Author: hhpdc
鸿华工业园-新岭工业区3号
夏天是美女们的性感季节,却是工业地产的冰河时期~
就深圳市场来说每年的农历新年期间和7月到9月份都是工业地产出租的淡季,而除了这些时间段以外的其它时间总体是比较平均的。农历新年期间的出租市场用不着多说了,我们这里主要谈谈每年7月到9月这三个月的情况。
据我们了解,这三个月的出租成交量一般不会超过全年总成交量的2成,大部分情况是在1成以内。因此对于在这些时间段开盘的包租企业来说,可谓是压力山大啊!造成这个明显的季节效应的原因主要有以下三点:
- 历史以来一般工业地产出租合同的签订和到期时间主要集中在每年的2-6月份和10-12月份。
- 一般每年的3-11月份这段时间是企业集中精力搞经营生产的阶段,大部分的扩产或新投资计划都会在农历年后的1到2个月进行。7-9月份刚好是企业集中精力搞经营生产的中期,所以每年这个时期出现因扩产和新投资计划而要租工业地产的企业也会比较少。
- 7-9月份为深圳的高温季节,对于客户来说看厂房、租厂房都要承受高热的煎熬,所有很多时间宽松的客户就会把租房的时间提前或者延后来避开高温季节。
随着深圳“腾笼换鸟”发展进程的变化,工业地产的这种季节性也逐步改变。因为有越来越多的工业地产逐步地升级成了办公、商业、专题产业园等,而这些的产业的季节效应都与工业租出市场有着明显的区别,所有上述工业地产的季节效应会随着深圳城市发展的步伐越来弱化。
鸿华工业园-环观中路117号
观澜环观中路117号全新厂房15000平面招商
观澜环观中路新岭工业区3号工业园
【观澜环观中路新岭工业区3号】
– 200平米起可分租;
– 厂房有2T货梯;
– 无行业限制;
联系电话:陈生/18938038098;张生/13556712336
观澜布新路145号工业园【全新独院厂房】
【观澜大布巷布新路145号全新独院厂房】
– 离梅观高速出入口仅300米,交通便利;
– 可分租可整租;
– 层高4米;
– 各栋厂房均配有2T货梯;
– 无行业限制;
联系电话:陈生13600155623/18938038098;张生/13556712336
【鸿华物业招商快讯!】2015/05/20
【观澜环观中路117号】
独院厂房(可分租)
A栋四层,每层1193平;B栋四层,每层1168平;C栋五层,每层640平。
联系电话:陈生/18938038098;张生/13556712336
【观澜大布巷布新路145号】
独院厂房1:两栋三层,共5000平,一栋4层宿舍1000平。
独院厂房2:一栋三层厂房,4000平,一栋4层宿舍2000平。
联系电话:陈生13600155623/18938038098;张生/13556712336
【观澜桂花路305号】
独栋办公楼1000平,带装修;
联系电话:陈生/88823636;张生/13556712336
【观澜尚品铂家酒店】
三楼精装写字楼560平;
联系电话:陈生/18938038098;张生/13556712336
政府数千亿砸向龙华,五大综合体即将面世,民治城市中心区正式崛起
深圳北站片区已明确定位为深圳新的城市中心,将以总部经济、产业金融服务及综合商业为主,打造深圳外溢发展基地。新城市中心的建设为民治的发展提供了新的机遇。抓住特区一体化的机遇,民治有望成为深圳经济发展的新增长极。
1.海岸集团将在人民路投资100亿打造100万㎡的龙华海岸城▼
开发商——海岸集团
规模——项目总占地25.2万㎡,总建面约100万㎡
项目总投资——100亿
位置——位于龙华办事处工业大道以东、人民路以西、和平西路以北、公园路以南的地段范围内,位于龙华新区规划的“一中轴九片区”的龙华商业中心的核心位置,紧邻地铁4号线龙华站;
项目定位——集大型购物中心、风情商业街、甲级办公楼、五星级酒店、高档酒店式公寓、高档住宅为一体的国际化、生态化、现代化的大型多功能城市综合体。海岸集团致力于将该项目打造成为深圳“新一代城市综合体”的样板、城市更新改造项目中的典范。
2.鸿荣源250亿打造200万㎡的城市综合体壹城中心▼
鸿荣源壹城中心规划图
开发商——鸿荣源地产公司
规模——项目总占地40万M2,建筑面积约200万平方米
总投资——250亿
位置——位于人民路以东、八一路以南、工业西路以北
项目定位——打造成集大型购物中心、五星级酒店、特色步行街、高端办公、优质教育、精品住宅于一体
的都市综合体。
3、龙华商业中心改造项目
开发商——深圳中洲集团有限公司
规模——改造用地面积:422900平方米,建设用地面积:360300平方米,总建面101.5万平方米
总投资——150亿元
位置——地块1、由龙华人民路、工业路、建设路合围区域。地块2、人民路西侧、工业路南侧的第五工业区
定位——龙华商业中心改造成集高端商业综合体、国际标准甲级写字楼、高品质酒店、公寓、新型现代化高尚居住社区为一体的国际化、生态型、现代感的地标性城市综合体。
4.龙华旧城核心区城市综合体(龙华中轴央城改造项目)
开发商——德业基公司
规模——项目总占地134.32万M2;
项目总投资——220亿
位置——位于龙华办事处东环一路、八一路、人民路、龙观路、龙华路、公园路、中环路的围合区域范围内,涵盖了梅苑新村片区、花园新村片区、景龙新村片区、华侨新村片区,交通区位优势明显;
项目定位——将其打造成“龙华新商圈中轴央城”,即以打造城市形象工程、城市样板工程、城市人居文化再造工程、城市土地增值工程为项目战略定位,建成集大型购物中心、文化创意园、甲级写字楼、五星级酒店、高档住宅、创意购物中心、风情商业街为一体的国际化、现代化的大型多功能城市综合体
5.北站商务区
500亿基础性投资有350亿元是在北站周边片区内,投资密度高达35亿元/平方公里!
参考龙华新区法定图则,北站周边将来13所中小学及九年一贯制学校、22所幼儿园、3所综合性医院、10所社区健康服务中心、15个文化单位、2所综合体育活动中心、9个居住小区级商业区、3个公园……
一线城市排名生变:深圳超越广州逼近上海
在内地传统的四大一线城市排名中,“北上广深”的城市格局已悄然发生变化。根据广东社科院近日发布的《2014年广东省现代化进程》测评结果,广州不但在总分上输给了深圳,还在五大单项指标上,错失了“省内第一”。
而在前段时间,世界知名房地产咨询机构——仲量联行发布2015城市动力指数(CMI)报告中,中国7城上榜,北京排名第三,深圳第四,略胜上海,让人好奇的是,多年位列深圳之前的广州却榜上无名。
事关内地城市的各种排行榜中,深圳超越广州已成趋势,“北上深广”的城市格局或将成为中国内地一线城市的新常态。而按照目前的趋势,深圳不排除再进一步的可能,未来取而代之的或将是“北深上广”。
竞争力不断上升
仲量联行每年都会发布城市CMI报告,通常会将目光聚焦那些全球变化最快的城市。CMI报告的样本覆盖了全球120座城市,通过对所在城市短期社会经济发展动力变量包括人口、航空客运量、企业总部设址率等指标;以及一些长期变量,如学院和基础教育设施的配备、创新能力以及科技公司和风投公司的数量,来衡量一个城市的发展动力。
通过历届的指数和报告分析,CMI报告倾向于技术雄厚的城市,深圳入选,很大程度来自它的科技实力。一份研究机构的报告未必能完全说明问题,但却间接说明了一个事实——深圳的城市竞争力在不断上升。
创新成为深圳经济增长内在动力,它已连续三年位居《福布斯》中国大陆创新城市排行榜首位。在科研机构和高等院校较少的深圳,申请科研专利竟能达到全国第一。根据统计显示,2014年上半年,深圳PCT国际专利申请量3725件,占全国44.6%。
新兴产业引擎作用凸显,“深圳质量”发挥效应。深圳制造业质量竞争力指数连续九年稳步增长,2010年度、2011年制造业质量竞争力指数分别为90.19、90.25,位居中国大中城市第二位。根据最新统计,2014年深圳港累计完成集装箱吞吐量2403万标准箱,同比增长3.26%,连续两年位居全球第三。
生态环境也是城市竞争力的重要参考标准。这一点,深圳均优于北京、上海和广州。根据环保部2014年对74个城市空气质量调查显示,深圳空气质量排在第四位,是四个一线城市中唯一上榜城市。与此相对应,北京在去年已经数次成为空气质量最差城市,进入“黑榜”,且持续恶化;上海居中,一年之中也多次雾霾;广州在珠三角地区经常“垫底”。
2014年10月,中国社科院发布《城市竞争力报告2014》蓝皮书,深圳在中国294个城市综合经济竞争力当中脱颖而出,位列第二,香港第一,广州位列第五。
直追上海?
深圳为何有可能成为第二,数据最能说明问题。
2015年5月4日,深圳市统计局公布了第一季度经济数据,GDP为3494.42亿元,比去年同期增长7.8%,去年前三月,深圳GDP为2953.25亿元,这意味着继续保持着稳中上升的态势。
在过去30多年,深圳用一种惊人的“深圳速度”狂奔,GDP年均增长一直保持在25%,让其在工业化、城市化和现代化方面成绩喜人。2014年,深圳人均GDP为14.95万元。按平均汇率折算为24336美元,相当于2013年韩国水平,位居中国内地副省级以上城市首位。
南山是深圳的高新技术产业强区,它被外界誉为中国硅谷的有力竞争者,此前北京中关村一直保持着这个称号。深圳南山区希望打造“科技金融一条街”,放大其创新基因,吸引更多海外留学人员和优秀人才到南山创业。
深圳南山区正在朝着“中国硅谷”奋斗。初步核算,2014年实现本地生产总值3464.09亿元,增长9%。南山区人均GDP去年达到30 .87万元,比上年增加2.11万元,增长8.5%,已经是深圳市平均水平的2.1倍。如果按照人均GDP水准,南山区已经超过香港,接近新加坡。
作为一线城市,金融业的发展状况是重要衡量指标。从四大一线城市的金融业增加值排名来看,北京3311亿元,上海3268亿元,深圳是2238亿元,广州仅为1300亿元。但如果深圳前海成为国际化金融中心,直追上海也指日可待。
相比其它城市,深圳的后劲十足,它是中国最具可持续发展的城市。根据目前情况,深圳第三产业比重已经超过了第二产业,两大产业比例发生结构性改变,证明深圳产业转型与升级效果初显。“第三产业在经济结构中的比重增加,甚至超越第二产业,这说明了一座城市的成熟度。”中国(深圳)综合开发研究院副院长郭万达说。
北京、上海、深圳和广州这四座城市,在中国的城市竞争中关系微妙。除了北京是中国政治、经济和文化中心,短时间难以挑战外。其他三个城市都存在相当程度的竞争关系。
超越广州之后,上海已成为深圳最大的参照系和竞争对手。两座城市在很多领域都存在着竞争关系,都希望在金融中心的打造上有所成就;发展路径也十分接近,都在特定时期在中央特殊政策的支持下进行了突围。
九十年代末期以后,深圳一度“失宠”,中央在资源分配时给了上海更多资源。作为深圳的意见领袖,金心异在一篇文章中写道:“在上海的华贵面前,深圳被扫为村姑。”
虽然凭借“深圳速度”在30年间超越同省兄弟广州,但深圳要想追上甚至超越上海依然难度不小。毕竟两座城市的根基不一样,深圳三十年前只是一个小渔村,而上海在上个世纪20、30年代就已经是东方国际化现代都市。从目前的发展速度看,深圳拥有赶超的实力。
从目前情况和趋势分析,与广州相比,深圳的优势明显。由于在高新技术产业、金融业和现代物流业三大支柱产业上基础扎实,深圳在经济上的实力雄厚。况且未来深圳在区域经济发展中将会发挥更为重要的作用。这也是为何在《2014年广东省现代化进程》测评中,广州总分和单项指标都输给深圳的原因。
在北上广深四大一线城市中,深圳是最年轻的城市,也是最有吸引力、最包容的城市。这一点从小学生招生人数和在校生人数就可以看出,在四个一线城市中,深圳是四座一线城市当中人口增长最为迅猛的。数年后,深圳在校下学生人数可望突破100万人。
有媒体用“深圳旺丁,北京旺财,上海广州围观”来形容现在的局面,也有人认为,这恰好证明了深圳未来的潜力。
深圳下一步
深圳的价值越来越明显,在经济下滑、环境恶化的语境下,唯有深圳在中国各大城市中保持着投资率最低、环境最好、负债率最低、创业环境最好以及发展模式最具有可持续性。
判断地方市场经济是否发达有几大要素,第一有市场配置资源;其次政府是否干预市场过多。
“中国再也找不出另一座城市比深圳更接近市场经济,深圳这一点自信还是有的。它真正能以市场配置资源为主导,受政府干预市场相对比较少。”深圳政协委员金心异说。
在过去的三十年中,深圳历届主政者只有一个工作重点——“谋改革”和“促发展”,提高城市的竞争力与话语权。
“深圳犹如一支股票,刚刚抬头,唯有深圳猛窜才能影响区域经济和全国格局。目前中国经济比深圳强的还有,比深圳技术好的也有,上海、北京、天津,各有特色。深圳地处的位置也很独特,北可以影响全国,南可以影响香港,东可以影响台湾。今天1.6万亿并不代表什么,如果深圳深化改革,进一步激发市场活力,未来完全可能翻5至10倍,那才是深圳对中国的贡献。”深圳人大代表杨勤说。
这一切来自他个人的判断,但这些判断基于一个前提——“唯有深圳让政治和经济改革同步走,才能起到杠杆和撬动作用。”
根据他的分析,目前深圳可发展的物理空间已经受限,它将意味着深圳未来有可能“死水一滩”,没有土地,让深圳产业聚集到常人无法想象的地步,目前,深圳车公庙已经是全世界人口密度最大的地方,仅1平方公里的地方却集中近20万人,流动人口达到了30万,将近8000多家企业聚集在那里。
杨勤曾经提出过一份几乎是狂想的大胆建议——如果想让深圳在物理空间上有进一步扩张,如果国家政策允许,可以让深圳和珠海合并成一个大行政特区。
他认为,深圳和珠海两个经济特区拥有极强的的互补性,从人口的角度,深圳多,珠海少,从地理的角度,珠海大,深圳小,珠海的海域更是深圳的三倍。
两者的合并意味着深圳在土地上将会获得100年乃至200年的发展空间,深圳不仅能发展高新技术,还能发展海洋经济,而且海洋经济的速度定会超过全国其他地区,因为深圳拥有良好的金融和物流业作为支持。他认为,唯有这样,未来深圳的GDP才有可能增长5—10倍。
在杨勤看来,现在深圳政府的改革大多只是羞羞答答的“微改革”,充其量只是一些修修补补的工作,而不是像上个世纪80年代那般豪气冲天的“破局之策”。
如果国家想要顺利实现深港一体化,不能只是在经济上动小手术,而是要在政治和经济上同步改革才能发生根本变化。无论是政治体制、司法、经济包括金融建立一套完整的体系,这个体系要优于香港,才能让深港进一步合作。