日前，世界银行发布《中国经济简报》将2014年的增长预测下调至7.4%，并预计2015-2016年的GDP平均增速将下降，其中，2016年将降至7.1%。

分析人士认为，7%的增速是不可持续的，在短期内，2015年将会是一个转折点，过了2015年中国经济有可能加速下行。

事实上，每一次中国经济陷入下行周期之时，房地产跟着就由调整转入上行，时间多则2-3年或短则1年半，中央政府通过多轮货币、财政、税收、房地产、投资的政策刺激，让房地产成为中国经济“软着陆”的安全气垫，平稳度过。

过去2003年、2006年、2008年、2011年到2014年如出一辙，即使是经济与政策及政治三大背景不同环境，这五个调整周期本质上就是靠房地产与货币及投资“双驱动”推进中国GDP10%增速，到2011年-2014年的平均增速预计7%-7.5%。

中国国家行政学院决策咨询部研究员王小广表示“明年楼市可能迎来最困难时期。”

王小广说，楼市下行，政府不会再来一次不负责任的泡沫，那样很容易造成不可收拾的局面。他认为本次房产调整历时至少5-10年，而这期间的房产市场可能会起伏不定，但总体来说是全面下行的。初步预测，包括今年在内的未来三年将是房产市场最困难的时期，会有大部分的中小房地产商面临破产倒闭。

国家统计局发布数据显示，9月份70大中城市房价环比无一上涨，除厦门新建商品住宅价格环比持平外，其余城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降，创下了历史纪录。分析人士亦表示，最近一年买房的人大部分都亏了。

现在来看，2014年已进入最后两个月，那么2015年房价会跌吗？

近日，著名投行中金公司发布了深度报告，对中国房地产业在2015年的走势进行了详尽的预测，总结出20条重大行业趋势预测结论。

　1、未来供给面趋收缩，投资活动趋保守，新开工收缩，2015年供应下降5%。

房企减少拿地、放缓开工节奏等战略收缩已成既定事实，存货积压、现金流紧张、负债率攀升让开发商放慢扩张步伐。

数据显示，1-9月份，房地产开发企业土地购置面积2.40亿平方米，同比下降4.6%，降幅比1-8月份缩窄1.4个百分点；土地成交价款6781亿元，同比增长11.5%，增速下降1.3个百分点。9月份土地市场需求仍未见明显起色。

针对目前楼市库存量大、消化时间长的问题，任志强此前认为，不是所有的库存都能消化，有些库存可能再过10年也消化不了，比如鄂尔多斯这样没人的地方，库存就一直都消化不了，但在全国统计中，库存总量会逐渐累积起来。

“从总的库存量的情况看，和今年减少的销售量来看，再加上政府提供的住房销售情况来看，今年至少到7月份为止，我们的总需求并没有下降，而且应该还是在上升的。”

从2011年“十二五”计划开始提出建3600万套保障性住房，2012年计划签任务书开始建设，2013年下半年就开始大量的进入市场，“这一部分的量是非常大的。现在看，如果按5年计划3600万套，意味着每年要700万套。加上棚改又增加了1200万套。”

任志强提到，在2013年以前，每年开发商建设的房子也就是700多万套，意味着保障性住房等于翻了一倍的供应量，所以才会有大量的库存出现。因为保障性住房要有人住的话就会分流一部分购买能力，也分流一部分消费需求。

　2、行业库存去化周期在年底出现改善迹象。

前几年各地热衷于开发房地产，如今，楼市供应速度已快于销售速度，而住房库存也悄然翻倍。

统计显示，截至今年8月末，商品房待售面积56160万平方米，与低点时(2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米)相比，增幅达到86.4%。过去两年多，全国商品房库存几乎翻倍。与2010年年中相比，最近4年来，全国商品房库存增加了约190%。

截至8月底，全国35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米，环比增长1.3%，同比增长22.6%。35个城市新房去化周期为17.5个月。

近几年来市场供应量迅速上升，主要由3个原因所致。首先，为应对金融危机，2008年国内释放大量流动性，但由于实体经济不振，大量的资金直接或间接地进入了房地产领域。

其次，2011年1月26日，我国推出了调控楼市的“新国八条”，祭出限购和限贷政策，并使得全国40多个城市开展限购。受此影响，投资房地产的形式也发生了变化，从直接购买房产过渡到购买房地产信托等。这些资金又进入房地产开发投资领域，成为供给资金。

第三，从2011年开始，地方政府对土地财政的依赖程度明显提高，土地出让的速度加快，使得供给端的增长速度很快。

3、资金价格方面，预计2015年实际利率平稳回落，回落速度缓于2012年

根据中金宏观组预测，2015全年将有两次降息，而CPI同比增速将滑落至1.4%的低位(2014年预测：2.0%)，意味着实际利率在2015 年将呈现稳步小幅回落趋势，回落速度缓于2012年，而实际利率与房价负相关，预示着2015 年房价平稳。

预计2015年M2增速依然将保持13%的同比增长，新增信贷额达9.5万亿元。按照过往经验，新增信贷的15%-20%将用于按揭贷款投放，加上按揭贷款到期释放出的按揭额度，估计全年新发放按揭贷款将在3.4万亿元左右，同比增长14%，将支持住宅销售额同比增长5%至6.91万亿元。

4、2013年开始，中国房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代，标志性事件是户均1套房的实现。

自1998年住房制度全面改革以来，中国住房市场化程度不断提高，住宅投资增速明显，住房供给规模快速增加。1998-2013年，中国城镇住宅投资额由4311亿元增加到58951亿元，年均增长19%。城镇居民住房条件明显改善，人均住房建筑面积从1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米。

在城镇商品住房市场不断发展，居民住房水平不断提高的同时，我国住房保障体系逐步建立并不断完善。特别是进入“十二五”时期以来，保障性安居工程建设加快推进，住房保障受益群体持续扩大。

截至2012年年底，中国累计用实物方式解决了3100万户城镇家庭的住房困难，覆盖面达到12.5%。如果“十二五”期间能顺利完成3600万套保障房新开工任务，到2015年年底，全国就可以累计用实物方式解决5178万户城镇家庭的住房困难，城镇家庭保障覆盖面将达到20.4%。

届时中国住房市场结构会发生很大变化，政府在解决城镇中低收入家庭住房困难方面将发挥更积极的作用。

但未来住房潜在需求将逐年下降，市场重心转为“改善”+“保障”，调控政策也将由2010~2013年的压制需求转为鼓励住房消费、防范房地产市场风险。

5、土地制度：鼓励旧城改造，严控特大型城市新增建设用地；或将有改性/城市更新的制度性框架出台。

近年来，相对于土地保有量大的城市，不少土地资源或腹地有限的二三线城市在探寻新区发展的同时，也正在践行大规模的旧城改造。

随着之前众多城市旧改项目的经验总结，人们已经普遍意识到，旧城改造给城市带来的并不仅是在新容积率下各物业的再组合，而是城市价值的再创造。旧城区在新城市发展趋势下所承载的应该是未来的价值。这些未来的价值，往往通过商业早期传递给市场。

中国国土资源部此前向社会公布《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》，明确耕地保护优先原则，将重点控制东部地区特别是京津冀、长三角、珠三角建设用地规模；严禁在流转农地上建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅会所等。

目前，中国土地开发强度总体偏高，建设用地存量大、利用效率低。官方在中共十八届三中全会、中央经济工作会议等重要会议上，多次强调严守18亿亩耕地保护红线、耕地数量和质量保护并重等。

今后，人口500万以上特大城市的中心城区，除了生活用地及公共基础设施用地，原则上不再安排新增建设用地。但是，何谓“生活用地”，是否包括商品房用地；“原则上不再新增供地”如何执行，成为房地产市场的最大悬念。

6、2015年是房地产投资的“小年”，预计投资增速降速至8%，新开工面积同比下降10%，以下第7点成其理由。

　7、历史上看，房地产投资增速是到位资金来源及行业销售额的滞后指标，2014 年行业到位资金的快速下降将继续拖累房地产投资增速；目前行业可售库存依然在高位，拿地未有明显起色，预期2015 年新开工将继续缩减，从产业逻辑链看，行业投资增速恢复上行需要等待可售库存系统性下降，拿地恢复时点或在2015 年2 季度及以后。

　　8、按揭贷款支持将有所好转，预计销售额同比增长5%左右，销售面积同比增速3%。行业销售指标的先行指标则是信贷增速，中金宏观组预计2015 年M2 增速依然将保持13%的同比增长，新增信贷额达9.5 万亿元，按照过往经验，新增信贷的15%~20%将用于按揭贷款投放，加上按揭贷款到期释放出的按揭额度，我们估计全年新发放按揭贷款将在3.4 万亿左右，同比增长14%，将支持住宅销售额同比增长5%至6.91 万亿。

　　9、9大重点城市数据显示，2015 年供需缺口将收窄，预计城市供应同比下降7%，需求同比回暖9%。

　　10、中小型城市面临高基数，回暖幅度偏弱：而看到中小型城市，比如我们观察的2.5 线城市及三四线城市(中金2.5 线城市定义为，除开40 个一二线城市外、房地产市场发展情况较好的46 个地级市)，近年来逐步进入市场发展的平稳期(类似二线城市的2009~2014 年)，限于高基数，我们预期2015 年城市商品住宅销售额同比涨幅分别为4%和-2%，明显弱于一二线城市8%以上的整体水平。

　　11、房价预计2015 年2 季度之后才能回暖，环比调整幅度在5%以内，全年整体较为平稳：过去十年的历史经验告诉我们，房价与实际利率呈现负相关关系，而且居民存款定期化速度(表现为活期存款与定期存款增速差)则对房价具备一定程度领先关系，我们预计房价在2015 年2 季度之后回暖，预计重点城市2015 年的房价低点环比调整幅度在5%以内。

　　12、存量住房户均超过1 套，测算空臵率达17.7%，未来需求转向“居住升级”+“旧城改造”。我们测算，城镇家庭共拥有存量房2.6 亿套，6.2 亿间，合计209 亿平米。

　　13、国际经验看，除非土地供给严格被控制，地产商高利润率不可持续：我们比对其他国家/地区开发商发展经验发现，由于地产开发商行业并未形成核心进入壁垒，除了土地供给严格被控制的城市型经济体(比如香港)，开发商开发业务的毛利率均在20%左右波动，而净利润率都在10%以下。

　　14、进入地产“白银”时代，销售规模见顶、利润率下行、竞争加剧之后，开发商唯有转型，存在布局重划、产业拓展、模式切换三条路径

纵览各国/地区开发商发展历程，可以将开发商的转型之路归结为“布局”、“产业”及“模式”三个维度，展望未来三到五年，我们预期在行业规模增长空间见顶情况下，将迎来开发商转型良机。

　15、开发商未来要重点布局“核心，核心还是核心”的前20%一二线城市

基于我们详细数据挖掘结果，40 个一二线城市中，我们仅看好房地产市场饱和度较低、未来仍然具有潜力的前20%的一二线城市，如北京、上海、广州、深圳、南京、厦门等城市。

16、从产业发展角度看，未来主流大开发商将更加倾向于纵向一体化，而中小型公司则实现跨领域多元化。

纵览各个国家、经济体中开发商的发展经验，我们发现，在人口基数较大或者幅员辽阔的国家/经济体中，主流开发商倾向于实现纵向一体化(比如美国1980 年以来发展按揭贷款公司、日本开发商介入建筑行业，提高持有物业比重)，坚守住宅开发产业链；而城市型经济体、海岛型经济体，或者是中小型公司则“船小好调头”，更容易实现跨领域多元化(比如香港、中国台湾地区开发商，均在行业增长空间见顶之后，涉入本城市/地区的其他产业发展，比如公共交通、百货、电子产业等等).

　17、达到纵向一体化或者跨领域多元化的主要手段还是并购，未来三到五年是产业并购大发展时代

而同时，美国、中国台湾等经济体，实现纵向一体化、跨领域多元化的主要路径是通过并购，而非自身培育，因此，在行业增长空间见顶情况下，我们认为，未来三到五年，中国将有更多地产产业内并购案例(类似美国1990-2002 年间)，及中小型公司跨行业多元化案例(类似中国台湾地区的1992 年~2002 年)出炉。

18、传统开发商模式的核心要素是“优质土地获取能力”+“资金运用效率”

从价值链角度来讲，开发商核心价值来自于获取的土地增值部分，背后核心支撑要素在于优质土地的获取能力以及运用资金效率。那么从模式上去思考转型的方向，就必须在土地获取、资金利用两点上做文章。

19、传统大国经济体中，土地持有开发商都是以国内市场为主，因此行业下行周期中模式上需要降杠杆、轻资产

在大国经济体中，开发商还是以资产持有的产业发展道路为主，价值链要素更加注重土地获取，资金杠杆为土地发展服务，难以实现系统性国际化，所以从日本、美国等国的开发商业务布局来看，持有大量土地的重资产型开发商，比如帕尔迪、三井不动产等，其海外业务布局占到全部业务比重都在10%以内。而当这些开发商面临行业下行周期时，多数的选择是实现降杠杆，轻资产来应对行业的波动。

20、实现国际化则需要高度的金融化，加杠杆实现跨地区、高回报的“小而美”

模式的另一个极端则是高度金融化，这个在商业地产、资本市场双发达的经济体较为突出，往往出现在产业发展周期后端(住宅建设量大幅萎缩或者处于城市型经济体)，且金融业高度发展之后，其突出模式就是房地产基金的高速发展，脱离产业持有实现金融投资化、国际跨区域布局，比较典型的案例有新加坡的凯德置地，美国的铁狮门等等。

12月4日，戴德梁行发布了2015年环球房地产市场展望报告，分析和展望明年至未来数年间亚太区主要房地产市场的投资前景。报告称，由于未来中国部分一线城市的写字楼市场租金将会出现回软趋势，企业租户最宜入驻亚太区市场。此外，2017年亚洲物业市场投资价值将会出现提升，中国写字楼市场对租户的吸引力将超越印度市场。

　　未来中国部分一线城市的租金将会回软

亚太区虽然走在全球经济复苏的前端，但在DTZ戴德梁行的环球房地产市场展望排名中，却甚少见到亚太区的市场位居前列，唯一例外是上海工业物业市场及悉尼工业物业市场，两者均列入2017年全球十大最具投资价值市场名单;

2014年最宜企业租赁入驻的写字楼市场排名方面，亚太区市场在首十位中占上四席，当中孟买写字楼市场更居首位;至2017年，我们预期升上首位的将会是上海写字楼市场，原因是该市场在交通连系、供应量及盈利表现三方面都得分理想;

在中国的较大型城市，由于写字楼供应将会出现过剩，租户将可善用此一机遇，运用更灵活的租赁策略，并透过重整旗下租用物业的组合，以期争取最大的租赁优惠;

中国一线城市的写字楼市场仍会是投资者关注的焦点。鉴于未来部分一线城市的租金将会回软，在过往物业价格上升周期中未能进入中国一线城市写字楼市场的投资者，将可把握这个机会在市场上寻宝。

　　2017年亚洲物业市场投资价值提升

在DTZ戴德梁行的2014年环球房地产市场投资价值排名中，亚太区市场无一列入十大位置，区内排名最高的是悉尼工业市场，但在环球排名上仅占第18位，其后是东京写字楼市场及上海工业物业市场。事实上，亚太区各市场中一般亦以工业物业市场的排名较高。

DTZ戴德梁行资本市场研究部主管Nigel Almond表示：“亚太区走在全球经济复苏的前端，因此不少亚太区的商用物业投资市场已在目前的周期中取得了明显的价格增长。据本行的分析，东京是区内少数目前仍然价格偏低、仍未追上先前峰值的市场之一。”

论投资额度，亚太区市场亦逊于环球较前列的房地产市场，例如伦敦写字楼市场及纽约写字楼市场，但到了2017年，部分亚太区市场将会进入环球十大位置，例如上海工业物业市场及悉尼工业物业市场。

DTZ戴德梁行亚太区预测及策略研究部主管冯国健指出：“亚太区市场的表现相对属稳定，2014年区内首三位市场在2017年排名中亦将继续占据前列位置，即表示这些市场的投资吸引力将会维持一段时间。悉尼写字楼市场、上海及悉尼的工业物业市场均属投资价值较高的市场，而整体亚太区的工业物业市场亦是较值得投资者留意的板块，因为区内电子商务日趋发达，国内用户需求增加，将为工业物业市场带来强劲而稳定的收入。”

基于中国经济的坚实基调和投资者愿意加大投资额度，本行预料中国一线城市的写字楼市场仍会是投资者所关注的焦点市场之一。虽然从2014年亚太区首五位最具投资吸引力的写字楼市场排名来看，中国一线城市写字楼市场无一上榜，但随着未来写字楼供应将会出现过剩，投资者将可把握这个机会，在未来两、三年于市场上寻宝入市。每个城市供应增加周期的开始时间都不相同，例如目前上海浦西地区一些非核心市场已开始感受到供过于求的压力，但在深圳的新兴商业区，以及北京CBD的延伸区，则要分别等到2017及2018年才会出现新一轮写字楼供应大潮。因此，投资者在选择投资于哪个市场的写字楼物业时，宜先考虑各市场的最佳入市时间。

　　中国写字楼市场对租户的吸引力将超越印度市场

本行从成本、供应等多项房地产标准，以及其他较广泛的因素如生产力、市场业态组合(如科技行业、金融服务业及工业物业用家等)，在各地写字楼市场中评选最值得租赁的市场。从环球市场来看，亚太区的写字楼市场排名不低，在2014年全球最值得租赁的十大写字楼市场排名中占上三席，分别是首位的孟买、第二位的东京及第五位的德里。孟买和德里这两个印度市场以交通和供应充足占优，东京则以较高的劳动生产力称雄。

DTZ戴德梁行环球租务研究部主管Richard Yorke说：“每个企业租户的选址决定其实是牵涉多方面的因素的，除了其所属的行业外，其他商务因素如销售、服务供应、生产等，均可能令租户需要不同的选址，而哪些市场能够提供人才、供货商及顾客，亦是大多数企业租户会考虑的选址因素。值得注意的是，结构性因素如政治制度、税收及法制等，将对不同行业构成不同的影响。正因为企业选址非常复杂，我们从有限的数据中细心挑选了选址背后牵涉的多项因素，大部分均可量化和作独立考虑。”

印度的写字楼市场得分较高，主要由于其业态和租户组合较多元化、新写字楼供应充裕、空置率高、工作间的租务成本较低;但在未来，印度市场对租户的吸引力将不敌两个中国的主要商务中心──天津和上海。

随着未来中国甲级写字楼市场的供求关系将愈趋不平衡，租户在续组谈判上将拥有一定的议价优势。供过于求的情况也引发了租户一轮投向优质商厦的迁徙潮，即位置优越、设施较佳的商厦在短期内将继续受到租户的欢迎。有鉴于此，租户宜善用此一机遇，运用更灵活的租赁策略，例如在倾谈租约初期就积极与业主谈判，在签署新租约时争取最大的优惠。

亚太区是全球的生产中心，中国更是离岸生产的指定地点，不过这个情况现在有些改变。由于中国的生产和劳工成本日益上升，不少跨国公司已把其重点生产工序迁移至亚太区其他地方去，而这也反映了中国经济模式从过往以制造业为主走向多元化的转变。

DTZ戴德梁行北亚区研究部主管聂安达总结道：“中国主要商务城市的写字楼空间现已不再为传统的制造业租户所袭断。天津、深圳和广州现吸引了来自更多行业的企业租户，包括贸易、金融、物流及高科技行业。虽然本报告指这些城市对于亚太区的制造业租户来说仍具有相当大的吸引力，但其实这些城市亦已逐渐受到更高端科技及高增值行业的租户所垂青。在中国的主要高科技中心之中，以具有生产及盈利优势的上海前景最好;东南亚方面，曼谷及胡志明市的盈利表现亦不俗。”