全线设置18座互通式立交

《方案》显示，实施市政化改造后，梅观路全线拟设互通式立交18座，由南向北分别是梅坂大道节点、民乐路节点、民康路节点、留仙大道节点、布龙路节点、工业路节点、贝尔路节点、稼先路节点、张衡路节点、雪岗北路节点、石清大道节点、机荷高速节点、环观南路节点、求知路节点、人民路节点、环观中路节点、观澜大道节点、观光路节点。

此外，深圳市交委在改造后的梅观高速上安排公交、慢行系统，沿线增设人行道、天桥、公交站点、绿化、管线等市政设施，包括双向4条自行车道。

未来或设立收费的HOT车道

记者获悉，这次方案显示梅观高速实施改造后，主道上双向最内侧车道将在条件具备时改为HOV/HOT车道，而单向辅路机动车道将设置3条机动车车道，最外侧车道为公交专用道。

所谓HOV车道即高容量车道，正常情况下，仅允许载客量超过一定人数的车量通行；而在HOT模式下，载客量达到一定人数可以免费通行，而其他车辆则需付费通行高容量车道。

最后，深圳市交委表示市民可以通过电子邮件提出意见与建议。在对各方意见进行研究后，合理建议将落实到下一步工作中。下一步，还将根据项目环境影响评价公众咨询的有关规定，就项目环境影响问题征求公众意见。

具体操作：登录市交委官方网站（http://www.sztb.gov.cn），在“通知公告”栏中查询下载方案，并将意见及建议反馈至mggsgz@163.com。

将改变龙华新区城市格局

记者获悉，梅观高速进行市政化改造后，不但改善和提升了龙华新区的交通格局，更重要的是改变了龙华新区的产业布局。业内人士指出，梅观高速一直是深圳城市中轴线的一个重要的产业走廊，沿线已布局了华为、富士康、观澜湖高尔夫、长安标致雪铁龙、富士施乐5个特大型企业。

但由于高速公路封闭运行，客观上给龙华新区造成了物理分割，沿线产业布局以工业为主，尤其是北部观澜段出口只有一个，两侧相互到达需绕行很长路段，限制了这一片区的均衡发展。

龙华新区管委会负责人接受记者采访时表示，梅观高速进行市政化改造后，龙华新区的城市格局会发生重大变化，梅观路会与区内相关主次干道合理衔接，极大释放周边土地价值，提升城市功能。

规划细节

■梅林关-布龙路段■

1、与民乐路、布龙路设置全互通立交，与梅坂大道、留仙大道设置部分互通立交，与民康路设置菱形立交；

2、主路下穿梅坂大道、民乐路，上跨民康路、留仙大道、布龙路；辅路保持连续贯通，与民康路设置信号灯交叉口；

3、东侧主路设置2个出口，1个入口，西侧主路设置3个入口，1个出口，分别服务于两侧区域的交通衔接与转换需求。

■布龙路-机荷高速段■

1、与机荷高速设置全互通立交，与工业路、贝尔路、稼先路、雪岗北路、石清大道设置部分互通立交，与张衡路设置组合立交；

2、主路下穿稼先路、张衡路、石清大道，上跨工业路、雪岗北路、机荷高速；辅路保持连续贯通；

3、东侧主路设置4个出口，2个入口，西侧主路设置3个入口，3个出口，分别服务于两侧区域的交通衔接与转换需求。

■机荷高速-新建观澜主线收费站段■

1、与环观南路、观光路设置全互通立交，与求知路、环观中路设置部分互通立交，与人民路、观澜大道设置菱形立交；

2、主路上跨环观南路、求知路、人民路、环观中路、观澜大道、观光路；辅路沿主路结合两侧地块高程灵活设置，保持贯通；

3、东侧主路设置4个出口，5个入口，西侧主路设置5个入口，3个出口，分别服务于两侧区域的交通衔接与转换需求。

导语：龙观快速2009年底开工建设，迄今已过去6年，近日，最后6户拆迁户已全部与该办事处签订协议。随着征地问题的圆满解决，福城办事处将助力龙观快速尽早全线贯通。

12月6日，福城办事处传来好消息，龙观快速剩余6户的征地拆迁谈判事宜取得突破性进展。据悉，龙观快速已动工6年之久，至今仍断头，迟迟未全线贯通的原因是征地拆迁工作未完成，导致工程停滞。当日，记者从福城办事处相关部门获悉，阻碍龙观快速全线贯通的征地拆迁问题已得到妥善解决，最后6户拆迁户已与该办事处签订协议，龙观快速全线贯通在望。

龙观快速是原观澜片区第一条快速路，于2009年底开工建设，迄今已过去6年，因征地拆迁问题迟迟不能实现全线通车。群众对此反映强烈，该问题也成为横亘在新区政府和居民心头的一根刺，更是新区城市面貌提升的一大“拦路虎”。

民之所望，政之所向。作为全市性的重大民生工程，龙观快速建设问题牵动着各级领导的心，市、新区各级领导都曾亲临现场调研指导。福城办事处成立后，以“用心打动拆迁户，认真完成难任务”为工作理念，下决心在半年内妥善解决龙观快速征地拆迁问题。该办事处领导班子多次带头与拆迁户接触谈判，城市发展服务中心土地整备管理部、茜坑社区工作站、茜坑社区新围股份有限公司等相关单位积极工作，开拓思路，采取人性化措施，成功争取到拆迁户的支持和配合。特别是“双提升”行动开展以来，在新区和福城办事处的不懈努力下，龙观快速征地拆迁谈判取得重大进展。近日，最后6户拆迁户已全部与该办事处签订协议。

值得一提的是，在重点就拆迁补偿价格、房屋重置等问题进行谈判的同时，福城办事处针对每户家庭的不同情况，因情施策，融入人文关怀，最大化增加和谐因素，以争取拆迁户的理解和支持。据悉，拆迁户中有一位老医生，今年已75岁，在此地行医30多年，对老房有深厚的感情。念及老人家的情感，该办事处主要负责人贴心为其考虑，除耐心做其工作外，特意安排工作人员为老医生拍摄一纪录片，让他日后有所寄托；另有一位大龄女青年，一开始也抵触拆迁，工作人员三番五次上门拜访，精诚所至，金石为开，女青年被真诚所感动，同意签订协议……这些人性化的做法，为做通其他拆迁户的工作起到了巨大推动作用。最终，拆迁户由最初的抗拒，到慢慢接受谈判，最终实现了大扭转。

随着征地问题的圆满解决，福城办事处将助力龙观快速尽早全线贯通，让辖区居民享受交通改善带来的重大利好。

龙华新房以3万多接近4万的价格入市，重点区域白石龙、红山、鹭湖国际住区等片区的二手房冲高至4万甚至突破5万。高烧的楼市，让龙华从入门级刚需区转化为“望楼兴叹区”。

老牛此前统计的数据显示，近3年来，龙华的房价涨幅居前，年均涨幅高达20%多，此轮行情，龙华依旧高涨，核心区位的整体房价达到了福田1-2年前的普遍价位。

2013年龙华部分新房成交均价如下表，数据来源于房网数据中心，仅供参考。

2年后的今天，观澜都不止这个价位。

普通购买力被步步紧逼一路向北，部分买主，越来越无奈地接受深圳偏远区域，寻求相对合适价位和合理通勤区位的楼盘，以此让自己或家庭赶上最不可以思议的房地产创富时代。然而，大多数人的意图，只是想有个自己的温暖窝罢了。

这都是老生常谈的话题，价格谈多了，反而有炒作之嫌。近几个月来的房价暴涨，除政策、投资机构作为主要推手外，个别媒体、一般投机客不也是助涨的当事人吗？

房地产关乎各行各业、各家各人，我们几乎无一幸免地被卷进这场风暴中。不管是有意还是无意，我们看似旁观者，其实是被迷惑住的当局者。我们把太多的目光驻足于此，便有太多的把柄被抓住。

不如，让我们冷静下来，一起来看看龙华的现在、未来，从今以后的学校文体、医疗卫生、交通规划，一同希冀更宜居的龙华。

龙华新区下的龙华（含龙华、民治、大浪）和观澜原本是两个独立大镇，围绕着富士康等大型外来加工企业，聚集发展出众星拱月般的加工制造业、小作坊、以及特有的产业链条下的低层次商贸业态。

在这种镇级发展思路下，相对更高层次的城镇资源分别集中于两镇的“镇中心”，说穿了，当年深圳的关外，就像现在的东莞一样，镇番割据。龙华和观澜的镇中心也就是现在分化出来的，所谓的“龙华老城”和“观澜老街”，都是两地曾经最繁华、城市配套最集中，生活便利度最高之地。各种市政配套如学校、医院、公园、商业分列其中，发展至今，从生活便利角度看，其优势依然具备。比如，即使相对偏远的观澜区域，其配套齐全度却一点也不逊于红山一带。

然而，城市是不断地发展，向上，如同人一样，也充满着喜新厌旧的情感。而作为置业者，抉择一个房子也绝不仅仅是着重现状，更多会向往预期利好。甚至很多时候，这种预期利好会获得像“地段”一样的大比重，从而反映在房价水平上。

那么，当一个新兴片区一无所有的时候，是该下手呢还是该等呢？

在交通环境缺位时期，大龙华也是深圳人眼中的偏远区域，一般的刚需置业群的购房思维被桎梏于一城一池，即使是对关口一带也隔着难以逾越的鸿沟。以前的政治课常言，要用发展的眼光看问题，其实选房也是这么个道理。

但这些论调已是马后炮，放眼龙华新区，先前浓墨重彩炒作的“龙华新城”已无法再复制。新区政府也无能为力再拿出类似的储备用地炒作概念，整个新区建设用地超过６０％，剩余可建设用地不足５平方公里（来源于２０１１年的统计数据）。

新区所谓的“新”全然集中于当年的二线关拓展区，现如今的北站周边区域。

所以，如今置业龙华，又该看重什么？

简而言之：老区看旧改，新城看配套。下边将围绕此话题谈谈。

如有纰漏，敬请提出，欢迎补充。

老牛就不刻意分街道谈了，观澜一分为三后，龙华新区现有6个街道，重点区域其实也就那么几块，谈到哪说哪，都会扯到。

谈到每一类别时，会把重点区域突出来谈，包括北站商务区、观澜横坑水库周边科技核心、龙华商业中心。

这3个区域也是今后龙华重点打造的一级区域，所谓的核心地段，就是这么造出来的。

从民治谈起。民治是龙华新区新时期最具代表性的区域，关口区位，市区通达交通便捷，近几年区域新房集中入市，加之片区内的北站商务区概念不断被炒作，使得民治的眼球曝光率非常高，是推动龙华房价猛增的主力区域。

这块备受瞩目的土地上，早已雏形蜕变，跃跃欲飞。大规模的住宅土地开发，让民治发展呈现出一片欣欣向荣之景。

然而，随着新置业人群入住，面对相对紧缺的市政配套时，留下民治“金玉其外，败絮其中”的诟病。但如果放宽要求看，这是任何新兴片区发展阶段都会遇到的状况，无可避免，近些年月也可看到，各类市政配套正不断地补充进来，步伐迈得算坚定。

民治城区发展的割裂感十分明显，以民治大道两边区域为代表的老民治，和以深圳北站为代表的新龙华中心，就像硬币的两面，城建面貌天地之别。

从民治大道——梅龙路——民塘路，由东至西，层层迭代。若从深圳北站龙华线站台往东看，发展的鸿爪雪泥，一览无遗。

旧即是民治大道为线，引出的两旁区域。

而所谓的新，便是过去炒作的“龙华新城”，现在的深圳北站商务中心区一带，向北延伸到和平路边的港铁天颂，向南到梅林关周边。跨了2个街道，其实都不为过，本身就是个唇齿相依之地。

北站商务核心

按照深圳新的发展思路，北站周边区域将建设成为深圳北中心的重要组成部分，形成区域性大型交通枢纽区和多功能城市中心，承接福田中心区综合服务功能的延伸，重点发展以总部经济、产业金融、电子商务、商务办公、文化创意、综合商业等为主的现代服务业。

商务区总体规划效果：

商务区内的写字楼拓荒项目，由深圳地铁集团操刀的东广场规划图：

目前已动工的南面地块，地基开挖中：

显而易见，该片区预期利好极其明确，定位高规格，使得新房开盘价已冲高至4万，与片区概念搭边的中海锦城2期尾盘户型，标价达到5.2万+，普通购买者压力山大。

然而，片区房价一旦冲高很难再下来，购买力层次慢慢被挤兑。如果说“龙华新城”的整体规划，住宅使命已经基本完成，那么接下来就该轮到各项配套发威发力的时候了。

自制两张北站商务区周边的部分配套规划图。

深圳北站以南，和平路以北：

深圳北站以南：

规划逐渐浮出水面，一一细数近期将兑现的重点规划。

教育

白石龙学校

九年一贯制学校，位于金亨利两期项目之间。容积率≤1.28，规定建筑面积39800平方米，其中教学及教学辅助用房29900平方米、办公用房3400平方米、生活服务用房6500平方米，机动车泊位数45辆。

龙华外国语学校

是深外在龙岗分校、国际部之外的又一次外拓，将包括小学、初中和国际部，占地面积约6.1万平方米。

位于玉龙路与八宝街交汇处，是一所九年一贯制学校，目前已开展项目前期工作，计划于2016年建成并招生。

龙塘学校

中央原著西侧，星河传奇南边，人民路与腾龙路交界处东北角。

红山学校

高中，位于中梅路南侧，新区大道东侧。

观湖片区的鹭湖学校：

项目为九年一贯制学校，设计教学规模为54个班/2550个学位，其中小学30个班/1350个学位，初中24个班/1200个学位，教职工160人，拟新建7栋楼，即教学楼A（小学部）、教学楼B（初中部）、综合楼、科学楼、体育馆、艺术楼、图书馆，以及室外配套工程。

年内完成老校改扩建：观澜二中、新田小学、龙华中心小学、清湖小学、高峰学校；

规划在浪口、福民、龙胜、弓村各建一所公办学校。争取2015年完成方案设计，2016年开工建设，2017年建成投入使用。

医院

新华医院

市属医院，占地60473.6平方米，规划建设病床1200张，总建筑面积约210449平方米，拟建设成为集医疗、科研、教学、预防保健功能于一体的市属三级甲等综合性医院。

建设内容包括：门诊、住院、医技、后勤附属用房、制剂、配液中心、科研、图书馆、实验楼、学术交流中心、地下人防工程、地下车库等。

市第二儿童医院

市属医院，用地面积约为4万多平方米，规划床位600多张。

上塘地块医院（社会办三级医院）

通过向社会引资，招拍挂出让的上塘地块医院，去年有消息称已有17家单位有意竞拍。

龙华新区中心医院（观澜）改扩建

改扩建后全院1200张床位；总用地面积37068.62㎡，总建筑面积193983㎡。

拆除现有宿舍楼、门诊楼及连廊、住院综合楼连廊，医院西侧新建1栋住院楼（含5层医技B楼及17层住院楼主楼），原有宿舍楼区域上新建1栋门急诊医技、住院、科研办公及后勤保障楼（含5F门急诊医技A综合楼、10F住院附楼、10F科研办公及后勤保障楼），调整现有住院综合楼功能布局，新建一座综合废水处理站，并设地下停车场。

市中医院龙华院区

13年已有规划，新院区拟选址龙华吊绳山下章阁社区（观澜），占地15—20万平方米，规划设立病床2000张。

文体设施

文体设施一直是龙华的短板，前几年大运会时，深圳其它核心区陆续新盖了体育场馆，龙华并无受益。

这类设施，投入大，效益低，后期管理及维护成本不低，难怪有关部门不感冒。先前各街道办规划体育中心，口号喊得响，动作多迟缓。何况，从实际用途来看，大而全的体育中心似乎不比社区体育用地价值更大吧。

但从置业角度来看，这类设施所在区域通常都是一个片区的好地段，或会形成好的地段，龙中、宝中、深圳湾这类极端例子，可管中窥豹。试想文艺场馆规划在工厂区，除非本身就作为行为艺术，否则只会格格不入，大笔资金打水漂。

最近完工的部分文体设施：

龙华文化艺术中心，位于龙华文化广场西侧，已开放有图书馆、博物馆。

中国版画博物馆，名字是十分霸气的，国字号头衔。位置相对偏，在观澜湖高尔夫边。

观澜体育公园（在建，拟于2017年建成并投入运营）

项目位于龙华新区观澜街道观光路以南、观兴路以西、新丹路以北，占地面积6.4万平方米，提供室内外游泳池及足球、篮球、网球运动场地等体育设施。

龙华文化广场及体育中心规划，在龙华文化广场一侧，规划效果图可能有变动。

大家耳熟能详的“龙华两馆”（市美术馆新馆、市图书馆调剂书库）项目，在进行国际设计招标，计划9月15日公布定标结果。

此外，还会推进民治体育公园、大浪文化艺术中心等多个文体项目。

交通

随龙华线、新彩通道等工程落成，民治的大体交通格局已成定局，进市区新的动脉通道唯有独苗光明线（6号线），将南延至科学馆。

轨道6号线起自龙华新区深圳北站，与4号线并行沿腾龙路至红山站，过红山站后上跨4号线拐向布龙路（布龙路上跨龙华线要建斜拉桥），沿布龙路前行跨过福龙路以隧道穿越羊台山，出羊台山后以高架桥梁沿石岩街区的塘丽一路和北环路敷设，跨田心大道后逐渐以隧道穿越大雁山进入光明新区，出大雁山后以高架桥梁沿规划东红路、光明大道、规划中央公园大道路中绿化带敷设，跨过龙大高速公路及茅洲河后立即转入地下，沿别墅路地下行进，下穿红花山公园、公明广场后拐向松白路，过金安路口后逐步出露地面过渡到高架沿松白路敷设，跨过规划田园路后拐入沙江路并逐渐入地，沿沙江路地下敷设至终点松岗站与11号线换乘。

工程计划2015年开工建设，预计2019年通车试运营。目前开始拆迁，计划7月土建工程开工。

现在上塘、红山一带经常会发现如下图所示的打通断头路工程，均以串通新区大道、民塘路、梅龙路等大动脉交通为主，工程不大，但绝非细枝末节。

老城与之相比，恼人的问题倒不是城建面貌或基本配套问题，而是交通规划先天缺乏，交通拥堵节点多，城市运作效率低能。

北站商务区一带交通网络规划图：

而这种问题在龙华老片区尤其被放大。大大小小的工业区和小产权宅基地盘踞，秩序杂乱，平时工作日道路承载力可能刚刚好，通行顺畅，一旦到双休日交通不堪重负的疲惫点便显现出来。龙华的人民路、和平路、龙观路，观澜的观澜大道，民治的民治大道无一幸免。

也正由于土地性质繁多，产权不明晰，老城区域的后补交通规划往往面临更大的阻力，拆迁就是其中最另有关部门头疼的一环。

龙华老城区域，包括默默无闻的大浪北部片区，都陆续展开道路修建工程，大动脉交通接二连三地上马开工，完工日却要等猴年马月之后。

短短几公里的道路还需要分批次分期数完成，中间断头伫立着孤零零的民宅，道路两头面面相觑，此情此景，绝对是司机路怒症高频之地，怒起来想立马炸之。

这跟部分设施规划先天缺陷有关，例如观澜大道和龙观路相通，布局有观澜汽车站和龙华汽车站，本身就是观澜和龙华其它区域联系的重要通道，还要承载发往市外各地的中长途客运，市域内的各路公交车，的士，及电动摩的等运输车，交通承受力可想而知。老牛觉得怪的是，若不是这轮行情，保利悦都还能开出这么高的价格？龙华老城缺新房，但不至于饥不择食啊。

龙观路，龙华汽车站处：

今年有计划观澜汽车站周边交通组织改善工程、观平路沿线出入口优化调整工程等10个综治项目，于今年6月陆续开工建设，9月底完工。附近的街坊，来谈谈进度吧。

当然我们都知道，规划总是设想地好，一个项目进度或许能谈上几年。

比如大家熟知的法定图则，勾勒的道路网规划是多么美好，细究会发现其实需要配合旧改项目建设的并不少。也就是说，旧改项目难动，道路网就不好织。

所以当新城不断密布小道路，打通断头路时，老城现阶段还要继续完善大动脉交通，短期内的交通压力很难减缓。

交通关乎发展大计，新区政府也是蛮拼的，边修路，边整治，启动2015年“畅通龙华”33项综治工程前期工作，计划7月底前完成项目立项及下达投资计划工作，10月底前完成施工招标，争取年底完工。

石清大道

龙华段起点于清湖，对接布澜路，一期工程对接龙观路（非龙观快速路），就此面临断头。

二期工程要真正实现与石岩段对接，拆迁难点就包括龙观路上的加油站。

龙观快速路（华观大道）

最终将接上福龙路。目前已在茜坑水库，即环观南路对接段便形成断头，大浪段亦存在多个断头点，均是拆迁未谈妥。

龙观路-新区大道连接线，下穿港铁车辆段，对接新区大道，项目已动工。

除了高烧的房价，逼得置业群步步北上，别忘了还有“有轨电车”，硬是把观澜带火。

图中所示的地铁13号线，应改为18号线，从沙井发出经过观澜到平湖；地铁16号线，即是现在已开工建设的10号线，直线也是规划到观澜。

有轨电车的饼至今还未出炉，根据最新规划，有轨电车7月实际动工。新区已着手谋划新的轨道线。

公园绿化

如果按照市政配套的优先级来说，公园总不会是先锋。新区近期的部分规划项目如下。

一河两岸

C段（东环二路至龙华污水处理厂3.2km）和D段（人民路至观澜大道1.2km），两段景观提升工程建设将与A、B段进行衔接，打造出观澜河中心区段7.7km的景观休闲长廊。

D段已基本完工，进入手尾阶段。

龙华河综合整治工程预计今年9月底开工建设。

“二十公园”

分别为民治白松公园、民治人民路街心公园、大浪和平路街心公园、民治社区体育公园、民治新区大道街心公园(1号)、民治新区大道街心公园(2号)、观澜大道街心公园、民治绿廊(二期)、民治布龙路景观长廊、大浪德政路街心公园、观澜环观南路街心公园、龙华花半里北侧街心公园(暂定名)、龙华清湖新村社区公园(暂定名)、龙华共和村街心公园(暂定名)、龙华小观园、龙华清湖工业园文体公园、民治简上街心公园、民治锦绣街心公园、民治逸秀社区公园、观澜章阁社区街心公园、观澜福民街心公园、观澜牛轭岭古樟树公园、大浪民塘路市政公园、民治白石龙音乐公园(原名白石龙文化公园)、民治南园公园、观澜石皮山文化公园(原名观澜石皮山瓷谷公园)、观澜儿童公园、民治深圳北站中心公园。其中，德政路街心公园、小观园已于年初完工。目前，新区正逐步形成“森林(郊野)公园——综合公园——社区公园”三级公园体系。

白石龙文化公园欲打造成龙华乃至深圳首个音乐主题文化公园，中轴山顶公园欲打造成深圳的“太平山顶”，成为深圳新的地标。

其中比较大型的有

民悦公园

民悦公园位于深圳市龙华民治民乐社区民治水库外围，是民乐社区的绿肺，用地权属为水库自身用地，主要建设内容为环形步道系统、节点空间设计、绿化工程、园林设施（雕塑、亭子、公厕和休闲广场等）、夜景灯光、给排水、公园标示系统和游乐设施等。

北站商务区及周边一带的城市绿谷景观规划

但说实在的，最头痛的还是治污问题。

如果说民治新老城区发展对比明显，那么观澜的新老交替现象近几年也飞扬跋扈，猛地惊鸿，方令人察觉观澜也成为龙华的一个关注点了。

这是多偏远的区域啊？连条地铁线也没，好歹沙井福永松岗借机场线的东风，明年6月底将通地铁；平湖公明光明的地铁线已于去年底宣告开工；龙中的早在11年大运前就通了。此前，观澜被挂在嘴头，可能还有赖于福安雅园、爱心家园、招商锦绣观园等多个保障房项目。

如此看来，观澜并不算现阶段置业的好区位。可无论如何，房价水平在那，概念也很大。

新区成立伊始，主脑机构便设在现在的观澜观湖街道，不久后制定了龙华新区中轴发展蓝图，确立双核发展。其中一核毫无疑问是北站商务区，另一核尚处襁褓中，即横坑水库科技文化服务中心（科技核）。

横坑水库科技文化服务中心：

位于横坑水库周边区域，定位是要完善科技服务功能，打造新区科技文化核心。规划的服务中心与周边将打造成新区的北部科技核，规划面积4.5平方公里，为新区北面提供高品质综合服务。

未来将重点发展技术研发、教育培训、文化娱乐、行政服务等，将与新区南部商务核（北站片区）共同成为新区发展引擎。

看到这，有网友会嘀咕，照老牛这么说，是不是应该重点关注这片新兴区域？

是的。但跟北站商务区有显著的区别，一个是地段，一个是更尴尬的现实矛盾——横坑整体规划已比较明朗，其中住宅用地并不多，最集中的住宅规划即是南面的鹭湖国际住区，而目前区内的四大住宅项目已步入尾声。

再南面的观澜高新园，则以产业用地为主，夹带着零星的保障房及小产权房住宅（下一层的图，就是老牛站在某小产权房高层，俯瞰北面科技园及鹭湖住宅区的景观照），而横坑水库周边以公共服务用地为主。

观澜的规划其实有点坂田的感觉，以产业园作为发展的驱动力。龙华新区“三廊九园”的产业蓝图，观澜独占5席，包括龙华汽车城、九龙山科技园等项目。产业发展的同时，拉动城区的建设面貌，加速城市更新。

其核心区实际动作还不大明显，其它片区早已遍地撒花。除交通外，旧城改造是观澜未来几年内最大的看点。目前包括即将入市的华盛观荟、深业泰然玫瑰苑、陶润懿峰等均是旧改项目，还有合正综合体、观壹城等大型旧改在建，以及重金打造的商业综合体观澜湖新城，将于今年10月份开业。

鹭湖国际住区及高新园一角：

旧改

先前说到，老城看旧改，这是老牛在置业筛选上比较看重的一个因素。

我们都知道，土地是深圳时下的稀缺资源。有地便一切好办，有大块地那就要重点关注了。一张白纸上画画远比在涂鸦过的本子上作画要容易得多，配套暂时缺位不要紧，补上后就截然不同。

当下，旧改成本高企，拆迁问题上难免蹑手蹑脚，有新地优选新地，潜力利好都像挤牙膏似的一点一点地兑现。而老城毕竟无法像新城一样“大开大合”，城区面貌改善最奏效的途径便是破旧立新。

当然，前提是区位的交通好，或者交通规划好。我们常说的好地段，是暗藏了对接市区的交通因素。

前边多次提到的观澜，旧改、产业规划都不错，但位置上看还是比较偏。区域内可选择的楼盘也不多，旧改项目也是其新房住宅，对二手房置业帮助并不大（周边并无二手房），倒是能把小环境改改。

意向的及公布草案的很多，这里把主要的近期有较大可能实现的项目列出来，遗漏的项目，包括表格内缺失的信息，往后再补充，老牛会继续关注。

龙华老城自身条件不错，区位、配套都还好，与民治的楼盘对比，还有价格优势。壹城中心旧改项目南北纵深1公里多，辐射周边多个楼盘，有合适的房源值得关注。

围绕龙华地铁站，周边范围依然是龙华未来的核心区之一，它不像北站商务区和横坑科技文化区，能快速地在空白的土地上成型成规模。

龙华老城区旧改图

大浪也算是老片区，全域基本为建成区。除了龙胜一带的潜龙曼海宁、和平里和港铁天颂，大浪这么多年来就悠山美地这么个新盘。可供选择的项目比观澜的更少，龙胜价格基本上对接北站商务区一带。

从这几年公布的旧改意向来看，龙华新区的旧改项目，总体上呈沿路蔓延、多点分布态势，多集中于原各镇中心，主要沿观澜大道、布龙路、观平路、大浪南路、建设路、民治路等主干道分布。

项目规模普遍较小，分布零散。除龙华老城区比较集中成片外，其它地区均是零散分布。

龙华新区旧改分布示意图：

新区的规划配套暂且列到这，新内容及置业讨论，将盖楼更新。

由于时间问题，老牛目前仅把新区近期将实现的配套罗列出来。分析欠缺，往后会不断地补充说明。

老规矩，接下来是龙华新区近期入市的新盘项目小评。

民治

预计上市的新房项目均在北站商务区周边，地段已然没话说，相应价格估计会维持在4万上下。

和公馆

预计7月中旬开营销中心，下半年入市。在中海锦城对面，商业配套共享。地铁口物业，距离龙华线上塘站300来米。两座纯板楼，主要空间均朝南，户型比较稀缺。项目西侧是上芬小学新址，老的上芬小学在其东侧，将被光明线高架段占用，所以地铁噪音问题该掂量掂量。

占地面积：8000.00㎡

建筑面积：37287.00㎡

容积率：3.28

总房源：200套

车位数：285

金亨利2期

主推88平、89平、140平等户型，预计10月开营销中心，年底入市。

2期和1期之间隔着是白石龙学校，紧邻项目南面的为民治第三工业区旧改项目，旧改含住宅，计划2020年入市销售。北面则是一片民房，暂无更新计划。

星河传奇2期

2期主推81-105平3-4房住宅，50-66平米商务公寓。在上塘站和红山站之间，距离两端地铁站约800-1200m。部分单元靠近龙华线，噪音影响可参考金亨利1期。整体容积率较高，但户型拓展面积大，沿袭1期，单价会维持较高水准。

龙光·玖龙玺

2014年深圳住宅地王，2.5万一平的楼面价。白石龙地铁口物业，与南面的万科金域华府一路之隔，预计10月入市。

龙华，新盘项目基本上是挤一点出一点，主力靠旧改。

壹城中心

预计一期年底入市。龙华老城当前最为瞩目的大型综合体项目，龙华地铁站附近，老城中心资源。项目整体规模非常巨大，南北纵向有1.2公里的跨越。旧改改造难度不小，时间跨度不会短。项目规模来看，华润城feel。

进度比较明显的位于电信大厦对面的一块地，已出地面。

观澜，鹭湖住宅区后，观澜的主要住宅供应也来源于旧改项目。

陶润懿峰

位于观湖街道，招商澜园北面，预计7月中下旬开盘，主推75-120平，精装交房。

在龙华行政科技中心，现有的生活配套丰富齐全，居家便利；大和路西侧，规划有有轨电车站点，按计划是7月开工；距离规划的龙华线北延800m，尚未有动工计划；户型均朝南，有较大的赠送面积，3栋89平户型私密度较差；小区裙楼规划商业街，与观澜湿地公园相邻，生活休闲还不错；项目一侧正对高架电缆，可能会给视觉景观及心理感受带来影响。

观澜玫瑰苑

预计7月开盘，主推73-152平2-5房。位于观澜传统老中心，观澜大道西侧，商业配套集中，是观澜的主流商圈，周边集中了观澜目前最为主要的市政配套，如观澜中学、老街公园、新区医院等。片区内车流人流量大，尤其在节假日，周围环境需更新换代，其东侧是百佳华的项目，含酒店及住宅，基坑已开挖，进度比较缓慢。

华盛观荟

预计7月开盘，主推79-89平3-4房。与观澜玫瑰苑同台竞争，两者地段相差无几，周边是长湖国际的旧改项目，有大体量建筑需拆迁，改造后整体环境将大幅提升。

龙华线北延会在该项目的观澜大道上设站。1期户型较大的亮点是拓展率高，部分户型受建筑墙体结构遮挡。

万科九龙山

别墅区已入市销售,高层预计7月入市。相对前面3个观澜的盘，万科九龙山的位置比较偏僻，虽然龙观快速路短期会接驳上环观南路，最终接驳福龙路，但偏移大体区位的重心，周边配套相对落后，旧改需加速，不然山水景观并卵用。

听闻隔壁地块是星河的地块？依山伴水高速旁，倒真有星河做派。

龙华“三旧”现状

规模：龙华城市更新总规模35.45平方公里，建筑规模4566万平方米。其中，城中村14.29平方公里，旧工业区20.67平方公里，旧城区0.49平方公里。

现状用地性质：“三旧”现状用地以工业用地为主，面积17.48平方公里；其次是居住用地，面积12.98平方公里。

空间分布：观澜街道“三旧”用地规模最大，以旧工业区为主，总面积17.21平方公里，占全区“三旧”规模48.56%，占街道建成区33.99%%。

拆除重建类项目实施进展：截止2012年12月底，新区已列入更新单元计划的项目52个，涉及拆迁用地3.69平方公里。

2020年更新目标

1、鼓励综合整治与功能改变，适当控制拆除重建。2013~2020年城市更新规模总规模为14.7平方公里，其中城中村4.0平方公里，旧工业区10.4平方公里，旧城区0.3平方公里。实现供地2.5平方公里。

2、重点推进13个更新统筹片区城市更新，并预留弹性空间。2013~2020年统筹片区内实现更新总量9.0平方公里，其中，拆除重建5.4平方公里。

3、按比例配建保障性住房与创新型产业用房。2013~2020年通过城市更新提供保障性住房115万平方米，约1.9万套，提供创新型产业用房35万平方米。

更新对象筛选：四项识别要素

主要考虑“三旧”对象的建筑质量（砖瓦结构建筑比例大于50%）；

建筑年代（1992年之前的建筑比例大于50%）；

开发强度（工业用地容积率小于0.8、其他用地容积率小于1.2）；

建筑密度（大于45%）等。

更新地区评价：三级更新地区，作为更新时序安排及重点更新区域选择的依据。一级地区包括北站商务核心、观澜横坑水库周边科技核心、龙华商业中心；二级地区包括大浪时尚创意城、清湖转型升级示范园、龙华汽车产业城等新区主要产业发展园区及中部发展轴周边；三级地区指除一、二级地区外的地区。

经济可行性

1、政府收支

根据规划确定的更新规模与更新方式，至2020年政府可获得收入共计约616亿元，同时投入约194亿元，可以满足政府收支平衡。

2、更新项目市场开发可行性分析

企业对城市更新的总投资约1588亿元，销售总收入2990亿元，利润总额1088亿元，税后净利润816亿元，总投资利润率约51%。

更新方式

（一）综合整治

至2020年，综合整治规模为6.3平方公里。旧居住区重点加强建筑结构加固，鼓励加装电梯来改善居住条件；旧商业区注重营造浓厚的商业氛围，通过总体功能策划与形象综合提升来重焕街区活力。

（二）功能改变

至2020年，功能改变规模0.8平方公里。重点引导旧工业区通过建筑使用功能置实现产业升级换代；对大浪服装基地、观澜文化产业园等重点产业园区，应充分利用结构适宜、质量较好的旧厂房来建设产业配套设施与公共服务平台；结合观澜河生态文化走廊建设及旧厂区周边文化街区保护与开发，探索旧厂房改建为艺术馆、旧工业改造为艺术村的旅游发展模式。

（三）拆除重建

至2020年，拆除重建规模为7.6平方公里。

1 观澜横坑水库周边科技核、北站商务核、龙华商业中心等重点地区，改造后以综合服务功能为主；

2 地铁站点500米、轻轨站点200米范围内的地区，可适当提高更新的容积率与密度，以商业、办公和居住功能复合式改造为主；

3 清湖转型升级示范区、大浪时尚创意城、福民低碳产业示范区、观澜文化产业园等产业园区，严格控制商住房地产开发，鼓励工改工，并适当增加中小户型的居住、零售商业等配套居住功能；

4 观澜河沿岸、大浪同胜等重要景观地区，依据城市设计要求采取采取较低密度与强度的更新改造。

更新策略

优化产业布局

新区产业向“三大转型升级示范区”（清湖转型升级示范区、龙华商业中心、大浪时尚创意城）和“四个战略性新兴产业基地”（龙华汽车产业城、观澜战略性新兴产业园、福民低碳产业示范园、观澜文化产业园）聚集，促进企业集聚的形成和发展。

节约集约产业用地

对拆除重建后仍保留为工业或研发等产业功能的旧工业区，在保证产业发展空间的前提下，建议平均开发容积率为4.0，拆建比为1:2.5~1:3.5。

对拆除重建后改造为商业、居住等经营性用途的旧工业区，开发容积率控制在4.5~6.5之间。

补充城市住房供给

至2020年，通过拆除重建提供居住用地3.2平方公里，建筑面积约1280万平方米，其中，配建保障性住房115万平方米，约1.9万套。

定期清理更新计划

对存在延迟的更新项目，向项目计划申报主体催告推进项目实施，逾期仍未按要求完成的，应按程序调出更新计划，使新区更新单元计划有“进”有“出”，实现新区更新项目动态管理。

重点统筹片区

全区共划定中重点统筹片区13个，片区规模20.2平方公里，片区内涉及“三旧”规模11.7平方公里。